2.3. VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
2.3.6. Tài sản bảo đảmlà nhà ở
Dù nhà ở là tài sản gắn liền với đất nhưng do đặc điểm khá đặc biệt của loại tài sản này nên người viết tách loại tài sản này ra một phần riêng để dễ phân tích.
Nhà ở là loại tài sản bảo đảm xuất hiện rất phổ biến trong các giao dịch bảo đảm tại các ngân hàng thương mại. Song khi đem tài sản này đi thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trên thực tế xuất hiện các vướng mắc sau: : Thứ nhất là, nhà ở, dù giá trị lớn đến đâu cũng chỉ được thế chấp tại một TCTD, mà không được thế chấp tại nhiều TCTD. Thứ hai là, không được thế chấp cho cá nhân, tổ chức khác ngoài TCTD.
Xét riêng việc quy định chỉ được thế chấp nhà ở tại một TCTD đã là một điều vô lý, nay lại còn được giải thích theo hướng, cấm thế thấp ở chỗ khác nữa thì khác nào cấm chủ sở hữu mua bán, thế chấp tài sản đang thuộc sở hữu của họ. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, từ chỗ bị nghiêm cấm “phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào”, đến nay gần như đã được tha hồ chuyển nhượng, thế chấp. Vậy mà nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, lại bị hiểu là không được thế chấp cho cá nhân, tổ chức ngoài TCTD?. Nguyên nhân khó khăn, vướng mắc trên nằm ngay trong các quy định pháp luật: Điều 114 “Điều kiện thế chấp nhà ở”, Luật Nhà ở
năm 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một TCTD” [26].Theo quy định tại
Luật sửa đổi,bổ sung năm 2009 và tại Nghị định số 71/2010/ NĐ – CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở: “
Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước” [5,Điều 61].Rõ ràng quy định trên đã vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Hơn nữa còn mâu thuẫn với quy định của BLDS 2005 và các văn bản liên quan khi quy định giá trị nhà ở phải lớn hơn tổng các giá trị nghĩa vụ, trong khi BLDS và Nghị định 163/ 2006/ NĐ – CP cho phép các bên tự do thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Yêu cầu cấp bách đặt ra là phải sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng, không quy định giá trị nhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ bảo đảm và không hạn chế việc chỉ được thế chấp tại một TCTD, đồng thời diễn đạt rõ để tránh cách hiểu rằng chỉ được thế chấp nhà ở tại TCTD.