24 Bình Dương 23984 giao dịch Hộ gia đình, cá nhân có 22978 giao dịch
3.2.1. Giải pháp trong thời gian trƣớc mắt
Giải pháp trước mặt nhằm hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của Việt Nam, theo tôi cần thực hiện những sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành về những vấn đề sau đây:
Thứ nhất: Về khái niệm giao dịch bảo đảm
Cần mở rộng nội hàm của khái niệm về giao dịch bảo đảm, đặc biệt là đối với động sản, loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu. Cách hiểu về giao
dịch bảo đảm theo nghĩa truyền thống đối với đã trở nên lạc hậu, kìm hãm sự phát triển của giao lưu thương mại và phù hợp với thơng lệ quốc tế. Vì việc mở rộng phạm vi các giao dịch chịu sự điều chỉnh của pháp luật về giao dịch bảo đảm chính là nhằm hướng tới mục tiêu tăng cường tính an tồn, công khai, minh bạch cho các giao dịch trên thị trường, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể. Theo đó, các giao dịch, quyền đối với tài sản, bao gồm cả giao dịch bảo đảm truyền thống cũng như các giao dịch được coi là giao dịch bảo đảm có thể được xác lập theo hợp đồng (ví dụ: thế chấp, cầm cố, thuê mua tài chính; thuê tài sản, bán, chuyển nhượng quyền yêu cầu thanh toán, bán hợp đồng mua bán có bảo đảm, bán hàng thơng qua đại lý v.v…), có thể được xác lập theo quy định của pháp luật (ví dụ: quyền ưu tiên thanh toán, quyền cầm giữ) hoặc được xác lập theo bản án, quyết định của Toà án, quyết định của tổ chức, cá nhân có thẩm quyền (ví dụ: quyền được ưu tiên thanh toán từ tài sản kê biên để thi hành án; từ khối tài sản của con nợ, bên có nghĩa vụ bị phong toả, cấm chuyển dịch theo quyết định của Toà án v.v…).
Thứ hai: Về đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm
Cần mở rộng phạm vi đối tượng giao dịch bảo đảm được đăng ký nhằm đa dạng hố thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Các quyền, giao dịch đối với tài sản tuy không phải là giao dịch bảo đảm truyền thống nhưng nếu được đăng ký sẽ góp phần giúp tổ chức, cá nhân có được những thơng tin cần thiết nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình xác lập, thực hiện giao dịch. Mặt khác, việc mở rộng phạm vi đối tượng được đăng ký là các giao dịch, quyền đối với tài sản tuy khơng có tính chất như giao dịch bảo đảm sẽ tạo cơ hội tối
đa để các chủ nợ (hiện tại và trong tương lai) biết được liệu đã có quyền, lợi ích nào của bên thứ ba được thiết lập trên vật được dùng làm tài sản bảo đảm chưa [27, tr. 14].
Tuy nhiên, trong số các trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm, pháp luật cần xem xét để loại bỏ những giao dịch bảo đảm mà tài sản bảo đảm do bên nhận bảo đảm trực tiếp kiểm sốt, chiếm giữ, vì chính việc trực tiếp kiểm
sốt, chiếm giữ tài sản cũng là một cách thức để cơng khai hố các quyền, lợi ích liên quan đến tài sản bảo đảm để người thứ ba biết.
Thứ ba: Quy định đơn giản, rõ ràng về điều kiện đối với tài sản bảo đảm
Sự phức tạp, không rõ ràng khi quy định về điều kiện đối với tài sản bảo đảm làm hạn chế số lượng các tài sản bảo đảm. Hệ quả là khả năng tiếp cận nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân trong xã hội bị hạn chế, không đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế. Do vậy, để tháo gỡ vướng mắc này, các quy định về tài sản bảo đảm (bao gồm động sản và bất động sản) phải được rà soát nhằm loại bỏ những quy định cản trở khả năng tiếp cận tín dụng của các tổ chức, cá nhân trong xã hội, trong đó đặc biệt là các quy định đối với quyền sử dụng đất, nhà ở. Ngoài ra, pháp luật về giao dịch bảo đảm bên cạnh việc thừa nhận nguyên tắc "tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm" cần bổ sung một số trường hợp ngồi lệ nhằm khuyến khích hoạt động cho vay phát triển, sửa đổi khái niệm "tàu biển đang đóng" thành "tàu biển hình thành trong tương lai" và khẳng định các bên có thể nhận bảo đảm quyền sử dụng đất, nhà ở hình thành trong tương lai hoặc cần giải thích rõ thế nào là khơng có tranh chấp...
Thứ tƣ: Quy định cụ thể, đầy đủ và chính xác về thứ tự ưu tiên
Một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ phát sinh được hiệu lực, hiệu quả khi có những quy định cụ thể, đầy đủ và chính xác về thứ tự ưu tiên, trong đó bao gồm cả thứ tự ưu tiên thanh toán. Pháp luật Việt Nam hiện hành chưa liệt kê cụ thể, đầy đủ về thứ tự ưu tiên, mặc dù bước đầu đã đề cập đến vấn đề này (ví dụ: quyền của người cầm giữ được ưu tiên hơn so với bên nhận thế chấp đã đăng ký). Thực tế đó đã dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc giải quyết "xung đột" giữa các chủ thể có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản bảo đảm. Do vậy, cần bổ sung quy định về:
- Các trường hợp đương nhiên có được quyền ưu tiên mà không cần đăng ký;
- Các trường hợp được quyền ưu tiên tính từ thời điểm có căn cứ phát sinh quyền ưu tiên, nếu đăng ký trong một thời hạn nhất định;
- Các trường hợp được quyền ưu tiên theo thời điểm đăng ký.
Ngoài ra, nếu thừa nhận việc trực tiếp chiếm hữu, quản lý tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm cũng là một phương thức để đối kháng với người thứ ba thì pháp luật cần giải quyết thứ tự ưu tiên thanh toán gữa bên nhận bảo đảm có chuyển giao tài sản với bên nhận bảo đảm khơng chuyển giao (ví dụ: Bên nhận cầm cố và bên nhận thế chấp) thông qua quy định về mối quan hệ giữa thời điểm chuyển giao tài sản với thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên cạnh đó, pháp luật về thi hành án dân sự, pháp luật về phá sản cần quy định cụ thể thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm bị kê biên hoặc tài sản bảo đảm khi doanh nghiệp bị tuyên bố phá sản.
Trên cơ sở quy định của pháp luật, các "xung đột" về quyền, lợi ích liên quan đến tài sản bảo đảm sẽ được giải quyết một cách toàn diện và đầy đủ.
Thứ năm: Đơn giản hoá thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất
động sản
Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản cần tiếp tục được nghiên cứu để đơn giản hoá, thuận lợi hơn cho người dân, nhất là trong điều kiện, số lượng giao dịch bảo đảm bằng bất động sản hiện chiếm vị trí quan trọng hàng đầu, cụ thể là:
- Thực hiện đăng ký thông báo đối với những hợp đồng bảo đảm bằng bất động sản đã được công chứng;
- Loại bỏ những giấy tờ, tài liệu không cần thiết trong hồ sơ đăng ký, ví dụ: khơng cần nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì thơng tin về tài sản thế chấp được ghi trong hồ sơ địa chính; khơng cần nộp Giấy phép xây dựng khi đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, vì đây khơng phải là chứng cứ cho việc hình thành trong tương lai của tài sản;
- Không ghi việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ chỉnh lý trong hồ sơ địa chính;
- Bên nhận thế chấp nhà ở không phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc thế chấp nhà ở đó, mà cần xác định đó là trách nhiệm của cơ quan đăng ký thế chấp;
- Quy định về trường hợp đăng ký liên thơng khi thực hiện đồng thời xố đăng ký với đăng ký mới;
- Cho phép bên nhận bảo đảm (ví dụ: ngân hàng) đăng ký thay đổi tất cả các hợp đồng bảo đảm trong cùng một đơn yêu cầu đăng ký do thay đổi tên của bên nhận bảo đảm (ví dụ: tên ngân hàng);
- Trong một số trường hợp, đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký, con dấu của bên nhận bảo đảm (ví dụ: sửa chữa sai sót thơng tin về bên nhận bảo đảm hay xoá đăng ký giao dịch bảo đảm).
Thứ sáu: Hoàn thiện các quy định pháp luật về tăng cường khả năng
tiếp cận, xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm đã đăng ký
Trong trường hợp bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm đã đăng ký có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong thời gian nhanh nhất, ít tốn kém nhất nhưng vẫn phải khách quan, trung thực. Ngoài ra, cần phải thay đổi về quan điểm lập pháp khi điều chỉnh hành vi của các bên ký kết hợp đồng bảo đảm, đó là: áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn đối với những tranh chấp liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm; tăng cường cơ chế, biện pháp để bên nhận bảo đảm dễ dàng tiếp cận và xử lý tài sản bảo đảm hoặc chỉ cần chứng minh hai chứng cứ là: (i) hợp đồng bảo
đảm hợp pháp và (ii) con nợ khơng có khả năng trả nợ theo đúng cam kết, thì
chủ nợ hồn tồn có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo như thoả thuận hoặc theo pháp luật quy định. Hiện nay, "có 56 nước áp dụng quy trình tố tụng giản lược này, nhờ đó thời gian để tiến hành xử lý tài sản thế chấp ở những nước này ít hơn 50% so với những nước dùng các biện pháp xét xử khác" [32].
Theo tôi, kinh nghiệm của các quốc gia thực hiện "quy trình tố tụng giải lược" cần được nghiên cứu, học tập, vì nếu pháp luật có những quy định
việc tiếp cận, xử lý tài sản bảo đảm, thì sẽ là một giải pháp quan trọng để khuyến khích các bên tự nguyện thực hiện việc đăng ký nhằm tự bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Thứ bảy: Pháp luật khẳng định giá trị pháp lý của thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký
Pháp luật hiện hành khẳng định việc đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba (Điều 323 Bộ luật dân sự) nhưng điều cần hơn nữa là phải khẳng định nguyên tắc "giao dịch được đăng ký coi như mọi
người nhận biết". Việc đăng ký giao dịch bảo đảm mang ý nghĩa công bố và
tất cả những ai xác lập giao dịch có liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của giao dịch bảo đảm đã đăng ký. Người nhận bảo đảm sau có nghĩa vụ phải tự tìm hiểu về sự hiện hữu của các giao dịch bảo đảm trước đó đã được đăng ký và chủ sở hữu (bên bảo đảm) khơng có nghĩa vụ phải thơng báo về sự tồn tại quyền của bên nhận bảo đảm trước. Nói cách khác, chủ sở hữu (bên bảo đảm) đã thông báo một cách đầy đủ thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản thông qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều này, có nghĩa, mọi giao dịch được xác lập sau thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm đều không được xem là ngay tình. Nếu pháp luật quy định rõ ràng như vậy, thì việc đăng ký, yêu cầu cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm sẽ được tổ chức, cá nhân thực hiện một cách tích cực.
Thứ tám: Quy định về trách nhiệm, cách thức thực hiện việc xây dựng Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về các giao dịch bảo đảm
Một trong những khó khăn khi hiện thực hố Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về các giao dịch bảo đảm là hiện vẫn chưa có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện. Mặc dù, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, Chỉ thị số 21/2003/CT-TTg và Thơng tư số 05/2005/TT-BTP có đề cập đến việc tập trung hố thơng tin về các giao dịch bảo đảm, song khơng đạt được kết quả như mong muốn, vì chưa có quy định điều chỉnh cơ chế phối hợp, cách thức cập nhật, tích hợp dữ liệu về giao dịch bảo đảm giữa các cơ quan... "Lúng túng" giữa các cơ quan là
điều không tránh khỏi, nhất là trong bối cảnh tâm lý "cát cứ thông tin" đang phổ biến hiện nay. Do vậy, cần có quy định chi tiết, cụ thể vấn đề này nhằm xác định rõ trách nhiệm, cơ chế phối giữa các cơ quan có thẩm quyền về việc tạo lập, quản lý thông tin trong hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung, thống nhất.
Thứ chín: Bổ sung quy định về quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên
và Môi trường trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm
Bộ Tư pháp là cơ quan chịu trách nhiệm giúp Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì một trong những nhiệm vụ của Bộ Tài nguyên và Môi trường là quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm quản lý nhà nước về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (xem điểm e khoản 2 Điều 6 và khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai năm 2003) [10]. Do vậy, tại Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, cần bổ sung Bộ Tài nguyên và Môi trường với tư cách là cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (cơ quan quản lý chuyên ngành) nhằm đảm bảo tính thống nhất của pháp luật và phát huy được vai trò, trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường khi xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của Việt Nam.