Mã hoá Thang đo Ảnh hƣởng xã hội Nguồn
AH01
Những ngƣời quan trọng trong gia đình tơi hƣớng tôi mua căn hộ
Quixue Luo & Paul TJ James (2013)
AH02
Mọi ngƣời xung quanh tơi có xu hƣớng mua căn hộ
Quixue Luo & Paul TJ James (2013)
AH03 Bạn è, đồng nghiệp khuyên tôi mua căn hộ Quixue Luo & Paul TJ James (2013)
AH04 Ảnh hƣởng của phƣơng tiện truyền thông khiến tôi mua căn hộ
Võ Thị Thuỳ Linh (2016)
Nguồn: Tác giả tổng hợp Thang đo Quyết định mua căn hộ
Yếu tố Quyết định mua căn hộ chung cƣ đƣợc đo lƣờng bằng 4 biến quan sát và ký hiệu là QD.
Biến phụ thuộc sẽ đƣợc đo ằng thang đo Likert 5 điểm từ mức độ r t không đồng ý đến r t đồng ý theo thứ tự từ 1 đến 5 để đo mức độ đồng ý với từng phát iểu trong biến quan sát.
3.9 Bảng Thang đo Quyết định mua căn hộ
Mã hoá Thang đo Quyết định mua căn hộ Nguồn
QD01
Quyết định mua căn hộ là lựa chọn hàng đầu vì nó phù hợp với tơi
Nguyễn Thị Kim Yến (2015)
QD02
Tơi quyết định mua căn hộ vì nó đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, ăn, ở, đi lại.
Thảo luận nhóm
QD03 Tơi vẫn quyết định mua căn hộ mặc dù có nhiều sự lựa chọn khác.
Thảo luận nhóm
QD04 Tơi sẽ khun mọi ngƣời nên mua căn hộ Tham khảo ý kiến chuyên gia
Nguồn: Tác giả tổng hợp
3.2.3 Nghiên cứu định lượng sơ bộ
Nghiên cứu sơ ộ đƣợc tiến hành khảo sát trên 70 khách hàng, tuy nhiên trong đó số phiếu hợp lệ là 60 phiếu, 10 phiếu không hợp lệ do các phiếu trả lời thiếu thông tin và không thuộc đối tƣợng điều tra.
Phƣơng pháp l y mẫu thuận tiện, phỏng v n những ngƣời có độ tuổi từ 20 tuổi trở lên và đã từng mua căn hộ chung cƣ ở phân khúc căn hộ trung c p và cao c p, tập trung những khách hàng ở Quận 1, Quận 2, Quận 3, Quận Bình Thạnh và Quận Phú Nhuận. Sau đó thu thập dữ liệu và tiến hành xử lý dữ liệu bằng phần mềm SPSS 20.0. Kết quả khảo sát sơ ộ cho th y t t cả các iến độc lập và iến phụ thuộc đều có hệ số Cron ach’s Alpha > 0.6, kết quả cho th y các thang đo có độ tin cậy. Các iến quan sát đều có hệ số tƣơng quan tổng > 0.3. (Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) cho rằng giá trị hệ số Cron ach’s Alpha từ 0.6 trở lên và hệ số
tƣơng quan tổng lớn hơn 0.3 là thang đo đủ điều kiện). Đây là cơ sở để ƣớc tiếp theo phân tích nhân tố EFA. Kết quả khảo sát sơ ộ xem chi tiết ở phụ lục 3.
Để phân tích nhân tố EFA tác giả sử dụng phƣơng pháp Principal component với phép quay Varimax tại điểm dừng khi trích các yếu tố có Eigenvalue > 1. Thang đo nào có tổng phƣơng sai trích từ 50% trở lên là đƣợc ch p nhận (Gerbing & Anderson, 1988). Các iến có trọng số (Factor loading) nhỏ hơn 0.5 sẽ bị loại. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA có trị số KMO = 0.764 nên phân tích nhân tố là phù hợp và Sig.(Bartlell’s Test) = 0.000 (sig. < 0.05) chứng tỏ các iến quan sát có tƣơng quan với nhau trong tổng thể. Vì vậy tác giả vẫn giữ ngun mơ hình nghiên cứu đề xu t an đầu với 7 biến độc lập và 1 iến phụ thuộc đƣa vào tiến hành nghiên cứu chính thức.
3.3 Nghiên cứu chính thức
3.3.1 Thiết kế nghiên cứu
Quy mơ mẫu trong nghiên cứu đƣợc thực hiện theo phƣơng pháp l y mẫu ngẫu nhiên (phi xác xu t) thuận tiện, đối tƣợng khảo sát sát của nghiên cứu là những khách hàng đã mua căn hộ chung cƣ ở phân khúc trung c p và phân khúc cao c p.
Theo Hair & ctg (2006), kích thƣớc mẫu tối thiểu phải là 50, tốt hơn là 100. Trong đó, tỷ lệ quan sát trên iến đƣợc đo lƣờng là 5:1, tức là cần tối thiểu 5 biến quan sát đƣợc dùng cho 1 iến đo lƣờng, tốt nh t là 10:1
Trong đề tài này, có t t cả 39 biến quan sát. Vì vậy số mẫu tối thiểu cần thiết là 39x5= 195. Tuy nhiên để đảm bảo độ tin cậy và có ý nghĩa hơn tác giả đã cho tiến hành thu thập dữ liệu khảo sát ở mức 370 mẫu.
3.3.2 Thiết kế bảng câu hỏi
Bảng câu hỏi đƣợc thiết kế làm 4 ƣớc:
Bƣớc 1: Giới thiệu về bản thân, mục đích nghiên cứu, cách trả lời câu hỏi khảo sát. Bƣớc 2: Phần này dùng để sàn lọc lại đối tƣợng khảo sát, gồm có 2 câu hỏi.
Bƣớc 3: Sau quá trình khảo sát sơ ộ, tác giả đã hiệu chỉnh lại các câu hỏi liên quan đến các yếu tố trong mơ hình nghiên cứu.
Bƣớc 4: Đƣa ra các câu hỏi về nhân khẩu học để có cái nhìn tổng quan hơn về các mẫu khảo sát, thơng qua đó có thể th y sự khác iệt dƣới từng nhân khẩu học khác nhau.
Phƣơng pháp thu thập dữ liệu: Khảo sát đƣợc tiến hành ằng phƣơng pháp phỏng v n các đối tƣợng bằng bảng câu hỏi chi tiết (Phụ lục 2). Bảng câu hỏi gửi đến ngƣời đƣợc khảo sát dƣới 2 hình thức đó là: Phỏng v n trực tiếp bằng câu hỏi gi y hoặc thông qua forms-google Docs.
3.3.3 Phương pháp phân tích dữ liệu
Sau khi thu thập dữ liệu bằng các câu hỏi phỏng v n, các ảng phỏng v n sẽ đƣợc xem xét để loại đi một số phỏng v n không đạt yêu cầu cho nghiên cứu. Kết quả sau khi thu thập sẽ đƣợc mã hoá và nhập dữ liệu bằng phần mềm SPSS 20.0
Kiểm định độ tin cậy của các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha
Hệ số Cron ach’s Alpha có giá trị biến thiên trong khoảng [0,1]. Về lý thuyết Cron ach’s Alpha càng cao càng tốt (thang đo càng có độ tin cậy cao). Tuy nhiên, hệ số Cron ach’s Alpha quá lớn (α = 0,95) cho th y có nhiều biến trong thang đo khơng có sự khác iệt gì nhau (nghĩa là chúng cùng đo lƣờng một nội dung nào đó của khái niệm nghiên cứu), hiện tƣợng này đƣợc gọi là hiện tƣợng trùng lắp trong đo lƣờng (redundancy). Một thang đo có độ tin cậy tốt khi nó iến thiên trong khoảng [0,7 – 0,8], nếu Cron ach’s Alpha ≥ 0,6 là thang đo có thể ch p nhận đƣợc về mặt độ tin cậy và thích hợp đƣa vào phân tích những ƣớc tiếp theo (Nunnally & Bernstein, 1994).
Ở mỗi thang đo tƣơng quan iến tổng thể hiện tƣơng quan giữa một biến quan sát với t t cả các iến quan sát, hệ số càng cao thì sự tƣơng quan giữa biến này với các biến khác càng cao. Nếu một biến đo lƣờng có hệ số tƣơng quan iến tổng (hiệu chỉnh) ≥ 0,3 thì iến đó đạt u cầu.
Phân tích nhân tố khám phá EFA
Nghiên cứu tiến hành sử dụng phƣơng pháp trích hệ số Principal component với phép quay Varimax tại điểm dừng khi trích các yếu tố có Eigenvalue > 1 để tìm ra các nhân tố đại diện cho các iến. Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Varimax cho phép xoay ngun góc các nhân tố để tối thiểu hố số lƣợng biến có hệ số lớn tại cùng một nhân tố. Theo Hair và cộng sự (2010), các tiêu chuẩn khi phân tích EFA:
+ Chỉ số KMO có giá trị trong khoảng từ 0.5 đến 1 thì phù hợp để phân tích nhân tố khám phá.
+ Những biến có hệ số tải nhân tố (Factor loading) lớn hơn 0.3 mới đƣợc giữ lại, những biến quan sát có hệ số tải nhân tố nhỏ hơn 0.3 sẽ bị loại khỏi mơ hình.
+ Phƣơng sai trích phải lới hơn 50% + Eigenvalue >1
Phân tích tƣơng quan Pearson
Sau khi phân tích EFA và kiểm định độ tin cậy của các thang đo, các thang đo đạt yêu cầu đƣợc xác định giá trị trung ình và đƣợc mã hoá để tiến hành phân tích tƣơng quan.
Tác giả sử dụng kiểm định mối tƣơng quan tuyến tính giữa các biến trong mơ hình: giữa biến phụ thuộc với từng biến độc lập và giữa các iến độc lập với nhau. Sử dụng hệ số tƣơng quan Pearson để lƣợng hóa mức độ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính giữa hai biến định lƣợng. Giá trị tuyệt đối của hệ số Pearson càng gần đến 1 thì hai biến này mối tƣơng quan tuyến tính càng chặt chẽ (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005).
Sau khi phân tích tƣơng quan, tác giả tiến hành phân tích hồi quy đa iến theo phƣơng pháp Enter với mức ý nghĩa 5% để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu và độ phù hợp của mơ hình cũng nhƣ mức độ ảnh hƣởng của các iến lên iến phụ thuộc.
Kiểm định các giả thuyết, sử dụng phần mềm SPSS
Để đảm bảo sự diễn dịch từ kết quả hồi quy của mẫu cho tổng thể có giá trị ta cần tiến hành kiểm định các giả định của hàm hồi quy tuyến tính nhƣ sau:
Kiểm định giả thuyết về ý nghĩa của hệ số hồi quy riêng từng phần i
Đánh giá độ phù hợp của mơ hình hồi quy đa iến: R2 (R Square), R2 hiệu chỉnh (Ajusted R Square), ANOVA.
Bên cạnh đó, kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến (Multiple Collinearity): Khi xảy ra hiện tƣợng đa cộng tuyến sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng trong phân tích hồi quy nhƣ kiểm định t khơng có ý nghĩa, d u của các ƣớc lƣợng hệ số hồi quy có thể sai. Ta có thể kiểm tra hiện tƣợng đa cộng tuyến thơng qua hệ số phóng đại phƣơng sai VIF (Variance Inflation Factor). Khi hệ số VIF vƣợt quá 10, đó là d u hiệu của đa cộng tuyến. (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
Dùng kiểm định d của Durbin-Watson để kiểm định hiện tƣợng tƣơng quan của phần dƣ (PGS. TS. Đinh Phi Hổ, cơng cụ phân tích định lƣợng trong nghiên cứu - viết ài áo khoa học, 2013).
Phân tích phƣơng sai đƣợc dùng để so sánh trung ình của các tổng thể. Tác giả sử dụng phƣơng pháp phân tích phƣơng sai một yếu tố (One – Way ANOVA) để xác định sự khác nhau giữa các nhóm. Theo Hồng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) các điều kiện phân tích ao gồm:
+ Kiểm định Levene: Ho: Phƣơng sai ằng nhau, nếu sig. < 0.05 thì phƣơng sai giữa các nhóm là khác nhau nên không thể sử dụng đƣợc kết quả phân tích ANOVA, vì vậy phải sử dụng kiểm định Tamhane’s T2 để xác định . Nếu sig ≥
0.05 thì phƣơng sai giữa các nhóm khác nhau là nhƣ nhau nên có thể sử dụng kết quả phân tích ANOVA.
+ Kiểm định ANOVA: Nếu sig > 0.05 thì chƣa đủ điều kiện để khẳng định có sự khác iệt giữa các nhóm. Nếu sig 0.05 đủ điều kiện để khẳng định có sự khác iệt giữa các nhóm đó.
TÓM TẮT CHƢƠNG 3
Nội dung chƣơng 3 đã cung c p đầy đủ thông tin về quy trình nghiên cứu, các phƣơng pháp nghiên cứu định tính và định lƣợng, tác giả đã xây dựng đƣợc bảng câu hỏi và thang đo, mã hóa đƣợc thang đo, trình ày đƣợc phƣơng pháp chọn mẫu, phƣơng pháp thu thập dữ liệu, phƣơng pháp xử lý dữ liệu. Đây là cơ sở để nhập liệu, số liệu đƣợc tổng hợp và phân tích thơng qua phần mềm SPSS 20.0. Kết quả nghiên cứu chi tiết đƣợc trình ày ở chƣơng 4 của nghiên cứu.
CHƢƠNG 4 PHÂN TÍCH KẾT QUẢ
4.1 Thực trạng tình hình thị trƣờng căn hộ chung cƣ tại Tp. Hồ Chí Minh
Thị trƣờng b t động sản thành phố Hồ Chí Minh, sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng ăng, đã phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trƣởng trở lại từ cuối năm 2013 và phát triển mạnh trong năm 2015. Tuy nhiên, năm 2016 thị trƣờng có iểu hiện sụt giảm. Năm 2017, thị trƣờng phục hồi và tăng trƣởng nhẹ (chỉ tăng 4,07%). Tuy nhiên thị trƣờng b t động sản trong 5 tháng đầu năm 2018 đã có iểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017, trong đó:
+ Phân khúc căn hộ cao c p có 3.828 căn, giảm 25,9% so với 5.164 căn cùng kỳ năm 2017. Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ cao c p lại chiếm đến 41,8% thị trƣờng, tăng nhiều so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 31,3%)
+ Phân khúc căn hộ trung c p có 3.465 căn, giảm 32,6% so với 5.136 căn cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ trung c p chiếm 37,7% thị trƣờng, cao hơn so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 31,1%).
+ Bên cạnh đó thì thị trƣờng phân khúc ình dân chỉ chiếm 20,5%, giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm 2017.
Cũng theo số liệu thống kê ên hiệp hội b t động sản Tp. HCM (HoREA) trong 10 tháng đầu năm 2018 thì tổng lƣợng cung sản phẩm ra thị trƣờng 22.684 căn hộ. Trong đó căn hộ ở phân khúc cao c p có 7.444 căn chiếm 31,3%, phân khúc trung c p có 11.731 căn chiếm 49,4% và phân khúc ình dân có 4.584 căn chiếm 19,3%. So với cùng kỳ năm 2017 thì phân khúc căn hộ cao c p giảm 9,6%, phân khúc căn hộ trung c p giảm 37,5%, phân khúc căn hộ ình dân giảm mạnh đến 68%. Cơ c u sản phẩm bị m t cân đối chƣa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trƣờng b t động sản và đảm áo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ ình dân chiếm tỷ lệ r t ít. Trong khi đó căn hộ chung cƣ ở phân khúc trung c p và cao c p hơn 80% sản phẩm. Đây là iểu hiện của sự phát triển thị trƣờng b t động sản thiếu bền vững
Theo xu hƣớng phát triển hiện tại, thị trƣờng căn hộ vẫn tiếp tục phát triển các cơng trình phục vụ cho a nhóm khách hàng riêng iệt. Tuy nhiên, nhóm căn hộ ở phân khúc trung c p và cao c p đánh d u sự tăng trƣởng, phát triển mạnh mẽ. Nhóm sản phẩm này sở dĩ đƣợc cả nhà đầu tƣ lẫn ngƣời có nhu cầu mua căn hộ chung cƣ u thích vì giá thành cạnh tranh, ch p nhận đƣợc và tiện nghi căn hộ tốt. Không chỉ xem xét v n đề vị trí, căn hộ ở hai phân khúc này cịn có thiết kế hiện đại, tiện ích ngoại khu, môi trƣờng sống cũng khá ổn.
4.2 Phân tích kết quả kiểm định mơ hình
4.2.1 Thống kê mơ tả mẫu nghiên cứu
Q trình thu thập dữ liệu đƣợc mơ tả ở phần thiết kế nghiên cứu. Tổng số phiếu phát ra 370 phiếu, tuy nhiên trong đó số phiếu hợp lệ là 350 phiếu, 20 phiếu không hợp lệ do các phiếu trả lời thiếu thông tin và không thuộc đối tƣợng điều tra. Nhƣ vậy bảng câu hỏi khảo sát thu về đạt yêu cầu là 350 phiếu khảo sát đƣợc sử dụng để đƣa vào phân tích dữ liệu.
Bảng 4.1 Kết quả thống kê mô tả
Thống kê Số lƣợng (ngƣời) Tỷ lệ (%)
Giới tính
Dựa trên kết quả phiếu khảo sát cho th y trong tổng số 350 mẫu khảo sát, Nam có 185 ngƣời chiếm 52.9% cịn Nữ có 165 ngƣời chiếm 47.1%. Sự chênh lệch giữa nam và nữ không đáng kể nên kết quả ch p nhận đƣợc.
Nam 185 52.9
Nữ 165 47.1
Tình trạng hơn nhân
Kết quả khảo sát cho ta th y trong tổng số 350 mẫu khảo sát có 247 ngƣời đã lập gia đình chiếm 70.6% cịn số ngƣời độc thân có 103 ngƣời chiếm 29.4%. Nhƣ vậy
có thể th y rằng những ngƣời lập gia đình thƣờng có nhu cầu mua căn hộ cao hơn.
Đã lập gia đình 247 70.6
Độc thân 103 29.4
Độ tuổi
Theo độ tuổi khảo sát: Cao nh t thuộc về lứa tuổi từ 31-40 tuổi chiếm 50.6% tƣơng ứng với 177 ngƣời vì ở độ tuổi này họ có cơng việc ổn định và tài chính vững chắc. Xếp ở vị trí thứ 2 thuộc nhóm tuổi từ 41-50 tuổi chiếm 19.7% tƣơng ứng với 69 ngƣời, đứng thứ 3 thuộc nhóm tuổi từ 20-30 tuổi chiếm 19.4% tƣơng ứng với 68 ngƣời và cuối cùng ở nhóm trên 50 tuổi chiếm 10.3% tƣơng ứng với 36 ngƣời.
Từ 20-30 tuổi 68 19.4
Từ 31- 40 tuổi 177 50.6
Từ 41-50 tuổi 69 19.7
Trên 50 tuổi 36 10.3
Nghề Nghiệp
Đối tƣợng điều tra thuộc nhiều ngành nghề khác nhau nhƣ nhân viên văn phòng, kinh doanh tự do, cán ộ quản lý, ngành nghề khác. Trong đó, Nhân viên văn phịng chiếm tỷ lệ cao nh t 60.3%, tiếp theo là kinh doanh tự do chiếm 24.3%, cán ộ quản lý chiếm 10% và cuối cùng là nghề nghiệp khác chiếm 5.4%.
Nhân viên văn phòng 211 60.3
Kinh doanh tự do 85 24.3
Cán ộ quản lý 35 10