Điều 181 BLDS năm 2005 quy định quyền tài sản là quyền trị giá đ-ợc bằng tiền có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sơ hữu trí tuệ. Trong khi đó một số quyền ch-a đ-ợc nghi nhận là quyền tài sản nh- một số quyền -u tiên nh-; quyền -u tiên mua nhà chung c-, mua đất tái định c-, quyền sử dụng khoảng không, ... Những quyền này mặc dù gắn với một chủ thể nhất định nh-ng nó trị giá đ-ợc bằng tiền, khi chủ sở hữu không có nhu cầu thì hoàn toàn có thể chuyển giao cho chủ thể khác.
Những giao dịch này diễn ra khá phổ biến trong khi đó pháp luật ch-a có quy định cụ thể. Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp Toà án các cấp có những cách hiểu và áp dụng khác nhau, phần lớn Toà án tuyên các giao dịch liên quan đến loại quyền này là vô hiệu. Điều đó làm ảnh h-ởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch.
Qua thực tiễn giải quyết những tranh chấp dân sự chúng tôi thấy có một số quyền tài sản, mặc dù pháp luật ch-a quy định, nh-ng có thể áp dụng những nguyên tắc của luật dân sự để giải quyết những tranh chấp phát sinh.
ở n-ớc ta, pháp luật ch-a quy định việc sử dụng khoảng không gắn liền với đất đai. Tr-ớc kia, trong các bộ luật thời kỳ Pháp thuộc việc sử dụng khoảng không gắn liền với đất thực hiện theo nguyên tắc “Đất chăng dây cây
thẳng hàng”. Nhưng việc sừ dúng kho°ng không đó cao bao nhiêu mét thì
BLDS năm 2005 cũng nh- một các BLDS của một số n-ớc đều không quy định. Giới hạn về chiều cao của khoảng không phụ thuộc vào quy quy định giới hạn xây dựng của địa ph-ơng đó.
Thực tiễn đã xảy ra một số tranh chấp liên quan đến việc sử chuyển nh-ợng và sử dụng khoảng không cụ thể nh- vụ tranh chấp khoảng không ở thành phố ĐN cụ thể nh- sau:
Năm 1986 bà Phạm Thị L và ông Triệu Văn H đ-ợc Xí nghiệp đá HP phân một lô đất 194 m2 trên đó có một gian nhà cấp 4 diện tích 24 m2 liền nhau. Năm 1994 gia đình bà L xây nhà trên diện tích đ-ợc phân, ngày 18-7- 1994 b¯ L có lập “hợp đồng sử dụng khoảng không” với nội dụng bà L đ-ợc sử dụng khoảng không chiều rộng 01m, chiều dài 12 m diện tích 12 m2 cách 4,3 m trên phần đất của nhà ông H để mở rộng diện tích tầng 2 của nhà mình có trả cho ông H 5.000.000 đồng, hai bên có lập nh-ng không có xác nhận của cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền.
Năm 2004 ông gia đình ông H xây lại nhà có kết cầu 3 tầng d-ới phần đất mà bà L đua sang. Ông H đề nghị trả lại số tiền đã nhận kèm theo lãi suất và đã yêu cầu gia đình bà L tháo dỡ phần đua sang nhà ông H để trả lại khoảng không cho gia đình ông H. Gia đình bà L không tháo dỡ cho rằng phần khoảng không bà đang sử dụng trên diện tích đất của nhà ông H là do bà L đã mua của nhà ông H có hợp đồng.
Ông H khởi kiện ra toà tại bản án dân sự sơ thẩm số 13/DSST ngày 31- 01-2005 TAND huyện HV đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H tuyên
“hợp đồng sử dụng khoảng không” vô hiệu buộc bà L phải tháo dỡ phần đua trên khoảng không trên phần đất của ông H.
Sau đó bà L kháng cáo, tại bản án dân sự phúc thẩm số 36/DSPT ngày 16-6-2005 TAND thành phố ĐN xử; sửa bản án sơ thẩm bác yêu cầu của ông H công quyền sử dụng khoảng không của bà L với chiều rộng 01 m, chiều dài 12 m diện tích 12 m2 trên đất của ông H.
Sau khi xét xử phúc thẩm ông H có khiếu nại đến TAND tối cao. Xung quanh vụ án này có hai loại ý kiến khác nhau:
Quan điểm thứ nhất, cho rằng việc thoả thuận sử dụng trong vụ án này l¯ “chuyển nh-ợng khoảng không” giữa bà L với ông H lập ngày 18-7-1994 vô hiệu. Vì vậy, cần kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm trên để huỷ bản án dân sự phúc thẩm giữ nguyên hiệu lực pháp luật bản án dân sự sơ thẩm. Với lý do bất động sản mà cụ thể là đất là sự thống nhất giữa phần đất trên mặt với khoảng không ở phía trên. Nếu các ng-ời sử dụng đất liền nhau có quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề mở cửa sổ, mắc dây điện, lắp đặt ống n-ớc. Việc chuyển nh-ợng khoảng không phải gằn liền với chuyền nh-ợng quyền sử dụng đất
Quan điểm thứ hai, cho rằng không thể kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên bởi lẽ: mặc dù, pháp luật ch-a quy định việc chuyển nh-ợng khoảng không và hợp đồng sử dụng khoảng không giữa bà L với ông H không tuân thủ quy định về hình thức. Tuy nhiên, cần công nhận việc chuyển nh-ợng khoảng không giữa bà L và ông H. Với lý do thứ nhất việc chuyển nh-ợng khoảng không giữa bà L và ông H không trái pháp luật. Thứ hai, mặc dù đất và khoảng không trên đất là là một thể thống nhất nh-ng có thể tách riêng phần khoảng không phía trên chỉ hạn chế quyền của ng-ời sử dụng đất chứ không mất hoàn toàn quyền của ng-ời sử dụng đất.
Theo chúng tôi quan điểm thứ hai là có cơ sở, mặc dù pháp luật ch-a quy định cụ thể việc chuyển nh-ợng quyền sử dụng khoảng không nh-ng về
lý luận cũng nh- thực tiễn cần phải công nhận những loại giao dịch này. Quyền sử dụng khoảng không là quyền phái sinh của quyền sử dụng đất vậy quyền sử dụng khoảng không là quyền tài sản, do vậy có thể chuyển nh-ợng. Nếu tr-ờng hợp trên mà các bên thỏa thuận chuyển nh-ợng khoảng không mà vị trí khoảng không đó làm mất khả năng sử dụng của phần đất phía d-ới (quá thấp so với mặt đất) thì phải Tòa án phải tuyên hủy bỏ việc thỏa thuận chuyển nh-ợng khoảng không.
Nh- vậy, quyền sử dụng khoảng không gắn với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền sử dụng khoảng không cũng có thể chuyển nh-ợng độc lập. Nếu không công nhận việc chuyển nh-ợng quyền sử dụng khoảng không thì trên thực tế sẽ khó có thể giải quyết những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nh-ợng nhà tầng một, trong khi chủ cũ vẫn sử dụng các tầng trên.
Thứ hai, quyền -u tiên mua nhà chung c-, quyền -u tiên mua quyền sử dụng đất đất tái định c-.
Một trong những vấn đề hiện nay đang đ-ợc nhiều ng-ời quan tâm là các nhà đầu t- xây nhà chung c- đã thu tiền của ng-ời mua nhà từ khi dự án mới đ-ợc triển khai. Có nhà đầu t- lập hợp đồng mua bán nhà, có nhà đầu t- có hình thức khác nh- biên nhận, cấp cho ng-ời có nhu cầu mua nhà một thứ giấy tờ nghi nhận quyền mua nhà. Nh- vậy, nếu xảy ra tranh chấp thì hợp đồng mua bán nhà chung sẽ bị vô hiệu vì đối t-ợng của hợp đồng ch-a hình thành. Nếu nhà đầu t- cấp cho ng-ời mua nhà giấy chứng nhận quyền mua nhà cho ng-ời có nhu cầu mua nhà thì giấy chứng nhận đó có phải là quyền tài sản không? Khi ng-ời mua nhà không có nhu cầu mua nhà nữa thì họ có đ-ợc phép chuyển nh-ợng quyền yêu cầu này không? Đây là những vấn đề mà pháp luật ch-a có quy định cụ thể. Điều này làm cho việc áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp rất tùy tiện, ảnh h-ởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch dân sự
Ví dụ án tranh chấp hợp đồng quyền mua nhà chung c-:
Ông Mai Tiến T đ-ợc cơ quan phân cho một gian tập thể với diện tích 36 m2 tại khu tập thể KL, sau đó ông đã làm thủ tục mua lại căn nhà hộ trên theo Nghị định 61/CP của Chính phủ, đã đ-ợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Khu tập thể KL đ-ợc xây dựng từ những cuối những năm 70 của thế kỷ 20 đã xuống cấp. Vì vậy, chủ tr-ơng của thành phố H là phá dõ những khu tập thể xuống cấp xây dựng lại thành những chung c- cao tâng. Theo thiết bản vẽ trong hồ sơ thiết kế ông T đ-ợc mua một căn hộ chung c- tại tầng 8, nhà N5 với diện tích 60 m2. Ông T đã mua đ-ợc nhà riêng không có nhu cầu ở chung c- mới. Chung c- đang trong quá trình xây dựng, ngày 15-10-2003 ông T có lập hợp đồng với bà Nguyễn Thị Th với nội dung “ông T bán cho bà Th
căn hộ diện tích 60 m2 tại tầng 6, nhà N5 khu tập thể KL ... bà Th có trách nhiệm tiền xây dựng lại cho Công ty V là 150.000.000 đồng và trả cho ông T 350.000.000 đồng ” Hợp đồng trên không đ-ợc công chứng, chứng thực tại cơ
quan Nhà n-ớc có thẩm quyền. Do giá cả biến động nên ông T đã không đồng ý giao nhà cho bà Th đề nghị hoàn trả lại số tiền đã nhận của bà Th và bồi th-ờng thiệt hại 50.000.000 đồng. Bà Th không đồng ý và yêu cầu ông T thực hiện hợp đồng đã ký.
Vì vậy, ngày 6-9-2004 bà Th đã kiện ra TAND quận C yêu cầu ông T thực hiện hợp đồng.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 102/DSST ngày 10/7/2005 TAND quận C tuyên hợp đồng mua bán nhà lập ngày 15-10-2003 vô hiệu với lý do: về hình thức hợp đồng mua bán nhà không đ-ợc công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền; hợp đồng mua bán nhà chung c- nh-ng đối t-ợng mới chỉ hình thành trên bản vẽ, còn thực tế ch-a xác định.
Sau đó bà Th kháng cáo tại bản án dân sự phúc thẩm số 95/DSPT ngày 3/4/2006 TAND thành phố H đã quyết định y án sơ thẩm.
Sau đó, bà Th khiếu nại đến TAND tối cao, xung quanh vụ án này có hai quan điểm khác nhau.
Quan điểm thứ nhất cho rằng hợp đồng mua bán nhà giữa bà Th với ông T có vi phạm về hình thức của hợp đồng nh-ng Toà án cần công nhận hợp đồng và ấn định thời gian để các bên hoàn chỉnh về hình thức. Mặc dù, đối t-ợng của hợp đồng ch-a xác định, ch-a hình thành nh-ng đây là hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong t-ơng lai. Chính vì vậy, cần công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa bà Th với ông T.
Quan điểm thứ hai cho rằng hợp đồng mua bán nhà giữa bà Th với ông T là vô hiệu về hình thức và đối t-ợng của hợp đồng ch-a xác định. Cho dù BLDS có quy những giao dịch đối với tài sản hình thành trong t-ơng lai nh-ng với hợp đồng mua bán nhà chung c- thì phải xác định cụ thể về diện tích, vị trí ...
Theo chúng tôi, quan điểm thứ hai là phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên khía cạnh chúng tôi muốn đề cập ở đây là bản chất là ông T bán quyền mua nhà chung c- cho bà Th chứ không phải là mua bán nhà chung c-. Nh-ng trong hợp đồng lại ghi mua bán nhà là vi phạm pháp luật.
Nếu nh- ông T bán cho bà Th quyền mua căn hộ chung c- thì Toà án phải công nhận hợp đồng mua bán này, cho dù hợp đồng đó không đ-ợc công chứng, chứng thực. Bởi lẽ, mặc dù quyền mua nhà của ông T có nguồn gốc từ việc ông T có căn hộ cũ trên nền đất của khu chung c- mới. Quyền này đ-ợc xác định cụ thể trên giá trị thực của căn nhà chung c-. Khi không có nhu cầu ông T hoàn toàn có thể chuyển giao cho chủ thể khác. Mặc dù BLDS ch-a quy định cụ thể về vấn đề này nh-ng có thể áp dụng nguyên tắc của luật dân sự để công nhận hợp đồng mua bán quyền tài sản này.
Thứ ba, tài sản ảo.
Nhửng năm gần đây, kh²i niệm “tài sản ảo” xuất hiện nhiều trong c²c ph-ơng tiện thông tin đại chúng, Bộ th-ơng mại và Bộ t- pháp có nhiều cuộc hội thảo về loại tài sản này. Thực tế cho thấy, những giao dịch liên quan đến
loại tài sản này diễn ra ngày càng phổ biến không chỉ đối với những ng-ời chơi game online mà còn xuất hiện một số ng-ời chuyên kinh doanh loại tài sản này.
Trên thế giới một số nước như Trung Quốc, Hoa Kự t¯i “tài sản ảo” đ± đ-ợc công nhận nh- những loại tài sản. Đối với n-ớc ta, vấn đề này pháp luật ch-a quy định, vì vậy có nhiều quan điểm khác nhau về việc có công nhận hay không công nhận “tài sản ảo”, củng như xếp “tài sản ảo” v¯o lo³i t¯i s°n n¯o. Mặc dù, có những quan điểm khác nhau nh-ng đa số các ý kiến đều thống nhất rằng tài sản ảo cần đ-ợc bảo hộ. Tài sản ảo “hiểu theo nghĩa rộng tài sản ảo bao gồm tên miền, địa chỉ email, c²c đối tượng cða thế giới °o”{21}.
Nh- vậy, cho dù đ-ợc hiểu theo cách nào thì tài sản ảo đang là vấn đề cần đ-ợc pháp luật bảo vệ. Tài sản ảo cần đ-ợc pháp luật bảo vệ bởi những lý do. Thứ nhất, tài sản ảo là kết quả của sự đầu t- công sức, thời gian và tiền bạc, đây là kết quả của quá trình lao động, của hoạt động trao đổi. Thứ hai, tài sản ảo trị giá đ-ợc bằng tiền, đây là loại hàng hoá đặc biệt, chỉ đ-ợc trao đổi trong thế giới ảo với những ng-ời đang chơi trò chơi trực tuyến, nh-ng vẫn chịu sự tác động của quy luật cung cầu. Thứ ba, tài sản ảo có thể chuyển giao hay không? đây là vấn đề mà BLDS năm 2005 cũng nh- Luật sở hữu trí tuệ năm 2006 ch-a quy định. Tuy nhiên, thực tiễn những giao dịch không chính thức loại tài sản này đang diễn ra rất phổ biến.
Như vậy, việc chưa quy định “tài sản ảo” l¯ một lo³i t¯i s°n cũng nh- điều chỉnh những giao dịch liên quan đến loại tài sản này là một trong những hạn chế của BLDS năm 2005 và Luật sở hữu trí tuệ.