Chương 1 : LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
3.1. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỂ GIẢI QUYẾT
3.1.2. Thực trạng áp dụng Pháp luật
Tuy chất lượng hoạt động tư pháp thời gian qua đã được nâng lên một bước, nhưng những kết quả đó mới chỉ là bước đầu và mới tập trung vào vấn đề bức xúc nhất của xã hội. Công tác tư pháp còn bộc lộ nhiều hạn chế, yếu kém, các chế định pháp luật nói chung và chế định pháp luật dân sự nói giêng còn nhiều bất cập, chậm được sửa đổi, bổ sung. Cùng với những hạn chế nêu trên, nhiệm vụ cải cách tư pháp đang đứng trước nhiều thách thức. Các tranh
chấp dân sự có chiều hướng tăng về số lượng và phức tạp, đa dạng hơn, nhiều bản án bị sửa, bị hủy, tính thuyết phục chưa cao hoặc phải xét xử nhiều lần kéo dài. Đòi hỏi của công dân và xã hội đối với các cơ quan tư pháp ngày càng cao. Các cơ quan tư pháp phải thực sự là chỗ dựa vững chắc của nhân dân trong việc bảo vệ công lý, quyền con người, đồng thời là công cụ hữu hiệu bảo vệ pháp luật và pháp chế xã hội chủ nghĩa.Có thể nghiên cứu hoạt động xét xử của một số tòa án tỉnh thành trong cả nước để thấy được thực trạng. Theo báo cáo tổng kết công tác năm 2012 của Tòa án nhân dân tối cao, năm 2012 Tòa án nhân dân các cấp đã thụ lý 271.306 vụ việc dân sự, tăng 24.391 vụ so với cùng kỳ năm trước; đã giải quyết xét xử được 246.215 vụ việc đạt 90%, tăng 23.829 vụ việc. trong đó, giải quyết, xét xử theo thủ tục theo thủ tục sơ thẩm 231.546 vụ việc; theo thủ tục phúc thẩm 13.484 vụ việc và theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm 1.185 vụ việc. tỷ lệ các bản án, quyết định bị hủy là 1,3%; bị sủa là 1,7%. Theo báo cáo tổng kết công tác năm 2011 và phương hướng nhiệm vụ năm 2012 của Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa về công tác giải quyết và xét xử các loại án, trong đó: án dân sự giải quyết được 1114 vụ trên tổng số 1168 vụ đã được thụ lý, việc = 95%. Trong đó án dân sự phúc thẩm giải quyết được trên 100 vụ, án giám đốc thẩm, tái thẩm là 13 vụ. Đây chỉ là những vụ án dân sự đã giải quyết được còn trên thực tế những vụ án dân sự bị kháng cáo, kháng nghị còn cao hơn nhưng chưa đưa ra xét xử phúc thẩm. Theo báo cáo tổng kết công tác năm 2012 và phương hướng nhiệm vụ năm 2013 của tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa về công tác giải quyết và xét xử năm 2012 ngành Tòa án tỉnh Thanh Hóa đã thụ lý được 832 vụ, giải quyết được 776 vụ việc = 98%. Án dân sự phúc thẩm Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý 60 vụ, giả quyết được 59 vụ việc = 98%. Án dân sự giám đốc thẩm mà tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa đã xét xử là 14 vụ. Một số vụ án có sai sót nhưng ít nghiêm trọng Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã nhận
xét và kết luận để Tòa án cấp huyện rút kinh nghiệm. Cũng theo báo cáo tổng kết công tác năm 2012 thì chất lượng xét xử các vụ án ở Tòa án nhân dân cấp huyện chưa đảm bảo yêu cầu, tỷ lệ án bị sửa, bị hủy ở mức cao cụ thể: có 2 đơn vị có số lượng án thụ lý, giải quyết nhiều nhưng tỷ lệ án bị hủy trên 1,1%; có 2 đơn vị số lượng án thụ lý, giải quyết ở mức độ trung bình nhưng mức độ án bị hủy trên 1,4% và 1,6%. Có những đơn vị trong năm số lượng án thụ lý, giải quyết rất ít nhưng tỷ lệ án bị hủy trên 2,7%; cá biệt có đơn vị 4,5%; có đơn vị án bị sửa trên 8,7%. Như vậy thông qua các bản báo cáo tổng kết của Tòa án nhan dân tối cao và Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa thì chúng ta thấy tỷ lệ án bị sửa, bị hủy, xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm còn cao.
3.1.2.1. Một số vụ án dân sự cụ thể
Vụ án thứ nhất: Nguyên đon: Ông Đào Tiến Luông, sinh năm 1949; trú tại: Xóm 33, thôn Nam Đồng, xã Yên Đồng, huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định.
Bị đơn: Anh Đào Tiến Sang, sinh năm 1965; trú tại: Xóm 32, thôn Nam Đồng, xã Yên Đồng, huyện Ý yên, tỉnh Nam Định.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
Bà Trần Thị Nga (vợ ông Luông), sinh năm 1952; trú tại: Xóm 33, Thôn Nam Đồng, xã Yên Đồng, huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định.
Anh Đào Tiến Tài (con trai ông Luông), sinh năm 1978;
Chị Nguyễn Thị Hiệp (vợ anh Tài), sinh năm 1978; cùng trú tại: Xóm 33, Thôn Nam Đồng, xã Yên Đồng, huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định.
Chị Nguyễn Thị Dinh (vợ anh Sang), sinh năm 1966; trú tại: Xóm 32, Thôn Nam Đồng, xã Yên Đồng, huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định;
Người đại diện theo uỷ quyền của chị Nguyễn Thị Dinh: Anh Đào Tiến Sang Theo giấy uỷ quyền ngày 03/11/2011.
Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Đào Tiến Để đồng thời là người thừa kế của bà Trịnh Thị Gái (vợ ông Để)
Anh Đào Tiến Sinh, sinh năm: 1960; trú tại: Ấp Tân Lập, xã Long Phú, huyện Long Phú, tỉnh Sóc Trăng. Người đại diện theo uỷ quyền của anh Đào Tiến Sinh là: Anh Đào Tiến Sang; theo giấy uỷ quyền ngày 07/11/2011.
Chị Đào Thị Xuân, sinh năm 1975; trú tại: Thôn Đại La 2, xã Yên Đồng, huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định; người đại diện theo uỷ quyền của chị Đào Thị Xuân là: Anh Đào Tiến Sang, theo giấy uỷ quyền ngày 03/11/2011.
Anh Đào Tiến Sang (đồng thời là bị đơn) NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 2-12-2010 và lời khai của nguyên đơn trong quá trình tố tụng ông Đào Tiến Luông trình bày:
Năm 1998 ông có làm hợp đồng mua nhà đất của gia đình anh Đào Tiến Sang, trước khi mua ông có hỏi ông Đào Tiến Để là bố đẻ của anh Sang, ông Để đã đồng ý giao cho anh Sang được quyền đứng ra bán toàn bộ thửa đất 154 và ông đã lập hợp đồng chuyển nhượng với anh Sang, thỏa thuận giá 16.500.000đ, ngày 16/11/1998 ông giao cho anh Sang 8.000.000đồng, đến ngày 8/10/2000 ông giao nốt số tiền còn lại là 8.500.000đồng. Mỗi lần giao tiền ông đều viết hợp đồng và cùng anh Sang ký tên, khi lập hợp đồng chuyển nhượng anh Sang đã đọc cho ông các hộ liền kề Đông, Tây, Nam, Bắc, nhưng do không nhớ chính xác đã đọc diện tích đất là 390 m2. Đến ngày 8/10/2000 sau khi lập xong hợp đồng lần hai, ông tự đo và phát hiện ra diện tích thửa đất là 490m2, ông nói lại với anh Sang và anh Sang đã đồng ý để ông sửa số liệu từ 390m2 thành 490m2. Việc hai bên mua bán không làm thủ tục thông qua chính quyền địa phương, nhưng sau khi mua, ông đã cho vợ chồng anh Đào Tiến Tài ra ở và sử dụng toàn bộ thổ đất từ năm 1999 đến nay. Việc anh Sang cho rằng chỉ bán cho ông 321 m2 và đòi lại 169 m2 phần đất mang tên ông Để
là không đúng. Ông đề nghị Tòa án công nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông theo hợp đồng chuyển nhượng giữa ông và anh Sang là 490m2.
Bị đơn là anh Đào Tiến Sang trình bày: Năm 1998 gia đình anh có bán cho ông Đào Tiến Luông nhà và diện tích 321 m2 đất để làm sổ mới, ông Luông đã sửa lại giấy viết tay từ 321 m2 thành 490 m2 là cả diện tích 169 m2 của bố anh là ông Đào Tiến Để. Anh xác định năm 1998 anh chỉ bán nhà và diện tích 321 m2 đất mang tên anh, chứ không bán phần đất diện tích 169m2 mang tên ông Để.
Ngày 5/3/2011, ông Đào Tiến Để đã ủy quyền cho anh Sang đòi 169 m2 đất mang tên ông Để cùng nằm trong thửa 154 mà gia đình ông Luông đang sử dụng.
Ngày 7/3/2011, anh Sang đã làm đơn phản tố đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông Luông phải trả cho ông Để diện tích 169 m2 đất và đề nghị được mở lối đi qua đất của gia đình ông Luông vì không còn lối đi nàọ khác. Đối với bức tường bao phía giáp ruộng phần trăm, gia đình ông Luông tự xây trên đất của ông Để, đề nghị Tòa án buộc gia đình ông Luông phải tháo dỡ.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là: Anh Đào Văn Tài (con ông Luông), chị Nguyễn Thị Hiệp (vợ của anh Tài) trình bày: Năm 1999 anh, chị được bố mẹ cho ra ở riêng, anh chị đã quản lý sử dụng toàn bộ thửa đất từ năm 1999 đến nay, anh chị đã nộp thuế đất mỗi năm từ 20.000đ đến 30.000đ. Trong thời gian sử dụng, anh chị đã sửa chữa nền nhà, sân, cổng và xây tường gạch bi phía giáp ruộng phần trăm, về thuế nhà đất đã nộp và bức tường anh, chị mới xây anh chị không đề nghị giải quyết vì nhà đất bố mẹ anh, chị đã mua toàn bộ như ý kiến của ông Luông.
QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT:
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 02/2011/DSST ngày 29/7/2011 của Toà án nhân dân huyện Ý Yên đã nhận định:
Căn cứ bản đồ địa chính xã Yên Đồng lập năm 1991 thửa đất 154 tại tờ bản đồ số 31 do ông Đào Tiến Để và anh Đào Tiến Sang sử dụng chung không xác định mốc giới, anh Sang sử dụng 140m2 đất thổ cư và 161m2 đất vườn, ông Để sử dụng 140m2 đất thổ và 29m2 đất vườn, thửa đất 154 có tổng diện tích 490m2, từ năm 1991 xã Yên Đồng trên cơ sở rà soát các hộ dân sử dụng đất ổn định trong toàn xã để lập "hồ sơ trình ƯBND huyện Ý Yên cấp giấy CNQSD đất, trong đó có hộ ông Để và hộ anh Sang, đến ngày 10/7/1999 hộ anh Sang và ông Để đã được Chủ tịch UBND huyện Ý Yên cấp giấy chứng nhận QSD đất”.
Từ năm 1998 đến năm 2000 anh Sang bán đất cho ông Đào Tiến Luông hai bên lập hợp đồng viết tay, tự xác định diện tích không đo đạc cụ thể các cạnh đất chuyển nhượng và tự thỏa thuận với nhau về giá trị, không làm thủ tục chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền, thể hiện trên hai hợp đồng viết tay do ông Luông cung cấp và hai bản hợp đồng đều có sự sửa chữa câu từ và số diện tích bằng nét mực khác.
Ngày 23/12/2010 ông Đào Tiến Luông nộp đơn khởi kiện anh Sang và đề nghị Tòa án giải quyết xác nhận quyền sử dụng 490m2 đất cho gia đình ông trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Luông và anh Sang lập ngày 16/11/1998 và ngày 8/10/2000. Cả hai hợp đồng chuyển nhượng do ông Luông cung cấp về hình thức văn bản không đúng quy định tại Điều 691 BLDS 1995 là hợp đồng không có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Theo lời khai của ông Luông cho rằng ông lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với anh Sang là mua toàn bộ diện tích 490m2 là càng không đúng nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS 1995 và Luật đất đai năm 1993. Vì hợp đồng không có chữ ký xác nhận của ông Để là chủ sử hữu chung thửa đất số 154 và anh Sang không có quyền chuyển nhượng tài sản thuộc quyền sở hữu của ông Để. Do vậy yêu cầu của ông Luông về việc xác nhận quyền sử dụng 490m2 đất là không có căn cứ chấp nhận.
Về nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông Luông và anh Sang nội đung hợp đồng thể hiện ý trí tự nguyện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và nhà ở của anh Sang cho ông Luông và ông Luông đã giao tiền cho anh
Sang và anh Sang đã giao QSD đất cho ông Luông, điều đó thể hiện hợp đồng của hai bên đã được thực hiện xong và ông Luông chỉ có quyền sử dụng toàn bộ diện tích nhà đất và khuôn viên do gia đình anh Sang xây dựng trước khi bán cho ông Luông. Căn cứ biên bản thẩm định ngày 24/2/2011 thì diện tích gia đình anh Sang xây dựng trước khi bán cho ông Luông có diện tích 346,5m2 có các cạnh như sau: Nam giáp ngõ đi dài 17m, Đông giáp thổ ông Hai dài 19,8m; Tây giáp thổ ông Đạm 19,8m; Bắc giáp đất của ông Để dài 18m.
Về yêu cầu của ông Luông đòi anh Sang phải trả lại phần tiền tương ứng với diện tích đất của ông Để mà ông đã mua của anh Sang, theo giá thị trường tại thời điểm tranh chấp. thì căn cứ hợp đồng chuyển nhượng viết tay do chính ông Luông viết, không có thể hiện việc anh Sang bán toàn bộ thửa đất 154 mà chỉ thể hiện ông Luông mua nhà và đất của anh Sang và ông Luông không đưa được chứng cứ nào chứng minh ông đã trả tiền toàn bộ diện tích thửa đất 154. Do vậy yêu cầu của ông Luông không có căn cứ chấp nhận.
Ngày 5/3/2011 ông Đào Tiến Để có giấy ủy quyền cho anh Đào Tiến Sang thay mặt ông đòi lại diện tích 169m2 đất mà hiện gia đình ông Luông đang sử dụng và có tranh chấp với anh Sang, ngày 7/3/2011 anh Sang có đơn yêu cầu phản tố đề nghị Tòa án giải quyết buộc gia đình ông Luông phải trả cho ông Để diện tích 169m2 đất. Quá trình giải quyết anh Sang cho biết GCNQSD đất của ông Để hiện nay bị mất, ông chưa tìm được, Ngày 26/4/2011 và ngày 12/7/2011 Tòa án đã xác minh hồ sơ cấp giấy CNQSD đất tại xã Yên Đồng và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ý Yên thì diện tích đất của ông Để đã được cấp giấy CNQSD đất số 312886 do Chủ tịch
hiện theo ủy quyền của ông Để là có căn cứ chấp nhận phù hợp các quy định của pháp luật. Căn cứ biên bản thẩm định ngày 24/2/2011 và biên bản xác minh ngày 26/4/2011 thì diện tích thực tế của thửa đất 154 có diện tích là 484,55m2 so với diện tích trong bản đồ địa chính và GCNQSD đất thiếu 5,25m2. Như vậy diện tích đất của anh Sang đã bán cho ông Luông thực tế đã xây dựng nhiều hơn so với diện tích 32lm2 mà anh Sang được cấp GCNQSD đất, trong thời gian ông Để ở chung với anh Sang, ông Để không có ý kiến gì, mặc nhiên thừa nhận diện tích tăng thêm của gia đình anh Sang đã làm lên đất của ông Để. Do vậy, có căn cứ buộc ông Luông phải trả cho ông Để diện tích
đất còn lại là I38,75m2. Có các cạnh như sau: Nam giáp đất nhà ông Luông dài 18m, Đông giáp thổ ông Hai dài 7,68m; Tây giáp thổ ông Đạm 7,68m; Bắc giáp đất mộng phần trăm dài 18m.
Về yêu cầu của anh Sang yêu cầu Tòa án giải quyết được mở lối đi qua đất của ông Luông vì thổ đất của ông Để hiện đã bị vây quanh bởi các chủ sở hữu khác, để đảm bảo quyền của người sử dụng đất phải có lối đi là cần thiết buộc gia đình ông Luông phải nhượng lại một phần đất để ông Để có lối đi vào thổ đất của mình theo giá thị trường tại thời điểm giải quyết, như vậy là phù hợp với quy định lại Điều 275 BLDS năm 2005. Phần đất buộc gia đình ông Luông phải nhượng lại làm lối đi vào thổ đất của ông Để cụ thể như sau: Chiều rộng giáp đất nhà ông Luông và đất nhà ông Hai là 90cm, dài 19.8m kéo từ thổ đất của ông Để ra ngõ xóm, diện tích 17,82m2 và ông Để phải có trách nhiệm trả cho ông Luông giá trị đất theo biên bản định giá ngày 24/2/2011 (17,82m2 x 250.000đ/lm2 = 4.455.000đ). Đối với tường bao năm 1993 do anh Sang xây dựng làm gianh giới đất giữa nhà anh Sang và ông Hai, năm 1998 anh Sang đã bán cho ông Luông, nay ông Luông phải cắt một phần đất để làm lối đi cho ông Để có liên quan đến bức tường, do vậy ông Để phải