Thứ tự Mục đích sử dụng Mã Diện tích Tỷ lệ (%) Tổng diện tích đất của ĐVHC 492.23 1 Đất nông nghiệp NNP 255.24 51.85 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 248.51 50.49 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 240.65 48.89 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 235.27 47.80 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 5.38 1.09 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 7.86 1.60 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 6.73 1.37
2 Đất phi nông nghiệp PNN 236.65 48.08
2.1 Đất ở OCT 75.90 15.42
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 75.90 15.42 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 0.00 0.00
2.2 Đất chuyên dùng CDG 151.10 30.70
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 0.25 0.05 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 0.03 0.01
2.2.3 Đất an ninh CAN 0.35 0.07
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 8.11 1.65 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh PNN CSK 55.89 11.35 2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 86.47 17.57
2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 0.51 0.10
2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0.92 0.19
2.5 Đất làm NT, NĐ, nhà tang lễ, NHT NTD 5.81 1.18
2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 1.43 0.29
2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 0.98 0.20
3 Đất chưa sử dụng CSD 0.34 0.07
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 0.34 0.07
4.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI CỦA
XÃ NINH HIỆP – HUYỆN GIA LÂM – TP. HÀ NỘI
Trong những năm qua, công tác quản lý tài chính đất đai xã Ninh Hiệp nhìn chung đã đạt những kết quả nhất định. Cụ thể hoá Luật Đất đai, các Nghị định của Chính phủ, các Thông tư hướng dẫn của các Bộ, để thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến tài chính đất
đai khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành các Quyết định:
+ Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố
Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật đất đai năm 2013 và các nghịđịnh của Chính phủ giao về hạn mức giao
đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu
được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội; + Quyết định số 24/2014/QĐ–UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phốđược Luật đất đai năm 2013 và các nghị định của Chính phủ giao vềđăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cưở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;
+ Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố
Hà Nội ban hành quy đinh các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật đất đai 2013 và các nghịđịnh của Chính phủ giao vềđăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội;
+ Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành Quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng
đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cưở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục
đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư
Người được cấp GCN phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về lệ phí trước bạ
nhà, đất; việc miễn giảm TSDĐ đối với người có công với cách mạng thực hiện theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; việc ghi nợ
TSDĐ, việc thực hiện nghĩa vụ nộp TSDĐ, tiền thuê đất được thực hiện theo quy
định hiện hành.
Giá đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính áp dụng theo quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội đã được ban hành.
Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai của các hộ dân trên địa bàn xã Ninh Hiệp được thực hiện tương đối nghiêm túc, đã có 2084 hộ hoàn thành nghĩa vụ tài chính vềđất đai và nhận GCN, chiếm khoảng 89% số lượng GCN đã cấp.
Chi tiết tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN QSDĐ được thể hiện tại bảng 4.2.
Bảng 4.2. Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN
trên địa bàn xã Ninh Hiệp Các loại nghĩa vụ tài chính Năm Tổng 2013 2014 2015 2016 Lệ phí trước bạ Số hộ (hộ) 26 9 135 28 198 Tiền (1000đồng) 88.466 33.048 958.667 119.289 1.199.470 Thuế TNCN từ chuyển QSDĐ Số hộ (hộ) 7 22 14 17 60 Tiền (1000đồng) 51.450 187.122 118.145 157.241 513.958 Tiền sử dụng đất Số hộ (hộ) 5 2 27 4 38 Tiền (1000đồng) 771.120 334.800 6.123.141 1.393.531 8.622.592 Nguồn: UBND xã Ninh Hiệp,2016 Từ bảng trên, ta thấy nghĩa vụ tài chính trên địa bàn xã Ninh Hiệp từ năm 2013 – 2016 là khá lớn. Tổng lệ phí trước bạ từ năm 2013 đến năm 2016 lên tới 1.199.470.000 đồng, thuế TNCN từ chuyển quyền sử dụng đất là 513.958.000
đồng, tiền sử dụng đất là 8.622.592.000 đồng nên cần quản lý tốt về tài chính đất
đai sẽ tránh thất thoát các khoản thu này.
Đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong năm 2016, UBND xã Ninh Hiệp thu được 100% thuế phi nông nghiệp.
4.3. XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI
CHÍNH ĐẤT ĐAI XÃ NINH HIỆP
Xây dựng hệ thống CSDL phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai được thực hiện theo quy trình nhưở hình 4.1.
Hình 4.3. Quy trình xây dựng hệ thống CSDL phục vụ công tác
quản lý tài chính đất đai
4.3.1. Thu thập dữ liệu
Đây là công việc khởi đầu nhưng vô cùng quan trọng, dữ liệu càng đầy đủ, chính xác thì hệ thống CSDL được xây dựng được càng thể hiện rõ các vấn đề
lưu trữ thông tin, càng phục vụ đắc lực công tác quản lý đất đai và quản lý tài chính vềđất đai.
Dữ liệu thu thập gồm:
- Dữ liệu không gian: Dựa vào yêu cầu của đề tài và thực tế nguồn tài liệu bản đồ tại địa phương tôi đã tiến hành thu thập bản đồ địa chính và bản đồ hiện trạng sử dụng đất xã Ninh Hiệp – huyện Gia Lâm – thành phố Hà Nội.
- Dữ liệu thuộc tính: Tài liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất, thông tin
đất, thông tin chủ sử dụng đất qua các loại sổ sách: sổđịa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Giá đất tại xã Ninh Hiệp năm 2016 theo Quyết định công bố bảng giá đất năm 2014 của UBND TP Hà Nội.
4.3.2. Phân loại thửa đất và hoàn thiện hồ sơđịa chính hiện có
4.3.2.1. Phân loại thửa đất
Theo khoản 3 Điều 9 Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/04/2013 quy định về việc đối soát thửa đất trên bản đồ địa chính sử dụng để xây dựng dữ
liệu không gian so với hồ sơ đăng ký, bản lưu Giấy chứng nhận. Dựa vào mức độ
Số liệu điều tra Bản đồ Phân loại thửa đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính hiện có XD CSDL không gian XD CSDL thuộc tính Hệ thống CSDL Tra cứu khác Chuyển nhượng Thừa kế Trước bạ ……….. Thu thập dữ liệu đầu vào X ử lý dữ liệu Hệ thống Đầu ra Xây dựng CSDL thuộc tính
đồng nhất về hình học và tình trạng cấp Giấy chứng nhận tôi đưa ra danh sách phân loại thửa đất như sau:
a. Thửa đất loại A
Bao gồm các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận có nội dung thông tin phù hợp với quy định hiện hành và chưa có biến động.
b. Thửa đất loại B
Bao gồm các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận có một số thông tin (nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng...) chưa phù hợp với quy định hiện hành và chưa có biến động.
c. Thửa đất loại C
Bao gồm các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đã biến động thông tin thuộc tính.
d. Thửa đất loại D
Bao gồm thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đã có biến động ranh giới thửa đất (tách, hợp thửa, điều chỉnh ranh giới...) mà chưa chỉnh lý bản
đồđịa chính.
e. Thửa đất loại E
Các thửa đất đã kê khai đăng ký nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Từ cách phân loại trên, ta có kết quảđối soát phân loại các thửa đất để xây dựng CSDL đất đai tại xã Ninh Hiệp, cụ thể: Số thửa đất loại A là 1626 thửa; Số thửa đất loại B là 119 thửa; Số thửa đất loại C là 218 thửa; Số thửa đất loại D là 149 thửa; Số thửa đất loại E là 1382 thửa. 4.3.2.2. Hoàn thiện hồ sơđịa chính
- Xác minh để bổ sung về những nội dung thông tin (nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng...) chưa phù hợp với quy định hiện hành để hoàn thiện hồ sơ địa chính;
- Chỉnh lý tài liệu của hồ sơ địa chính (trừ tài liệu đo đạc) được lựa chọn sử dụng cho việc cập nhật cơ sở dữ liệu về những nội dung thông tin (nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng...) theo kết quảđiều tra bổ sung;
- Cập nhật, chỉnh lý bản đồđịa chính cụ thể như sau: + Đối với thửa đất loại B và E
Cập nhật, chỉnh lý các nội dung thông tin mục đích sử dụng theo hồ sơđịa chính đã được chỉnh lý.
+ Đối với thửa đất loại C
Chỉnh lý thông tin thuộc tính cho thửa đất có biến động theo hồ sơ giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bản lưu Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ đăng ký biến
động đã giải quyết.
+ Đối với thửa đất loại D
Lưu lại thông tin thửa đất để phục vụ xây dựng phiên bản dữ liệu không gian thửa đất trước chỉnh lý; Chỉnh lý hình thể thửa đất và các thông tin thuộc tính có thay đổi theo hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bản lưu Giấy chứng nhận hoặc hồ sơđăng ký biến động đã giải quyết.
4.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian
4.3.3.1. Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian
Cơ sở dữ liệu bản đồ phải đảm bảo tính thống nhất, theo quy chuẩn về phép chiếu, hệ tọa độ, màu sắc, kí hiệu bản đồ… của ngành. Tôi tiến hành chuẩn hóa cơ sở dữ liệu bản đồ theo các quy chuẩn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hệ
tọa độ quốc gia VN2000 hệ quy chiếu quốc gia VN – 2000 với múi chiếu 30 và kinh tuyến trục của thành phố Hà Nội với các thông số như phép chiếu UTM, Elipsoid quy chiếu WGS 84, màu sắc, kí hiệu các đối tượng trên bản đồ theo quy phạm thành lập bản đồ.
Đối với các lớp thông tin bản đồ tôi tiến hành chuẩn hóa theo nguyên tắc các đối tượng trong một lớp thông tin chỉ chứa một đối tượng hình học duy nhất:
điểm (point), đường (polyline) hoặc vùng (polygon).
Mỗi lớp thông tin chỉ thể hiện một loại đối tượng (Object). Các đối tượng có cùng chung một sốđặc điểm, tính chất được gộp thành một lớp đối tượng (Object class). Các lớp đối tượng được gộp lại thành các nhóm đối tượng (Category).
Tên các lớp thông tin được đặt theo kiểu viết tắt sao cho dễ dàng nhận biết
đó là lớp thông tin nào. Bên cạnh đó trong quá trình thực hiện tôi đã tiến hành chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian chưa phù hợp với yêu cầu của chuẩn dữ
liệu địa chính và rà soát chuẩn hóa thông tin thuộc tính cho từng đối tượng không gian theo quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính.
4.3.3.2. Chuyển đổi và gộp các lớp đối tượng không gian vào cơ sở dữ liệu
Để tiến hành xây dựng dữ liệu không gian, trên cơ sở bản đồ
Microstation đã thu thập được thì cần chuyển bản đồ đó sang ArcGIS để biên tập tạo nên cơ sở dữ liệu không gian của khu vực nghiên cứu, cụ thể:
Bản đồ đã được rà soát chỉnh lý các biến động cho phù hợp với hiện trạng,
đặc biệt là các khu đất đã, đang và sẽ đấu giá trong thời gian tới. Kiểm tra, sửa lỗi theo quy chuẩn các bản đồ thu thập được.
Tạo các thư mục trên ArcGIS thông qua việc tạo Geodatabase, Feature Dataset cho bản đồ để từ đó tiến hành phân các lớp bản đồ làm cơ sở cho việc chuyển dữ liệu bản đồ từ bản đồđịa chính trên Microstation sang ArcGIS.
Trong quy trình thành lập bản đồ, để nâng cao độ chính xác, giảm sai số, mỗi tỉnh trong nước Việt Nam được quy định một kinh tuyến trục riêng. Vì vậy, khi tạo Geodatabase, Feature Dataset cho tờ bản đồ ta cần chú ý chọn hệ toạ độ
với kinh tuyến trục của tỉnh đã được quy định.
Sau khi tạo và phân lớp các đối tượng trên ArcGIS, ta tiến hành load dữ
liệu bản đồ từ Bản đồ địa chính trên Microstation sang ArcGIS thông qua chức năng Load Data.
Dữ liệu các thửa đất được chọn để load, ta tiến hành chuyển dữ liệu sang ArcMap.
Hình 4.5. Cơ sở dữ liệu thửa đất sau khi được chuyển sang ArcMap
4.3.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính
Sau khi đã hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu không gian bản đồ từ bản đồ địa chính thửa đất, để phục vụ cho công tác tra cứu thông tin và quản lý tài chính vềđất đai cũng như xây dựng các bản đồ giá đất liên quan ta tiến hành xây dựng cơ sở dữ
liệu thuộc tính cho từng thửa đất. Dữ liệu thuộc tính là những thông tin về tính chất, đặc điểm riêng mà thửa đất cần đến để thể hiện trong cơ sở dữ liệu thông tin, nó đóng vai trò chú thích, chỉ dẫn và mô tả thông tin, định lượng cho thông tin bản đồ. Dữ liệu thuộc tính thường ở dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, … chúng đuợc thu thập từ các nội dung bản đồ cũ, các số liệu điều tra cơ bản đã có. Các dữ liệu này có chung một mã khoá với thực thể mà nó gắn với. Khi cần, lần theo mã khoá đó, chúng ta sẽ nhanh chóng khôi phục lại toàn bộ dữ liệu về thực thể hoặc nhanh chóng tìm được toàn bộ thông tin về một hay nhiều thực thể với mã khóa mà ta gán cho nó.
Trên cơ sở danh sách phân loại thửa đất và kết quả chỉnh lý hoàn thiện hồ
sơ địa chính được lập, tiến hành nhập và chuẩn hóa thông tin thuộc tính như sau:
4.3.4.1. Đối với thửa đất loại A, B
Thực hiện nhập và chuẩn hóa thông tin từ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho các nhóm: Thửa đất, chủ sử dụng và quyền sử dụng đất từ hồ sơđịa chính tương ứng với từng thửa đất;
4.3.4.2. Đối với thửa đất loại C
Nhập và chuẩn hóa cho các nhóm thông tin thửa đất, tài sản trên đất, chủ sử
dụng và quyền sử dụng đất từ hồ sơđịa chính trước khi biến động;
Nhập các thông tin sau khi biến động từ hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, bản lưu Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ đăng ký biến động.
4.3.4.3. Đối với thửa đất loại D
Nhập và chuẩn hóa cho các nhóm thông tin thửa đất, chủ sử dụng và quyền sử
dụng đất từ hồ sơ địa chính trước khi biến động; trừ khu vực có biến động phân chia lại các thửa đất không xác định được các thửa đất cũ trên bản đồđịa chính;
Nhập và chuẩn hóa cho các nhóm thông tin thửa đất, tài sản trên đất, chủ sử