4.3.3.1. Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian
Cơ sở dữ liệu bản đồ phải đảm bảo tính thống nhất, theo quy chuẩn về phép chiếu, hệ tọa độ, màu sắc, kí hiệu bản đồ… của ngành. Tôi tiến hành chuẩn hóa cơ sở dữ liệu bản đồ theo các quy chuẩn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hệ
tọa độ quốc gia VN2000 hệ quy chiếu quốc gia VN – 2000 với múi chiếu 30 và kinh tuyến trục của thành phố Hà Nội với các thông số như phép chiếu UTM, Elipsoid quy chiếu WGS 84, màu sắc, kí hiệu các đối tượng trên bản đồ theo quy phạm thành lập bản đồ.
Đối với các lớp thông tin bản đồ tôi tiến hành chuẩn hóa theo nguyên tắc các đối tượng trong một lớp thông tin chỉ chứa một đối tượng hình học duy nhất:
điểm (point), đường (polyline) hoặc vùng (polygon).
Mỗi lớp thông tin chỉ thể hiện một loại đối tượng (Object). Các đối tượng có cùng chung một sốđặc điểm, tính chất được gộp thành một lớp đối tượng (Object class). Các lớp đối tượng được gộp lại thành các nhóm đối tượng (Category).
Tên các lớp thông tin được đặt theo kiểu viết tắt sao cho dễ dàng nhận biết
đó là lớp thông tin nào. Bên cạnh đó trong quá trình thực hiện tôi đã tiến hành chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian chưa phù hợp với yêu cầu của chuẩn dữ
liệu địa chính và rà soát chuẩn hóa thông tin thuộc tính cho từng đối tượng không gian theo quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính.
4.3.3.2. Chuyển đổi và gộp các lớp đối tượng không gian vào cơ sở dữ liệu
Để tiến hành xây dựng dữ liệu không gian, trên cơ sở bản đồ
Microstation đã thu thập được thì cần chuyển bản đồ đó sang ArcGIS để biên tập tạo nên cơ sở dữ liệu không gian của khu vực nghiên cứu, cụ thể:
Bản đồ đã được rà soát chỉnh lý các biến động cho phù hợp với hiện trạng,
đặc biệt là các khu đất đã, đang và sẽ đấu giá trong thời gian tới. Kiểm tra, sửa lỗi theo quy chuẩn các bản đồ thu thập được.
Tạo các thư mục trên ArcGIS thông qua việc tạo Geodatabase, Feature Dataset cho bản đồ để từ đó tiến hành phân các lớp bản đồ làm cơ sở cho việc chuyển dữ liệu bản đồ từ bản đồđịa chính trên Microstation sang ArcGIS.
Trong quy trình thành lập bản đồ, để nâng cao độ chính xác, giảm sai số, mỗi tỉnh trong nước Việt Nam được quy định một kinh tuyến trục riêng. Vì vậy, khi tạo Geodatabase, Feature Dataset cho tờ bản đồ ta cần chú ý chọn hệ toạ độ
với kinh tuyến trục của tỉnh đã được quy định.
Sau khi tạo và phân lớp các đối tượng trên ArcGIS, ta tiến hành load dữ
liệu bản đồ từ Bản đồ địa chính trên Microstation sang ArcGIS thông qua chức năng Load Data.
Dữ liệu các thửa đất được chọn để load, ta tiến hành chuyển dữ liệu sang ArcMap.
Hình 4.5. Cơ sở dữ liệu thửa đất sau khi được chuyển sang ArcMap
4.3.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính
Sau khi đã hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu không gian bản đồ từ bản đồ địa chính thửa đất, để phục vụ cho công tác tra cứu thông tin và quản lý tài chính vềđất đai cũng như xây dựng các bản đồ giá đất liên quan ta tiến hành xây dựng cơ sở dữ
liệu thuộc tính cho từng thửa đất. Dữ liệu thuộc tính là những thông tin về tính chất, đặc điểm riêng mà thửa đất cần đến để thể hiện trong cơ sở dữ liệu thông tin, nó đóng vai trò chú thích, chỉ dẫn và mô tả thông tin, định lượng cho thông tin bản đồ. Dữ liệu thuộc tính thường ở dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, … chúng đuợc thu thập từ các nội dung bản đồ cũ, các số liệu điều tra cơ bản đã có. Các dữ liệu này có chung một mã khoá với thực thể mà nó gắn với. Khi cần, lần theo mã khoá đó, chúng ta sẽ nhanh chóng khôi phục lại toàn bộ dữ liệu về thực thể hoặc nhanh chóng tìm được toàn bộ thông tin về một hay nhiều thực thể với mã khóa mà ta gán cho nó.
Trên cơ sở danh sách phân loại thửa đất và kết quả chỉnh lý hoàn thiện hồ
sơ địa chính được lập, tiến hành nhập và chuẩn hóa thông tin thuộc tính như sau:
4.3.4.1. Đối với thửa đất loại A, B
Thực hiện nhập và chuẩn hóa thông tin từ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho các nhóm: Thửa đất, chủ sử dụng và quyền sử dụng đất từ hồ sơđịa chính tương ứng với từng thửa đất;
4.3.4.2. Đối với thửa đất loại C
Nhập và chuẩn hóa cho các nhóm thông tin thửa đất, tài sản trên đất, chủ sử
dụng và quyền sử dụng đất từ hồ sơđịa chính trước khi biến động;
Nhập các thông tin sau khi biến động từ hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, bản lưu Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ đăng ký biến động.
4.3.4.3. Đối với thửa đất loại D
Nhập và chuẩn hóa cho các nhóm thông tin thửa đất, chủ sử dụng và quyền sử
dụng đất từ hồ sơ địa chính trước khi biến động; trừ khu vực có biến động phân chia lại các thửa đất không xác định được các thửa đất cũ trên bản đồđịa chính;
Nhập và chuẩn hóa cho các nhóm thông tin thửa đất, tài sản trên đất, chủ sử
dụng và quyền sử dụng đất sau biến động từ hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, bản lưu Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ đăng ký biến động.
4.3.4.4. Đối với thửa đất loại E
Nhập và chuẩn hóa cho các nhóm thông tin thửa đất, tài sản trên đất, chủ
sử dụng đất từ hồ sơ kê khai đăng ký đất đai.
Cơ sở dữ liệu thuộc tính của hệ thống được xây dựng trên môi trường ArcGIS. Cơ sở dữ liệu thuộc tính xây dựng đảm bảo tương đối chính xác, thuận tiện, có cấu trúc phù hợp cho mục tiêu của đề tài và đúng nguyên tắc của một cơ
sở dữ liệu.
Các dữ liệu thuộc tính thu thập bao gồm: Sổ địa chính, sổ mục kê, bảng giá đất, các thông tin về tài chính đất đai của từng thửa đất sẽ được chúng tôi hệ
thống lại theo các trường dữ liệu và tại mỗi hàng thông tin ghi thuộc tính của mỗi thửa đất.
Trên cơ sở đó, tiến hành xây dựng các trường phục vụ cho xây dựng thông tin thuộc tính của xã Ninh Hiệp, chi tiết được thể hiện qua bảng 4.3
Bảng 4.3: Cấu trúc dữ liệu về thông tin thửa đất
Tên trường Kiểu trường Chú thích
CHUSD Text (50) Họ tên chủ sử dụng đất NAMSINH Float Năm sinh của chủ hộ
TENDUONG Text (50) Tên đường phố
DIACHI Text (40) Địa chỉ thửa đất VITRI Float Vị trí thửa đất TOBANDO Short Integer Tờ bản đồ
Tên trường Kiểu trường Chú thích
DIENTICH Float Diện tích của thửa đất TINHTRANG Text (40) Tình trạng cấp GCNQSDĐ
SO_GCN Text (20) Số cấp GCN QSDĐ
NAMCAP Text (10) Năm cấp GCN QSDĐ
GIADATQD Short Integer Giá đất do nhà nước quy định NGUONGOC Text (50) Nguồn gốc đất
MDSD Text (30) Mã đất LOAIDAT Text (30) Tên loại đất NVTC Text (40) Nghĩa vụ tài chính
NVTC_NO Text (10) Loại nghĩa vụ tài chính đang nợ
GHI_CHU Text (70) Các ghi chú khác nếu cần thiết Sau khi xây dựng được cơ sở dữ liệu không gian thửa đất, đồng thời phân lớp các dữ liệu trên nền bản đồđịa chính trong ArcGIS, các dữ liệu của bản đồ sẽ được kết nối với dữ liệu không gian trong bảng thuộc tính từđây sẽđược xuất ra file Excel lúc này mỗi thửa đất sẽ được quy định bằng một mã địa chỉ ID riêng. File Excel sau đó được tổng hợp với các dữ liệu đã thu thập từ các hồ sơ địa chính và bảng giá đất theo quy định để tạo thành dữ liệu thuộc tính trên Excel. Sau khi xây dựng hoàn thiện dữ liệu xong ta sẽ kết nối file Excel với bảng dữ liệu thuộc tính trên ArcGIS Desktop thông qua chức năng kết nối dữ liệu (Join Data) với cùng trường chung là địa chỉ ID để tạo thành cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất hoàn chỉnh như sau:
Hình 4.7. Cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính của xã Ninh Hiệp trên ArcGIS Desktop
4.4. ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
TÀI CHÍNH VỀĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NINH HIỆP
Với hệ thống dữ liệu còn lưu trữ còn ở dạng giấy và nằm phân tán, chưa
được tập trung quản lý để phục vụ các mục đích sử dụng, tránh sự trùng lặp trong các hoạt động điều tra, khảo sát, đo đạc, đăng ký, quy hoạch…, tạo nguồn thông tin tin cậy cho hoạt động quản lý và ra quyết định của cấp quản lý.
Việc khai thác sử dụng các tư liệu này rất khó khăn, nhiều khi bị ngăn trở
bởi những “quan hệ phức tạp” giữa các đơn vị có thông tin dữ liệu với đơn vị, người cần khai thác thông tin dữ liệu.
Nhưng với hệ thống dữ liệu tổng hợp được xây dựng bằng các phần mềm tin học tiên tiến giúp các cơ quan quản lý đất đai có được một công cụ quản lý tốt, hiệu quả khi có các nhu cầu, hoạt động liên quan đến tổng hợp vềđất đai; giúp cho các cá nhân, tổ chức trong toàn xã hội được tiếp cận thông tin tổng hợp về đất đai. Thực hiện việc kiểm soát chất lượng, nâng cao giá trị dữ liệu và trình độ kỹ thuật quản lý dữ liệu cũng như cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai.
4.4.1. Tra cứu thông tin về trạng thái tài chính của một thửa đất
Tra cứu thông tin một thửa đất hay còn gọi tra cứu thông tin theo giá trị độc lập. Các thông tin có thể tra cứu như: Số tờ, số thửa, chủ sử dụng, mục đích sử dụng,...
Với chức năng tìm kiếm thông tin và nhập thông tin cần tìm kiếm về thửa
đất, ta sẽ có kết quả là hình ảnh thửa đất trên bản đồ và tất cả các dữ liệu thuộc tính có liên quan của thửa đất ấy.
Ví dụ: Tra cứu thông tin tài chính của thửa đất có số thửa là 9 thuộc tờ bản
đồ số 1.
Hình 4.8. Thửa đất và thuộc tính của thửa đất số 9 tờ bản đồ số 1
Kết quả tìm kiếm được thể hiện tại hình 4.6 cho ta biết cả dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của thửa đất số 9 tờ bản đồ số 1.
4.4.2. Tra cứu, tổng hợp thông tin về tài chính đất đai
Sử dụng chức năng chọn theo thuộc tính, ta có thể tra cứu, tổng hợp số
liệu về tài chính đất đai của tất cả các thửa đất trên địa bàn xã một cách nhanh chóng và chính xác nhất bằng một vài thao tác đơn giản. Chức năng này giúp nâng cao hiệu quả của công tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn một cách rõ rệt so với cách quản lý thủ công trước đây.
Ví dụ ta có thể tra cứu thông tin của các thửa đất chưa hoàn thành nghĩa vụ
tài chính trên địa bàn xã. Với điều kiện tìm kiếm đối với trường NVTC (nghĩa vụ tài chính) là “Chưa nộp” ta sẽ có được hình ảnh của các thửa đất này trên bản đồ cũng như dữ liệu chi tiết các thửa đất, số tiền còn nợ cụ thể của các khoản thu.
Từ kết quả tìm kiếm tại hình 4.7, ta dễ dàng thống kê được số liệu của toàn bộ các thửa đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính một cách nhanh chóng, thuận tiện về cả dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính. Số liệu báo cáo tránh
Hình 4.9. Kết quả tìm kiếm các thửa đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính
4.4.3. Hỗ trợ xác định các khoản thu tài chính đất đai
Từ cơ sở dữ liệu giá đất đã có, thông qua chức năng truy vấn, sử dụng các chức năng tính toán của công cụ này kết hợp với các công thức tính các loại nghĩa vụ tài chính ta có thể tính được số tiền cần phải trả của người sử dụng đất khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước, ví dụ như:
+ Tiền sử dụng đất phải nộp khi nhận GCN:
Tiền sử dụng đất (đồng)=Diện tích (m2)* Giá đất (đồng/m2)/tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệđề nghị cấp GCN.
+ Tính thuế TNCN phải nộp khi nhận GCN hay chuyển nhượng QSDĐ
(đối với trường hợp không xác định được thu nhập mang lại từđất).
Thuế TNCN (đồng) = 2% * Giá đất (đồng/m2) * Diện tích (m2)
+ Tính lệ phí trước bạ phải nộp khi nhận GCN hay chuyển nhượng QSDĐ:
LPTB (đồng) = 0,5% * Giá đất (đồng/m2) * Diện tích (m2)
(Giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị cấp GCN hay tại thời
điểm chuyển nhượng QSDĐ).
+ Thuế sử dụng đất hàng năm:
Thuếđất Phi nông nghiệp = Giá tính thuế* Thuế suất
Để xác định được mức thuế sử dụng đất nông nghiệp mà các hộ gia đình cá nhân phải đóng cho từng thửa đất, ta chỉ cần tạo thêm trường “ThuePNN” và dùng công cụ tính toán trong ArcGIS lấy dữ liệu từ các trường cần thiết khác có sẵn, thiết lập công thức tính và ta sẽ có kết quả cần xác định.
Khi có chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), bên A chuyển nhượng QSDĐ cho bên B thì bên A (bên chuyển nhượng) phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng (TNCN) và bên B (bên nhận chuyển nhượng) phải nộp lệ phí trước bạ. Với các dữ liệu sẵn có của từng thửa đất trên cơ sở dữ liệu giá đất, ta chỉ cần thêm trường cần tính (ví dụ như Thuế TNCN, LPTB, …) để xác định một cách nhanh chóng.
Ví dụ: Bà Nguyễn Thị Vo, chủ sử dụng đất ở Thôn 7 muốn chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho ông Nguyễn Bá Đồng thì khi đó, thông tin về tài chính bà Vo và ông Đồng phải thực hiện là:
Hình 4.10. Thông tin về nghĩa vụ tài chính mà ông Nguyễn Bá Đồng phải nộp
4.4.4. Hỗ trợ thủ tục kê khai các loại nghĩa vụ tài chính vềđất đai
Trong quá trình thực hiện các nghĩa vụ tài chính vềđất đai người sử dụng
đất phải điền các thông tin vào các bộ hồ sơ. Do hiểu biết của các chủ sử dụng
đất là khác nhau và thiếu thông tin nên khâu kê khai các giấy tờ trong bộ thủ tục gặp nhiều khó khăn và mất thời gian. Hơn nữa, đối với các cán bộđịa chính, việc mất nhiều thời gian để hướng dẫn cho từng người dân từng chi tiết trong bộ hồ sơ
sẽ tốn rất nhiều thời gian, giảm hiệu quả công việc và nhiều khi còn làm phát sinh những vấn đề tiêu cực.
Với hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ được tạo ra sau quá trình xây dựng hệ
thống ở trên, sử dụng tính năng trộn thư của Word chỉ với vài thao tác đơn giản chúng ta đã có được 1 bộ hồ sơ được khai báo đầy đủ cho người dân, việc này sẽ
góp phần cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả phục vụ người dân cho ngành Tài nguyên và Môi trường.
Để thực hiện được thao tác này, hệ thống cơ sở dữ liệu đã tích hợp sẵn các bộ thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm các bộ hồ sơ về: chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (trường hợp chuyển nhượng cả
thửa); chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất); thừa kế quyền sử dụng đất; cho tặng quyền sử dụng đất …) Đồng thời sử dụng tính năng xuất dữ liệu của ArcGis để xuất file dữ liệu thuộc tính của bản đồ
ra dạng excel để tạo ra các bộ hồ sơ về các thủ tục hành chính đất đai.
Chẳng hạn, hộ gia đình bà Nguyễn Thị Mạnh muốn đi nộp lệ phí trước bạ, ta tiến hành liên kết dữ liệu với tờ khai lệ phí trước bạ với bảng dữ liệu thuộc tính.
Hình 4.11. Kết quả tờ khai lệ phí trước bạ
4.4.5. Xây dựng bản đồ giá đất
Bản đồ giá đất là một yêu cầu mới trong công tác quản lý đất đai nói chung và quản lý tài chính về đất đai nói riêng vừa được triển khai theo yêu cầu về xây
dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, việc xây dựng bản đồ giá đất sẽ giúp người quản lý, người khai thác thông tin có cái nhìn trực quan và tổng thể hơn về giá
đất trên địa bàn, từ đó có hỗ trợ cho công tác quản lý cũng như xây dựng bảng giá đất quy định được chính xác hơn cũng như hỗ trợ tích cực cho việc phát triển