Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.4. Đánh giá công tác đăng ký gdđb bằng qsd đất, qsh nhà ở và tài sản khác gắn
4.4.2. Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng qsd đất, qsh nhà ở và tà
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường nghiên cứu
Kết quả điều tra tình hình thực hiện thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã phường nghiên cứu được thể hiện tại bảng 4.9.
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2016
Đơn vị: Hồ sơ
STT Chỉ tiêu Tổng
cộng
Các phường nghiên cứu Phường Võ Cường Phường Tiền An Phường Vệ An 1 Các giao dịch thế chấp, bảo lãnh QSD đất nông nghiệp thực hiện đăng ký tại VPĐKĐĐ
30 15 13 2
2 Các giao dịch thế chấp, bảo lãnh QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện đăng ký tại VP ĐKĐĐ
2284 1137 912 235
3 Các giao dịch thế chấp QSD đất NN
thực hiện tại ngân hàng, quỹ tín dụng 30 15 13 2
4 Các giao dịch thế chấp, bảo lãnh QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện tại ngân hàng, quỹ tín dụng
2284 1137 912 235
Tổng cộng 2314 1152 925 237
Nguồn: Tác giả điều tra thực tế
Kết quả ở bảng 4.9 cho thấy: Giai đoạn 2012-2016 có 2314 trường hợp thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Đa số các hộ gia đình, các nhân thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đạt 2284 hồ sơ, chiếm 98,7% số hồ sơ tham gia giao dịch. Trong đó, Võ Cường là phường có số lượng hồ sơ giao dịch thế chấp, bảo lãnh nhiều nhất đạt 1137 hồ sơ, chiếm 49,1% tổng số hồ sơ giao dịch của các xã, phường nghiên cứu. Phường Vệ An có số lượng giao dịch thế
chấp, bảo lãnh thấp nhất so với 2 phường còn lại, chỉ có 237 hồ sơ, chiếm 10,2% tổng số hồ sơ giao dịch thực hiện đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai là do phường tập trung nhiều các cơ quan xí nghiệp đóng trên địa bàn, dân cư phường chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức và công nhân sinh sống và làm ăn ổn định nên nhu cầu vay vốn ít hơn 2 phường còn lại.
Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại các phường là khá ít. Đặc biệt là Vệ An chỉ có 2 trường hợp thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Phường có số lượng giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp cao nhất là Võ Cường, đạt 15 hồ sơ, chiếm 50,0% tổng số trường hợp thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh, do Phường Võ Cường là phường nông nghiệp, người dân chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và tiêu thủ công nghiệp nên nhu cầu vay vốn để sản xuất nông nghiệp cũng tăng hơn.
Cũng từ bảng 4.9 cho thấy, toàn bộ giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều được thực hiện tại các ngân hàng, quỹ tín dụng và được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, không có trường hợp nào thực hiện thế chấp, bảo lãnh tại hiệu cầm đồ.
Để đánh giá được việc thực hiện các giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn, chúng tôi đã điều tra 100 hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc thế chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường. Kết quả điều tra ý kiến người dân được thể hiện tại bảng 4.10.
Bảng 4.10. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
địa bàn nghiên cứu
STT Danh mục
Tổng số Các xã, phường nghiên cứu Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phường Võ Cường Phường Tiền An Phường Vệ An Phiếu điều Tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều Tra Tỷ lệ (%) 1 Thủ tục thế chấp, bảo lãnh tại VP ĐKĐĐ : - Tốt 90 90,0 30 85,7 28 93,3 32 91,4 - Chưa tốt 10 10,0 5 14,3 2 6,7 3 8,6 2 Có nên thực hiện đăng ký
thế chấp, bảo lãnh tại VP ĐKĐĐ hay không? - Có 84 84,0 27 77,1 27 90 30 85,7 - Không 16 16,0 8 22,9 3 10 5 14,3 3 Có nên cải cách thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ không? - Có nên 100 100,0 35 100,0 30 100,0 35 100,0 - Không nên 0 0 0 0 0 0 0 0 4 Thủ tục thế chấp, bảo lãnh
tại Ngân hàng, quỹ tín dụng
- Tốt 70 70,0 25 71,4 22 73,3 23 65,7 - Chưa tốt 30 30,0 10 28,6 8 26,7 12 34,3 5 Ngân hàng, quỹ tín dụng
cho người dân vay vốn - Dưới 30% giá trị quyền
SDĐ 7 7,0 0 0,0 2 6,7 5 14,3 - Từ 30% - 70% giá trị
quyền SDĐ 77,0 51,0 27 77,1 23 76,7 27 77,1 - Trên 70% giá trị quyền
SDĐ 16,0 44,0 8 22,9 5 16,6 3 8,6
6 Nguyện vọng được vay vốn theo giá trị QSDĐ
- Trên 70% 95 95,0 35 100,0 28 93,3 32 91,4 - Từ 30 – 70% 5 5,0 0 0 2 6,7 3 8,6 - Dưới 30% 0 0 0 0 0 0 0 0 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ phiếu điều tra
Từ bảng 4.10 cho thấy: 90% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, thủ tục thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng Đăng ký đất đai là tốt và nhanh chóng; 10% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng Đăng ký đất đai còn chưa tốt do phải đi lại nhiều lần, cán bộ tiếp nhận hướng dẫn chưa kỹ, chưa đầy đủ và khi đến làm thủ tục đăng ký còn phải chờ đợi tương đối lâu. Một số hộ gia đình, cá nhân cho rằng việc cung cấp thông tin địa chính từ Văn phòng Đăng ký đất đai chưa rộng rãi. Tuy nhiên, có 84% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên làm thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng, còn lại có 16% ý kiến cho rằng không nên làm thủ tục đăng ký, họ cho rằng làm thủ tục đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước sẽ mất thời gian, chỉ cần làm thủ tục tại ngân hàng là được. Phường Tiền An có tới 90% ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân muốn làm thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Điều đó cho thấy, mặc dù số lượng giao dịch thế chấp, bảo lãnh tại khu vực đô thị (Phường Tiền An) thấp hơn khu vực nằm trong vùng quy hoạch phát triển đô thị (Phường Võ Cường) và khu vực không hoặc ít nằm trong vùng quy hoạch phát triển đô thị (Phường Vệ An) nhưng ý thức chấp hành pháp luật tại khu vực đô thị cao hơn các khu vực còn lại, nhận thức về pháp luật đối với người dân cũng cao hơn.
Các hộ gia đình, cá nhân đều cho rằng thủ tục hành chính về đăng ký thế chấp, bảo lãnh vẫn còn phức tạp, nhiều giấy tờ. 100% ý kiến cho rằng nên cải cách thủ tục hành chính tại Văn phòng Đăng ký đất đai, giảm bớt một số khâu không cần thiết như: không nên công chứng hộ khẩu, chứng minh nhân dân, chỉ cần phô tô và mang theo bản gốc để cán bộ một cửa kiểm tra đối chiếu là được. Nhiều ý kiến cho rằng nên cải cách cán bộ tiếp nhận tại một cửa sao cho chuyên nghiệp hơn, giải thích dể hiểu hơn để tránh phải đi lại, phiền hà. Bên cạnh đó, người dân ngày càng quan tâm hơn đến việc thực hiện các thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước và họ cũng mong muốn cơ quan nhà nước ngày càng văn minh hơn, hiện đại hơn trong việc giải quyết các thủ tục hành chính, đáp ứng được đông đảo nguyện vọng của nhân dân.
Về thủ tục thế chấp, bảo lãnh để vay vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng, có 70% hộ gia đình, cá nhân cho rằng thủ tục vay vốn tại ngân hàng là tốt, thuận tiện, rõ ràng; 30% số hộ gia đình, cá nhân cho rằng thủ tục vay vốn tại ngân hàng phức tạp, phiền hà quá nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính. Do vậy, có những hộ gia đình, cá nhân chỉ cần một vài trăm triệu để làm vốn nhưng không
có đủ khả năng để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng nên đã đem toàn bộ tài sản nhà đất của gia đình thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đi làm thủ tục thế chấp, bảo lãnh cho một công ty nào đó để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng dưới hình thức là nhờ công ty đó đứng ra vay vốn.
Qua điều tra ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân cho biết thường ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức từ 30% đến 70% giá trị sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, còn mức trên 70% giá trị quyền sử dụng đất là khá ít. Trong khi đó, đa số các hộ gia đình, cá nhân đều có nguyện vọng muốn được ngân hàng cho vay vốn với mức trên 70% giá trị quyền sử dụng đất. Chỉ có 5% ý kiến muốn vay với mức từ 30% - 70% giá trị quyền sử dụng đất. Không có hộ nào muốn vay với mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất. Đặc biệt là các phường đang trong khu quy hoạch phát triển đô thị thì họ mong muốn được vay nhiều vốn hơn để phục vụ sản xuất kinh doanh, mở rộng mặt bằng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng để cho thuê nhà để ở, kinh doanh nhà hàng, cửa hàng, khách sạn để đáp ứng nhu cầu ăn ở, sinh hoạt của lượng người Hàn Quốc đang sinh sống tại khu vực là khá đông.
Cũng qua điều tra cho thấy: Các hộ gia đình, cá nhân ở khu đô thị có nguyện vọng được vay vốn ít hơn các hộ gia đình, cá nhân nằm trong vùng quy hoạch phát triển đô thị và các hộ gia đình, cá nhân ít hoặc không nằm trong vùng quy hoạch phát triển đô thị. Bên cạnh đó, các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay vốn đều mong muốn nên cải cách các thủ tục hành tại ngân hàng, quỹ tín dụng cho đơn giản hơn, giảm bớt các giấy tờ như: hóa đơn, các giấy tờ chứng minh nguồn tài chính.., thủ tục thực hiện tại ngân hàng cần nhanh gọn hơn, làm sao cho tất cả các hộ dân có tài sản thế chấp đều vay vốn được từ ngân hàng, quỹ tín dụng.
Để làm rõ hơn việc thực hiện thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chúng tôi đã tiến hành điều tra một số ngân hàng đóng trên địa bàn thành phố như: Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam - chi nhánh Bắc Ninh, Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam – Chi nhánh Bắc Ninh, Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT Việt Nam – Chi nhánh Bắc Ninh và các chi nhánh, phòng giao dịch trực thuộc. Kết quả tổng hợp ý kiến của các cán bộ ngân hàng về mức cho vay, thủ tục thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bảng 4.11.
Bảng 4.11. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
thành phố Bắc Ninh STT Danh mục Tổng số Các ngân hàng, quỹ tín dụng Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Ngân hàng NN và PTNN Việt Nam Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) 1. Ngân hàng, quỹ tín
dụng cho người dân vay vốn
- Dưới 30% giá trị quyền
SDĐ 7 23,3 2 20,0 2 20,0 3 30,0
- Từ 30% - 70% giá trị
quyền SDĐ 20 66,7 7 70,0 7 70,0 6 60,0 - Trên 70% giá trị quyền
SDĐ 3 10,0 1 10,0 1 20,0 1 10,0
2. Căn cứ để ngân hàng cho vay
- Giá trị nhà đất 30 100,0 10 33,3 10 33,3 10 33,3 - Khả năng thanh toán
của khách hàng 30 100,0 10 33,3 10 33,3 10 33,3 3. Thủ tục đăng ký thế chấp tại VP ĐKĐĐ - Đơn giản 27 90 9 90,0 9 80,0 9 90,0 - Phức tạp 3 10 1 10,0 1 10,0 1 10,0 - Khác 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0
4. Có nên thực hiện đăng ký thế chấp tại Văn phòng ĐKĐĐ hay không? - Có 30 100,0 10 100,0 10 100,0 10 100,0 - Không 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 - Khác 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ phiếu điều tra cán bộ ngân hàng
Kết quả ở bảng 4.11 cho thấy: Các ngân hàng cho các hộ gia đình, cá nhân vay vốn cơ bản đều có mức cho vay tương đối giống nhau. Có 23,3% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, 66,7% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, 10% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức trên 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, mức ngân hàng chủ yếu cho các hộ gia đình, cá nhân vay ở mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất. Lý do các ngân hàng, quỹ tín dụng chỉ cho các hộ gia đình, cá nhân vay như vậy là vì các ngân hàng, quỹ tín dụng còn tính đến yếu tố bảo đảm khả năng thu hồi vốn trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm khi các hộ gia đình, cá nhân không có khả năng trả nợ.
Trên thực tế, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng. Trong khi đó theo quy định các ngân hàng, tổ chức tín dụng chỉ cho vay số tiền tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, đã được xác định và ghi trên hợp đồng. Bên cạnh đó, theo quy định thì số tiền mà các tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, bão lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng nhưng số tiền thực tế đa số các hộ gia đình, cá nhân được thực vay chỉ bằng 30% đến 40% giá trị của tài sản đem đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp.
Ngoài ra, một yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi là do bị ép trong khi đang cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Một vấn đề đặt ra là các hộ dân này bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn và thực tế có rất nhiều nguy cơ có thể làm cho người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Do đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện