Từ các nghiên cứu về giao dịch bảo đảm trên thế giới và Việt Nam, đặc biệt là ở thành phố Bắc Ninh có thể nhận thấy công tác giao dịch bảo đảm trên thị trường là nhu cầu tất yếu của người dân trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, tạo điều kiện thuận lợi nhất để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật.
Công tác giao dịch bảo đảm là một quá trình giao dịch của người dân hết sức phức tạp. Họ có thể thực hiện tại Văn phòng đăng kí đất đai, ngần hàng, quỹ tín dụng, hiệu cầm đồ. Đặc biệt, nếu để người dân thực hiện giao dịch bằng cách thế chấp tài sản tại hiệu cầm đồ sẽ dẫn đến có sự tranh chấp phức tạp, mặt khác Nhà nước thất thu nguồn ngân sách cực lớn.
Xuất phát từ những vấn đề trên, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm là hết sức cần thiết để đề xuất các cơ quan quản lý Nhà nước nhằm quản lý các giao dịch đảm bảo được tốt và hiệu quả hơn, tránh mọi tình trạng nảy sinh, tranh chấp từ giao dịch ngoài và làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị dần được cải thiện. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu về vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn thành phố. Việc đăng ký các giao dịch trên tại cơ quan Nhà nước theo quy định pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Thời gian tiến hành đề tài luận án từ tháng 02/2016 - tháng 04/2017 và phạm vi thời gian của số liệu được thu thập từ năm 2012-2016.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh
3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng, biến động và công tác đăng ký biến động về đất đai tại thành phố Bắc Ninh về đất đai tại thành phố Bắc Ninh
3.4.3. Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại TP. Bắc Ninh đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại TP. Bắc Ninh 3.4.4. Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các phường nghiên cứu
3.4.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại TP. Bắc Ninh
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Toàn thành phố Bắc Ninh có 19 xã, phường. Để đảm bảo vấn đề nghiên cứu đưa ra được những đánh giá khách quan, chính xác về tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn toàn thành phố nên đề tài chọn 3 phường để điều tra, cụ thể:
+ Phường Võ Cường: (Đại diện cho khu vực nông thôn nằm trong quy hoạch phát triển đô thị).
+ Phường Tiền An: (Đại diện cho khu vực đô thị, nơi có mật độ dân số đông, giá trị đất lớn).
+ Phường Vệ An: (Đại diện cho khu vực đất ít nằm trong quy hoạch phát triển đô thị,).
3.5.2. Phương pháp điều tra, khảo sát
3.5.2.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp
- Phòng TNMT: Thu thập các tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh và các xã, phường nghiên cứu.
- Các phòng, ban có liên quan như: Phòng Quản lý đô thị, Phòng Kinh tế, Chi cục Thống kê...v.v. thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, các xã, phường nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội.
- VPĐKĐĐ: Thu thập các tài liệu, số liệu về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
3.5.2.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Để đảm bảo độ tin cậy của cac kết quả nghiên cứu, chung tôi tiến hành điề tra 100 hộ tại 3 xã đại diện theo nguyên tắc ngẫu nhiên của các hộ có tham gia giao dich đảm bảo, cụ thể như sau:
- Phường Võ Cường chọn 35 hộ gia đình, phường Vệ An chọn 35 hộ gia đình, phường Tiền An chọn 30 hộ gia đình, các hộ lựa chọn điều tra là các hộ có tham gia giao dịch đảm bảo tại ngân hang. Các tiêu chí điều tra gồm: Thông tin
về người sử dụng đất; tình hình sử dụng đất của các hộ; lý do thế chấp, bảo lãnh; thời hạn thế chấp, bảo lãnh; Đối tượng nhận thế chấp, bảo lãnh; tình hình đăng ký biến động; thực trạng giấy tờ tại thời điểm thế chấp, bảo lãnh.
- Lựa chọn 3 ngân hàng (ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, ngân hàng NN và PTNT Việt Nam) trên địa bàn thành phố Bắc Ninh để điều tra, đánh giá các hoạt động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mỗi ngân hàng gồm 10 phiếu điều tra cán bộ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Tổng số phiếu điều tra là 30 phiếu. Các tiêu chí điều tra gồm mức tiền ngân hàng cho vay (theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà); căn cứ cho vay; sự đơn giản, phức tạp của thủ tục đăng ký thế chấp; và nên hay không nên đăng ký thế chấp tại tại Văn phòng Đăng ký.
- Điều tra các hiệu cầm đồ trên địa bàn 3 phường nghiên cứu về số lượng các hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Tìm hiểu về thủ tục cho vay vốn, mức lãi suất so với ngân hàng, quỹ tín dụng.
3.5.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê
Đây là kết quả của quá trình thực hiện phương pháp điều tra xã hội học. Số liệu thống kê được chia thành nhóm và hệ thống hoá các kết quả thu được thành thông tin dưới dạng các bảng biểu, từ đó tìm ra những nét đặc trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu.
Các số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2010. Trên cơ sở đó tổng hợp theo từng nội dung và thể hiện kết quả ở dạng bảng biểu.
3.5.4. Phương pháp phân tích, so sánh
Trên cơ sở số liệu tổng hợp tình hình thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh tiến hành phân tích, so sánh các hoạt động giao dịch bảo đảm để làm rõ sự phát triển của hoạt động này qua từng năm trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ BẮC NINH
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường
4.1.1.1 Vị trí địa lý
Thành phố Bắc Ninh, một trong những đô thị trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, cửa ngõ phía Bắc của thủ đô Hà Nội, nằm ở phía Nam sông Cầu, phía Đông Bắc của tỉnh, cách trung tâm Thủ đô 30 km về phía Bắc, cách thành phố Bắc Giang 20 km về phía Nam, được nâng cấp lên từ thị xã Bắc Ninh cũ vào ngày 26/01/2006 và được điều chỉnh mở rộng địa giới hành chính từ các huyện Yên Phong, Quế Võ, Tiên Du (Nghị định số 60/2007/NĐ-CP ngày 09/4/2007 của Chính phủ).
Tọa độ địa lý nằm trong khoảng từ 21°08' - 21°14' vĩ độ Bắc và từ 106°01' - 106°08' kinh độ Đông. Ranh giới tiếp giáp với:
- Tỉnh Bắc Giang về phía Bắc;
- Huyện Tiên Du, huyện Quế Võ về phía Nam; - Phía Đông giáp huyện Quế Võ;
- Phía Tây giáp huyện Tiên Du, huyện Yên Phong.
Với những đặc điểm trên, thành phố Bắc Ninh có vị trí địa lý thuận lợi, là tiềm lực to lớn, yếu tố quan trọng để Thành phố phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa bền vững và đậm đà bản sắc.
4.1.1.2. Đặc điểm địa hình
- Địa hình: Thành phố Bắc Ninh có địa hình của vùng đồng bằng trung du Bắc Bộ, tương đối bằng phẳng, gồm địa hình đồng bằng và địa hình chuyển tiếp giữa đồng bằng và trung du. Hướng dốc chính là Đông Bắc - Tây Nam.
- Địa mạo: Thành phố gồm các khu vực đồng bằng, độ cao phổ biến từ 3 – 7 m so với mực nước biển, độ dốc trung bình < 2% xen kẽ với các đồi bát úp có độ dốc sườn đồi trung bình từ 8 -15% và có độ cao phổ biến 40 - 50m. Diện tích đồi núi chiếm tỷ lệ rất nhỏ (0,25%) so với tổng diện tích tự nhiên toàn Thành phố, phân bố tại: xã Hòa Long (núi Quả Cảm); phường Đáp Cầu, Thị Cầu, Vũ Ninh (núi Ông Tư, Búp Lê, Điêu Sơn); phường Vân Dương, xã Nam Sơn (núi Cửa Vua, Bàn Cờ); phường Hạp Lĩnh (núi Và).
4.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết
Thành phố nằm trọn trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thời tiết chia làm 4 mùa rõ rệt (xuân, hạ, thu, đông). Có sự chênh lệch rõ ràng về nhiệt độ giữa mùa hè và đông (mùa đông thường lạnh, mùa hè nắng nóng). Nhiệt độ trung bình năm 23,3oC, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 28,9oC (tháng 7), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 15,8oC (tháng 1). Sự chênh lệch nhiệt độ giữa tháng cao nhất và tháng thấp nhất là 13,1oC.
- Lượng mưa trung bình hàng năm dao động trong khoảng từ 1.400 - 1.600 mm, phân bố không đều giữa các mùa trong năm, tập trung chủ yếu vào mùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 10), chiếm khoảng 80% tổng lượng mưa cả năm; mùa khô (từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau) thường khô, ít mưa, lượng mưa chỉ chiếm khoảng 20% tổng lượng mưa trong năm.
- Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.530 - 1.776 giờ, trong đó tháng có nhiều giờ nắng là tháng 7, tháng có ít giờ nắng là tháng 1. Lượng bốc hơi trung bình năm đạt khoảng 1.000 mm. Độ ẩm tương đối cao (trung bình năm 84%).
Nhìn chung, điều kiện khí hậu thuận lợi cho phát triển nền nông nghiệp đa dạng và phong phú. Mùa đông với khí hậu khô, lạnh làm cho vụ đông trở thành vụ chính có thể trồng được nhiều loại cây rau màu ngắn ngày cho giá trị cao và
xuất khẩu. Yếu tố hạn chế lớn nhất đối với sử dụng đất là mưa lớn tập trung theo mùa thường làm ngập úng các khu vực thấp trũng gây khó khăn cho việc mở rộng diện tích thâm canh tăng vụ.
4.1.1.4. Đặc điểm thuỷ văn
Thành phố Bắc Ninh chịu ảnh hưởng trực tiếp của hệ thống thuỷ văn sông Cầu và nằm trong vùng bảo vệ của hệ thống đê Quốc gia. Chế độ thủy văn thuộc hệ thống lưu vực sông Cầu, một trong ba hệ thống sông lớn chảy qua địa bàn tỉnh Bắc Ninh, bắt nguồn từ Tam Đảo và Bắc Kạn có tổng chiều dài 288 km, diện tích lưu vực 6.064 km2. Đoạn chảy qua Thành phố dài 30 km (chiếm khoảng 1/4 tổng chiều dài qua địa bàn tỉnh Bắc Ninh), lòng sông mùa khô rộng 60 - 80 m, mùa mưa rộng 100 - 120 m, với lưu lượng nước hàng năm khoảng 5 tỷ m3.
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2016, tổng diện tích đất tự nhiên của Thành phố là 8.260,88 ha, trong đó diện tích đã được khai thác đưa vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 8.205,19 ha (chiếm tới 99,33%), đất chưa sử dụng còn lại 55,96 ha (chỉ chiếm 0,67%).
b. Tài nguyên nước
- Nguồn nước mặt: Thành phố Bắc Ninh có nguồn nước mặt phong phú nhờ hệ thống sông suối, ao hồ, kênh mương khá dày đặc và lượng nước mưa hàng năm lớn (trung bình 1.400 - 1.600 mm/năm). Với lợi thế nằm cạnh sông Cầu về phía Bắc, thuộc vùng trung hạ lưu của hệ thống sông Cầu (lưu lượng khoảng 5 tỷ m3/năm), có sông nhánh Ngũ Huyện Khê nằm tại khu vực phía Tây và sông Tào Khê nằm tại khu vực phía Đông của Thành phố.
Nhìn chung, nguồn nước của Thành phố tương đối dồi dào và phong phú kể cả về nguồn nước ngầm và nguồn nước mặt, là điều kiện để xây dựng các hệ thống cấp nước phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, sản xuất của thành phố trong thời gian tới.
c. Tài nguyên khoáng sản
Theo số liệu điều tra khảo sát, trên địa bàn Thành phố Bắc Ninh nghèo về tài nguyên khoáng sản. Khoáng sản chủ yếu là các nguồn vật liệu xây dựng như cát, đất sét nhưng với trữ lượng thấp, ít có ý nghĩa trong khai thác thương mại.
d. Tài nguyên nhân văn
Thành phố Bắc Ninh là một đơn vị hành chính gắn liền với quá trình hình thành, phát triển của tỉnh Bắc Ninh. Xét về lịch sử, Thành phố là một đô thị cổ có quá trình hình thành và phát triển từ lâu đời. Theo các tài liệu lịch sử và khảo cổ, dưới thời Bắc thuộc và trong thời kỳ Lý - Trần, khu vực Xuân Ổ là điểm kinh tế sầm uất. Thời kỳ nhà Lê, việc buôn bán thông thương chuyển lên vùng phố chợ ven sông Như Nguyệt (khu vực Thị Cầu, Đáp Cầu ngày nay) và chính thời kỳ đó, nhà Lê xây dựng lên trấn thành Kinh Bắc. Đến năm Minh Mệnh thứ 3 (1822), trấn Kinh Bắc được gọi là Bắc Ninh; năm Minh Mệnh 12 (1831) được đổi thành tỉnh Bắc Ninh với 4 phủ và 20 huyện.
Khi nói đến Bắc Ninh người ta còn nhớ ngay đến một quần thể di tích lịch sử văn hóa được khách thập phương ngưỡng mộ như đền Bà Chúa Kho, đền Giếng, tòa Giám Mục, đình Viêm Xá, chùa Hàm Long,... Đặc biệt, bên cạnh các công trình kiến trúc cổ, Thành phố còn là cái nôi của nền dân ca quan họ cổ vô