II. TÁC ĐỘNG CỦA CÁC CHÍNH SÁCH VĨ Mễ ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA CÁC DNVVN
3. Tỏc động của chớnh sỏch đất đa
Luật đất đai được ban hành và trực tiếp điều chỉnh vấn đề đất đai với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp từ năm 1993.
Một vấn đề nổi lờn hàng đầu hiện nay là nếu mỗi doanh nghiệp cú một giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất thỡ sẽ giảm bớt được tớnh mập mờ về tớnh hợp phỏp của đất và cho phộp được sự dụng đất để thế chấp vay.Tuy vậy, hiện nay chỉ cú một số ớt cỏc DNVVN cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong cỏc khu vực đụ thị phỏt triển thỡ quyền sử dụng đất dài hạn lại chủ yếu được cấp cho cỏc doanh nghiệp nhà nước. Cỏc DNVVN hiện nay chủ yếu vẫn phải đi thuờ đất.
Về quy định thời hạn cho thuờ đất cũn chưa rừ ràng, cơ quan nhà nước thỡ cho rằng thời điểm cho thuờ đất tớnh từ khi cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ra quyết định cho thuờ đất, cũn doanh nghiệp thỡ lại cho rằng thời điểm xỏc định hạn thuờ đất tớnh từ thời điểm thực tế doanh nghiệp nhận được đất thuờ. Thực tế thỡ nền quy định tớnh từ thời điểm nhận được đất thuờ là hợp lý trong việc khuyến khớch, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
Cỏc văn bản phỏp quy liờn quan đến quyền sử dụng đất, thế chấp đất cũn nhiều bất cập, phức tạp và khụng rừ ràng, cú sự phõn biệt đối xử giữa những doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Quyền sử dụng phần lớn đất đai chưa được xỏc định vỡ phải cung cấp một số lượng rất lớn cỏc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, việc cú được những giấy tờ đú hoàn toàn khụng dễ dàng. Hiện vẫn chưa cú hệ thống cụng khai về cỏc quyền hạn cho thuờ và thế chấp. Giỏ trị của quyền sử dụng đất do Uỷ ban Nhõn dõn tỉnh, thành phố xỏc định chứ khụng phải theo giỏ thị trường và được mỗi tỉnh ỏp dụng theo cỏc cỏch khỏc nhau.
Về vấn đề thời hạn cho thuờ đất hiện hành ỏp dụng cho cỏc DNVVN ngoài quốc doanh là 30 năm tạo một thiệt thũi cho cỏc DNVVN trong nước và đẩy giỏ thành sản phẩm của cỏc DNVVN này lờn cao hơn so với giỏ sản
phẩm của cỏc doanh nghiệp cú vốn FDI- loại hỡnh cú thể thuờ đất đến 50 năm.
Bờn cạnh đú, việc quy định giỏ trả tiền thuờ hàng năm vào khoảng 0,5-0,7% giỏ trị quyền sử dụng đất như hiện nay rừ ràng là tỏc động hỗ trợ của Chớnh phủ trong việc giảm mức đầu tư ban đầu cho doanh nghiệp, Tuy nhiờn lại tồn tại một nghịch lý là nhiều doanh nghiệp chỉ muốn nộp tiền thuờ đất luụn một lần cho xong để yờn tõm đầu tư ( cho dự cú phải đi vay) vỡ e ngại chớnh sỏch giỏ cho thuờ đất hiện nay khụng ổn định. Cho vớ dụ cỏc doanh nghiệp sẽ phải trả một khoản tiền là A để được thuờ đất trong 30 năm và mỗi năm nộp 0,5%A, nhưng rất cú thể do biến động mà cỏc doanh nghiệp cú thể phải nộp thờm một khoản B > A, lỳc đú giỏ thành sản phẩm của doanh nghiệp sẽ phải tớnh thế nào cho hợp lý ? Do đú, cần quy định một giỏ thuờ đất ổn định hoặc dao động trong một phạm vi cho phộp trong suốt thời gian thuờ. Đồng thời cũng cần hạ giỏ cho thuờ đất tại cỏc KCN, KCX để lấp đầy cỏc khu này vỡ theo con số thống kờ hiện nay thỡ cỏc doanh nghiệp chỉ mới chiếm 19% tổng diện tớch.
Nhỡn chung, Những vấn đề về đất đai cũng là một trong những thỏch thức lớn nhất đối với cỏc DNVVN. Thỏch thức thể hiện ở việc rất khú cú được đất dựng cho mục đớch đầu tư, trong khi đú hệ thống xột duyệt của chớnh phủ đối với việc thực thi cỏc quyền sử dụng đất là rất phức tạp và rắc rối. Cỏc DNVVN gặp nhiều khú khăn trong quỏ trỡnh phỏt triển khi mà cỏ quyền sử dụng đất đối với cỏc mục đớch thương mại và cụng nghiệp khụng được quy định rừ ràng và cỏc thủ tục dụng đất để thế chấp khụng được nới lỏng.