CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Khái quát một số nội dung liên quan đến giá đất tại Việt Nam
1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất
1.3.2.1. Giá đất và định giá đất
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật đất đai năm 2013, nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đơ thu lợi trong q trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê... giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hồ giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định".
1.3.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:
- Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh tốn. Hay nói cách khác, giá cả
của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập: Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá đất được hình thành trong một q trình lâu dài. Cơng việc định giá đất đưa ra mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng và suất lợi tức hoàn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập rịng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất.
- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập rịng gia tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư thì thu nhập rịng khơng cịn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí cịn giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính tốn tổ hợp về giá thành tất yếu, dự toán thu nhập, chi phí…
- Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh trong hàng hóa thơng thường là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi.
Loại đất có tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao. - Nguyên tắc đóng góp: Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong cơng tác định giá mà cịn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Các yếu tố hình thành giá ln trong trạng thái biến động. Khi định giá cần xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp: Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh. - Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai. Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất.