CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.4. Định giá đất trên thế giới và Việt Nam
1.4.6. Định giá đất ở Việt Nam
Công tác định giá đất được thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Cơ quan định giá có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá như: Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan này giao nhiệm vụ cho từng người định giá. Về phía Ủy ban nhân tỉnh, thành phố có Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và môi trường. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất. Các thành viên định giá đất là những người được cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng công việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc một Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
Ở nước ta đang áp dụng các phương pháp xác định giá đất như các nước trên thế giới, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nước được gắn liền với các phương pháp định giá bất động sản nhưng ở Việt Nam, công tác định giá đất được Chính phủ quy định thơng qua việc ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thơng tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan. Trên cơ sở các văn bản này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên thị trường mà Nhà nước khơng thể kiểm sốt được, chủ yếu là mua bán trao tay. Chính vì vậy, cơng tác định giá cịn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thơng tin thị trường thường có độ chính xác khơng cao.
Trước những vấn đề đó, Luật Đất đai 2013 ra đời quy định bảng giá đất sẽ điều chỉnh theo giá thị trường, Luật Đất đai mới quy định rõ nguyên tắc
định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá và thời hạn sử dụng đất.
Về nguyên tắc định giá đất: Việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 02 nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc, cụ thể: Theo khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013, các nguyên tắc định giá đất bao gồm:
“a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”
Về giá đất: Ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung quy định xác định giá đất cụ thể, cụ thể như sau:
Về khung giá đất: Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường có biến động lớn. Luật Đất đai năm 2013 giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” (Luật Đất đai 2013)
Về bảng giá đất: Nếu như Luật Đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và ban hành hàng năm (công bố vào ngày
01/01 của hàng năm) và được sử dụng để làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước và ngược lại của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong mọi trường hợp thì Luật Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.
Bảng giá đất được HĐND cùng cấp thông qua (Luật 2003 quy định HĐND cho ý kiến): Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Về giá đất: Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc xác định giá đất cụ thể, trong q trình vận hành khơng những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn là nguyên nhân phát sinh khiếu nại của người bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều áp dụng theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do không theo kịp với giá thị trường. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể. Cụ thể như sau:
+ Giá đất cụ thể được áp dụng trong 4 trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền th đất đối với đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.” (Khoản 4 Điều 114, Luật Đất đai 2013).
+ Về cơ quan chịu trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.” (Khoản 3 Điều 14, Luật Đất đai 2013).
* Thực trạng giá đất ở nước ta
Kể từ năm 1986, với chính sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mơ hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mơ hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Tại Luật số 13/2003/QH11, kỳ họp thứ tư thông qua luật đất đai sửa đổi, trong điều 56 về “giá đất do Nhà nước quy định”, tại mục 1 đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”. Tuy nhiên trong thực tế thực hiện mười năm qua của luật đất đai sửa đổi 2003 liên quan đến giá đất cho thấy mặc dù đã rất cố gắng của cơ quan quản lý Nhà nước về định giá đất, nhưng cơ chế vận hành của thị trường trong thực tế giữa giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường ln có sự chênh lệch khá lớn, giá giao dịch thị trường cao hơn so với giá quy định thường ở mức trung bình 30%. Do sự chênh lệch này đã gây ra nhiều bức xúc trong xã hội, nhất là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hay thu hồi đất. Trước thực tế đó, địi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường.