Vị trí Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Hình thể Giá quy định (1.000đ/ m²) Giá thị trường (1.000đ/ m²) I1 95 5 14,0 CN 60.900 170.000 I2 83,5 6 7,9 HT 45.885 125.000 I3a 100 4,5 17,7 CN 40.450 115.000 I3b 75,5 4,5 12,3 HT 40.450 110.000
(Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra, 2019)
Qua điều tra cùng nhóm 1 (đoạn đường Quang Trung) ở các vị trí khác nhau cho thấy ơ đất ở vị trí số 1 là ơ nằm trên trục đường chính thuận tiện cho các hoạt động kinh doanh có giá trên thị trường là 170,0 triệu đồng/m2, Cùng trên tuyến đường Quang Trung, nhưng vị trí ơ đất nằm ở vị trí 2 có giá chuyển nhượng trên thị trường là 125,0 triệu đồng/m2, thấp hơn so với vị trí 1 là 45 triệu đồng/m2. Khơng chỉ có sự khác biệt giá về vị trí ơ đất mà hình dáng và diện tích ơ đất cũng ảnh hưởng rất lớn tới giá cả chuyển nhượng. Cụ thể: Ô đất nằm ở vị trí số I3a có tổng diện tích là 100m2, ơ đất hình chữ nhật có giá chuyển nhượng là 115,0 triệu đồng/m2, trơng khi đó ơ đất ở vị trí I3b có diện tích nhỏ hơn (75,5 m2), hình dáng ơ đất là hình thang giá chuyển nhượng là 110,0 triệu đồng/m2
(giảm 5,0 triệu đồng/m2).
3.3.3. Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất
Đất đai đem lại lợi ích cũng như có khả năng tạo ra thu nhập cho người sở hữu cũng như người sử dụng nó, do đó đất đai có khả năng sinh lợi. Khả năng sinh lợi không chỉ đơn thuần là mang lại thu nhập mà là mang lại sự tiện
lợi trong sử dụng hoặc giảm chi phí sử dụng. Khả năng sinh lợi của đất đai gắn liền với việc sử dụng đất vào một mục đích cụ thể nào đó.
Trong các thửa đất được điều tra có một lượng khơng nhỏ người dân kết hợp giữa mục đích để ở và sản xuất kinh doanh. Điều này khơng trái luật vì vậy giá thửa đất được đẩy lên cao hơn. Yếu tố này thể hiện rõ rệt ở tất cả các đoạn đường, phố tiến hành điều tra. Mặc dù cùng mục đích sử dụng là đất ở nhưng phương thức sử dụng đất của các đường phố được điều tra có sự khác biệt rõ rệt. Các tuyến đường, phố thuộc nhóm I và nhóm II đa phần kết hợp làm đất ở với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh là chính nhằm làm tăng tối đa khả năng sinh lời của thửa đất. Các tuyến đường, phố thuộc nhóm III, IV và V có sự kết hợp đồng đều cả hai mục đích là đất sản xất kinh doanh và đất ở, trong đó chất lượng cuốc sống được quan tâm hàng đầu. Khả năng sinh lợi của đất càng cao thì giá đất càng cao. Mật độ hoạt động kinh doanh buôn bán trên các tuyến đường giảm dần tỷ lệ thuận với giá đất.
3.3.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất
Sau khi ủy ban nhân dân thành phố Tuyên Quang có văn bản quy hoạch mở rộng làn đường, cơng viên cây xanh tạo cảnh quan cho công viên của các tuyến đường Quang Trung, đường 17/8 đã tác động tích cực đến giá thị trường giao dịch trên tuyến đường này.
Tuyến đường Lê Duẩn trước đây được xây dựng dải phân cách để đảm bảo an toàn giữa các làn xe, ảnh hưởng đến việc kinh doanh buôn bán của các hộ dân 2 bên đường. Sau khi UBND thành phố quyết định thay thế dải phân cách bằng các ô trồng hoa bụi, hoa cơng trình vừa tạo mỹ quan đơ thị, độ thống cho tuyến đường vừa đảm bảo tính năng phân cách giữa các làn xe đồng thời chia nhỏ ra làm nhiều điểm quay đầu xe tạo điều kiện kinh doanh bn bán thuận lợi hơn. Do đó giá thị trường tại vị trí 1 và các vị trí 2, 3, 4 trên tuyến phố này được tăng lên đáng kể.
Ngồi các yếu tố đã trên, giá đất cịn bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố sau: - Ảnh hưởng của các yếu tố xã hội đến giá đất: các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá đất. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Qua điều tra tôi nhận thấy cầu về nhà đất tại các vị trí 3, 4 trên các tuyến đường Lê Lợi, Tôn Đức Thắng là lựa chọn đầu tiên cho cơng nhân, cán bộ có thu nhập ở mức trung bình (phù hợp với khả năng chi trả, gần nơi làm việc….).
- Ảnh hưởng của yếu tố tâm lý đến giá đất: Đây cũng là yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng trên địa bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung. Thường nóng vội và đám đơng. Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì vậy càng đẩy giá lên cao hơn, gây lên hiện tượng sốt đất. Nhưng khi giá đất ở mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng.
- Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn. Những quyết định về mức giá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định. Đó cịn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể. Khi nghiên cứu giá đất chúng ta cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố một cách khoa học nhằm đưa ra mức giá chính xác sát với giá thị trường.
* Như vậy có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Các yếu tố không tác động riêng lẻ đến giá đất mà giữa chúng có mối quan hệ với nhau và cùng tác động đến giá đất với những mức độ ảnh hưởng khác nhau.
Hình 3.3. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Tuyên Quang
Khả năng sinh lời là yếu tố có tác động nhiều nhất đến giá đất, vì vậy việc tìm ra mối quan hệ giữa khả năng sinh lời và các yếu tố khác là cần thiết cho việc định giá đất.
Từ hình trên cho thấy khả năng sinh lợi phụ thuộc vào các yếu tố vị trí, đặc điểm thửa đất, mơi trường nhưng yếu tố tác động nhiều nhất là vị trí thửa đất.
Điều kiện cơ sở hạ tầng phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất. Mặt khác những nơi có cơ sở hạ tầng phát triển và đồng bộ thì ở đó giá đất sẽ cao hơn nhưng nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém.
* Nhận xét chung về giá đất tại thành phố Tuyên Quang
- Giá đất được xây dựng đã đảm bảo sự khác biệt giữa các đường phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gần trung tâm, các cơng trình cơng cộng....thì có giá cao hơn các đường phố ở khu vực xa trung tâm và không thuận tiện
Giá đất Đặc điểm thửa đất Môi trường Quy hoạch sử dụng đất Cơ sở hạ tầng Vị trí Khả năng sinh lợi Các yếu tố khác
cho việc kinh doanh buôn bán, sinh hoạt của nhân dân.
- Giá đất trên cùng một tuyến phố có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh bn bán (Vị trí 1) sẽ cao hơn những vị trí ít thuận lợi hơn (vị trí 2, 3, 4).
Tuy nhiên định giá đất của thành phố còn gặp những tồn tại sau:
- UBND tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Điều đó đã đẩy giá thị trường tại các vị trị 3,4 của các tuyến đường thuộc nhóm IV và V lên cao gấp 5 đến 8 lần so với giá do UBND tỉnh quy định.
- Do định giá hàng loạt các thửa đất nên giá quy định do UBND tỉnh ban hành không quan tâm đến những yếu tố cá biệt như diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền.
- Nhìn chung giá do UBND tỉnh quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường.
3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang trên địa bàn thành phố Tuyên Quang
* Để giải quyết các vấn đề trên, tôi đưa ra một số giải pháp cụ thể sau: - Giải pháp về chính sách
Nguyên nhân chính khiến cho giá đất ở tại một số tuyến đường, tại các khu đô thị mới trên địa bàn khu vực nghiên cứu tăng cao liên quan đến yếu tố đầu cơ về đất đai và tình trạng mua bán theo trào lưu lướt sóng để kiếm lời. Chính sách tài chính về đất đai được coi là một biện pháp hạn chế có hiệu quả đối với tình trạng này và đặc biệt thuế là cơng cụ hữu hiệu nhất để kiểm soát những người đầu cơ. Đối với đất ở, khi người sử dụng nắm giữ đất đai vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách lũy tiến, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai
đã tích tụ. Việc làm này cần được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, thông qua việc công nghệ hóa và máy tính hóa.
- Giải pháp về tổ chức thực hiện
UBND thành phố Tuyên Quang, UBND tỉnh Tuyên Quang cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế tại địa phương, việc theo dõi, điều chỉnh, cập nhật giá đất phải được tiến hành thường xuyên cho phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường.
Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương. Tỏ chức này có nhiệm vụ định giá đất và định giá BĐS trong phạm vi tỉnh.
Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
- Giải pháp về nguồn nhân lực
Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm cơng tác này vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất.
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 1. Kết luận
- Thành phố Tun Quang có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, thành phố tốc độ đơ thị hố diễn ra nhanh và giá đất có sự biến động tương đối lớn.
- Trong những năm qua công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể, ngày càng đi vào quy củ, bên cạnh đó vẫn cịn một số vướng mắc, bất cập cần quan tâm xử lý để nâng cao chất lượng quản lý và phục vụ nhân dân trong thời gian tới.
- Giá đất ở thị trường trên địa bàn thành phố Tuyên Quang có xu thế ln cao hơn so với giá đất ở do Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch giao động từ 4,67 đến 11,1 lần, mức độ chênh lệch giá cũng giảm dần theo khu vực và theo vị trí. Giá đất tại khu vực trung tâm thành phố cao nhất và giảm dần ra khu vực lân cận. Kết quả nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang cho thấy giá đất ở giai đoạn 2015-2019 có sự chênh lệch tùy từng vị trí của lơ đất. Giá quy định cao nhất năm 2015 là Đường Trần Hưng Đạo: Đoạn từ ngã ba giao với đường 17/8 qua cổng UBND tỉnh đến ngã ba giao với phố Hai Bà Trưng (đường lên Nhà thờ xứ) là 20 triệu đồng/m2, năm 2019 giá quy định tại đây đạt 26 triệu đồng/m2 (gấp 1,3 lần). Trong khi đó, giá trên thị trường đất ở tuyến đường này có giá thấp nhất là 50 triệu đồng/m2, mức giá này duy trì từ năm 2015-2019. Mức giá cao nhất đạt 60 triệu đồng/m2 ở năm 2015 và đạt 75 triệu đồng/m2 năm 2019. Mức biến động giá trên thị trường cao nhất là tuyến số 2, đây là tuyến đường thuộc khu vực trung tâm (đường Lê Duẩn: Đoạn từ cổng Công An tỉnh đến hết trường mầm non Sao Mai và đường Trần Hưng Đạo: Đoạn từ ngã ba giao với đường 17/8 qua cổng UBND tỉnh đến ngã ba giao với phố Hai Bà Trưng) với mức giá đất thấp nhất năm 2015 là 50 triệu đồng/m2 thì năm 2019 đạt 68 triệu đồng/m2 (gấp 1.4 lần). Mức giá cao nhất năm 2015 là 95triệu đồng/m2 thì năm 2019 là 125 triệu đồng/m2(gấp 1,3 lần).
- Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch trên địa bàn thành phố, trong đó có các yếu tố chính như vị trí, cơ sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất, hướng đất, độ sâu thửa đất và địa hình. Yếu tố vị trí và điều kiện cơ sở hạ tầng có vai trị rất quan trọng, nó quyết định đến sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực, các loại đường phố, diện tích, bề rộng mặt tiền, chiều sâu của thửa đất cũng có vai trị quyết định đến giá đất ở qua việc tác động đến sự thuận tiện trong sử dụng đất và khả năng thu lợi từ mảnh đất đó, từ đó quyết định đến mức giá đất.
- Để giải quyết được các vấn đề đã đặt ra, tôi đã đưa ra một số giải pháp về chính sách, giải pháp về tổ chức thực hiện và giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thực hiện công tác định giá đất như cần tiến hành cập nhật giá đất thường xuyên, hình thành tổ chức định giá đất độc lập, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự thực hiện công tác định giá đất, tổ chức các công cụ để quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ và hiệu quả hơn.
2. Đề nghị
- Cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến từng thửa và phù hợp với giá đất trên thị trường chuyển nhượng. Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường. Khơng để tình trạng giá chuyển nhượng trên thị trường cao gấp nhiều lần so với giá quy định của nhà nước.
- Do thời gian thực hiện đề tài có hạn nên những kết quả đạt được về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Tuyên Quang cịn hạn chế, để có kết luận chính xác và đầy đủ hơn, đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013.
2. Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;
3. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
4. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. 5. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. 6. Chính phủ (2019), Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định về Khung giá đất
7. Bộ tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT