6. Kết cấu của đề tài
4.2.3. Thừa nhận việc xác định giá đất là một nghề
Việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tƣ vấn giá đất để thực hiện dịch vụ theo yêu cầu của Nhà nƣớc khi xây dựng khung giá các loại đất ; giá đất chuẩn của vùng giá trị đất; bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể và theo yêu cầu của các bên khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể là cần thiết. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và thuộc đối tƣợng Nhà nƣớc quản lý giá theo quy định của Luật Quản lý Giá. Do đó, việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tƣ vấn giá đất cũng nhƣ quy định cụ thể điều kiện, năng lực và dịch vụ cung cấp cần phải phù hợp với Luật Quản lý Giá. Tổ chức có chức năng tƣ vấn giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với chủ trƣơng xã hội hóa (tách khỏi cơ quan quản lý nhà nƣớc thực hiện dich vụ độc lập). Trên cơ sở kết quả định giá của Tổ chức có chức năng tƣ vấn giá đất độc lập nêu trên, cơ quan quản lý nhà nƣớc (đại diện chủ sở hữu về tài sản nhà nƣớc là đất đai) sẽ thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất (nếu có).
Hiện nay khi nói đến xác định giá đất, vấn đề đặt ra thƣờng chủ yếu xoay quanh hai nội dung lớn đó là: việc phân định giá đất cho địa phƣơng và việc thiết lập khung giá đất để tính thuế và tính đền bù.
Tuy nhiên cả hai vấn đề trên đều chƣa giải quyết đƣợc bản chất của vấn đề và những tồn tại vƣớng mắc hiện nay. Nhƣ đã nêu ở trên, xác định giá đất nói riêng và xác định giá bất động sản nói chung trong nền kinh tế thị trƣờng là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật. Nó đòi hỏi nhà định giá đất phải là ngƣời có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trong từng trƣờng hợp. Trong khi đó giá đất không phải là yếu tố bất định, nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau và thƣờng xuyên có sự biến đổi. Việc áp dụng một bảng giá nhất định sẽ gặp nhiều vƣớng mắc, không phù hợp và không phản ánh hết đƣợc sự biến động của giá đất. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra khiếu kiện, lam cản trả công tác giải phóng mặt bằng.
giá đất bồi thƣờng thiệt hại nói riêng đƣợc chính xác, cần phải coi việc xác định giá đất la một nghề giống nhƣ các nghề khác.
4.2.4. Sử dụng các phương pháp định giá đất mới
Đi đôi với gải pháp coi việc xác định giá đất là một nghề, là việc thay đổi các phƣơng pháp xác định giá đất sao cho phù hợp. Mặt khác, sử dụng khung giá đất do Nhà nƣớc ban hành làm cơ sở xác định giá đất thực hiện bồi thƣờng thiệt hại giải phóng mạt bằng đã không đem lại hiệu quả cao mà còn gây ra nhiều khó khăn vƣớng mắc.
4.2.5. Thành lập cơ quan định giá nhà đất
Cùng với việc thừa nhận việc xác định giá đất là một nghề và cho phép sử dụng các phƣơng pháp xác định giá đất khác nhau để định giá bồi thƣờng thiệt hại Nhà nƣớc cần phải thành lập cơ quan định giá bất động sản. Có nhƣ vậy mới bảo đảm thực hiện tốt đƣợc hai giải pháp nêu trên. Cơ quan định gía là cơ quan có trách nhiệm thực hiện định giá đất một cách thƣờng xuyên theo từng thời điểm, từng vị trí đặc biệt là phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế tại địa phƣơng ( tức giá thị trƣờng) để áp dụng khi bồi thƣờng.
- Cấp Trung ƣơng có Trung tâm định giá quốc gia: trung tâm này có nhiệm vụ điều phối giá nhà đất trên phạm vi cả nƣớc. Chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ đối với các cơ quan định giá cấp dƣới. Là cơ quan có chức năng tham mƣu, giúp việc cho Chính phủ, đồng thời chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ về công tác định giá đất trên phạm vi cả nƣớc.
- Thành lập các Ban định giá nhà đất trực thuộc UBND cấp tỉnh: Ban này có chức năng tham mƣu giúp việc cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW trong việc đƣa ra các quyết định có liên quan đến giá nhà đất, đồng thời chịu trách nhiệm trƣớc UBND cấp tỉnh về các hoạt động có liên quan đến giá nhà đất. Ban định giá cấp tỉnh phải chịu sự giám sát về chuyên môn, nghiệp vụ của Trung tâm định giá quốc gia.
Hình 4.1: Sơ đồ phân cấp
Nguồn: Giải pháp để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường ở Việt Nam (PGS.TS.Nguyễn Thế Chinh PGS.TS.Vũ Thị Minh)
* Hoạt động của ngành định giá:
Các ban định giá cấp tỉnh cử các nhà định giá viên thƣờng xuyên đi làm công tác định giá đất ở các cơ sở. Có nhƣ vậy mới đảm bảo tính thời điểm của giá đất, sau khi thu thập, xác định đƣợc giá đất ở các vùng, địa bàn thuộc tỉnh quản lý, các nhà định giá đất gửi các thông tin có liên quan đến giá đất ở từng vùng về Ban định giá và Trung tâm định giá quốc gia. Sau khi xem xét, Trung tâm định giá và Ban định giá tổ chức công khai giá đất trong từng thời kỳ nhất định, có nhƣ vậy mới đảm bảo tính chính xác của giá đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng.
Hình 4.2: Đề xuất quy trình định giá đất
Nguồn: Giải pháp để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường ở Việt Nam (PGS.TS.Nguyễn Thế Chinh PGS.TS.Vũ Thị Minh)
Hình 4.3: Đề xuất quy trình định giá đất cụ thể
Nguồn: Giải pháp để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường ở Việt Nam (PGS.TS.Nguyễn Thế Chinh PGS.TS.Vũ Thị Minh)
4.2.6. Đào tạo cán bộ định giá đất
Để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằngnói chung và công tác xác định giá đất nói riêng bên cạnh những giải pháp nêu trên, yêu cầu đặt ra là phải có một đội ngũ các nhà định giá có tay nghề chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng. Đây là những nhân tố giữ vai trò quan trọng trong việc đƣa ra đƣợc giá trị chính xác của mảnh đất. Tuy nhiên hiện nay ở nƣớc ta do định giá nhà đất là công tác hết sức mới mẻ cho nên các nhà định giá vừa thiếu về số lƣợng và yếu về chất lƣợng. Yêu cầu là phải đào tạo đội ngũ cán bộ định giá bất động sản có trình độ chuyên môn vững vàng. Muốn vậy cần phải thực hiện một số việc sau:
- Mở các chuyên ngành đào tạo các nhà định giá bất động sản trong các trƣờng đại học. Các chuyên ngành đào tạo này có nhiệm vụ trang bị những kiến thức chuyên môn, nghiẹp vụ cho các học viên để đảm bảo sau khi tốt ngiệp các học viên có thể trở thành các nhà định giá...
- Mở rộng quan hệ hợp tác với các nƣớc tiên tiến trên thế giới trong việc đào tạo các cán bộ định giá bất động sản.
Một thực tế hiện nay ở Việt Nam là chúng ta hầu nhƣ không có các chuyên gia về định giá bất động sản. Công tác định giá bất động sản nói chung, giá đất nói riêng mới chỉ ở khâu chập chững. Do vậy việc tự lập trong việc đào tạo cán bộ định giá sẽ gặp nhiều khó khăn hơn nữa sẽ không đảm bảo về chất lƣợng cho đội ngũ cán bộ định giá. Chính vì vậy mở rộng quan hệ hợp tác với các nƣớc trong việc đào tạo cán bộ định giá là việc cấp bách cần phải thực hiện. Điều đó sẽ giúp chúng ta đào tạo ra đƣợc các nhà định giá có trình độ chuyên môn cao, đáp ứng nhu cầu hiện tại về xác định giá đất.
KẾT LUẬN
Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng nói chung, xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại nói riêng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm – Thành phố Hà Nội trong thời gian vừa qua còn nhiều khó khăn, vƣớng mắc. Giá đất bồi thƣờng thiệt hại đƣợc xác định chƣa chính xác, chƣa phản ánh hết giá trị thực tế của đất đai đã gây ra không ít khó khăn phức tạp trong quá trình giải phóng mặt bằng. Tình trạng đó có nguyên nhân cơ bản là thiếu phƣơng pháp xác định giá đất hợp lý, những quy định của Nhà nuớc về xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại không phù hợp, thiếu đội ngũ các nhà định giá đất chuyên nghiệp. Vì vậy việc nghiên cứu các giải pháp xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại là một yêu cầu khách quan, có tính bức xúc.
Việc xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại dựa trên khung giá đất cố định do Nhà nƣớc ban hành những năm qua đã thể hiện sự bất hợp lý, không phù hợp với tình hình mới về giá đất trong chuyển dịch theo quỹ đạo cơ kinh tế thị trƣờng. Sự bất hợp lý đó chỉ đƣợc giải quyết bằng cách thay đổi các quy định về xác định giá đất, cho phép sử dụng những phƣơng pháp xác định giá đất mới vào việc xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại.
Việc đổi mới phƣơng pháp xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại phải dựa trên cơ sở, thực trạng cũng nhƣ những khó khăn, vƣớng mắc trong công tác xác định giá hiện đang đƣợc áp dụng và phải đƣợc tiến hành đồng bộ với các giải pháp khác. Việc đƣa ra các phƣơng pháp xác định giá bồi thƣờng thiệt hại là rất quan trọng và cấp bách nhƣng không vì thế mà đổi mới với bất cứ giá nào. Vì vậy đổi mới phƣơng pháp xác định giá đất phải gắn liền với việc nghiên cứu thực trạng hiện taị và phải gắn liền với việc đào tạo cán bộ định giá cũng nhƣ hình thành các cơ quan định giá đất.
Xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại theo nội dung và các giải pháp mà luận văn đƣa ra sẽ mang lại hiệu quả cao, đánh giá chính xác đƣợc giá trị thực tế của đất đai, đảm bảo kết hợp hài hoà về lợi ích cho ngƣời dân có đất bị thu hồi, chủ đầu tƣ và Nhà nƣớc, góp phần tháo gỡ những khó khăn, vƣớng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng và do đó thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế xã hội của quận Nam Từ Liêm nói riêng và cho thành phố Hà Nội nói chung.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Ngọc Anh và các cộng sự, 2010. Báo cáo “Khảo sát về tình hình
công khai thông tin trong quản lý đất đai”. Trung tâm Nghiên cứu Chính sách và
Phát triển (DEPOCEN). Hà Nội
2. Chính phủ, 2014. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/ 5/2014 về quy định giá đất. Hà Nội.
3. Chính phủ, 2014. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/ 5/ 2014 của
Chính phủ về Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Hà Nội.
4. Chính phủ, 2013. Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27/ 12/ 2013 về điều chính địa giới hành chính quận Từ Liêm để thành lập 02 quận và 23 phường thuộc
thành phố Hà Nội. Hà Nội.
5. Nguyễn Thi Hƣơng. 2014. “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằngcác
dự án trên địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội”. Đồ án tốt nghiệp. Trƣờng
Đại học Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội;
6. Trần Viết Kiêm và cộng sự thuộc, 2012. Đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng, đề xuất mô hình tổ chức quản lý đất đai cấp tỉnh, huyện góp phần đẩy
mạnh thực hiện kinh tế hóa ngành quản lý đất đai”. Viện Nghiên cứu quản lý đất
đai. Hà Nội
7. Đào Thị Thanh Lam và công sự, 2013. Đề tài: "Nghiên cứu, đánh giá ảnh
hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý và sử dụng đất”. Viện Nghiên cứu
quản lý đất đai. Hà Nội
8. Trần Mai Phƣơng, 2011. “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằngcủa dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai,
Thành phố Hà Nội”. Luận văn thạc sỹ. Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên.
9. Đặng Anh Quân, 2011. “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai
Việt Nam và Thụy Điển”. Luận án tiến sỹ. Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí
10. Quốc hội Việt Nam, 2013. Luật đất đai. Luật số 45/2013/QH13. Hà Nội. 11. Nguyễn Ngọc Sơn, 2013. “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằngtại các dự án đầu tư trên địa bàn
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”. Luận văn thạc sỹ. Trƣờng Đại học Khoa học
Tự nhiên;
12. Nguyễn Văn Sửu, 2012. “Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở
trên địa bàn quận Lê Chân – thành phố Hải Phòng”. Luận văn thạc sỹ. Trƣờng Đại
học Khoa học Tự nhiên.
13. Tổng cục Quản lý đất, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, 2013. Báo cáo Biên tập dự thảo cẩm nang quy định về trình tự, nội dung, phương pháp định giá đất hàng loạt và định giá đất cụ thể. Thuộc dự án: “Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế và giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và công cụ quảnh lý đất đai
nhắm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam”. Hà Nội.
14. Tổng cục Quản lý đất, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, 2013. Báo cáo Đánh giá thực trạng trình tự, nội dung, phương pháp định giá đất hàng loạt và định giá đất cụ thể tại các địa phương của Việt Nam. Thuộc dự án: “Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế và giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và công cụ quảnh
lý đất đai nhắm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam”. Hà Nội
15. Tổng cục Quản lý đất, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, 2013. Báo cáo chuyên đề Nội dung định giá đất hàng loạt. Thuộc dự án: “Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế và giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và công cụ quảnh lý đất
đai nhắm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam”. Hà Nội
16. Tổng cục Quản lý đất, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, 2013. Báo cáo chuyên đề Nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Thuộc dự án: “Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế và giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và công cụ
quảnh lý đất đai nhắm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam”. Hà Nội
17. Đinh Thu Trang, 2012. “Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất
đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng”. Luận văn thạc sỹ. Trƣờng Đại học
19. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, 2013. Quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày 25/12/2013 về Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội, năm 2014. Hà Nội.
20. Ủy ban nhân dân quận Nam Từ Liêm, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, 2014. Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất
giai đoạn 2011-2015 trên địa bàn quận Nam Từ Liêm. Hà Nội.
21. Đặng Hùng Võ, 2011. Báo cáo đề xuất về hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam. Trong: Cơ chế nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam: phương
pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân. Ngân hàng thế giới. Ch
1, tr 1-66;
22. Đặng Hùng Võ, 2011. Báo cáo nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam. Trong: Cơ chế nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam: phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân. Hà Nội. Ngân hàng thế giới. Ch 1, tr 67-156;