6. Kết cấu của đề tài
1.5. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.5.1. Yếu tố ảnh hưởng từ khả năng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Việc đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm: hệ thống đƣờng giao thông đƣợc hoàn chỉnh đến mức nào, hệ thống dịch vụ cấp thoát nƣớc đƣợc xây dựng ra sao? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng đƣợc lắp đặt với quy mô loại gì? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc đang đƣợc trang bị hiện đại đến khả năng nào?... sẽ là yếu tố trực tiếp tác động đến rất nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất tại khu vực đó.
1.5.2. Yếu tố từ khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
Nhiều chức năng sử dụng đất cạnh tranh trên một mảnh đất nhƣ trung tâm thƣơng mại và văn phòng cạnh tranh ở trung tâm Thành phố làm tăng giá trị thực tế của đất ở tai khu vực này. Sự ảnh hƣởng lẫn nhau của nhiều chức năng sử dụng đất trong tƣơng lai làm phức tạp thêm quá trình xác định giá đất do:
+ Một chức năng có thể hỗ trợ, bổ sung cho chức năng khác nhƣ: Một trung tâm buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm cho môi trƣờng sinh sống có nhiều điều kiện tập trung dân cƣ đến ở làm cho đất ở tăng giá trị thực tế.
+ Một chức năng có thể ngăn cản chức năng khác nhau nhƣ: nhà máy sẽ làm giảm phát triển nhà ở xung quanh, dân không muốn đến sinh sống tại khu vực này do đó giá trị của đất sẽ giảm đi.
+ Đất có thể đƣợc sử dụng cùng một lúc cho nhiều mục đích khác nhau nhƣ đất dự trữ và giải trí sẽ làm giảm tỷ lệ dành cho đất ở, từ đó gây ra sự thiếu hụt hoặc thừa thãi đất ở, làm ảnh hƣởng không nhỏ đến giá trị thực tế của đất.
1.5.3. Yếu tố từ khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau.
Các mảnh đất riêng rẽ hay mảnh đất và nhà ở thƣờng chia ra làm nhiều quyền lợi khác nhau. Các cá nhân khác nhau cá thể có các quyền lợi khác nhau trên cùng một mảnh đất. Sự phân chia quyền lợi hay quyền sử dụng rõ ràng ảnh hƣởng đến giá trị thực tế của đất. Các đặc tính khác nhau làm phân biệt đất đai với các tƣ liệu sản xuất khác nhau nhƣ: đất không di chuyển đƣợc, đất không chuẩn nhất (chỉ tính riêng về mặt địa điểm), đất không bị phá huỷ (không tính đến đầu tƣ và xây dựng nhà cửa trên đó). Vì vậy, tính đặc thù riêng về mặt giá trị nhƣ sau:
- Cố định về mặt số lƣợng cung cấp, một yếu tố quan trọng cần biết là trong khi đất cố định về mặt số lƣợng cung cấp, thì đất cho một chức năng sử dụng xác định nhƣ nhà ở lại biến thiên... có nghĩa là sự cung cấp không hoàn toàn bất biến thiên . Ví dụ đầu tƣ nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lƣợng đất đai cần dùng thêm cũng làm thay đổi giá trị của đất.
- Giá trị sử dụng của đất ở phụ thuộc vào cung và cầu của thị trƣờng. Cung cấp đất ở có thể coi là ổn định, khi tổng đất ở là không đổi. Việc sử dụng đất ở đƣợc định hƣớng bởi nhu cầu thị trƣờng. Nhu cầu sử dụng loại đất ở nào tăng lên thì thị trƣờng sẽ đáp ứng loại đất ở đó. Ví dụ đất ở tại Thành phố khác với đất ở tại nông thôn và phụ thuộc vào mức độ phát triển khu dân cƣ theo quy hoạch.
- Nhu cầu thị trƣờng lại đƣợc định hƣớng bởi thu nhập mà sử dụng đất ở đó mang lại, do đó một số loại hình sử dụng đất đã đẩy loại hình khác ra khỏi vị trí nhất định trong đô thị nhƣ thƣơng mại đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở đẩy nông nghiệp ở ven đô bởi vì các loại sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một giá trị cao hơn cho vị trí đó.
- Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các loại sang đất ở trong đô thị cũng làm thay đổi giá trị thực tế của đất ở.
từng loại đô thị đƣợc xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thƣơng mại, dịch vụ, du lịch.
Đƣờng phố trong từng loại đô thị đƣợc phân thành các loại đƣờng phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đƣờng phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thƣơng mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đƣờng phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thƣơng mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Mỗi loại đƣờng phố thể hiện tính đặc trƣng và khả năng đáp ứng cao nhất đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, cơ sở hạ tầng đồng bộ. Tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào loại đƣờng phố trong mỗi loại đô thị đó. Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định một cách cụ thể mức giá bồi thƣờng thiệt hại về đất ở cho từng khu vực trong đô thị. Giá trị thực tế của đất ở tại vị trí đƣờng phố loại 1 đƣơng nhiên phải cao hơn tại đƣờng phố loại 2 ít nhất là một bậc và xác định gía trị thực tế của đất ở tại các loại đƣờng phố còn lại cũng tƣơng tự nhƣ vậy.
Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền tại các địa phƣơng là phải xác định một cách thật cụ thể và chính xác thứ tự các loại đƣờng phố. Có nhƣ vậy, khi xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại cho từng loại đƣờng phố trong từng loại đô thị mới phản ánh đúng gía trị thực tế của đất ở tại đó.
Trong mỗi loại đƣờng phố đã đƣợc phân loại chính xác vị trí đất cũng góp phần quyết định giá trị thực tế của mảnh đất. Chẳng hạn cùng đƣờng phố loại 1 nhƣ nhau, nếu vị trí đất nằm ở tại vị trí mặt ngoài đƣờng phố sẽ có giá trị thực tế cao hơn khi nó ở vị trí xa mặt ngoài đƣờng phố hoặc trong ngõ. Mặt khác diện tích đất tại vị trí đầu phố, gần trung tâm buôn bán, khu vui chơi giải trí.. sẽ có giá trị thực tế cao hơn khi nó ở vị trí cuối phố, xa cách trung tâm trên (cùng đặt tại mặt đƣờng phố ). Hoặc giả, tại vị trí đặt diện tích đất ở lại có khu sản xuất và thải các chất độc hại thì giá trị thực tế của diện tích đất ở đó sẽ giảm mạnh so với diện tích đất ở đặt cách xa trung tâm đó (cùng đặt tại mặt đƣờng phố). Các diện tích đất ở tại các vị trí khác
trong cùng một loại đƣờng phố của cùng một loại đô thị và khác xa nhau về các điều kiện nhƣ trên thì sự thay đổi về giá trị thực tế của đất ở cũng tƣơng tự. Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta khắc phục đƣợc tình trạng thiếu căn cứ trong quá trình xác định giá trị thực tế của đất ở một vị trí cụ thể cho từng diện tích đất trong từng loại đƣờng phố của cùng một loại đô thị.
Điều quan trọng để thực hiện đƣợc khâu cuối cùng là đƣa ra đƣợc giá bồi thƣờng thiệt hại cho từng vị trí đất. Khi lập giá cụ thể cho từng vị trí đất phải xét đến các ảnh hƣởng trực tiếp hay gián tiếp của các yếu tố đất xung quanh tác động đến vị trí nơi đặt diện tích đất đó.
Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị, Việc giải phóng mặt bằngtrong đó đất của ngƣời dân sẽ bị thu hồi là lẽ tất nhiên. Điều quan trọng là làm sao Nhà nƣớc (mà đại diện là chủ dự án) bồi thƣờng cho ngƣời dân với phƣơng châm Nhà nƣớc và nhân dân cùng có lợi ích.
Sự phân loại đô thị theo quy mô tạo nên khả năng thuận lợi hay khó khăn cho sự phát về mọi mặt của đô thị đó. Giá trị sử dụng của đất cũng biến đổi theo qui mô phát triển đô thị . Sự giảm giá trị của đất ở từ trung tâm ra ngoài cận trung tâm và việc phát triển đô thị mở rộng nhƣ thế nào, khi mà mỗi vùng bành trƣớng sang vùng bên cạnh cũng gây ảnh hƣởng đến giá trị thực tế của đất.
Giá bồi thƣờng thiệt hại về đất và nhà còn phụ thuộc vào các điều kiện nhƣ: Khả năng sinh lợi của đất trƣớc khi bị giải toả. Sự thay đổi giá trị của tiền tệ tại thời điểm bồi thƣờng tại thời điểm ngƣời dân có đƣợc đất và nhà. Giá trị chất lƣợng còn lại của nhà ở tại thời điểm bồi thƣờng.
1.5.5. Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống:
Sự di chuyển ngƣời dân đang ở nơi này sang nơi khác làm ảnh hƣởng đến việc duy trì và phát triển các ngành nghề truyền thống. Nếu nơi ở cũ có khả năng phát triển nghành nghề truyền thống thì giá đất ở đây cao hơn rất nhiều so với những nơi cũng có những điều kiện tƣơng tự nhƣng không có khả năng phát triển nghàng nghề truyền thống.
Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến việc tính toán giá bồi thƣờng thiệt hại về đất và nhà ở khi Nhà nƣớc giải toả để thực hiện quy hoạch. Chỉ khi nào
trong giá đất thể hiện đƣợc các nhân tố trên thì việc lập giá bồi thƣờng thiệt hại về đất và nhà ở mới thực tế và hợp lý. Có nghĩa là việc xác định giá bồi thƣờng thiệt hại về đất và nhà ở phải đƣợc thực hiện bằng phƣơng pháp định giá đất, giá đất đƣợc định giá phải sát với giá đất thực tế tại thời điểm bồi thƣờng thiệt hại. Trƣờng hợp đặc biệt phải thực hiện đấu giá đất để định giá bồi thƣờng thiệt hại.
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khi tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, giá đất cụ thể đƣợc sử dụng làm căn cứ. Căn cứ các nguyên tắc định giá đất, các phƣơng pháp định giá đất và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trƣờng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Trình tự xác định giá đất cụ thể nhƣ sau: a) Xác định mục đích định giá đất cụ thể; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trƣờng; áp dụng phƣơng pháp định giá đất; c) Xây dựng phƣơng án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; d) Thẩm định phƣơng án giá đất; đ) Hoàn thiện dự thảo phƣơng án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; e) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. Đặc biệt là đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhau, giá đất cụ thể đƣợc xác định bằng phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
1.5.6. Các yếu tố xác định cung và cầu bất động sản trên thị trường
1.5.6.1. Các yếu tố xác định cầu bất động sản trên thị trường
Trong một khoảng thời gian xác định có 5 yếu tố [ 1 3 , 1 4 , 1 5 , 1 6 ] để xác định cầu bất động sản trên thị trƣờng. Cụ thể:
- Giá cả của bất động sản: Số lƣợng về cầu bất động sản trên thị trƣờng nghịch đảo với giá thị trƣờng của chúng. Nếu nhà ở nằm trong một khu vực cho trƣớc giảm giá, lúc đó số ngƣời mua bất động sản có khả năng thanh toán tăng lên và số lƣợng bất động sản đòi hỏi (cầu) cũng sẽ tăng lên.
- Thu nhập của người tiêu dùng: Thu nhập của ngƣời tiêu dùng cao hơn sẽ
tạo ra khả năng nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản) sẽ đƣợc mua sắm hơn.
- Giá của các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những
là một mặt hàng có thể thay bằng một mặt hàng khác, cả hai mặt hàng này đều có đặc điểm và tính hữu dụng nhƣ nhau. Một sự tăng giá của một trong những mặt hàng nêu trên sẽ có xu hƣớng làm giảm số lƣợng đƣợc yêu cầu của mặt hàng này và tăng số lƣợng yêu cầu của mặt hàng kia. Điều này là cơ sở của nguyên tắc định giá thay thế. Theo nguyên tắc thay thế, giá trị của một tài sản sẽ không đƣợc vƣợt quá giá trị của một tài sản khác cùng loại thay thế. Một ngƣời mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn cho một tài sản so với giá mua một tài sản tƣơng tự. Mặt hàng thuộc loại bổ sung là những mặt hàng mà việc sử dụng chúng thƣờng phải gắn với việc sử dụng của mặt hàng chính. Một sự tăng giá của mặt hàng chính sẽ làm giảm số lƣợng cầu đối với mặt hàng đó và do đó cũng làm giảm số lƣợng cầu của các mặt hàng bổ sung đi kèm.
- Những dự kiến của khách hàng: Số lƣợng đòi hỏi (cầu) về một mặt hàng tuỳ
thuộc vào giá dự kiến của mặt hàng đó trong tƣơng lai. Đối với những ngƣời có nhu cầu về nhà đất, nếu họ dự kiến giá của mặt hàng này trên thị trƣờng sẽ tăng thì họ sẽ tiến hành việc mua sắm sớm hơn và ngƣợc lại đối với những khách hàng dự kiến giá mặt hàng này trong tƣơng lai sẽ giảm thì họ sẽ hoãn việc mua sắm.
- Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng: Nhận thức về tính hữu dụng của hàng hoá và dịch vụ một phần đƣợc quyết định bởi các đặc điểm xã hội liên quan tới nhận thức của khách hàng, nhƣ độ tuổi, vị trí trong xã hội, tầng lớp, nghề nghiệp, trình độ văn hoá và học vấn.
1.5.6.2. Các yếu tố xác định cung bất động sản trên thị trường
Có 4 yếu tố [ 1 3 , 1 4 , 1 5 , 1 6 ] quyết định đến số lƣợng bất động sản đƣợc cung ra thị trƣờng. Những yếu tố đó là:
- Qui hoạch sử dụng đất của Nhà nước: Lƣợng cung trên thị trƣờng bất động
sản trƣớc hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phƣơng, sau nữa là diện tích của từng loại đất thuộc địa bàn hành chính của địa phƣơng đó. Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nƣớc có liên quan mật thiết tới cơ cấu quỹ mỗi loại đất trong quỹ đất tự nhiên tại từng địa phƣơng. Do đặc điểm đất đai là một tài nguyên bị giới hạn bởi không gian và số lƣợng diện tích, nên diện tích đất tự nhiên tại mỗi địa phƣơng
là không đổi (trừ trƣờng hợp một số địa phƣơng ven biển). Vì vậy, nếu tăng diện tích cho mục đích sử dụng này lên thì cũng có nghĩa là giảm diện tích của một hoặc một số mục đích sử dụng khác xuống. Việc quyết định tăng giảm diện tích đất vào các mục đích sử dụng do hoạt động qui hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà nƣớc quyết định. Một quyết định qui hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà nƣớc có thể làm lƣợng cung về đất trên thị trƣờng tăng lên và ngƣợc lại có thể là làm cho lƣợng cung đó giảm xuống.
Ở nƣớc ta, cũng nhƣ nhiều nƣớc trên thế giới, qui hoạch phân bổ sử dụng đất thƣờng đƣợc Nhà nƣớc phê duyệt theo từng thời kỳ 5 năm hoặc 10 năm (qui hoạch dài hạn). Thực hiện qui hoạch 5 năm, 10 năm là kết hoạch sử dụng đất hàng năm (kế hoạch ngắn hạn). Có thể nói, qui mô tác động của qui hoạch dài hạn tới lƣợng cung về đất thƣờng rất rộng, nhƣng mức độ tác động không lớn; còn qui mô tác động của kế hoạch sử dụng đất hàng năm tới lƣợng cung về đất thƣờng hẹp hơn, nhƣng mức độ tác động lại mạnh hơn rất nhiều lần so với mức độ tác động của qui