6. Kết cấu của đề tài
1.2. Khái niệm về định giá đất
1.2.3. Các hình thức quy định, quyết định giá đất
Giá đất ở nƣớc ta đƣợc biểu hiện dƣới 3 hình thức [13, 14, 15, 16] với thẩm quyền quy định, quyết định cụ thể nhƣ sau:
1.2.3.1 Khung giá các loại đất
Khung giá các loại đất là hình thức quy định mức giá của từng loại đất theo các tiêu chí xác định (vùng, loại đô thị, vị trí) trong một giới hạn về mức giá xác định gồm giới hạn mức giá trên (trần khung) và giới hạn mức giá dưới
(sàn khung).
Theo quy định của pháp luật về đất đai ở nƣớc ta thì Chính phủ là cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quy định và ban hành khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; quyết định việc điều chỉnh giá đất và xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng (khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003). Khung giá các loại đất là căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phƣơng.
Việc điều chỉnh khung giá các loại đất đƣợc thực hiện khi giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trƣờng của một số hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất hiện hành thì phải điều chỉnh hoặt thay mới khung giá đất cho phù hợp.
Để khung giá các loại đất bảo đảm phù hợp với giá đất chuyển nhƣợng trên thị trƣờng khi có thay đổi về quy hoạch, kết cấu hạ tầng hoặc khi giá đất trên thị trƣờng có sự biến động do tác động của cung - cầu, đồng thời để mặt bằng giá đất trên phạm vi cả nƣớc không có sự chênh lệch lớn giữa các địa phƣơng có điều kiện kinh tế, xã hội, các yếu tố cấu thành giá đất tƣơng tự nhau, nhất là những khu vực đất giáp ranh, Pháp luật về đất đai còn quy định một số nội dung mang tính giải pháp sau: (Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ):
- Hàng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc điều chỉnh lại việc phân loại đất, loại đƣờng phố và vị trí đất khi có những thay đổi về quy hoạch, đầu tƣ nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm ảnh hƣởng đến việc phân loại đất, loại đƣờng phố và vị trí đất đã thực hiện trƣớc đó (điểm b khoản 8 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐCP).
- Khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê
đất, phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và trƣờng hợp doanh nghiệp nhà nƣớc tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chƣa sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng (giá đất thị trƣờng) để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi mức giá đất quy định trong khung giá các loại đất mà Chính phủ đã quy định (Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009).
- Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng đƣợc xác định xác định từ đƣờng phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét (đối với đất nông nghiệp); từ đƣờng phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét (đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn); từ đƣờng phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét (đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị). Trƣờng hợp cùng loại đất giáp ranh giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi có chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh đƣợc xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh, chân đồi, chân đèo, chân núi của mỗi bên sông, bên hồ, bờ kênh, chân đồi, chân đèo, chân núi vào sâu địa giới hành chính của mỗi tỉnh theo quy định trên. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh (Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và khoản 9 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).
1.2.3.2. Bảng giá đất
Bảng giá đất là hình thức quy định mức giá của từng loại đất theo các tiêu chí xác định (gồm đơn vị hành chính; khu đô thị, loại đường phố, loại vị trí, v.v.) và trong giới hạn về mức giá của cùng loại đất thuộc khung giá các loại đất mà Chính phủ đã
quy định. Về cơ bản, bảng giá đất chƣa thể hiện mức giá đất của từng thửa đất hiện
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trƣớc khi quyết định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Trƣờng hợp trong năm mà cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đƣờng phố và loại vị trí đất mà làm cho giá đất tăng, giảm thì căn cứ vào các quy định hiện hành để điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi cho phù hợp. Bảng giá đất đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính:
- Tiền sử dụng đất trong các trƣờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất đƣợc Nhà nƣớc giao không thu tiền sử dụng đất sang đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nƣớc cho thuê; - Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
1.2.3.3. Giá đất cá biệt (giá đất cụ thể)
Giá đất cụ thể là mức giá của một thửa đất xác định với mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất xác định và tại một thời điểm xác định được xác lập trên cơ sở giá của các thửa đất khác có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp
lý, môi trường tương tự đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường. Giá
đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong trƣờng hợp khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và trƣờng hợp doanh nghiệp nhà nƣớc tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chƣa sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Trong ba hình thức biểu hiện của giá đất nêu trên thì khung giá các loại đất do Chính phủ quy định và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đƣợc coi là hình thức định giá đất hàng loạt (bảng giá đất chƣa có giá đất của từng thửa đất hiện hữu thuộc địa bàn quản lý hành chính nhƣ trong định giá đất hàng loạt).
1.2.3.4. Kỳ định giá đất
Kỳ định giá đất là khoảng thời gian giữa hai lần định giá đất hàng loạt (hai lần công bố khung giá các loại đất, bảng giá đất). Kỳ định giá đất do pháp luật quy định và chỉ áp dụng cho định giá đất hàng loạt. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì ở nƣớc ta kỳ định giá đất chỉ quy định đối với bảng giá đất. Theo quy định thì bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hàng và đƣợc công bố vào ngày 01/01 hàng năm.