6. Kết cấu của đề tài
4.1. Quan điểm về xác định giá đất bồi thƣởng khi giải phóng mặt bằng
Xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằnglà công việc hết sức khó khăn và phức tạp. Nó ảnh hƣởng đến lợi ích của nhiều bên có liên quan (ngƣời dân bị thu hồi đất, chủ đầu tƣ và Nhà nƣớc). Do đó khi xác định giá đất bồi thƣờng phải tuân thủ theo những quan điểm sau:
4.1.1. Đảm bảo tính chính xác của giá đất.
Giá đất đƣợc xác định phải chính xác, phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai.Trên thực tế hiện nay giá đất bồi thƣờng thiệt hại đƣợc xác định chƣa chính xác, chƣa phản ánh đúng giá trị tiềm tàng của đất đai, gây ra nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Do đó đảm bảo tính chính xác của giá đất là một yêu cầu không thể thiếu khi xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại. Có nhƣ vậy mới đảm bảo tính công bằng về lợi ích giữa các bên có liên quan, góp phần quản lý và sử dụng quỹ đất đai có hiệu quả hơn.
4.1.2. Kết hợp hài hòa giữa các lợi ích.
Giải phóng mặt bằnglà công việc khó khăn, phức tạp, liên quan đến lợi ích của nhiều ngƣời. Do đó để tháo gỡ những khó khăn, vƣớng mắc cho công tác giải phóng mặt bằngthì yêu cầu đặt ra là phải kết hợp hài hoà về lợi ích giữa các bên có liên quan. Kết hợp hài hoà về lợi ích có nghĩa là phải đảm bảo tính công bằng về lợi ích, đảm bảo cho ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng đúng giá trị mà họ bị thu hồi, đảm bảo ổn định về cuộc sống cũng nhƣ nghề nghiệp cho họ sau khi bị thu hồi đất, đồng thời không đƣợc gây tổn thất cho Nhà nƣớc cũng nhƣ chủ đầu tƣ.
4.1.3. Đảm bảo tính thống nhất và hệ thống trong định giá bồi thường.
Giá đất để bồi thƣờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằngphải đƣợc xác định dựa trên những căn cứ, phƣơng pháp thống nhất và phải dựa trên hệ thống hông tin chung cho tất cả các dự án. Thực tế hiện nay, ở các dự án khác nhau, địa phƣơng
khác nhau cơ sở xác định giá đất không đƣợc vận dụng thống nhất cả về căn cứ cũng nhƣ phƣơng pháp. Điều này đã gây ra không ít khó khăn, vƣớng mắc cho công tác giải phóng mặt bằng. Do đó khi xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại cần phải đảm bảo tính thống nhất và hệ thống.
4.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Công tác giải phóng mặt bằng là công tác vô cùng khó khăn và phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại là một trong những nguyên nhân chính gây cản trở công tác giải phóng mặt bằng. Việc đƣa ra các giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại là vấn đề có ý nghĩa hết sức quan trọng không chỉ đối với công tác giải phóng mặt bằngmà còn với cả sự phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc. Các giải pháp đó phải dựa trên quan điểm toàn diện, xem xét một cách đầy đủ các nhân tố có liên quan, đặc biệt là phải dựa trên cơ sở thực trạng về công tác xác định giá đất bồi thƣờng, phân tích một cách khách quan những tồn tại và nguyên nhân.
4.2.1. Giải pháp đối với trường hợp thu hồi đất.
Thực tế thi hành Luật Đất đai thời gian qua cho thấy không thể áp dụng bảng giá đất của Nhà nƣớc làm căn cứ để xử lý các xung đột về lợi ích trong mọi quan hệ đất đai mà cần phải quy định rõ phạm vi áp dụng của bảng giá đất này. Vì sao việc áp dụng bảng giá đất do Nhà nƣớc xác định trong bồi thƣờng, giải phóng mặt bằngkhi Nhà nƣớc thu hồi đất lại thƣờng không nhận đƣợc sự đồng thuận của ngƣời dân; đó là do giá đất của Nhà nƣớc không hàm chứa, phản ánh đƣợc sự dung hòa về lợi ích giữa các chủ thể có liên quan (bao gồm Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất). Do vậy, cần xác lập một cơ chế định giá đất dựa trên sự thỏa hiệp hoặc đồng thuận tƣơng đối giữa các bên có liên quan. Qua nghiên cứu, trao đổi cũng nhƣ lấy ý kiến của nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều ý kiến cho rằng, cần phải căn cứ vào mục đích thu hồi đất để có những phƣơng thức xác định giá phù hợp.
an ninh thì nên sử dụng phương thức thu hồi đất có bồi thường. Việc bồi thƣờng đƣợc áp dụng theo quy định về bảng giá đất của Nhà nƣớc. Việc áp dụng giá đất do Nhà nƣớc xác định để tính bồi thƣờng trong các trƣờng hợp này dễ nhận đƣợc sự đồng thuận của ngƣời bị thu hồi đất. Bởi lẽ, ngƣời sử dụng đất ý thức đƣợc việc Nhà nƣớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh sẽ mang lại lợi ích to lớn cho xã hội (trong đó có lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất). Do vậy, tâm lý của ngƣời bị thu hồi đất trong trƣờng hợp này sẽ dƣờng nhƣ ít có sự so bì thiệt hơn giữa giá đất Nhà nƣớc bồi thƣờng với giá đất thị trƣờng. Trƣờng hợp có sự so bì thiệt hơn thì thông qua vận động, thuyết phục; ngƣời bị thu hồi đất dƣờng nhƣ cuối cùng sẽ chấp thuận phƣơng án bồi thƣờng.
Thứ hai, đối với các trƣờng hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì nên sử dụng phương thức trưng dụng có bồi thường
thay cho phƣơng thức thu hồi đất. Gía đất đƣợc sử dụng để tính bồi thƣờng trong trƣờng hợp này là giá đất do Nhà nƣớc xác định có tham vấn ý kiến của ngƣời bị thu hồi đất. Bởi lẽ, đối tƣợng thụ hƣởng, sử dụng đất trong trƣờng hợp này là Nhà nƣớc, là cộng đồng (Nhà nƣớc, cộng đồng là một chủ thể sử dụng đất); cho dù lợi ích của Nhà nƣớc là lợi ích chung song cũng cần có sự dung hòa lợi ích tƣơng đối giữa Nhà nƣớc, cộng đồng với ngƣời bị thu hồi đất khi áp dụng giá đất bồi thƣờng. Trƣờng hợp không thể thỏa thuận thì cần tham khảo giá đất của tổ chức tƣ vấn giá đất. Chỉ sau khi thực hiện các phƣơng thức này mà không đạt đƣợc kết quả thì lúc đó Nhà nƣớc mới thực hiện việc cƣỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất.
Thứ ba, đối với các trƣờng hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích kinh tế thì
nên áp dụng phương thức trưng mua quyền sử dụng đất, bởi bởi quyền sử dụng đất phải đƣợc coi là một quyền về tài sản, đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ. Việc trƣng mua trên cơ sở tham khảo giá đất của tổ chức tƣ vấn giá đất.
4.2.2. Giải pháp đối với công tác giải phóng mặt bằng
Thứ nhất, công tác quy hoạch. Công tác quy hoạch đô thị đã có nhiều tiến bộ
song cần tiếp tục điều chỉnh và phổ biến rộng rãi trong nhân dân. Việc xây dựng các bản quy hoạch và lập phƣơng án giải phóng mặt bằngnên đƣợc tiến hành một cách
song song. Đối với các dự án trọng điểm, nên tổ chức lập phƣơng án giải phóng mặt bằngngay sau khi quy hoạch đƣợc phê duyệt. Trong thực tế hiện nay khi quy hoạch đã đƣợc phê duyệt nhƣng hiện tƣợng xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch vẫn thƣờng xuyên diễn ra, bên cạnh đó giá đất khu mới đƣợc quy hoạch sẽ tăng lên rất nhanh trong khi đó giá đất bồi thƣờng thiệt hại lại dựa trên cơ sở giá đất do Nhà nƣớc quy định. Điều này sẽ dẫn đến sự chênh lệch lớn giữ giá chuyển nhƣợng và giá bồi thƣờng thiệt hại tại khu vực giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, ngay sau khi phê duyệt bản quy hoạch thì cấn phải tiến hành lập phƣơng án giải phóng mặt bằng.Ngoài ra để hạn chế việc xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch thì cần phải thông tin rộng rãi về bản quy hoạch trong nhân dân.
Thứ hai, đổi mới và hoàn thiện hệ thống chính sách có liên quan đến giải
phóng mặt bằng. Có thể nói chính sách đền bù, tái định cƣ ở Việt Nam đang dƣợc
bổ sung hoàn thiện để đáp ứng những mục tiêu đặt ra giải phóng mặt bằngcho việc thực hiện dự án trong từng giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển cả về kinh tế lẫn hệ thống luật pháp, chính sách đền bù và tái định cƣ ở Việt Nam còn có những hạn chế và khó khăn nhất định thể hiện ở các mặt sau:
* Về đối tƣợng đƣợc đền bù thiệt hại: do trình độ quản ký còn kém cũng nhƣ do việc thực hiện luật pháp trong xã hội chƣa nghiêm minh dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xác định các đối tƣợng đƣợc đền bù thiệt hại.
- Đối với đất ở: việc quy định hạn mức đất đƣợc bồi thƣờng thiệt hại theo giá đất ở còn nhiều điểm chƣa rõ ràng và mâu thuẫn, gây thiệt thòi cho ngƣời có đất bị thu hồi, đặc biệt trong trƣờng hợp đất thừa kế hay đất tự mua.
- Đối với đất và công trình thuộc hành lang an toàn giao thông. Đất hợp pháp đƣợc sử dụng làm hành lang an toàn giao thông hoặc hành lang bảo vệ công trình sẽ bị hạn chế quyền sử dụng (không đƣợc xây dựng những công trình vĩnh viễn đối với đất ở và chỉ đƣợc trồng cây ngắn ngày đối với đất nông nghiệp....) song chƣa có quy định về việc đền bù cho những thiệt hại do bị hạn chế quyền sử dụng này.
- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và vật nuôi: việc chƣa hoàn thành giao đất theo luật ở địa phƣơng cộng với việc thừa kế, mua bán đất
không chuyển quyền sử đã làm phức tạp hoá việc xác định các đối tƣợng đƣợc đền bù và hỗ trợ trong các dự án.
* Các chính sách hỗ trợ và khôi phục cuộc sống: Một trong những hạn chế quan
trọng của chính sách tái dịnh cƣ là chủ yếu tập trung vào đền bù các khoản thiệt hại về đất và các tài sản, công trình trên đất. Tên gọi của các nghị định, thông tƣ có liên quan đã cho thấy rõ mục tiêu của các chính sách này. Chính vì vậy, rất nhiều dự án đã không quan tâm đến việc khôi phục và hỗ trợ cuộc sống cho ngƣời dân sau khi bị thu hồi đất. Cuộc sống của họ gặp khó khăn gấp bội sau khi tái định cƣ.
* Về kế hoạch tái định cư: Do chƣa có quy định rõ ràng về quy trình lập và
thẩm định kế hoạch tái định cƣ ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án; công tác đền bù và hỗ trợ của đa số các dự án không đƣợc chuẩn bị trƣớc một cách đầy đủ, thiếu sự phối hợp của các bên có liên quan cũng nhƣ thiếu sự tham gia của các cá nhân và cộng đồng bị ảnh hƣởng và cộng đồng sẽ tiếp nhận dân di chuyển, gây khó khăn và chậm tiến độ cho việc đền bù di chuyển và giải phóng mặt bằng.
* Về công tác kiểm tra giám sát: Không có quy định về giám sát nói chung
và giám sát độc lập nói riêng cho công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và di dời dân. Bên cạnh đó nhiều luật, nghị định và thông tƣ không có quy định đầy đủ về trách nhiệm của các cấp, ngành trong việc thực hiện kiểm tra giám sát công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và di dời dân hoặc do thiếu nhận thức của nhiều cơ quan quản lý Nhà nƣớc, tổ chức xã hội và nhân dân, hoặc thiếu các hƣớng dẫn thi hành cụ thể; hoặc yếu kém về năng lực thi hành, đặc biệt trong quản ký đất đai và trong quản lý xây dựng, dẫn đến nhiều phức tạp trong công tác bồi thƣờng và hỗ trợ. Ngoài ra vẫn còn nhiều điều mâu thuẫn bất hợp lý làm cho việc thực hiện càng thêm khó khăn.
Thứ ba, củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa chính. Địa chính là ngành có vai
trò đặc biệt quan trọng đối với việc thực hiện giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên hiện nay, hệ thống tổ chức ngành Địa chính vẫn còn nhiều bất cập, do đó cần phải củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa chính từ Trung ƣơng tới cơ sở, đặc biệt là cơ quan Địa chính cấp huyện. Đây chính là cấp tham mƣu cho chính quyền tổ chức thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng. Đồng thời cơ quan Địa chính cấp quận, huyện là nơi trực tiếp quản lý hệ thống hồ sơ địa chính trong phạm vi huyện, quận, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh, là cơ quan theo dõi việc thực hiện kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, là nơi thực hiện các thủ tục chuyển dịch đất đai, là cơ quan phối hợp với các cơ quan khác công khai quy hoạch.
Bên cạnh việc củng cố lại hệ thống tổ chức ngành Địa chính, cũng cần phải nâng cao chất lƣợng, trình độ cho cán bộ địa chính cấp xã/phƣờng. Cán bộ địa chính cấp xã/phƣờng là đầu mối về quan hệ giữa ngƣời sử dụng đất và Nhà nƣớc và giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau. Do đó, Nhà nƣớc cần nghiên cứu chế độ đãi ngộ cũng nhƣ nâng cao trình độ cho cán bộ địa chính cấp xã/phƣờng.
Thứ tư, công tác tuyên truyền. Để tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằngcó hiệu quả thì cần phải coi trọng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật trong nhân dân, tạo điều kiện để nhân dân hiểu và tôn trọng pháp luật, đặc biệt là pháp luật đất đai. Cần xác định tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật là chƣơng trình hành động quốc gia, là nội dung hoạt động của quản lý nhà nƣớc . Muốn cho công tác tuyên truyền đạt hiệu quả cao, cần phải có những biện pháp nhất định. Trong đó đặc biệt coi trọng sự phối hợp của các ngành, các cấp nhƣ Hội Cựu chiến binh, Hội Liên hiệp phụ nữ, Tổ dân phố... trong việc tuyên truyền giải phóng mặt bằng.
Thứ năm, nâng cao trình độ của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng.
Cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằngngoài việc nắm vững các yêu cầu của dự án còn phải am hiểu về chính sách và pháp luật trong quản lý đất đai, nhà cửa, giá cả cũng nhƣ trình tự lập duyệt phƣơng án và tổ chức thực hiện phƣơng án bồi thƣờng đảm bảo đúng tiến độ quy định. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằngđa số là các cán bộ kiêm nhiệm hoặc các cán bộ chuyển từ các ngành khác sang. Đây chính là một trong những yếu tố gây cản trở công tác giải phóng mặt bằng.Chính vì vậy, nâng cao chất lƣợng cũng nhƣ trình độ của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằnglà một yêu cầu cấp bách. Để làm dƣợc điều náy cần tập trung vào mở các chuyên ngành chuyên đào tạo cho cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằngvà mở rộng quan hệ hợp tác vơi các nƣớc trong việc đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng.
4.2.3. Thừa nhận việc xác định giá đất là một nghề.
Việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tƣ vấn giá đất để thực hiện dịch vụ theo yêu cầu của Nhà nƣớc khi xây dựng khung giá các loại đất ; giá đất chuẩn của vùng giá trị đất; bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể và theo yêu cầu của các bên khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể là cần thiết. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và thuộc đối tƣợng Nhà nƣớc quản lý giá theo quy định của Luật Quản lý Giá. Do đó, việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tƣ vấn giá đất cũng nhƣ quy định cụ thể điều kiện, năng lực và dịch vụ cung cấp cần phải phù hợp với Luật Quản lý Giá. Tổ chức có chức năng tƣ vấn giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với chủ trƣơng xã hội hóa (tách khỏi cơ quan quản lý