6. Kết cấu của đề tài
1.3. Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thƣờng khi giải phóng
mặt bằng
1.3.1. Sự cần thiết của công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng
1.3.1.1. Giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan.
Đất đai và nhà ở là những yếu tố có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của con ngƣời. Nó là điều kiện cho sự tồn tại và phát triển của tất cả các sinh vật trên trái đất, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ sự sống nào có thể tồn tại và phát triển đƣợc. Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên lại vừa là sản phẩm của lao động và cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội. Nó là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông,...Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Đất đai còn là bộ phận lãnh thổ quốc gia.
sử dụng đất vào các mục đích khác nhau nhằm phát triển kinh tế xã hội, củng cố an ninh quốc phòng. Nhƣ vậy chu kỳ sử dụng đất sẽ biến động theo từng thời kỳ phát triển; khi công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, thƣơng mại, dịch vụ.... phát triển, dân số ngày càng tăng thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng nâng cao. Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang các mục đích công nghiệp, giao thông, thƣơng mại, du lịch… là điều tất yếu không thể tránh khỏi.
Nƣớc ta sau hơn mƣời lăm năm đổi mới, đất nƣớc đã đạt đƣợc những thành công to lớn về mọi mặt: kinh tế, văn hoá, xã hội...đặc biệt về mặt kinh tế. Quá trình phát triển kinh tế đã làm thay đổi bộ mặt của đất nƣớc. Điều đó đƣợc thể hiện ở các khía cạnh khác nhau nhƣ: trình độ phát triển kinh tế của đất nƣớc ngày càng cao, đời sống của nhân dân ngày càng đƣợc cải thiện, sự phát triển của hệ thống các cơ sở hạ tầng, trung tâm thƣơng mại dịch vụ, khu thể thao, khu vui trơi giải trí ngày càng mạnh mẽ. Cùng với sự phát triển đó thì nhu cầu về đất đai cũng tăng theo và mục đích sử dụng đất đai cũng thay đổi do:
- Sức ép của dân số ngày càng tăng mạnh mẽ, đặc biệt là sự gia tăng dân số đô thị do gia tăng tự nhiên và do sự di cƣ từ các vùng nông thôn đến. Điều này đòi hỏi một nhu cầu tƣơng đối lớn về nhà ở cũng nhƣ các nhu cầu khác kéo theo để đáp ứng cho quy mô dân số ngày càng tăng.
- Sự phát triển mạnh mẽ của các ngành công nghiệp thƣơng mại, dich vụ đòi hỏi phải xây dựng các máy xí nghiệp, hình thành nên các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các khu trung tâm thƣơng maị dịch vụ...
- Nhu cầu về các hoạt động vui chơi giải trí, hoạt động thể dục thể thao ngày càng tăng, yêu cầu phải xây dựng các khu vui chơi giải trí ,các trung tâm thể dục thể thao để phục vụ cho các nhu cầu trên.
- Nhu cầu sử dụng đất cho hệ thống đƣờng giao thông vận tải ở các đô thị. Trong giai đoạn hiện nay khi mà mạng lƣới đƣờng giao thông đang ngày càng trở lên quan trọng đối với sự phát triển kinh tế của đất nƣớc nói chung và của các đô thị nói riêng, thì việc xây dựng mạng lƣới đƣờng giao thông, mở các tuyến đƣờng mới, nâng cấp cải tạo các tuyến đƣờng cũ đã và đang trở thành một nhu cầu cấp thiết cần
phải đƣợc thực thi.
- Để đáp ứng các nhu cầu xây dựng các công trình mới ngày càng tăng thì việc giải phóng mặt bằnglà tất yếu khách quan. Đây là một biện pháp góp phần nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy nền kinh tế đất nƣớc nói chung và kinh tế đô thị nói riêng phát triển.
1.3.1.2. Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
Luật Đất đai năm 2013, Điều 4 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Nhƣ vậy là trong các văn bản pháp luật của Nhà nƣớc đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý và Nhà nƣớc giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đó đặt ra yêu cầu là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai. Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, tạo cơ sở pháp lý khi Nhà nƣớc thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằngphục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế và đời sống, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Tuy nhiên khi Nhà nƣớc giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quỹ đất đai, tức là đã tạo cho họ quyền sử dụng thực tế về đất đai, quyền khai thác các tính năng của đất đai phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống. Cho nên khi Nhà nƣớc thu hồi đất thực hiện giải phóng mặt bằng, để đảm bảo không ảnh hƣởng đến đời sống, lợi ích kinh tế thì cần thiết phải bồi thƣờng thiệt hại. Mặt khác trong điều 26 Luật Đất đai 2013 đã ghi rõ: khi Nhà nƣớc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo quy định của pháp luật”.
1.3.2. Sự cần thiết phải định giá đất bồi thường khi giải phóng mặt bằng
Hiện nay ở nhiều nƣớc vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất động sản phục vụ cho mục đích quản lý đất đai, bất động sản là một hoạt động dịch vụ phổ
biến trong nền kinh tế thị trƣờng. Ở Việt Nam, đặc thù phát triển kinh tế xã hội từ một nền nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến, rồi qua chế độ phong kiến nửa thực dân, rồi sau đó phát triển một nền kinh tế theo cơ chế kế hoạch tập trung, đến nay đang phát triển theo cơ chế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, cho nên các quan hệ đất đai cũng bị ảnh hƣởng sâu sắc bởi yếu tố lịch sử đó. Luật Đất đai năm 2013, bộ luật dân sự năm 2005 quy định ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, thì còn quy định ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền sử dụng đất nhƣ một số quyền dân sự của các tài sản khác nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Tiếp đó các văn bản pháp luật khác đã khẳng định cụ thể cho ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng đất để không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà cả nhu cầu sản xuất kinh doanh của họ, thừa nhận đất mà họ đang dùng là một tài sản có giá trị. Từ đó nhà nƣớc quy định giá các loại đất.
Bồi thƣờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằnglà vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó giá đất để bồi thƣờng thiệt hại là một vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự trì trệ khiếu nại trong công tác bồi thƣờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Nó làm ảnh hƣởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ thực hiện các dự án và do đó làm ảnh hƣởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc. Sở dĩ nhƣ vậy là vì công tác giải phóng mặt bằngliên quan đến lợi ích của nhiều ngƣời (ngƣời đang sử dụng đất, chủ dự án và Nhà nƣớc).
Trong khi đó giá đất là một khái niệm hết sức mới mẻ và là một phần quan trọng của công tác bồi thƣờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Do đó để thực hiện công bằng về lợi ích giữa các bên, đảm bảo đánh giá đúng tiềm năng của đất đai, góp phần cho công tác giải phóng mặt bằngđƣợc “ xuôi chèo mát mái” thì cần thiết phải tiến hành công tác định giá đất.