CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIấN CỨU
3.3. Thực trạng cụng tỏc quản lý nhà nƣớc vềđất đai của thành phố Bắc
3.3.5. Quản lý tài chớnh vềđất đai, phỏt triển thị trường quyền sử dụng
trong thị trường bất động sản
3.3.5.1 Quản tài chớnh về đất đai.
Quản lý về tài chớnh về đất đai bao gồm quản lý giỏ đất và quản lý cỏc nguồn thu ngõn sỏch từ đất đai.
Quản lý tài chớnh về đất đai là nội dung rất quan trọng trong cụng tỏc quản lý nhà nƣớc về đất đai vỡ vậy cụng tỏc này luụn đƣợc thành phố hết sức chỳ trọng.
a. Cụng tỏc xõy dựng bảng giỏ đất.
Trƣớc kia thành phố đều thực hiện xõy dựng bảng giỏ đất trỡnh UBND tỉnh quyết định hàng năm, Tuy nhiờn kể từ năm 2015 bảng giỏ đất đƣợc xõy dựng 5 năm 1 lần, và hàng năm cú sự điều chỉnh nếu giỏ đất một số tuyến đƣờng cú sự bất cập. Bảng giỏ đất đƣợc xõy dựng trờn cơ sở rà soỏt, khảo sỏt giỏ đất tại tất cả cỏc tuyến đƣờng, khu vực mới đƣợc đầu tƣ cơ sở hạ tầng trờn địa bàn thành phố. Tuy nhiờn giỏ đất hiện hành vẫn phụ thuộc vào khung giỏ đất của Chớnh phủ quy định tại nghị định số 104/2014/NĐ-CP. Tuy nhiờn trong thực tế do quỏ trỡnh tốc độ đụ thị húa mạnh diễn ra trong khoảng 5 năm trở lại đõy là cho giỏ đất tại một số tuyến đƣờng, khu vực đụ thị mới tăng lờn rất cao, cú nơi tăng gấp 3 lần so với quy định của UBND tỉnh.
Cụng tỏc xõy dựng giỏ bồi thƣờng về đất, giỏ khởi điểm để đấu giỏ quyền sử dụng đất.
Việc xỏc định giỏ bồi thƣờng đất ở và giỏ khởi điểm để đấu giỏ quyền sử dụng đất đƣợc xỏc định qua cỏc phiếu khảo sỏt cỏc vị trớ liền kề đó chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và cỏc yếu tố hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội
tƣơng đồng với thửa đất cần định giỏ theo quy định tại Điều 114, khoản 4, Luật đất đai năm 2013.
Đối với bồi thƣờng đất nụng nghiệp, việc xỏc định giỏ chủ yếu bằng phƣơng phỏp thu thập, đƣợc thực hiện trờn cơ sở điều tra thụng tin thu thập của cỏc hộ gia đỡnh trong khu vực cần định giỏ và mức giỏ đất trờn cơ sở số liệu thống kờ thu thập và chi phớ sản xuất trung bỡnh trờn địa bàn thực hiện dự ỏn
Đối với đất nụng nghiệp: Mức giỏ bồi thƣờng, hỗ trợ đối với đất giao ổn định lõu dài đƣợc ỏp dụng chung cho toàn tỉnh là 158.040.000 đồng/sào (439.000 đồng/m2), trong đú: Bồi thƣờng đất nụng nghiệp 70.000 đồng/m2; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là 350.000 đồng/m2; bồi thƣờng hoa màu 9.000 đồng/m2; hỗ trợ ổn định đời sống 10.000 đồng/m2
.
Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp: Xỏc định giỏ đất bồi thƣờng theo giỏ đất cụ thể phự hợp với giỏ đất phổ biến trờn thị trƣờng của loại đất cú cựng mục đớch sử dụng, trỡnh tự xỏc định theo Quyết định số 02/2015/QĐ-UBND ngày 26/02/2015 của UBND tỉnh.
Trong những năm qua cụng tỏc xõy dựng bảng giỏ đất, giỏ khởi điểm để đấu giỏ quyền sử dụng đất ở và giỏ đất phục vụ cụng tỏc bồi thƣờng giải phúng mặt bằng luụn đỏp ứng đƣợc yờu cầu, tổ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất tạo nguồn thu lớn nộp vào ngõn sỏch nhà nƣớc và hoàn thành nhiệm vụ đầu tƣ xõy dựng và giải phúng mặt bằng thực hiện cỏc dự ỏn đầu tƣ trờn địa bàn thành phố.
Bảng 3.9: Bảng khung giỏ đất ở tại đụ thị Chớnh phủ quy định.
Đơn vị tớnh: Nghỡn đồng/m2
.
Vựng kinh tế Loại đụ thị Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa
Vựng đồng bằng Sụng Hồng
Đặc biệt 1.500 162.000
I 1.000 76.000
IV 300 30.000
V 120 25.000
(Nguồn: Trớch phụ lục IX của nghị định số 104/2014/NĐ-CP)
b. Cụng tỏc quản lý cỏc nguồn thu ngõn sỏch từ đất đai.
Thành phố đó xõy quy chế đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn cơ sở quy chế đấu giỏ của UBND tỉnh, ban hành quy định đấu giỏ quyền sử dụng đất phự hợp với yờu cầu thực tế tại địa phƣơng. Cỏc cuộc đấu giỏ đƣợc tổ chức cụng khai, minh bạch, tuõn thủ đầy đủ cỏc quy định của phỏp luật. Cỏc hỡnh thức đấu giỏ đƣợc vận dụng linh hoạt, lỳc đấu giỏ bằng bỏ phiếu kớn, lỳc đấu giỏ bằng miệng..., hạn chế tối đa tỡnh trạng thụng đồng, thỏa thuận, tăng thu cho ngõn sỏch nhà nƣớc. Toàn bộ nguồn thu ngõn sỏch từ giao đất, cho thuờ đất đƣợc sử dụng cho mục đớch đầu tƣ phỏt triển, tuyệt đối khụng sử dụng để chi thƣờng xuyờn hoặc mua sắm thiết bị.
Nguồn thu ngõn sỏch từ giao đất đƣợc thành phố phõn bổ hợp lý giữa ngõn sỏch thành phố và ngõn sỏch xó, phƣờng theo tỷ lệ 80% - 20%, đặc biệt những trƣờng hợp đất lấn chiếm, dụi dƣ khi cỏc hộ gia đỡnh nộp tiền sử dụng đất để đƣợc cụng nhận quyền sử dụng đất thành phố trớch lại cho cấp xó, phƣờng 100%, phƣơng thức điều tiết này đó khuyến khớch, phỏt huy tớnh sỏng tạo trờn địa bàn cấp xó trong việc chủ động khai thỏc cỏc nguồn lực từ đất đai, đồng thời thỳc đẩy cỏc xó, phƣờng tớch cực đầu tƣ xõy dựng cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật, phỳc lợi xó hội, nụng thụn mới cơ bản đƣợc hoàn thành.
Bảng 3.10: Kết quả cỏc nguồn thu về đất đai giai đoạn 2014 -2016
Đơn vị: Triệu đồng
STT Nội dung Năm
2014 Năm 2015 Năm 2016 1 Thuế sử dụng đất nụng nghiệp 2325 2123 1925 2 Thuế nhà đất 5123 5789 6535 3 Lệ phớ trƣớc bạ 12.951 13.524 17.569
5 Tiền sử dụng đất 5.236 7.256 8.257
6 Tiền thuờ đất 8.101 10.248 11.259
7 Lệ phớ địa chớnh 1.256 2.021 2.145
8 Đấu giỏ quyền sử dụng đất 173.411 344.765 436.681
Tổng cộng 201.233 386.912 498.630
(Nguồn: Chi cục Thuế thành phố Bắc Ninh)
c. Phỏt triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Thị trƣờng bất động sản núi chung, thị trƣờng quyền sử dụng đất núi riờng ở thành phố Bắc Ninh cho đến nay diễn ra rất sụi động do tốc độ đụ thị húa diễn ra rất nhanh, nhiều khu nhà ở đƣợc hỡnh thành phục vụ cỏc chuyờn gia nƣớc ngoài đúng trờn địa bàn thỳc đẩy sự phỏt triển thị trƣờng quyền sử dụng đất, nguồn thu quan trọng của ngõn sỏch phục vụ cho đầu tƣ phỏt triển tại địa phƣơng, đó trở thành mối quan tõm lớn của thành phố.
Xỏc định làm tốt cụng tỏc quản lý nhà nƣớc về đất đai trờn địa bàn là gúp phần quan trọng thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trƣờng bất động sản. Ủy ban nhõn dõn thành phố Bắc Ninh đó tạo điều kiện để thị trƣờng bất động sản phỏt triển thụng qua việc tạo sự thuận lợi trong việc thực hiện cỏc thủ tục kờ khai, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời trỳng giỏ, ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đó tạo sự tin tƣởng cho cỏc nhà đầu tƣ, cỏc tổ chức, cỏ nhõn tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất. Sự phỏt triển của thị trƣờng bất động sản cũng tỏc động trở lại, thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trƣờng xõy dựng, vật liệu xõy dựng, trang thiết bị nhà ở, thị trƣờng vốn... Làm cho nguồn lực đất đai đƣợc khai thỏc, sử dụng hiệu quả, gúp phần vào sự phỏt triển kinh tế - xó hội chung của thành phố.
Bờn cạnh những kết quả đạt đƣợc thị trƣờng quyền sử dụng đất thành phố trong thời gian vừa qua cũn bộc lộ những mặt hạn chế, yếu kộm cần đƣợc khắc phục đú là: Thị trƣờng bất động sản phỏt triển thiếu sự ổn định, thất thƣờng,
khi thỡ phỏt triển rất núng, khi thỡ trầm lắng thậm chớ cú thời kỳ đúng băng, gõy hệ lụy tiờu cực về kinh tế - xó hội. Cơ cấu hàng húa quyền sử dụng đất ở cũn mất cõn đối, lệch pha về cung – cầu, trong khi cỏc lụ đất nhà vƣờn diện tớch lớn, giỏ cao lại dƣ thừa nhiều, thỡ cỏc ụ đất nhỏ, nhà ở xó hội giỏ bỏn phự hợp với nhu cầu của ngƣời dõn lao động lại thiếu, làm cho một bộ phận ngƣời cú thu nhập trung bỡnh gặp khú khăn về nhà ở rất khú để mua nhà. Thị trƣờng quyền sử dụng đất cũn thiếu sự minh bạch. Tỡnh trạng đầu cơ, giao dịch ngầm, giao dịch ảo diễn ra phổ biến ở cỏc khu quy hoạch đƣợc đầu tƣ bằng nguồn vốn của cỏc doanh nghiệp, cỏc nhà đầu tƣ tƣ nhõn, gõy ra cơn sốt đất ảo, bong búng bất động sản xuất hiện.
3.3.6. Quản lý, giỏm sỏt việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cỏc hoạt động dịch vụ cụng về đất đai. sử dụng đất, cỏc hoạt động dịch vụ cụng về đất đai.
3.3.6.1 Quản lý giỏm sỏt việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Cụng tỏc quản lý giỏm sỏt việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất nhằm quản lý chặt chẽ, uốn nắn kịp thời cỏc vi phạm trong quỏ trỡnh thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, để cỏc quyền và nghĩa vụ này đƣợc thực hiện theo đỳng quy định của phỏp luật.
Diện tớch đất sản xuất nụng nghiệp, nhất là đất lỳa và đất nuụi trồng thủy sản thƣờng xuyờn đƣợc kiểm tra, rà soỏt; tỡnh trạng lấn chiếm đất hồ, đầm làm nhà ở, xõy dựng cụng trỡnh nhà cửa trỏi phộp trờn đất nụng nghiệp, việc sử dụng cụng trỡnh trỏi phộp trờn đất trang trại, việc sử dụng trỏi phộp hành lang đờ xõy dựng cụng trỡnh phục vụ sản xuất, tổ chức hoạt động cỏc dịch vụ hoặc tự chuyển mục đớch sử dụng đất trỏi phỏp luật v.v... đó cơ bản đƣợc sử lý và ngăn chặn do sự tập trung giải quyết dứt điểm của UBND thành phố, đó lập cỏc đƣờng dõy núng tại cỏc xó, phƣờng và thành phố để cỏc cỏ nhõn, tổ chức bỏo lờn chớnh quyền địa phƣơng kịp thời ngăn chặn xử lý. Tuy nhiờn hiện vẫn
xử lý nghiờm tỳc, cỏc biện phỏp cƣỡng chế buộc ngƣời vi phạm khụi phục lại tỡnh trạng ban đầu của đất đai hầu nhƣ chƣa đƣợc ỏp dụng, vỡ vậy ớt cú tỏc dụng răn đe, cảnh bỏo đối tƣợng.
Tỡnh trạng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khụng thực hiện nghĩa vụ tài chớnh vẫn thƣờng xuyờn xảy ra, nhất là những trƣờng hợp đầu cơ đất đai thực hiện ký cụng chứng “treo” ở cỏc Văn phũng cụng chứng. Cập nhật biến động đất đai cũn nhiều bất cập do sự thiếu phối hợp giữa cỏc cơ quan quản lý đất đai với cơ quan Thuế và UBND cỏc xó, phƣờng đó gõy thất thu đỏng kể đối với ngõn sỏch, nhất là đối với cỏc trƣờng hợp ngƣời địa phƣơng khỏc mua đất tại thành phố do khụng tỡm đƣợc chủ để thu thuế sử dụng đất hàng năm.
3.3.6.2 Quản lý cỏc hoạt động dịch vụ cụng về đất đai.
Cỏc cụng việc liờn quan đến lĩnh vực cụng nhƣ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai và làm thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất từ trƣớc năm 2017 đƣợc thực hiện qua Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cũn gọi là “Một cửa”. Từ thỏng 6/2017 Trung tõm hành chớnh cụng thành phố Bắc Ninh chớnh thức đi vào hoạt động thay thế bộ phận “Một cửa” để phục vụ giải quyết thủ tục hành chớnh cho ngƣời dõn, trong đú cú việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chớnh trong lĩnh vực đất đai với 22 thủ tục liờn quan đến đất đai bao gồm chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động, chuyển mục đớch sử dụng đất v.v... Một số thủ tục đó đƣợc giải quyết ngay trong ngày làm việc nhƣ: thế chấp, xúa thế chấp quyền sử dụng đất, nhiều thủ tục đó đƣợc rỳt gọn xuống cũn ẵ thời gian so với trƣớc kia nhƣ thủ tục: chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản khỏc gắn liền với đất. Với chức năng phục vụ kết hợp tƣ vấn miễn phớ nờn tuy mới đi vào hoạt động nhƣng chất lƣợng phục vụ của Trung tõm đó tạo đƣợc niềm tin trong nhõn dõn, hỗ trợ đắc lực cho cụng tỏc quản lý nhà nƣớc về đất đai trờn địa bàn thành phố.
Hoạt động cụng chứng hợp đồng chuyển nhƣợng, tặng cho, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất ở thành phố đƣợc xó hội húa. Những năm trƣớc đõy việc cụng chứng chỉ đƣợc thực hiện qua UBND cỏc xó, phƣờng và phũng cụng chứng thuộc sở tƣ phỏp thỡ hiện nay với sự ra đời của cỏc văn phũng cụng chứng tƣ nhõn ngƣời dõn hoàn toàn cú thể lựa chọn cơ sở cụng chứng cú chất lƣợng dịch vụ tốt nhất.
Hiện tại hoạt động của Trung tõm hành chớnh cụng thành phố và cỏc văn phũng cụng chứng đúng trờn địa bàn đó hoạt động đi vào nề nếp, tuõn thủ nghiờm cỏc quy định của phỏp luật dƣới sự kiểm soỏt chặt chẽ của cơ quan cú thẩm quyền.
3.3.7. Thanh tra, kiểm tra giỏm sỏt việc chấp hành cỏc quy định của phỏp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp đất đai; khiếu nại, tố cỏo trong