Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu tại phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính – Kế hoạch, chi cục thống kê huyện về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội, công tác định giá đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, tình hình về dân số và lao động…để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại khu vực nghiên cứu.
2.4.2. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp
- Tiến hành phỏng vấn trực tiếp những cán bộ chuyên môn làm việc tại các xã thị trấn: thị trấn Tân Túc, xã Phạm Văn Hai, xã Lộc Vĩnh A để thu thập một số thông tin về điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, và tình hình các điểm dân cư quan trọng trên địa bàn các các xã, thị trấn nghiên cứu.
- Chọn ngẫu nhiên một số hộ dân trên mỗi tuyến đường thuộc các nhóm đã phân chia. Tiến hành phỏng vấn trực tiếp đối với các hộ dân tại khu vực có các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động của giá đất như: các thông tin về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đấu giá đất, cho thuê đất và đặc biệt là các khu vực biến động về giá đất do có quy hoạch, hay đang triển khai các dự án hạ tầng xã hội, dự án trọng điểm. Tổng số mẫu phiếu điều tra của 72 hộ dân tại ba nhóm vị trí, cụ thể tại thị trấn Tân Túc là 24 phiếu điều tra, xã Phạm Văn Hai là 24 phiếu điều tra và xã Lộc Vĩnh A 24 phiếu điều tra. Qua đó, dữ liệu được sử dụng làm cơ sở cho các đánh giá về giá chuyển nhượng, giá cho thuê đất ở thực tế trên thị trường đất đai thuộc huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
- Căn cứ vào bảng giá đất quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh năm 2018 và điều kiện thực tế của huyện Bình Chánh. Tôi chọn một số tuyến đường, phố thuộc các xã thị trấn: thị trấn Tân Túc, xã Phạm Văn Hai, xã Lộc Vĩnh A có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện, cụ thể chia làm 3 nhóm như sau:
Nhóm I: Tuyến đường Nguyễn Văn Linh đến cầu Kênh Xáng
Nhóm II: Tuyến đường Võ Trần Trí đoạn nút giao thông chợ đêm đến ranh giới xã Tân Kiên - Tân Nhựt
Nhóm III: Tuyến đường An Phú Tây - Hưng Long, đoạn từ Quốc Lộ 1 đến cầu Rạch Giá.
- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND thành phố Hồ Chí Minh. Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường để tìm hiểu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá trị thửa đất.
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều rộng mặt tiền khác nhau. Để tìm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra.
- Phương pháp xử lý số liệu: từ các số liệu thu thập được, xây dựng hệ thống bảng biểu để phân tích, đánh giá thực trạng, xu hướng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Các số liệu thu thập đã được mã hóa và xử lí trên máy vi tính bằng phần mềm Exel.
2.4.4. Phương pháp chuyên gia
Thảo luận, lấy ý kiến các chuyên gia, học giả, nhà lãnh đạo, quản lý đang làm công tác giảng dạy, cố vấn, hoặc những người có thâm niên kinh nghiệm quản lý trong lĩnh vực định giá đất. Cụ thể: tham khảo lấy ý kiến của 02 Lãnh đạo phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, 02 Cán bộ chuyên trách về giá đất trên địa bàn huyện Bình Chánh và 02 cán bộ thẩm định giá của Công ty TNHH thẩm định giá.