3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu tại phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính – Kế hoạch, chi cục thống kê huyện về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội, công tác định giá đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, tình hình về dân số và lao động…để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại khu vực nghiên cứu.
2.4.2. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp
- Tiến hành phỏng vấn trực tiếp những cán bộ chuyên môn làm việc tại các xã thị trấn: thị trấn Tân Túc, xã Phạm Văn Hai, xã Lộc Vĩnh A để thu thập một số thông tin về điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, và tình hình các điểm dân cư quan trọng trên địa bàn các các xã, thị trấn nghiên cứu.
- Chọn ngẫu nhiên một số hộ dân trên mỗi tuyến đường thuộc các nhóm đã phân chia. Tiến hành phỏng vấn trực tiếp đối với các hộ dân tại khu vực có các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động của giá đất như: các thông tin về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đấu giá đất, cho thuê đất và đặc biệt là các khu vực biến động về giá đất do có quy hoạch, hay đang triển khai các dự án hạ tầng xã hội, dự án trọng điểm. Tổng số mẫu phiếu điều tra của 72 hộ dân tại ba nhóm vị trí, cụ thể tại thị trấn Tân Túc là 24 phiếu điều tra, xã Phạm Văn Hai là 24 phiếu điều tra và xã Lộc Vĩnh A 24 phiếu điều tra. Qua đó, dữ liệu được sử dụng làm cơ sở cho các đánh giá về giá chuyển nhượng, giá cho thuê đất ở thực tế trên thị trường đất đai thuộc huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
- Căn cứ vào bảng giá đất quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh năm 2018 và điều kiện thực tế của huyện Bình Chánh. Tôi chọn một số tuyến đường, phố thuộc các xã thị trấn: thị trấn Tân Túc, xã Phạm Văn Hai, xã Lộc Vĩnh A có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện, cụ thể chia làm 3 nhóm như sau:
Nhóm I: Tuyến đường Nguyễn Văn Linh đến cầu Kênh Xáng
Nhóm II: Tuyến đường Võ Trần Trí đoạn nút giao thông chợ đêm đến ranh giới xã Tân Kiên - Tân Nhựt
Nhóm III: Tuyến đường An Phú Tây - Hưng Long, đoạn từ Quốc Lộ 1 đến cầu Rạch Giá.
- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND thành phố Hồ Chí Minh. Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường để tìm hiểu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá trị thửa đất.
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều rộng mặt tiền khác nhau. Để tìm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra.
- Phương pháp xử lý số liệu: từ các số liệu thu thập được, xây dựng hệ thống bảng biểu để phân tích, đánh giá thực trạng, xu hướng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Các số liệu thu thập đã được mã hóa và xử lí trên máy vi tính bằng phần mềm Exel.
2.4.4. Phương pháp chuyên gia
Thảo luận, lấy ý kiến các chuyên gia, học giả, nhà lãnh đạo, quản lý đang làm công tác giảng dạy, cố vấn, hoặc những người có thâm niên kinh nghiệm quản lý trong lĩnh vực định giá đất. Cụ thể: tham khảo lấy ý kiến của 02 Lãnh đạo phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, 02 Cán bộ chuyên trách về giá đất trên địa bàn huyện Bình Chánh và 02 cán bộ thẩm định giá của Công ty TNHH thẩm định giá.
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Hình 3.1: Vị trí huyện Bình Chánh
Huyện Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành, có tổng diện tích tự nhiên là 25.255,99 ha, chiếm 12% diện tích toàn thành phố. Huyện có 15 xã và 01 thị trấn; trong đó Lê Minh Xuân là xã có diện tích lớn nhất với 3500,20ha (chiếm 13,9% diện tích tự nhiên huyện) và nhỏ nhất là xã An Phú Tây với 586,57 ha (chiếm 2,3% DTTN huyện). Nằm về phía Tây của Thành phố, Bình Chánh có vị trí địa lý như sau:
- Tọa độ địa lý: Từ 10037’35” đến 10052’29” vĩ Bắc và 106027’43”- 106052’29”kinh Đông.
- Ranh giới hành chính: + Bắc giáp huyện Hóc Môn;
+ Nam giáp huyện Bến Lức và Cần Giuộc – tỉnh Long An; + Tây giáp huyện Đức Hòa – tỉnh Long An;
+ Đông giáp quận Bình Tân, quận 7, 8 và huyện Nhà Bè;
Với vị trí là cửa ngõ phía Tây vào nội thành TP. Hồ Chí Minh, có các trục đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 1, Tỉnh lộ 10, đại lộ Nguyễn Văn Linh, Quốc lộ 50 nối huyện Bình Chánh với các huyện Cần Giuộc, Cần Đước (Long An), đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương nối Bình Chánh nói riêng và TP. Hồ Chí Minh nói chung với khu vực miền Tây,… tạo cho Bình Chánh trở thành cầu nối giao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long với vùng kinh tế miền Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm ở phía Nam.
Bên cạnh đó, với hệ thống sông, kênh, rạch khá phong phú: sông Cần Giuộc, Ông Lớn, kênh Xáng Đứng, Kênh Xáng Ngang … tạo cảnh quan sông nước, có ý nghĩa quan trọng, là vùng đệm sinh thái phía Tây của thành phố Hồ Chí Minh.
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Địa hình huyện Bình Chánh có dạng nghiêng và thấp dần theo hai hướng Tây Bắc – Đông Nam và Đông Bắc – Tây Nam, với độ cao giảm dần từ 3m đến 0,3m so với mực nước biển. Có 3 dạng địa hình chính sau:
- Dạng đất gò cao có cao trình từ 2 - 3m, có nơi cao đất 4m, thoát nước tốt, có thể bố trí dân cư, các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các cơ sở công nghiệp, phân bố tập trung ở các xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B.
- Dạng đất thấp bằng có độ cao xấp xỉ 2,0m, phân bố ở các xã: Tân Quý Tây, An Phú Tây, Bình Chánh, Tân Túc, Tân Kiên, Bình Hưng, Phong Phú, Đa Phước, Quy Đức, Hưng Long.
3.1.1.3 . Khí hậu
Bình Chánh nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất xích đạo. Có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, với đặc điểm chính là: Nhiệt độ tương đối ổn định, cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình năm khoảng 26,60C Nhiệt độ trung bình tháng cao
nhất là 280C (tháng 4), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất 24,80C (tháng 12). Tuy nhiên, biên độ nhiệt độ ngày và đêm chênh lệch khá lớn, vào mùa khô có trị số 80C - 100C. Lượng mưa trung bình năm từ 1300 mm – 1770mm, tăng dần lên phía Bắc theo chiều cao địa hình. Mưa phân bổ không đều giữa các tháng trong năm, mưa tập trung vào các tháng 7, 8, 9; vào tháng 12, tháng 1 lượng mưa không đáng kể. Độ ẩm không khí trung bình năm khá cao 79,5%, cao nhất vào các tháng 7, 8, 9 là 80% - 90%, thấp nhất vào các tháng 12, là 70%. Tổng số giờ nắng trung bình trong năm là 2.100 - 2.920 giờ (Tổng cục thống kê, 2018)[19].
3.1.1.4. Thủy văn
Huyện Bình Chánh có hệ thống sông, kênh, rạch khá đa dạng (khoảng 10 sông, rạch chính): Phần lớn sông, rạch nằm ở khu vực hạ lưu, nên nguồn nước bị ô nhiễm do nước thải từ các khu công nghiệp của thành phố đổ về như: nước đen từ kênh Tàu Hủ, kênh Tân Hóa - Lò Gốm, kênh Đôi, rạch Nước Lên, rạch Cần Giuộc…đã ngày càng gây ảnh hưởng lớn đến sản xuất nông nghiệp (đặc biệt là nuôi trồng thuỷ sản) cũng như đối với môi trường sông của nhân dân trong các khu dân cư. Nhìn chung hệ thống sông, kênh, rạch trực tiếp chi phối chế độ thuỷ văn của huyện và nét nổi bật của dòng chảy là sự xâm nhập của thủy triều.
3.1.2. Kinh tế - Xã hội
3.1.2.1. Lĩnh vực kinh tế
Năm 2018 kinh tế Huyện tiếp tục phát triển ổn định, chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng định hướng đề ra. Tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng tăng dần và giữ vai trò động lực chính cho kinh tế Huyện. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế tiếp tục duy trì mức tăng trưởng cao và giữ vai trò là động lực tăng trưởng, với tổng giá trị sản xuất (theo giá so sánh 2010) ước thực hiện 09 tháng đầu năm 2018: 32.835,2 tỷ đồng tăng 20,3% so với cùng kỳ năm 2017, so kế hoạch năm 2018 đạt 70,0% (32.835,2 tỷ đồng/46.906,7 tỷ đồng).
Hoạt động sản xuất công nghiệp - xây dựng 09 tháng đầu năm 2018 tiếp tục phát triển mạnh, với giá trị sản xuất ước đạt 26.165,8 tỷ đồng (theo giá so sánh năm 2010), tương ứng tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất đạt 20,7% so với cùng kỳ năm 2017, đạt 71,8% so kế hoạch (26.165,8 tỷ đồng/36.446,5 tỷ đồng); trong đó giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 24.926,4 tỷ đồng, có tốc độ tăng 21% so cùng kỳ, và
giá trị sản xuất ngành xây dựng ước đạt 1.239,4 tỷ đồng, có tốc độ tăng trưởng đạt 15,1% so cùng kỳ.
Giá trị sản xuất ngành thương mại - dịch vụ ước thực hiện 9 tháng đầu năm 2018 là 5.890,7 tỷ đồng, tăng 20,6% so với cùng kỳ năm 2017, so kế hoạch năm 2018 đạt 75,9% (5.890,7 tỷ đồng/7.761.189 tỷ đồng) ; Trong đó: có một số ngành mũi nhọn tăng cao như: ngành bán buôn, bán lẻ, sửa chữa xe máy và xe có động cơ khác: 2.684,9 tỷ đồng tăng 20,8%, ngành dịch vụ lưu trú và ăn uống: 1.152.8 tỷ đồng tăng 20,6%, ngành vận tải và kho bãi: 304,0 tỷ đồng tăng 18,2%, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản 587,8 tỷ đồng tăng 17,8%.
Giá trị sản xuất ngành nông, lâm, thủy sản ước thực hiện 9 tháng đầu năm 2018: 778,6 tỷ đồng tăng 6,9% so cùng kỳ năm 2017, so kế hoạch năm 2018 đạt 73,6% (778,6 tỷ đồng/1.058,4 tỷ đồng). Trong đó, giá trị sản xuất một số ngành: ngành nông nghiệp: 630,5 tỷ đồng tăng 7,1% (trong ngành nông nghiệp: ngành trồng trọt: 314,2 tỷ đồng tăng 8,2%, ngành chăn nuôi: 271,3 tỷ đồng tăng 6,4%, ngành dịch vụ nông nghiệp: 45 tỷ đồng tăng 4%), ngành thủy sản: 148,1 tỷ đồng tăng 5,9%.
Tiếp tục triển khai thực hiện Chương trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành nông nghiệp theo hướng đô thị hiện đại hiệu quả theo Đề án, Kế hoạch phát triển nông nghiệp của Thành phố .
Về phát triển kinh tế tập thể: Trên địa bàn Huyện hiện có 50 tổ hợp tác (thành lập mới 02 tổ, giải thể 12 tổ) , 19 hợp tác xã đăng ký hoạt động với 4.508 thành viên (tăng 113 thành viên so với đầu năm), tổng số vốn điều lệ 103 tỷ 729 triệu đồng (tăng 10,112 tỷ đồng so với đầu năm). Trong đó, lĩnh vực nông nghiệp 08, vận tải 07, Quỹ tín dụng nhân dân 03, môi trường 01. Trong 9 tháng đầu năm 2018, thành lập mới 03 hợp tác xã, chuyển trụ sở chính ra khỏi Huyện 01, giải thể 01 hợp tác xã nông nghiệp (không tăng, không giảm so với cùng kỳ năm 2017).
Công tác hỗ trợ vốn vay chuyển đổi cơ cấu nông nghiệp theo hướng đô thị theo Quyết định 655/2017/QĐ-UBND: Tính đến nay, hồ sơ tiếp nhận là 50 hồ sơ; trình Ủy ban nhân dân Huyện phê duyệt phương án vay vốn cho 50 hồ sơ, có tổng số vốn đầu tư là 57,4 tỷ đồng, với số tiền vay hỗ trợ lãi suất là 37 tỷ đồng. Tình hình giải ngân: số hộ có dư nợ là 44 hộ, với tổng dư nợ là 33,5 tỷ đồng. Tham mưu góp ý dự thảo Đề án “Chương trình xây dựng sản phẩm nông nghiệp và ngành nghề nông
thôn chủ lực, đặc thù trên địa bàn vùng nông thôn thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2017 - 2020”.
Nhìn chung, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong những năm qua trên địa bàn huyện là đúng hướng, thích ứng với xu thế công nghiệp hóa, hiện đại hóa và quá trình đô thị hóa nhanh của một vùng ven. Trong những năm tới khi quá trình công nghiệp hóa đã bước vào giai đoạn phát triển ổn định, cần tiếp tục phát huy lợi thế của các hoạt động thương mại dịch vụ, tăng nhanh tỷ trọng khu vực này trong cơ cấu kinh tế, đồng thời từng bước giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp. Có như vậy, nền kinh tế của huyện mới phát triển cân đối, bền vững, tương xứng với vị trí, vai trò và tiềm năng của huyện.
3.1.2.2. Công tác đầu tư xây dựng cơ bản
Tiếp tục thực hiện các công trình chưa hoàn thành và các công trình được giao vốn mới. Trong đó tập trung các công trình trọng điểm như: Công trình Xây dựng khu di tích căn cứ Vườn Thơm, xã Bình Lợi; Dự án xây dựng Nhà bia tưởng niệm Tiểu đoàn 6 Bình Tân, xã Bình Lợi; Công trình xây dựng Khu tưởng niệm cán bộ, chiến sĩ và nhân dân hy sinh tại vùng Bưng Láng Sấu (Bộ đội An Điền), xã Vĩnh Lộc A; Dự án xây dựng đường Trần Đại Nghĩa giai đoạn 2; Dự án nâng cấp, mở rộng đường Vĩnh Lộc; Dự án xây dựng cầu Rạch Rô, xã Phong Phú - Đa Phước; Xây dựng cầu Tân Bửu, xã Tân Nhựt; Dự án bồi thường đường nối Võ Văn Kiệt (chiều dài 2,7 km); Dự án xây dựng Khu Truyền thống cách mạng Cuộc tổng tiến công và nổi dậy Xuân Mậu Thân 1968, xã Tân Nhựt; Dự án xây dựng hệ thống đê bao ngăn lũ Khu B, xã Bình Lợi; Dự án đường Võ Văn Vân; Dự án đường Thế Lữ; Dự án đường Tân Túc; Dự án Nâng cấp đường Lại Hùng Cường; Dự án Xây dựng Bệnh viện huyện Bình Chánh; Dự án xây dựng cầu kênh Xáng Ngang, xã Bình Lợi;…
3.2.2.3. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
- Tổng số dự án đang triển khai thực hiện: 97 dự án, bao gồm:
+ Dự án có nguồn vốn ngân sách: 67 dự án; trong đó: phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng đã phê duyệt 34 dự án; phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa được phê duyệt 33 dự án.
+ Dự án có nguồn vốn ngoài ngân sách: 30 dự án; trong đó: phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng đã phê duyệt 17 dự án; phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa được phê duyệt 13 dự án.
- Tính đến ngày 31/8/2018, tổng kinh phí bồi thường giải ngân được 434,769 tỷ đồng, đạt 44,22 % (chỉ tiêu đăng ký giải ngân năm 2018 là 983,10 tỷ đồng).
- Tiến độ thực hiện một số công trình, dự án trọng điểm như sau:
1) Dự án Bến Lức-Long Thành: Đã bồi thường 1.217.812 m2/1.253.900m2 (đạt 97,12%), với 1.132 hộ/1.161 hộ, đạt 97,5% chi tiền bồi thường 1.482,224 tỷ đồng/1.864,066 tỷ đồng, đạt 79,5% tổng kinh phí bồi thường. Lũy kế đến tháng 8/2018: số hộ ký hồ sơ nhận tiền: 05 hộ, chi tiền bồi thường: 35,786 tỷ đồng, số hộ bàn giao mặt bằng: 11 hộ với diện tích: 2896,7m2.
2) Dự án Bệnh viện Nhi đồng và các dự án khác của ngành y tế: Đã bồi thường 275.185,6 m2/333.208 m2 (đạt 82,59%), với 65 hộ/75 hộ (đạt 75%), chi tiền bồi hoàn 266,532 tỷ đồng/294,963 tỷ đồng, đạt 90,36% tổng kinh phí bồi thường.
3) Dự án Bệnh viện chấn thương chỉnh hình: Đã bồi thường 27.966,4 m2/ 40.977,3 m2 (đạt 68,25%), với 35 hộ/62 hộ (đạt 56,45%), đã chi bồi thường 82,269 tỷ đồng/82,628 tỷ đồng, đạt 99,56% tổng kinh phí bồi thường. Lũy kế đến tháng 8/2018: chi tiền bồi thường: 7,590 tỷ đồng, số hộ bàn giao mặt bằng: 03 hộ với diện tích: 258,50 m2.
Tiếp tục tổ chức kiểm tra, rà soát tiến độ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, kiến nghị thu hồi các dự án chậm triển khai, chủ động làm việc với các nhà đầu tư tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với những dự án có tỷ lệ bồi