Xã, thị trấn Mẫu 2016 2017 2018 V1 V2 V3 V4 V1 V2 V3 V4 V1 V2 V3 V4 H ưng Long III.1 5.000 3.500 2.100 700 6.300 4.800 3.400 2.000 8.400 7.300 3.900 2.500 III.2 6.300 4.800 3.400 2.000 7.600 6.100 4.700 3.300 9.700 8.600 5.200 3.800 III.3 5.600 4.100 2.700 1.300 6.900 5.400 4.000 2.600 9.000 7.900 4.500 3.100 III.4 4.800 3.300 1.900 500 6.100 4.600 3.200 1.800 8.200 7.100 3.700 2.300 III.5 6.100 4.600 3.200 1.800 7.400 5.900 4.500 3.100 9.500 8.400 5.000 3.600 III.6 5.200 3.700 2.300 900 6.500 5.000 3.600 2.200 8.600 7.500 4.100 2.700 III.tb 5.500 4.000 2.600 1.200 6.800 5.300 3.900 2.500 8.900 7.800 4.400 3.000 Gqđ 2.400 1.680 1.344 1.075 2.400 1.680 1.344 1.075 2.400 1.680 1.344 1.075 Hệ số so sánh (I.1/Gqđ) 2,29 2,38 1,93 1,12 2,83 3,15 2,90 2,33 3,71 4,64 3,27 2,79
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất
3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở
Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thông thường, nhóm nhân tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt. Tất cả các nhân tố này đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên giá trị đất đai. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (thuộc các khu và thôn trung tâm), vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các đường, phố khác trong cả thành phố, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường đó.
Khác với các loại mặt hàng thông thường, người mua và người bán có thể lựa chọn giao dịch mua bán ở bất cứ nơi nào miễn là phù hợp nhất với mục đích kinh doanh hoặc tiêu dùng của bản thân. Đất đai có tính chất cố định không di dời được, có hạn trong một phạm vi không gian nhất định. Chính vì thế, trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí đất mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vấn đề vị trí có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư, nó có một ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của thửa đất trên địa bàn huyện Bình Chánh.
Trên các tuyến đường, phố tiến hành điều tra; các đường phố nhóm I chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí nhiều và rõ rệt nhất. Vì đây là các tuyến đường thuộc khu vực trung tâm của huyện, có chất lượng cơ sở hạ tầng tốt, lại là nơi tập trung nhiều cơ quan, trụ sở, doanh nghiệp kinh doanh và các công trình công cộng, dân cư đông đúc. Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở trên các tuyến đường, phố này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại như thế nào. Vị trí 1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn, người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất.
Hình 3.3: Biến động giá đất theo kết quả điều tra
Các thửa đất ở vị trí 2, vị trí 3 thuộc các đường nhánh bê tông hoặc trải nhựa, độ rộng từ 2 đến trên 3m, có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần tuyến đường điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở vị trí 1, và phần tiếp giáp của vị trí 2 với vị trí 1. Các thửa đất thuộc vị trí 3 chủ yếu dùng để ở. Vì vậy mức độ chênh lệch giá không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Những phân tích trên khẳng định mức giá của các thửa đất ở chịu ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố vị trí của thửa đất.
3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở
Cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng các tuyến đường (như độ rộng, loại đường phố, vỉa hè hệ thống thoát nước,…), số lượng của các công trình công cộng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi...), công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, viễn thông...). Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh. Qua quá trình điều tra, các tuyến đường tại thị trấn Tân Túc, xã Phong Phú có các mức giá chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất từ các yếu tố này.
Các tuyến đường, phố này đều có chất lượng đường đạt tiêu chuẩn cao thuận lợi cho các phương tiện giao thông qua lại; gần chợ, bênh viện, trường học, ngân hàng, khu vui chơi… các dịch vụ dân sinh như điện, nước, viễn thông, an ninh trật tự, cảnh quan môi trường luôn trong tình trạng tốt. Đa phần người dân sống trên tuyến đường này là công nhân viên chức, người kinh doanh dịch vụ, dân trí cao nên họ khá quan tâm là chất lượng cuộc sống. Các công trình công cộng được đầu tư xây dựng tốt và có vị trí gần mặt đường chính sẽ làm thửa đất đó có giá cao hơn các khu vực khác có một số điều kiện tương đồng.
Trên cùng một tuyến đường, sự chênh lệch mức giá với các vị trí tương ứng của hai tuyến đường trong nhóm I. Sự khác biệt này là do các vị trí trên hai tuyến đường có khoảng cách đến khu trung tâm thị trấn là khác nhau, mật độ dân cư sinh sống trên các tuyến đường là khác nhau, kéo theo đó là nhu cầu và khả năng tiếp cận với các công trình công cộng và hệ thống dịch vụ trung tâm cũng khác nhau từ đó phản ánh qua chỉ tiêu cụ thể là giá đất trung bình trên thị trường tại địa phương.
3.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị
Yếu tố đặc điểm của thửa đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu của thửa đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt.... Đây là các đặc điểm tự nhiên của thửa đất nói chung trong cả nước. Chúng có ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý lựa chọn của người mua bất kể mục đích sử dụng chỉ để ở hay dùng để kinh doanh. Về diện tích, thửa đất có quy mô vừa khoảng 80 - 150m2 có thể chuyển nhượng dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn vì nó phù hợp với nhu cầu sử dụng và khả năng mua của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để ở hoặc kinh doanh nhỏ lẻ. Hình thể thửa đất được ưa chuộng là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các thửa đất hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, tam giác hoặc không vuông, nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Mặc dù không phải là yếu tố ảnh hưởng quyết định nhưng mức giá của thửa đất có hình thể đẹp ở các đường, phố cũng có chênh lệch hơn các thửa đất có hình thể xấu.
Bảng 3.12: Giá thị trường tại vị trí 1 của cả 3 nhóm điều tra
Mẫu trí 1) (Nghìn đồng) Giá trị trường (Vị Diện tích Mặt tiền Độ sâu HÌnh thể
I.1 29400 100 5 20 Chữ nhật I.2 29900 120 5 24 Chữ nhật I.3 30400 120 6 20 Chữ nhật I.4 30150 105 6 17,5 Chữ nhật I.5 29300 95 5 19 HÌnh thang I.6 29050 85 5 17 Chữ nhật II.1 15400 100 5 20 Chữ nhật II.2 14900 110 5 22 Chữ nhật II.3 15700 90 6 15 Chữ nhật II.4 13900 106 5 21,2 Hình thang II.5 15500 98 5 19,6 Chữ nhật II.6 15600 90 5 18 Chữ nhật III.1 8400 104 5 20,8 Chữ nhật III.2 9700 115 6 19,167 Chữ nhật III.3 9000 105 6 17,5 Chữ nhật III.4 8200 110 5 22 Hình thang III.5 9500 95 5 19 Chữ nhật III.6 8600 85 4,5 18,889 Chữ nhật
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Hình 3.4: Giá thị trường tại vị trí 1
Qua thực trạng điều tra thực tế nhận thấy người mua quan tâm là diện tích và hình thể của thửa đất. Những thửa đất có diện tích thửa đất khoảng 100m2 có hình
thể là hình chữ nhật có giá đất luôn cao hơn những thửa đất cùng khu vực có hình thửa là hình thang hay méo mó.
3.4.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở
- Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, nó giúp người mua, người bán định hướng giá trị hiện tại và tương lai của thửa đất hiện có tại khu vực có quy hoạch dự án và các khu vực lân cận, nếu lân cận các thửa đất ở có định hướng quy hoạch các dự án phát triển hạ tầng, xã hội, các khu công cộng hay công viên.... điều tất yếu giá trị của các thửa đất ở tại khu vực lân cận sẽ có giá trị cao lên, dẫn đến ảnh hưởng tâm lý của cả người mua và người bán, mặt khác đối với các thửa đất ở nằm trong quy hoạch dự án cần triển khai thì giá trị của nó hầu như không tăng nữa, do người dân đã biết rõ tương lai của thửa đất ở này không thể lâu dài, do đó việc chuyển nhượng những thửa đất này hầu như rất ít khi diễn ra, ngoài ra do yếu tố quy hoạch cũng dẫn đến các thửa đất ở thay đổi giá trị một cách nhanh chóng, vị dụ một thửa đất nằm trong ngõ hẻm, nếu nhà nước quy hoạch một con đường lớn đi qua, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng thì một số thửa đất còn lại trong ngõ, xóm sẽ thành thửa đất bám mặt đường lớn có giá trị gấp nhiều lần, và cũng có nhiều dự án thực hiện xong khiến các thửa đất đang bám trục đường chính lại thành ngõ cụt, khiến giá trị thửa đất giảm xuống, vì vậy yếu tố quy hoạch là một trong những yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Bình Chánh nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
3.4.5. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất ở
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá đất ở, địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế càng cao thì mức sống của người dân càng cao, trình độ dân trí cũng tăng theo, giải quyết được nhu cầu việc làm, đối với huyện Bình Chánh đang phát triển kinh tế theo hướng Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa và chú trọng phát triển kinh tế về du lịch, dịch vụ trong những năm gần đây huyện Bình Chánh được nhà nước đầu tư nhiều công trình trọng điểm, do đó tốc tăng trưởng kinh tế tăng nhanh, nhân dân có mức sống tăng cao, thu nhập ổn định, kéo theo sự gia tăng về giá cả, trong đó phải nói đến giá đất ở trên địa bàn huyện tăng khá mạnh trong những năm gần đây.
3.4.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất
Nhằm thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo được sự cân bằng giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định, tránh được hiện tượng khiếu kiện trong dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực hiện các dự án nhanh gọn cần phải thực hiện một số những giải pháp sau:
- Về công tác định giá đất: UBND thành phố Hồ Chí Minh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gái đất đến từng thửa và phù hợp với giá trao đổi thực tế tại địa phương. Việc điều chỉnh giá đất phải được tiến hành thường xuyên cho phù với sự biến động giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện.
- Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ Trung ương đến địa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và BĐS.
Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
- Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học.
- Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất UBND các tỉnh thị xã trực thuộc Trung ương nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị
trường BĐS. Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân.
- Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai. Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chính đối với đất đai phải trên cơ sở giá đất.
- Phối hợp với cán bộ địa chính thị trấn, các xã và người dân thường xuyên để thực hiện điều tra, khảo sát giá đất thực tế sát với giá thị trường tại thời điểm xây dựng giá đất.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh, giai đoạn 2016 – 2018 cho thấy trong khoảng thời gian này các giao dịch đất đai khá sôi nổi trong những năm gần đây, có nhiều biến động qua các năm. - Huyện Bình Chánh có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội phù hợp để phát triển theo hưóng công nghiệp xanh với những khu dịch vụ và du lịch cao cấp, dân cư tăng nhanh trong những năm gần đây dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ở cũng tăng theo, tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh luôn có biến động và tăng cao giao dịch về chuyển nhượng đất đai.
- Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất do UBND thành phố quy định. Tương ứng với các tuyến đường và các vị trí thửa đất khác nhau sẽ có các mức giá đất khác nhau. Giá đất tại các vị trí thuộc trung tâm huyện, bám mặt đường chính, các vị trí có điều kiện thuận lợi về cơ sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, dân cư tập trung đông đúc sẽ có mức giá giao dịch thực tế cao và chênh lệch lớn với giá đất do Nhà nước quy định.
+ Các tuyến đường thuộc nhóm I
Tại Thị trấn Tân Túc có nhiều tuyến đường có giá đất ở đắt nhất của huyện Bình Chánh, giá đất tại vị trí 1 có mức giá trên 29 triệu đồng/m2, hệ số so sánh của vị trí này là trên 1,86 lần. Tại vị trí 2, mức giá trung bình cũng trên 26 triệu đồng/m2
thấp hơn mức giá so với vị trí 1, hệ số tại vị trí 2 là 2,38 lần. Vị trí 3 mức giá đất thị