3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại huyện Bình Chánh
Công tác quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn huyện đã đạt được nhiều kết quả tích cực. Hàng năm, Ủy ban nhân dân Huyện đều tổ chức lập Kế hoạch sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt để làm cơ sở pháp lý thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, phân bổ quỹ đất cho sự phát triển của các ngành kinh tế, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phục vụ nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà ở của nhân dân trên địa bàn. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ năm 2016 đến năm 2018, cụ thể:
+ Năm 2016: Đã giải quyết cấp 3.209 hồ sơ nhà và 272 hồ sơ đất, với diện tích 56,53 ha.
+ Năm 2017: Đã giải quyết cấp 911 hồ sơ nhà và 209 hồ sơ đất, với diện tích 41,44 ha.
+ Đến tháng 6/2018: Đã giải quyết 816 hồ sơ nhà và 96 hồ sơ đất, với diện tích 18,04 ha.
* Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thuê mướn .... Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới hình thành và phát triển một cách chính thức. Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thị trường phát triển đầu tiên và với tốc độ nhanh nhất trong thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Trong giai đoạn 2016 - 2018, toàn huyện Bình Chánh đã thực hiện 1.540 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (Bảng 3.2).
Bảng 3.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018
ĐVT: vụ STT Đơn vị hành chính Tổng số Tỷ lệ (%) Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 1 Thị trấn Tân Túc 1014 26,37 265 348 401 2 Xã Phạm Văn Hai 547 14,22 160 185 202 3 Xã Vĩnh Lộc A 461 11,99 148 155 158 4 Xã Vĩnh Lộc B 196 5,10 62 65 69 5 Xã Bình Lợi 275 7,15 82 91 102
6 Xã Lê Minh Xuân 212 5,51 62 70 80
7 Xã Tân Nhựt 228 5,93 69 74 85 8 Xã Tân Kiên 190 4,94 62 63 65 9 Xã Bình Hưng 195 5,07 65 62 68 10 Xã Phong Phú 201 5,23 70 60 71 11 Xã An Phú Tây 244 6,34 82 65 97 12 Xã Hưng Long 197 5,12 64 65 68 13 Xã Đa Phước 200 5,20 65 66 69
14 Xã Tân Quý Tây 235 6,11 70 77 88
15 Xã Bình Chánh 261 6,79 82 87 92
16 Xã Quy Đức 204 5,30 65 68 71
Tổng 3846 100 1208 1253 1385
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh, 2018)
Kết quả bảng 3.2 cho thấy, trong giai đoạn 2016 - 2018, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện có xu hướng tăng dần. Năm 2016, trên địa bàn huyện có số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với 1208 vụ. Sau đó liên tục tăng qua các năm 2017 với 1253 vụ và năm 2018 là 1385 vụ. Thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn giữ được đà phục hồi cùng với sự tăng trưởng trở lại của nền kinh tế.
Thị trấn Tân Trúc nằm vị trí trung tâm của huyện, trong những năm gần đây số lượng người dân đến “mua đất” ở đây có xu hướng tăng lên, chủ yếu để phục vụ nhu cầu ở. Trong 3 năm (2016 - 2018), thị trấn Tân Trúc xã có số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở lớn nhất toàn huyện với 1014 vụ, chiếm 26,36%. Tiếp theo là
xã Phạm Văn Hai (547 vụ, chiếm 14,22%) và xã Vĩnh Lộc A (461 vụ, chiếm 11,99 %). Các xã có số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp là xã Taan Nhựt (228 vụ chiếm 5,93%) và xã Hưng Long (197 vụ, chiếm 5,12%)
Hình 3.2: Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016-2018
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện trong những năm qua đã góp phần đáp ứng nhu cầu về đất ở cũng như đất để đầu tư sản xuất, kinh doanh của người dân. Bên cạnh đó, hoạt động này cũng mang về nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tổng số tiền thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ là 7.093 tỷ đồng, trong đó thu từ lệ phí trước bạ là 1562 tỷ đồng và thu từ thuế thu nhập cá nhân là 5.531 tỷ đồng (Bảng 3.4).
Bảng 3.4: Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018
ĐVT: Tỷ đồng
Năm Thuế thu nhập cá nhân Lệ phí trước bạ Tổng
2016 1.812 515 2.327
2017 1.777 516 2.293
2018 1.942 531 2.473
Kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu cho thấy:
- Phần lớn người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là để lấy tiền gửi tiết kiệm chiếm 19 %; đầu tư bất động sản chiếm 31 %; đầu tư sản xuất, kinh doanh chiếm 18%; lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa chiếm 12%, chuyển đến nơi ở mới chiếm 15% và các lý do khác chiếm 5%. Như vậy, kinh doanh bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu của người dân trên địa bàn huyện trong điều kiện thị trường bất động sản nước ta đang khởi sắc (Bảng 3.4).
- Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 54 % số hộ trả lời là tạm được, 35% số hộ trả lời là dễ dàng, 8 % số hộ trả lời là khó tìm và 3 % số hộ trả lời là rất khó tìm (Bảng 3.4). Các hộ được điều tra cho biết họ tìm kiếm thông tin về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu qua người khác giới thiệu hoặc do những người môi giới đất đai.
- Về mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: có 34% số hộ trả lời là vừa phải, 54% số hộ trả lời là cao và 12% số hộ trả lời là thấp (Bảng 3.4). Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật về Thuế năm 2014, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan với mức thuế suất là 25%, trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất là 2% (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2007).
- Về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: trong số 100 hộ được điều tra có 54/100 hộ (chiếm 54%) trả lời là bình thường, 20% số hộ trả lời là đơn giản, 26% số hộ cho rằng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp (Bảng 3.4).
- Về rủi ro khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất:42% số hộ trả lời là không sợ và 24% số giao dịch trả lời ít sợ rủi ro, có 34 % số hộ trả lời là sợ rủi ro (Bảng 3.4). Qua điều tra cho thấy, nguyên nhân chính dẫn đến việc người sử dụng đất lo sợ rủi ro khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do trong nhiều trường hợp bên chuyển nhượng đã hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bên nhận chuyển nhượng không thực hiện việc trả tiền như đã thỏa thuận. Trong trường hợp này, bên chuyển nhượng có quyền khởi kiện ra Tòa án để
đòi lại quyền lợi của mình. Tuy nhiên, đa số người sử dụng đất đều e ngại việc khởi kiện ra Tòa do sợ thủ tục phức tạp và mất tiền án phí cao.
- Về thời gian hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: có 62/100 hộ (chiếm 62%) đánh giá ở mức đúng quy định, 24% số hộ đánh giá ở mức nhanh chóng, 14% số hộ trả lời đánh giá ở mức chậm (Bảng 3.4). Qua đó, ta có thể thấy thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vẫn còn chậm do những nguyên nhân khách quan và chủ quan. Ngoài những nguyên nhân chủ quan như sự hạn chế về trình độ, sự thiếu trách nhiệm của một số cán bộ địa chính, trình độ hiểu biết pháp luật đất đai của người dân còn hạn chế.
Bảng 3.5: Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh
TT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ (%)
Tổng số phiếu 100 100
1 Lý do chuyển nhượng
1.2 Gửi tiết kiệm 19 19
1.3 Đầu tư bất động sản 31 31
1.4 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 18 18
1.5 Lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa 12 12
1.6 Chuyển đến nơi ở mới 15 15
1.7 Lý do khác 5 5
2 Tìm kiếm thông tin về giao dịch
2.1 Dễ dàng 54 54
2.2 Tạm được 35 35
2.3 Khó tìm 8 8
2.4 Rất khó tìm 3 3
3 Mức thuế chuyển nhượng
3.1 Cao 54 54 3.2 Vừa phải 34 34 3.3 Thấp 12 12 4 Thủ tục thực hiện quyền 4.1 Phức tạp 26 26 4.2 Bình thường 54 54 4.3 Đơn giản 20 20
5 Thời gian hoàn thành thủ tục
5.1 Nhanh chóng 24 24
5.2 Đúng quy định 62 62
5.3 Chậm 14 14
6 Rủi ro khi giao dịch về quyền sử dụng đất
6.1 Sợ 34 34
6.2 Không sợ 42 42
- Kết quả điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ dân cho thấy: chỉ có 10% số hộ khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng bằng với giá giao dịch trên thực tế, còn 90% số hộ khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn so với giá giao dịch thực tế. Theo quy định của pháp luật, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân như sau: trường hợp giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì thu theo giá ghi trong hợp đồng; trường hợp thấp hơn hoặc bằng giá Nhà nước quy định thì thu theo giá Nhà nước (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2007). Trong thực tế, giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng ban hành thường thấp hơn so với giá trị thị trường nên dẫn đến tình trạng phần lớn người dân tham gia giao dịch thỏa thuận “ngầm” với nhau để ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế và thường thấp hơn hoặc bằng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành. Tình trạng này khiến Nhà nước thất thu một khoản ngân sách rất lớn còn người sử dụng đất do biết tận dụng khoảng trống của pháp luật nên đã trốn được một khoản thuế không nhỏ.
Theo quy định của pháp luật đất đai, mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[20]. Tuy nhiên, qua kết quả điều tra trực tiếp một số cán bộ địa chính xã, cán bộ thuộc cơ quan Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Chánh cho thấy vẫn còn một số trường hợp tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhưng không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước. Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này bao gồm:
- Một bộ phận người dân không đăng ký giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì sợ phải đóng các khoản phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở lớn, nhất là thuế thu nhập cá nhân. Do vậy, để tránh phải nộp các khoản phí này, người sử dụng đất thường thực hiện các giao dịch “ngầm” khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.