Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam
1.3.1. Định giá đất trên thế giới
a) Định giá đất tại Thụy Điển
Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh.
b) Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao.
c) Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm 1978, hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất
đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất). (Nguyễn Thanh Trà, 2005)[21]
d) Định giá đất tại Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 khu vực:
- Khu vực 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể. + Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Khu vực 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác.
1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam
Sau khi Luật Đất đai của Việt Nam ban hành có hiệu lực, đất đai được công nhận là có giá và cần thiết phải định giá. Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ công tác: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sửu dụng đất và tiền thuê khi giao đất; cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sửu dụng đất hoặc đấu thầu dự ấn có sử dụng đất, tính giá trị sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại chi Nhà nước (Hồ Thị Lam Trà, 2005)[20].
Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá lag Bộ Tài chính, Sở Tài chính của các tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho
các thành viên định giá đất. Các thành viên định giá đất lag những người được cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
- Thị trường đất đai Việt Nam
Theo quy định pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua vi ệc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp).
Việc phân định thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước- người sử dụng) và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng- người sử dụng). Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trường đất đai:
* Giai đoạn trước năm 1993
Trước năm 1945, thị trư ờng đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đ ổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đ ối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
* Từ 1945 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “công hữu hóa đất đai”. Thị trư ờng đất đai hầu như không đư ợc pháp luật thừa nhận trên thực tế.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến 2013
Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (khoản 3, điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định 5 quyền, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 đã thể hiện "đất đai là hàng hoá đặc biệt , là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc". (Quốc hội, 2003) [15],( (Chính phủ, 2009)[6].
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước - Công tác định giá đất tại Việt Nam
Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển. Luật Đất đai 1993 ra đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”. Căn cứ vào Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành (Chính phủ, 2004)[5].
Nghị định 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá tối thiểu đối với các loại đất. Tổng cục Địa chính ra Thông tư số 32/Thị Trường- LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số80/CP.
Nghị định số 80/CP không còn phù hợp và được thay thế bằng Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất. Ngày 14/11/1994 Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban Vật giá Chính phủ ban hành Thông tư liên bộ số 94 – THỊ TRƯỜNG/LB hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP.
Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994. Nội dung chính của Quyết định này là nới rộng hệ số (K) quy định tại Nghị đị nh 87/CP từ 0.5 đ ến 1.8 lần.
Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy đinh: việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trư ờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp. (Chính phủ, 2009) [6]
Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
* Giai đoạn từ năm 2013 đến nay
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất đồng thời ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Chính phủ, 2014)[4][8].
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. (Quốc hội, 2013)[16]
Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
Đối với trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất.
1.3.3. Một số nghiên cứu giá đất và xu thế biến động giá đất ở huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh
- Hoàng Nguyệt Ánh (2011), nghiên cứu giá đất ở tại thành phố Lạng Sơn năm 2011 ta có thể thấy, giá đất ở phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố vị trí. Giá đất thị trường tại khu vực trung tâm có giá chuyển nhượng cao nhất và có chênh lệch với giá Nhà nước là lớn nhất do khu vực nằm gần các trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội, lại có khả năng kinh doanh buôn bán tốt. Mức chênh lệch trung bình giữa giá thị trường và giá Nhà nước tại khu vực trung tâm là 3,07; khu vực cận trung tâm là 2,9; khu vực xa trung tâm là 2,54. Hệ số chênh lệch về giá đất thị trường giữa khu vực trung tâm với khu vực cận trung tâm là 2,65 lần; giữa khu vực trung tâm với khu vực xa trung tâm là 6,5 lần (Hoàng Nguyệt Ánh, 2011)[1].
Phan Văn Thành (2012), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 - 2010. Giá đất trên địa bàn huyện Hải Hà phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, địa hình, cơ sở hạ tầng, hình thể diện tích của thửa đất, khả năng sinh lợi, yếu tố pháp lý và yếu tố khác. Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố ảnh hưởng sâu sắc nhất tới giá chuyển nhượng của thửa đất (Phan Văn Thành, 2012)[18].
Ngô Thị Thanh Hảo (2012), nghiên cứu sự biến động của giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2011. Nghiên cứu cho thấy, giá đất theo bảng giá của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành thấp hơn so với giá đất trên thị trường. Mức chênh lệch giữa giá trung bình trên thị trường và giá quy định theo Quyết định phê đuyệt của UBND tỉnh Quảng Ninh tại các nhóm đường phố như sau: Nhóm đường, phố trung tâm là 3,2 lần. Nhóm đường, phố cận trung tâm là 1,65 lần (Ngô Thị Thanh Hảo, 2012)[10].
- Trần Mạnh Hùng (2014), Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Kết quả nghiên cứu của đề tài đã chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị thửa đất đồng thời xây dựng cơ sở vùng giá trị đất đai và thành lập được bản đồ giá đất trong phạm vi nhóm đất phi nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu năm 2014 (Trần Mạnh Hùng, 2014)[13].
- Nguyễn Hùng Cường (2014), Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai tại phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Đề tài nghiên cứu sử dụng phần mềm ArcGIS và cấu trúc cơ sở dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc tính số để xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất trên địa bàn phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh (Nguyễn Hùng Cường, 2014)[9].
Nguyễn Văn Phúc (2014), Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, TP Hạ Long. Kết quả nghiên cứu giá đất trên địa bàn phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm hình thể của thửa đất. Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc nhất tới giá chuyển nhượng của thửa đất (Nguyễn Văn Phúc,