Phương pháp thu nhập.
2.3.7.1. Tiềm năng phát triển dự án: Về chiến lược nuôi chim Yến.
Trong những năm gần đây việc nuôi chim Yến trong nhà đang được mở rộng qua các tỉnh. Khánh Hòa là một trong những tỉnh có điều kiện tự nhiên tương đối phù hợp với việc nuôi chim Yến. Sản lượng Yến hàng năm khai thác được tại tỉnh rất cao đặc biệt là từ công ty Yến sào Khánh Hòa. Hơn nữa Việt Nam được nhận định là quốc gia có giá bán Yến cao nhất trên thế giới nhưng lượng Yến khai thác được vẫn không đủ nhu cầu của thị trường trong nước và quốc tế.
Dự án xây dựng nhà nuôi chim Yến của công ty TNHH Nha Trang Biển Đảo được thực hiện ở gần biển, lợi dụng các vách đá nên tiết kiệm được chi phí. Đồng thời địa điểm xây dựng dự án nằm cách xa khu dân cư, có điều kiện phát triển thuận lợi không ảnh hưởng đến an toàn vệ sinh môi trường, cũng không tác động tới việc dẫn dụ chim Yến vào nhà.
Từ đó có thể thấy dự án nhà nuôi chim Yến của công ty TNHH Nha Trang Biển Đảo có tiềm năng phát triển mang lại lợi nhuận cho công ty.
Về chiến lược xây dựng khu du lịch dã ngoại:
Khánh Hòa là một tỉnh duyên hải miền trung, nằm ở phần cong vươn ra biển xa nhất về phía Đông, là tỉnh có khu vực biển lớn nhất Việt Nam. Với độ dài bờ biển khoảng 385km, dọc bờ biển có nhiều bãi triều, bãi cát mịn là tiềm năng phát triển du lịch trong điều kiện kinh tế mở hiện nay.
Đồng thời Khánh Hòa còn là nơi có khí hậu ôn hòa với hai mùa rõ rệt, thuận lợi cho các khách du lịch đến thăm quan, vui chơi và nghỉ ngơi.
Bên cạnh đó Khánh Hòa còn là một tỉnh có nhiều danh lam thắng cảnh và di tích lịch sử, văn hóa nổi tiếng như Tháp bà PONAGA, Chùa Long Sơn, Lầu Bảo Đại, Hòn Chồng, Hòn Yến, …. và gần 200 đảo lớn nhỏ ven bờ với địa hình đa dạng, phong cảnh sơn thủy hữu tình tạo cho Khánh Hòa có nhiều điều kiện phát triển du
lịch đa dạng như du lịch sinh thái, du lịch nghỉ dưỡng tắm biến, du lịch thể thao và vui chơi trên biển.
Trong những năm qua, trong tỉnh đã phát triển rất nhiều khu du lịch phục vụ du khách trong nước và nước ngoài. Dọc theo đại lộ Nguyễn Tất Thành có những khu du lịch, vui chơi và nghỉ dưỡng lớn như Diamond Bay, bãi dài, Mia … Đó là những khu du lịch gần nơi dự án mà công ty TNHH Nha Trang Biển Đảo đầu tư vào. Tạo điều kiện và nền tảng cho phát triển du lịch của dự án, tạo thêm cơ hội lựa chọn nơi vui chơi giải trí cho khách du lịch.
Như vậy, qua phân tích tổng thể chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, văn hóa và du lịch tại tỉnh Khánh Hòa nói chung và cho dự án nhà nuôi chim Yến và du lịch dã ngoại của công ty TNHH Nha Trang Biển Đảo nói riêng ta thấy dự án có tiềm năng phát triển, đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, góp phần làm tăng tỷ trọng GDP trong toàn tỉnh.
2.3.7.2. Thông tin chung về dự án.
Căn cứ vào đặc điểm, nhu cầu sử dụng bất động sản và kỳ vọng mang lại của nhà đầu tư, căn cứ vào mô hình xây dựng chung được học hỏi từ các công ty đã thực hiện dự án nuôi chim Yến, các công ty du lịch trên địa bàn mà công ty TNHH Nha Trang – Biển Đảo xác định quy mô xây dựng chung cho dự án đầu tư nhà nuôi chim Yến và du lịch dã ngoại như sau:
- Nhà nuôi Yến, hang vách núi 2000
- Nhà đón khách 300 - Phòng giới thiệu sản phẩm 500 - Nhà làm việc 100 - Nhà bảo vệ 40 - Bãi đậu xe 600 - Nhà hàng 800 - Chòi nghỉ chân du lịch 600
- Giao thông khu vực lát đá Granit 1000
Đảo còn xác định lắp đặt đầy đủ các thiết bị cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống phòng cháy chữa cháy, trạm biến áp, trồng cây xanh… để dự án được hoạt động có hiệu quả tốt.
Công trình xây dựng được tiến hành trong hai năm 2012 và 2013, hoàn thành vào đầu năm 2014 và bắt đầu tiến hành đưa vào khai thác sử dụng.
2.3.7.3. Khảo sát chi phí xây lắp trên thị trường.
Từ mô hình thiết kế chung của công ty TNHH Nha Trang – Biển Đảo, trung tâm thẩm định giá Việt Tín tiến hành khảo sát giá cả chi phí cho phát triển dự án trên thị trường thời điểm thẩm định giá.
Chi phí đầu tư xây dựng nhà nuôi chim Yến tham khảo tại trung tâm kỹ thuật công nghệ nuôi chim Yến trực thuộc công ty TNHH nhà nước MTV Yến sào Khánh Hòa bình quân khoảng 4 triệu đến 5 triệu đồng/ (anh Hùng 0583.563.380 – 0905.488.742). Nhưng do dự án đã có sẵn vách núi nên chỉ cải tạo lại cho phù hợp để tạo điều kiện cho chim Yến đậu bám, làm tổ, vì vậy đơn giá là 200.000 đ/ (Đơn giá chưa bao gồm VAT).
Vậy, chi phí xây nhà nuôi chim Yến, hang vách núi là: 2.000 x 200.000 đ/ = 400.000.000 đ
HÌNH 2.3. HANG CHIM YẾN
ngay cạnh biển, một bên là biển, một bên là vách núi, vào mùa mưa thường xảy ra sạt lở, thấp hơn mặt đường khoảng 40m. Với địa hình như trên, tiến hành khảo sát giá cả thị trường để xây dựng các công trình theo yêu cầu phục vụ cho phát triển dự án tại công ty TNHH MTV tư vấn thiết kế xây dựng ASC, ADC, Công ty cổ phần tư vấn kiến trúc và xây dựng Khánh Hòa – 27 Tô Hiến Thành – Tân Lập – Nha Trang – Khánh Hòa… thì đơn giá xây dựng trọn gói cho từng công trình có giá dự tính như sau:
Nhà đón khách xây dựng được xây dựng hai tầng bằng bê tông, cốt thép diện tích xây dựng 300 có đơn giá 3.500.000 đ/ (đơn giá chưa bao gồm VAT). Nên tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà đón khách là:
300 x 3.500.000 đ/ = 1.050.000.000 đ
Phòng giới thiệu sản phẩm có kết cấu xây dựng tương tự nhà đón khách nên đơn giá xây dựng là 3.500.000 đ/ (đơn giá chưa bao gồm VAT) với diện tích xây dựng 500 . Nên tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà giới thiệu sản phẩm là:
500 x 3.500.000 đ/ = 1.750.000.000 đ
Đối với nhà làm việc với kết cấu xây dựng tương tự như nhà đón khách nên đơn giá xây dựng được tính là 3.500.000 đ/ (đơn giá chưa bao gồm VAT). Với diện tích xây dựng là 100 ta có chi phí xây dựng nhà làm việc là:
100 x 3.500.000 đ/ = 350.000.000 đ
Nhà bảo vệ được xây dựng với diện tích nhỏ hơn là 40 , có kết cấu bê tông, cốt thép, mái tôn nên đơn giá xây dựng là 2.500.000 đ/ (Đơn giá chưa bao gồm VAT).Vậy chi phí xây dựng nhà bảo vệ là:
40 x 2.500.000 đ/ = 100.000.000 đ
Bãi đậu xe được đổ nền bê tông, lợp tôn với diện tích xây dựng là 600 , được tính với đơn giá xây dựng là 500.000 đ/ (đơn giá chưa bao gồm VAT). Vậy chi phí xây dựng bãi đậu xe là:
600 x 500.000 đ/ = 300.000.000 đ
Nhà hàng có kết cấu bê tông, cốt thép, gồm 2 tầng với diện tích xây dựng là 800 nên đơn giá xây dựng là 4.000.000 đ/ (đơn giá chưa bao gồm VAT). Vậy chi
phí đầu tư xây dựng nhà hàng là:
800 x 4.000.000 đ/ = 3.200.000.000 đ
Nhà nghỉ chân du lịch không có tường bao quanh, mái tôn với diện tích xây dựng 600 được tính với đơn giá 2.000.000 đ/ (đơn giá chưa bao gồm VAT). Nên chi phí đầu tư xây dựng chòi nghỉ chân du lịch là:
600 x 2.000.000 đ/ = 1.200.000.000 đ
Giao thông khu vực được lát đá Granit với diện tích 1000 có đơn giá xây dựng là 500.000 đ/ (đơn giá chưa bao gồm VAT). Nên chi phí đầu tư làm đường giao thông là:
1000 x 500.000 đ/ = 500.000.000 đ
Vậy tổng chi phí đầu tư xây lắp là:
400.000.000 + 1.050.000.000 + 1.750.000.000 + 350.000.000 + 100.000.000 + 300.000.000 + 3.200.000.000 + 1.200.000.000 + 500.000.000 = 8.850.000.000 đ.
Chi phí đầu tư cho hoạt động xây lắp với thuế suất 10% là:
8.850.000.000 x (1+10%) = 9.735.000.000 đ
2.3.7.4. Khảo sát chi phí lắp đặt thiết bị.
Cùng với việc khảo sát giá thành xây lắp, trung tâm thẩm định giá Việt Tín cũng tiến hành khảo sát giá thiết bị phục vụ cho hoạt động của dự án tại các công ty tư vấn xây dựng trên. Kết quả giá thành ước tính cho các thiết bị cần lắp (chưa bao gồm VAT) như sau:
BẢNG 2.2. BẢNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ Đvt: đồng STT Tên thiết bị Đvt (1) Đơn giá (2) Thành tiền (3) = (1) x (2) 1 Hệ thống cấp nước 1ht 50.000.000 50.000.000 2 Hệ thống thoát nước 1ht 100.000.000 100.000.000 3 Trạm biến áp 50KVA 1ht 562.500.000 562.500.000 4 Hệ thống PCCC 1ht 50.000.000 50.000.000 5 Hệ thống thông tin 1ht 150.000.000 150.000.000 6 Cây xanh toàn khu vực 4000 30.000 120.000.000
Vậy chi phí lắp đặt thiết bị với thuế suất 10% là:
1.032.500.000 x (1 + 10%) = 1.135.750.000 đ
2.3.7.5. Chi phí tư vấn và chi phí khác.
Theo điều 3 – Phân loại công trình xây dựng trong nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 về quản lý công trình xây dựng thì dự án nhà nuôi chim Yến và du lịch dã ngoại của công ty TNHH Nha Trang Biển Đảo thuộc công trình dân dụng. Từ đó có thể áp dụng các định mức chi phí cho từng giai đoạn của dự án với tỷ lệ được quy định.
Cơ sở lập khai toán:
Nghị định số 12/2009/NĐ-CP, ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
Căn cứ nghị định số 209/2004/NĐ-CP, ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc quản lý chất lượng công trình xây dựng.
Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình (công bố kèm theo văn bản số: 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây dựng).
Quyết định 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 của Bộ Tài Chính về việc ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt.
Quyết định 2173/2007/QĐ-BTC ngày 25/06/2007 của Bộ Tài Chính về việc đính chính thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 của Bộ Tài Chính hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn Nhà Nước.
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
Chi phí khảo sát được ước tính là: 150.000.000 đ
Chi phí lập dự án đầu tư được tính theo tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng
chưa bao gồm VAT trong dự toán công trình. Dự án này là công trình dân dụng có chi phí xây dựng nhỏ hơn 10 tỷ nên theo bảng định mức về chi phí lập dự án đầu tư trong văn bản số 1751/BXD-VP và theo sự điều chỉnh của chủ dự án mà ta có chi phí lập dự án đầu tư là:
Z xl / 1,1 x 0,682% x 1,1 = x 0,682% x 1,1 = 66.392.700 đ
Chi phí thẩm định phòng cháy chữa cháy theo thỏa thuận của trung tâm thẩm
định giá Việt Tín với công ty TNHH Nha Trang Biển Đảo là: 30.000.000đ
Chi phí báo cáo tác động môi trường theo thỏa thuận của trung tâm thẩm định
giá Việt Tín với công ty TNHH Nha Trang Biển Đảo là: 50.000.000 đ
Vậy tổng chi phí giai đoạn chuẩn bị đầu tư là:
150.000.000 + 66.392.700 + 30.000.000 + 50.000.000 = 296.392.700 đ
Giai đoạn thực hiện dự án:
Chi phí thiết kế kỹ thuật thi công được tính theo tỷ lệ phần trăm của chi phí xây
dựng chưa bao gồm VAT trong dự toán công trình. Dự án này là công trình dân dụng có chi phí xây dựng lớn hơn 7 tỷ và nhỏ hơn 10 tỷ nên theo bảng định mức về chi phí thiết kế kỹ thuật thi công trong văn bản số 1751/BXD-VP có điều chỉnh thì chi phí thiết kế kỹ thuật thi công là:
Z xl / 1,1 x 2,58% x 1,1 = x 2,58% x 1,1 = 251.163.000 đ
Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật đối với công trình có yêu cầu thiết kế 3 bước,
thiết kế bản vẽ thi công đối với công trình có yêu cầu thiết kế 2 bước tính bằng tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng chưa bao gồm VAT trong dự toán công trình. Dự án này là công trình dân dụng có chi phí xây dựng nhỏ hơn 10 tỷ nên theo văn bản số 1751/BXD-VP thì chi phí thẩm tra thiết kế là:
Z xl / 1,1 x 0,19% x 1,1 = x 0,19% x 1,1 = 18.496.500 đ
Chi phí thẩm định dự toán công trình tính bằng tỷ lệ phần trăm của chi phí xây
dựng chưa bao gồm VAT trong dự toán công trình. Dự án là công trình dân dụng có chi phí xây dựng nhỏ hơn 10 tỷ nên theo văn bản số 1751/BXD-VP thì chi phí thẩm định tổng dự toán là:
Chi phí lập hồ sơ mời thầu xây lắp được tính bằng tỷ lệ phần trăm của chi phí
xây dựng chưa bao gồm VAT trong dự toán gói thầu được duyệt. Dự án là công trình dân dựng có chi phí xây dựng nhỏ hơn 10 tỷ nên theo văn bản số 1751/ BXD- VP thì chi phí lập hồ sơ mời thầu xây lắp là:
Z xl / 1,1 x 0,343% x 1,1 = x 0,343% x 1,1 = 33.391.050 đ
Chi phí lập hồ sơ mời thầu thiết bị được tính bằng tỷ lệ phần trăm của chi phí
thiết bị chưa có VAT trong dự toán gói thầu được duyệt. Dự án là công trình xây dựng có chi phí thiết bị nhỏ hơn 10 tỷ nên theo văn bản số 1751/BXD-VP thì chi phí lập hồ sơ mời thầu thiết bị là:
Z tb / 1,1 x 0,257% x 1,1 = x 0,257% x 1,1 = 2.918.878 đ
Chi phí giám sát xây lắp được tính bằng tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng
chưa có VAT trong dự toán công trình. Dự án là công trình dân dụng có chi phí xây dựng nhỏ hơn 10 tỷ nên theo văn bản số 1751/BXD-VP thì chi phí giám sát xây lắp là:
Z xl / 1,1 x 2,396% x 1,1 = x 2,396% x 1,1 = 233.250.600 đ
Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị được tính bằng tỷ lệ phần trăm của chi phí thiết
bị chưa bao gồm VAT trong gói dự toán công trình được duyệt. Dự án là công trình dân dụng có chi phí thiết bị nhỏ hơn 10 tỷ nên theo văn bản số 1751/BXD-VP thì chi phí giám sát lắp đặt thiết bị là:
Z tb / 1,1 x 0,763% x 1,1 = x 0,763% x 1,1 = 6.665.773 đ
Chi phí kiểm định chất lượng công trình được tính bằng 35% tổng chi phí giám
sát xây lắp:
233.250.600 x 35% = 81.637.710 đ
Vậy tổng chi phí giai đoạn thực hiện dự án là:
233.250.600 + 8.665.773 + 81.637.710 = 647.533.260 đ
Chi phí khác:
Chi phí bảo hiểm công trình được tính theo toàn bộ chi phí xây dựng và chi phí
thiết bị chưa bao gồm VAT (theo quyết định số 33/QĐ-BTC) thì dự án có công trình xây dựng là công trình dân dụng, nhà tới 2 tầng có cấu trúc xây dựng nhẹ, chi phí xây dựng nhỏ hơn 50 triệu Đô la Mỹ nên mức phí bảo hiểm được áp dụng là 2%. Vậy chi phí bảo hiểm là:
(Zxl + Z tb )/ 1,1 x 0,2% x 1,1 = x
0,2% x 1,1 = 21.741.500 đ
Chi phí quyết toán công trình được tính bằng 0,5% tổng chi phí xây dựng, lắp
đặt thiết bị, chi phí các giai đoạn chuẩn bị đầu tư và giai đoạn thực hiện dự án đã bao gồm VAT. Vậy chi phí quyết toán công trình là: