Mục tiêu Nội dung Cơ sở pháp lý
1. Chi phí - Chi phí đầu tư ban đầu. - Ước tính các chi phí phát sinh trong tương lai.
- Đặc điểm của khu đất để đưa ra các chi phí hợp lý.
- Tình hình cung ứng, động thái của các lực lượng tham gia trong thị trường tỉnh.
- Các văn bản pháp luật liên quan.
- Kinh nghiệm của thẩm định viên…
2. Doanh thu - Ước tính doanh thu sao cho phù hợp với tiềm năng phát triển của việc sử dụng đất qua các năm.
- Dựa vào tình hình kinh tế trên thị trường. - Các công cụ tài chính dự báo trong tương lai. - Kỳ vọng của nhà đầu tư.
- Kinh nghiệm của thẩm định viên.
3. Lợi nhuận trước thuế.
- Bằng tổng doanh thu (2) trừ (-) tổng chi phí (1)
- Quy định trong luật thuế TNDN
4. Lợi nhuận sau thuế.
- Bằng lợi nhuận trước thuế nhân (1-25%)
- Quy định trong luật thuế TNDN
5. Giá trị thu hồi của tài sản.
- Xác định giá trị thu hồi còn lại của tài sản (nếu có)
6. Xác định tỷ suất chiết khấu
- Bằng lãi suất ngân hàng 7. Xác định giá trị
quyền sử dụng đất.
- ADCT chiết khấu dòng tiền không đều.
V= n n n t t t r V r CF ) 1 ( ) 1 ( 1 Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
n: Kỳ hạn t: Kỳ hạn thứ t
CFt: Thu nhập kỳ hạn thứ t Vn: Giá trị thu hồi của tài sản kỳ hạn thứ n
r: Tỷ suất chiết khấu
- Theo TĐGVN09 kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 8. Xác định đơn giá quyền sử dụng đất. - Bằng giá trị quyền sử dụng đất (7) chia cho diện tích đất.
-