1.1.5.1 .Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của người vay
2.2. Cơ sở pháp lý trong công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản của ngân
2.2.2.1. Tổ chức thẩm định và định giá TSBĐ:
Việc tổ chức thẩm định, định giá TSBĐ của ngân hàng được thực hiện một cách độc lập với việc thẩm định và quyết định cho vay. Việc định giá gồm 2 tổ: tổ định giá và tổ thẩm định rủi ro giá trị TSBĐ. Tổ định giá và Tổ thẩm định rủi ro TSBĐ tổ chức cùng đi thẩm định thực tế TSBĐ, tuy nhiên việc đánh giá và thẩm định giá trị TSBĐ được tiến hành hoàn toàn độc lập. Thành viên định giá thực hiện việc thẩm định thực tế TSBĐ với thành phần tùy thuộc vào giá trị dự kiến của tài sản bảo đảm, độ phức tạp của việc định giá. Đối với những tài sản dự kiến có giá trị đến 9 tỷ thì tổ định giá gồm 1 lãnh đạo phòng QHKH làm tổ trưởng và 1 cán bộ QHKH trực tiếp quản lý khách hàng, tổ thẩm định rủi ro giá trị TSBĐ gồm 1 lãnh đạo phòng QLRR làm tổ trưởng và 1 cán bộ QLRR. Đối với những tài sản dự kiến có giá trị trên 9 tỷ thì tổ định giá gồm Phó Giám đốc QHKH làm tổ trưởng, 1 lãnh đạo phòng QHKH và 1 cán bộ QHKH trực tiếp quản lý khách hàng, tổ thẩm định rủi ro giá trị TSBĐ gồm Phó Giám đốc QLRR làm tổ trưởng, 1 lãnh đạo phòng QLRR và 1 cán bộ QLRR. Tổ định giá có trách nhiệm tập hợp đầy đủ hồ sơ định giá cho Tổ thẩm định rủi ro TSBĐ. Nội dung thẩm định gồm:
Thẩm định bên bảo đảm tài sản
Thẩm định bên bảo đảm tài sản trước hết là thẩm định tư cách pháp lý, quyền sử hữu, sử dụng tài sản, quyền hạn thế chấp cầm cố của bên thế chấp cầm cố. Bên bảo lãnh phải có tài sản tại Việt Nam được Pháp luật Việt nam công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp.
Trước khi thẩm định, cán bộ định giá phải sao chụp các tài liệu liên quan đến khách hàng vay vốn như giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu, giấy tờ liên quan, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú, giấy đăng ký kết hôn…để cán bộ thẩm định đối chiếu, kiểm tra xác minh.
Nếu bên bảo đảm là khách hàng vay vốn, thì khi thẩm định Chi nhánh đối chiếu với các thông tin đã có tại hồ sơ vay vốn để bảo đảm tính khớp đúng giữa các thông tin về khách hàng vay vốn trong hồ sơ vay vốn và thông tin trong hồ sơ bảo đảm nhằm xác định tính trung thực của khách hàng vay vốn. Kiểm tra tư cách người đại diện (nếu là tổ chức) về thẩm quyền sử dụng tài sản để thế chấp, cầm cố, kiểm tra các văn bản uỷ quyền, quy định chức năng quyền hạn của cá nhân được uỷ quyền hoặc đại diện pháp nhân. Chẳng hạn đối với doanh nghiệp nhà nước sử dụng tài sản Nhà nước đi thế chấp cầm cố thì phải có ý kiến đồng ý của cơ quan quyết định thành lập doanh nghiệp đó. Đối với Công ty TNHH hay Công ty cổ phần thì thẩm quyền thuộc về hội đồng thành viên, hội đồng quản trị, thậm chí còn được sự ủy quyền của đại hội cổ đông, nếu điều lệ có quy định…
Đối với khách hàng là cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của Pháp luật. Tài sản chung của hộ gia đình thì phải có sự đồng ý của toàn bộ thành viên trong gia đình (đứng tên trong hộ khẩu) có độ tuổi trên 18 tuổi, nếu tài sản của hai vợ chồng thì cả hai vợ chồng phải đồng ý dùng tài sản đó để thế chấp, cầm cố.
Tài sản bảo đảm đủ điều kiện để cầm cố, thế chấp bảo đảm cho khoản vay
- Thứ nhất thẩm định về mặt pháp lý: Để thẩm định về tài sản bảo đảm, trước hết phải xác định tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất của bên đảm bảo:
+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của bên bảo đảm và theo quy định về pháp luật về đất đai được quyền thế chấp;
+ Đối với tài sản của Công ty nhà nước, của tổ chức chính trị xã hội thì phải là tài sản được giao cho doanh nghiệp, tổ chức đó quản lý, sử dụng và được dùng để cầm cố, thế chấp theo quy định của Pháp luật;
Để xác định chính xác, Ngân hàng phải kiểm tra các giấy tờ liên quan đến tài sản. Đối với tài sản phải (có) đăng ký quyền sử hữu thì kiểm tra giấy tờ sở hữu, nếu là tài sản không đăng ký quyền sở hữu (không có) thì phải thẩm định các giấy tờ liên quan, như hóa đơn, hồ sơ quyết toán...
Việc thẩm định tài sản bảo đảm, bên cạnh việc thẩm định trên bản sao tài liệu liên quan, cán bộ thẩm định phải yêu cầu khách hàng xuất trình bản gốc các giấy tờ đó để đối chiếu, kiểm tra, bảo đảm khớp đúng.
Hiện nay pháp luật về đất đai đã được sửa đổi, sau khi Luật đất đai năm 2003 ra đời và nhiều nghị định hướng dẫn của Chính phủ, các thông tư của Bộ tài nguyên và môi trường, theo hướng thông thoáng hơn, tuy nhiên tiến độ thực hiện cấp quyền sử dụng đất chậm, nhất là ở địa bàn Hà Nội, làm ảnh hưởng đến việc thế chấp của người dân và doanh nghiệp. Đó là đất ở lâu dài của người dân, nhưng khối lượng và tỷ trọng khách hàng này không lớn. Đối với các tổ chức kinh tế, quyền sử dụng đất chủ yếu là đất thuê, trả tiền thuê đất hàng năm, không đủ điều kiện để thế chấp, mặc dù các tổ chức kinh tế phải bỏ một khoản tiền rất lớn để mua, đóng góp cho ngân sách… để có được quyền thuê đất đó. Chính vì vậy việc nhận thế chấp gặp không ít khó khăn.
- Thứ hai Tài sản bảo đảm đó được phép giao dịch. Tài sản bảo đảm là tài
sản mà pháp luật cho phép, hoặc không cấm mua bán, chuyền nhượng, bán, tặng cho, cầm cố, thế chấp, không hạn chế lưu thông, hạn chế kinh doanh và giao dịch khác tại thời điểm xác lập bảo đảm. Tài sản là quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính cũng không được phép thế chấp. Bên cạnh những tài sản cấm giao dịch, không được phép giao dịch thì cũng có nhiều loại tài sản khi giao dịch phải có điều kiện, chẳng hạn như khi bán phải được sự đồng ý của cấp có thẩm quyền. . .Vì vậy khi thẩm định, cán bộ thẩm đinh phải xem xét kỹ các yếu tố, tránh nhận những tài sản không đủ điều kiện đồng thời những tài sản có thế chấp có điều kiện thì hướng dẫn cho bên bảo đảm hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý liên quan về bảo đảm.
- Thứ ba tài sản không có tranh chấp, khiếu kiện: Là những tài sản không
nằm trong tình trạng đang tranh chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất. Điều này đòi hỏi cán bộ thẩm định phải kiểm tra thực tế tài sản, bằng nhiều hình thức khác nhau để tìm hiểu, xác minh tài sản bảo đảm có thuộc diện đang bị tranh chấp, khiếu kiện không. Trong trường hợp cần thiết phải lấy xác nhận của địa chính cấp xã, phường về tình trạng của tài sản.
- Thứ tư đối với tài sản mà pháp luật quy định bắt buộc phải mua bảo hiểm
thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm trong suốt thời gian thế chấp, cầm cố. Cụ thể đối với những tài sản như phương tiện vận tải, bắt buộc phải mua bảo hiểm tránh nhiệm dân sự đối với bên thứ 3. Đối với những tài sản dễ bị thiệt hại do tai nạn, hỏa hoạn, thiên tai… BIDV đều bắt buộc mua bảo hiểm vật chất cho toàn bộ giá trị tài sản bảo đảm. Chi nhánh khuyến khích khách hàng mua bảo hiểm của BIC.
- Thứ năm tài sản có tính thanh khoản cao. Khi thẩm định tài sản, cán bộ thẩm định căn cứ vào đặc điểm, công năng, quy mô tài sản…để đánh giá tính thanh khoản của tài sản bảo đảm. Chẳng hạn đối với vị trí bất động sản nằm tại mặt đường
sẽ dễ bán hơn tài sản nằm trong ngõ; động sản thường dễ bán hơn bất động sản; tài sản là giấy tờ có giá thì dễ xử lý, bán hơn tài sản khác. Khi xác định được khả năng và tính thanh khoản, cán bộ thẩm định, cán bộ QHKH sẽ đề xuất mức cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm phù hợp…
Định giá TSBĐ:
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán...Do đó khi định giá TSBĐ, phương pháp định giá được cán bộ định giá áp dụng chủ yếu là phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí dựa trên cơ sở của giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để định giá tài sản. Giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Giá trị phi thị trường là giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế...
- Đối với thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá là các chứng khoán nợ do Nhà nước, Ngân hàng Nhà nước, chính quyền địa phương cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, BIDV và tổ chức tín dụng khác phát hành; giấy tờ có giá là trái phiếu do các tổ chức kinh tế Việt Nam phát hành được tổ chức tín dụng hoặc định chế tài chính khác bảo lãnh thanh toán: Việc định giá có thể theo phương pháp chiết khấu. Cán bộ định giá phải căn cứ vào mệnh giá, lãi suất, thời hạn còn lại của giấy tờ đó. Trường hợp các giấy tờ có giá được niêm yết trên thị trường chứng khoán thì tham khảo giá được niêm yết.
- Đối với giấy tờ có giá là hối phiếu đòi nợ và hối phiếu nhận nợ: căn cứ vào mệnh giá trên hối phiếu để định giá.
- Đối với vận đơn: căn cứ vào giá trị hàng hóa trên vận đơn để định giá.
- Đối với kim khí là vàng, bạc, đá quý: Căn cứ vào giá mua vào theo công bố của Công ty vàng bạc đá quý thuộc Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam và các cửa hàng vàng, bạc, đá quý của các Công ty vàng bạc có uy tín
như Công ty SJC, Công ty vàng bạc đá quý Phú Nhuận, Bảo Tín Minh Châu...để định giá.
- Đối với kim khí quý không phải là vàng, bạc, đá quý: Thuê tổ chức kiểm định độc lập để định giá.
- Đối với cổ phiếu:
Cổ phiếu chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán: Định giá bằng giá trị cổ phiếu có thể thu được khi bán lại hoặc chuyển nhượng trên cơ sở lợi tức (cổ tức), tình hình tài chính, năng lực cạnh tranh, khả năng phát triển... của Công ty cổ phần.
Cổ phiếu đã niêm yết trên thị trường chứng khoán: Xác định giá trị theo trung bình cộng giá giao dịch trung bình của cổ phiếu đó ít nhất trong 20 (hai mươi) ngày giao dịch liên tiếp gần nhất với thời điểm định giá (giá giao dịch trung bình của một ngày giao dịch được xác định bằng trung bình cộng của giá mở cửa và giá đóng cửa của ngày giao dịch đó).
- Đối với quyền đòi nợ phát sinh từ các hợp đồng dân sự, thương mại:
Việc định giá giá trị quyền đòi nợ dựa trên giá trị hợp đồng dân sự, thương mại và khả năng thanh toán của bên có nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, thương mại đó thông qua phân tích tài chính và hoạt động kinh doanh đối với đơn vị đó.
- Đối với tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh: Nếu là nguyên, vật liệu đầu vào thì việc xác định giá trị tài sản tối đa bằng chi phí mà Bên bảo đảm đã bỏ ra để có nguyên, vật liệu đó. Nếu là thành phẩm của Bên bảo đảm thì giá trị tài sản bảo đảm được xác định tối đa bằng giá thành sản phẩm (nên so sánh với giá cả trên thị trường của thành phẩm).
- Đối với máy móc, thiết bị: phải căn cứ vào giá trị còn lại, giá công bố trên báo chí, giá chào bán của các đại lý, tình hình cung cấp máy móc trên thị trường.
- Đối với quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng trên đất và các tài sản khác: cán bộ định giá phải xem xét kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất… Đối với quyền sử dụng đất cán bộ định giá phải tiến hành đo lường diện tích đất và xem xét công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng
duy tu, sửa chữa...và tính toán giá đất dựa vào “khung giá đất trên địa bàn tỉnh/thành phố” do ủy ban tỉnh/thành phố cung cấp và giá trị giao dịch trên thị trường tại thời điểm định giá.
Đối với các tài sản gắn liền với nhà ở, cán bộ định giá phải cân nhắc các yếu tố: thời gian sử dụng, tình trạng sử dụng, giá trị sử dụng, các hao mòn. Đồng thời cán bộ định giá cũng cần tính toán đến những biến động giá, xu hướng của thị trường.
- Đối với tài sản hình thành trong tương lai: Giá trị tài sản bảo đảm là giá trị theo dự toán của Bên bảo đảm trên cơ sở xác định nguồn hình thành tài sản đó.
- Đối với tài sản đã đảm bảo cho các nghĩa vụ khác thì giá trị tài sản bảo đảm phải trừ đi phần giá trị nghĩa vụ đã được bảo đảm.