Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.5. Biến động giá đất tại Việt Nam
+. Theo Đặng Hùng Võ (2018), Một trong những khó khăn nhất chính là không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai. Ngoài ra, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá thị trường ở mức đáng kể, lý do chủ yếu là các địa phương vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của người dân; cách thức tính giá thuê đất hiện cũng dựa vào tỷ lệ phần trăm của bảng giá đất...
Hệ thống thuế về đất đai và bất động sản ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, bởi nguồn thu từ thuế đất quá thấp và không trở thành công cụ điều tiết thị trường.
Hơn nữa, việc thu lại giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước mang lại đã được đưa vào quy định của pháp luật đất đai nhưng chỉ như một chủ trương mà chưa có bất kỳ một quy định nào về giải pháp thực hiện.
Trên thực tế, mới chỉ có Đà Nẵng thực hiện giải pháp thu hồi cả đất kề bên hạ tầng, quy hoạch lại đất kề bên và thực hiện đấu giá đất để thu hồi lại chi phí đã đầu tư hạ tầng. Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã thực hiện giải pháp thu hồi đất kề bên hạ tầng trên phạm vi rộng, quy hoạch lại và thực hiện tái định cư tại chỗ.
Hà Nội thì chưa thực hiện bất kỳ giải pháp nào, chi phí phát triển hạ tầng quá cao đã tạo nên những con đường đắt nhất hành tinh, những nhà siêu mỏng, siêu méo giáp với mặt đường.
Bên cạnh đó, phương thức đổi đất lấy hạ tầng thông qua các dự án xây dựng-chuyển giao (BT) đang gây bức xúc lớn trên công luận.
Tất cả mọi dự án BT đã được thanh tra hoặc kiểm toán đều có sai phạm; sự mất mát giá trị đất công đem đổi lấy hạ tầng thể hiện ở chỗ hạ tầng đã hoàn thành nhưng không được định giá và đất đai đem đổi cũng không được định giá.
Công tác định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu giá quy định sát giá thị trường, hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế. Chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Công tác thẩm định giá đất còn hạn chế, đội ngũ cán bộ định giá đất chưa được đào tạo cơ bản, hoạt động còn mang tính kiêm nhiệm. Sự phát triển của thị trường đất đai đôi khi còn mang tính tự phát, bị các yếu tố đầu cơ chi phối, tạo nên những biến động một cách cực đoan, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp và những nơi
mà sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ. Tại khu vực nông thôn, thị trường đất đai không phát huy được hết tiềm năng. Nguồn thu từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng quỹ đất. Chính sách thuế và phí trong lĩnh vực quản lý đất đai thiếu điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất vào ngân sách nhà nước; chưa trở thành công cụ quản lý thị trường, chống đầu cơ về đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai trong thời gian tới, cần hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai nhằm tháo gỡ kịp thời những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Ngoài ra, cần áp dụng đồng bộ các biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản và có chế tài đăng ký biến động về giao dịch bất động sản nhằm tránh thất thu thuế. Quản lý chặt ché, hiệu quả, theo đúng quy định pháp luật đối với quỹ đất ở khu vực Doanh nghiệp nhà nước, khu vực sự nghiệp công, đất nông lâm trường quốc doanh; Thực hiện tái cơ cấu hàng hóa bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, đồng thời đẩy mạnh phát triển các loại hình nhà ở xã hội có sự tham gia, điều tiết của nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội.
Ngoài ra, cần nâng cao năng lực và hiệu quả hoạt động của hệ thống định giá đất và công cụ hỗ trợ tài chính, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, tập trung tháo gỡ vướng mắc trong khâu tổ chức thực hiện nhất là trong việc giao đất và cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính đất đai và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Có thể nói, chính sách tài chính về đất đai theo Luật đất đai năm 2013 đã tạo ra khung pháp lý khá hoàn thiện góp phần phát triển nguồn lực tài
chính từ đất đai nói chung; đồng thời, thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung đất đai phục vụ quá trình công nghiệp hóa nông nghiệp, nông thôn nói riêng với nhiều quy định theo hướng mở và tăng các ưu đãi về nghĩa vụ tài chính đất đai cần thiết.
Tuy nhiên, chính sách tài chính đất đai chỉ là một nhân tố trong quản lý tài chính đất đai nói chung, nên để thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung đất đai phục vụ quá trình công nghiệp hóa nông nghiệp nông thôn cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp khác nhau trong các lĩnh vực: kiểm kê, thống nhất đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tín dụng liên quan đến đất đai…để tạo một hệ thống giải pháp đồng bộ, thống nhất trong việc quản lý, sử dụng đất đai phục vụ cho cải cách ngành nông nghiệp góp phần công nghiệp hóa nông nghiệp, nông thôn.
Việt Nam có thể tiếp thu kinh nghiệm của các nước này về việc xây dựng hệ thống dịch vụ định giá phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường theo chuẩn định giá quốc tế. Trong quá trình này, hiệp hội định giá của mỗi nước có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất và giải quyết về tranh chấp giá đất để tính bồi thường. Mặt khác, hiệp hội cũng đóng vai trò chủ yếu trong phát triển nghề nghiệp, thống nhất hạ tầng thông tin phục vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ định giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất chuẩn định giá quốc tế.
Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang - tầm nhìn 2020
Trong giai đoạn từ nay đến năm 2020, với phương hướng phát triển kinh tế lâu dài và toàn diện, nhiệm vụ đặt ra cho thành phố Hà Giang là nhanh chóng trở thành thành phố có nền kinh tế phát triển ổn định theo hướng kinh tế sản xuất nông nghiệp gắn với phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, thương mại - du lịch và nhằm không ngừng nâng cao về các mặt kinh
tế, dân trí, thu nhập, đời sống vật chất và tinh thần... tương xứng với vị trí, vai trò và tiềm năng thế mạnh của thành phố. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất từ nay đến năm 2020 là nhiệm vụ cấp bách và có ý nghĩa then chốt, tạo cơ sở để thành phố có thể chủ động khai thác và phát huy triệt để, có hiệu quả nguồn lực đất đai cũng như tranh thủ tối đa mọi hỗ trợ từ bên ngoài trong phát triển nền kinh tế - xã hội của thành phố nói riêng và của tỉnh nói chung.
Hà Giang đang trong thời kỳ điều chỉnh cơ cấu kinh tế theo chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt khá cao trong những năm gần đây, bình quân 13,49%/năm (giai đoạn 2010-2014). Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực.
Sự chuyển dịch cơ cấu và tăng trưởng kinh tế cao đã gây áp lực mạnh đối với đất đai, việc chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa; đất trồng rừng phòng hộ; rừng đặc dụng,...cho các mục đích phi nông nghiệp. Đất cho phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng còn chưa được giám sát chặt chẽ. Bên cạnh đó, những tác động bất lợi của biến đổi khí hậu như: lũ lụt, hạn hán, sạt lở hàng năm diễn ra ngày càng phức tạp làm cho nguy cơ suy thoái đất tăng, hạn chế khả năng sử dụng bền vững.
Mục tiêu của việc lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thành phố Hà Giang
- Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 thành phố Hà Giang - tỉnh Hà Giang, qua đó rút ra những ưu điểm và tìm ra những mặt hạn chế, bất cập quá trình xây dựng và thực hiện quy hoạch để có biện pháp điều chỉnh cho phù hợp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đất có hiệu quả.
- Đánh giá đúng thực trạng và tiềm năng đất đai để có kế hoạch, phương án đầu tư sử dụng hợp lý các loại đất theo các giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội.
- Làm cơ sở để phục vụ công tác quản lý đất đai trong toàn thành phố theo quy định của pháp luật, bảo vệ tài nguyên đất, cải tạo môi trường sinh thái nhằm phát triển và sử dụng đất bền vững.
- Cân đối hợp lý quỹ đất đáp ứng nhu cầu của các dự án, đề án phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng theo yêu cầu mới nhằm sử dụng đất có hiệu quả, bền vững, tiết kiệm. Bố trí quỹ đất hợp lý kết hợp với việc xây dựng cơ chế chính sách về đổi đất lấy hạ tầng, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm huy động nguồn lực từ đất cho phát triển và tăng nguồn thu cho ngân sách.
Nội dung quy hoạch cũng cần xác định các tiền đề, dự báo phát triển và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật áp dụng. Cụ thể, xác định các tiền đề, động lực phát triển để đô thị Hà Giang trở thành trung tâm kinh tế năng động của vùng trung du và miền núi Bắc Bộ, đảm bảo an ninh quốc phòng, nâng cao chất lượng đô thị và điều kiện sống của người dân; dự báo quy mô dân số, lao động theo các giai đoạn quy hoạch, phân tích các cơ sở khoa học để đưa ra kết quả dự báo, phù hợp với điều kiện thực tiễn và định hướng phát triển đô thị đảm bảo phát triển bền vững; dự báo quy mô đất xây dựng đô thị và xác định các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật phù hợp, đảm bảo đạt tiêu chí đô thị loại II, có tính đến các yếu tố đặc thù là đô thị vùng cao miền núi phía Bắc.
Về định hướng phát triển không gian và quy hoạch sử dụng đất, xác định các nguyên tắc phát triển không gian đô thị phù hợp với mục tiêu và tính chất chức năng đô thị; xác định cấu trúc phát triển không gian đô thị đảm bảo tối ưu về liên kết vùng, đặc biệt là sự liên kết, hỗ trợ Khu kinh tế cửa khẩu Thanh Thủy, Công viên địa chất toàn cầu Cao nguyên đá Đồng Văn và các khu vực khác trong tỉnh. Xác định liên kết giữa các khu vực chức năng trong đô thị hiệu quả, phát triển bền vững các tiềm năng thế mạnh của đô thị.
Bên cạnh đó, xác định các khu vực cảnh quan tự nhiên có giá trị như thảm thực vật phía Đông, phía Tây, hệ sinh thái sông Lô, sông Miện, núi Mỏ Neo, Hàm Hổ…, các giá trị văn hóa, kiến trúc truyền thống của đô thị để gìn giữ và phát huy; đề xuất các giải pháp nâng cấp cải tạo các khu vực phát triển hiện hữu, đặc biệt các khu ở dân cư, không gian công cộng, cây xanh công viên và tiện ích đô thị. Định hướng xây dựng các khu chức năng mới đảm bảo khả năng thu hút đầu tư cao; định hướng tổ chức, xây dựng hệ thống trung tâm đô thị, cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội đáp ứng yêu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.