ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Tình hình quy hoạch sử dụng đất và giá đất của một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, từ đó đánh giá biến động về giá đất trên 2 dự án cụ thể:
+ Dự án khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
+ Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương (Đại lộ Hữu Nghị) nằm trên địa bàn 02 xã Phương Thiện và xã Phương Độ, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
Theo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 của thành phố Hà Giang đến giá đất.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu ảnh hưởng của 02 dự án gồm:
+ Dự án khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
+ Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương (Đại lộ Hữu Nghị) nằm trên địa bàn 02 xã Phương Thiện và xã Phương Độ, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
+ Thời gian: T3/2018-T3/2019
+ Địa điểm nghiên cứu: 2 dự án trên địa bàn thành phố Hà Giang
2.2. Nội dung nghiên cứu
+ Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nước, các nguồn tài nguyên, môi trường...
+ Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội: Tăng trưởng kinh tế, thực trạng phát triển các ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tình hình dân số lao động, CSHT...
Nội dung 2: Đánh giá tình hình quản lý và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang
- Đánh giá chung tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố
- Đánh giá thực trạng quy hoạch trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
- Đánh giá khái quát công tác giá đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
Nội dung 3: Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang
Nội dung 4: Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất nhằm nâng cao hơn nữa mức độ ảnh hưởng tích cực đến giá đất.
2.3. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:
2.3.1. Phương pháp điều tra cơ bản thu thập số liệu
- Số liệu thứ cấp là những số liệu liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quá trình nghiên cứu của đề tài đã được công bố công khai ở các cấp, các ngành nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài. Nguồn số liệu này được thu thập từ các sở, ban, ngành của tỉnh; các phòng, ban của huyện, thành phố nơi chọn mẫu điều tra; các nguồn tài liệu từ sách báo, tạp chí, các công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến giá đất, quy hoạch sử dụng đất của các dự án đó là:
+ Số liệu về Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, tình hình quản lý đất đai tại Báo cáo quy hoạch sử dụng đất của thành phố được thu thập tại UBND thành phố Hà Giang.
+ Số liệu về bảng giá đất từ năm 2007 đến nay được thu thập tại Phòng tài nguyên và Môi trường thành phố.
2.3.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn
Là người điều tra thực hiện việc điều tra tại nơi được chọn làm điểm điều tra bằng việc phỏng vấn trực tiếp người đang sử dụng đất hoặc có liên quan nhằm có được những thông tin chính xác, trung thực. Yêu cầu của phương pháp này là phỏng vấn trực tiếp người được điều tra
2.3.3. Phương pháp chọn điểm, chọn mẫu
* Chọn điểm, chọn mẫu nghiên cứu: là phương pháp phân tích, đánh giá, lựa chọn các điểm điều tra để thực hiện mục đích điều tra; việc này hết sức quan trọng, nó có ảnh hưởng khách quan tới kết quả phân tích, mang tính đại diện cho toàn bộ địa bàn nghiên cứu. Công tác chọn điểm nghiên cứu được căn cứ vào các yêu cầu sau:
- Chọn địa bàn đã và đang có quy hoạch sử dụng đất các dự án.
- Các giao dịch về đất đai (thị trường bất động sản) diễn ra mạnh mẽ.
* Chọn thửa đất nghiên cứu:
Mỗi dự án lựa chọn ra 30 thửa đất ở các vị trí khác nhau, trong đó có các thửa đất nằm trong khu quy hoạch, có thửa đất nằm gần kề khu quy hoạch. Tổng số thửa lựa chọn 60 thửa.
- Nghiên cứu giá đất nhà nước của các thửa đất trước và sau quy hoạch - Nghiên cứu giá đất thị trường của các thửa đất trước 1 năm, sau quy hoạch đến thời điểm năm 2018 dựa vào kết quả điều tra giá đất cụ thể trên thị trường ở các vị trí khác nhau
Dựa trên cơ sở phân tích mức giá đất của các thửa đất có vị trí, điều kiện tương tự đã chuyển nhượng thành công hoặc đang hoặc đang mua bán trên thị trường tại khu vực trước khi có quy hoạch sử dụng đất các dự án và sau khi có quy hoạch sử dụng đất các dự án hoặc so sánh ước tính giá đất của các thửa đất tương tự đã chuyển nhượng thành công trên thị trường.
2.3.5. Phương pháp ứng dụng các công nghệ
Các thông tin, số liệu thu thập được xử lý, tổng hợp trên máy tính bằng một số phần mềm cơ bản như: excel,.... và việc thể hiện thông tin, số liệu tổng hợp chủ yếu qua 2 dạng sơ đồ và bảng biểu.
Đối với thông tin, số liệu đã có sẵn, sau khi thu thập, toàn bộ những thông tin số liệu này được kiểm tra ở ba khía cạnh: đầy đủ, chính xác và khẳng định độ tin cậy. Sau đó được xử lý bằng phần mềm EXCEL và thông qua kết quá tính toán, xử lý để so sánh, đánh giá và rút ra kết luận.
Những thông tin, số liệu mới thu thập được tại các cuộc điều tra, phỏng vấn đều được kiểm tra, bổ sung và chỉnh lý sau đó được xư lý bằng phần mềm EXCEL để tổng hợp và phân tích.