Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.3. Biến động về giá đất tại hai dự án quy hoạch sử dụng đất
3.3.2. Ảnh hưởng của 2 dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
3.3.2.1. Ảnh hưởng của dự án khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
A, Giá đất nhà nước và giá đất thực tế trước khi có quy hoạch
Bảng 3.8: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang
Đơn vị: nghìn đồng/m2
Năm Vị trí
Đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm) Giá NN quy định Giá TTr trung bình So sánh (giá TT/NN) 2013 2 45 55 1,22 3 30 45 1,50 2014 2 45 65 1,44 3 30 55 1,83
(Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế)
Đất trồng cây hàng năm được xác định ví trị dựa trên điều kiện sau. Vị trí 1 gồm các thửa đất đáp ứng được đủ 3 điều kiện:
+ Nằm ven các trục đường giao thông chính (đường liên xã, liên huyện, tỉnh lộ, quốc lộ) và có khoảng cách không quá 500 mét kể từ mặt tiếp giáp trục đường giao thông (theo đường thẳng vuông góc với trục đường);
+ Có khoảng cách tính theo đường vận chuyển tới khu dân cư hoặc điểm dân cư tập trung không quá 500 mét;
+ Có độ phì từ mức trung bình trở lên.
Vị trí 2 của đất nông nghiệp tại phường Quang Trung là gồm các thửa đất đáp ứng được 2 điều kiện của vị trí 1 và vị trí 2 gồm các thửa đất đáp ứng được 1 điều kiện của vị trí 1
Chủ yếu đất bị thu hồi phục vụ dự án khu dân cư đô thị Đức Sơn là đất nông nghiệp, cụ thể là đất trồng lúa chính vì thế trên các hộ bị thu hồi giá đất nông nghiệp ở 2 vị trí 2 và 3. Năm 2013 và năm 2014 giá đất ở hai vị trí này đã khác nhau tuy tăng không đáng kể. Tuy nhiên, giá đất nông nghiệp thực tế qua các năm không quá cao, thậm chí có lúc còn thấp hơn giá nhà nước quy định. Nông dân trong vùng này vì ở thành phố nên đất nông nghiệp không có nhiều, mục đích chủ yếu là các hộ dân trồng lúa và hoa màu chính vì vậy việc chuyển mục đích, mua bán chuyển nhượng không mấy diễn ra trên diện tích đất này, chủ yếu người dân tặng cho lại cho con cái sau khi đã không còn sức khỏe để sử dụng.
Khu dân cư đô thị Đức Sơn được quy hoạch vào năm 2015, hai năm 2013, 2014, giá đất nông nghiệp là không cao, giá nhà nước dao động từ 30.000-45.000 đồng trên 1m2 So sánh giữa giá đất nông nghiệp giữa giá thị trường và giá nhà nước thì giá thị trường hơn giá nhà nước 1,83 lần, mức độ chênh lệch là không cao.
Bảng 3.9: Giá đất ở trước khi có quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang
Đơn vị: nghìn đồng/m2
Năm Loại đường phố Vị trí
Đất ở đô thị Giá NN quy định Giá TTr trung bình So sánh (giá TT/NN) 2013 III 3 785 1.000 1,27 II 2 1.565 2.500 1,60 IV 3 525 800 1,52 2014 III 3 785 1.400 1,78 II 2 1.565 2.700 1,73 IV 3 525 800 1,52
- Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.
- Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ loại đường phố loại I trở đi và được áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại II trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
- Trường hợp một trục đường phố gồm nhiều đoạn phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng.
- Giá đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, khu vực nông thôn được coi là tương đương thì xác định theo từng loại đường, đoạn phố, ngõ phố và xếp theo thứ tự vị trí 1 trở đi, đường loại I, vị trí 1 có giá trị sinh lời lớn nhất, có điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuận lợi nhất, có mức giá cao nhất, tiếp theo sau là đường loại II, III, IV.... tương ứng với mức giá thấp dần.
Năm 2013 Loại đường phố III, vị trí 3 đoạn từ đầu cầu Suối Tiên đến hết đất ông Thiêm có giá nhà nước là 785.000/m2. Loại đường phố II, vị trí 2 từ phố Trần Khánh Dư đến đường vào ngõ 422 có giá 1.565 nghìn đồng/m2, Vị trí từ đường bê thông nhà ông Vinh đến hết nhà ông Hoàn tổ 4 có giá 525.000 đồng/m2. Giá thị trường trung bình theo bảng hỏi thì so với giá nhà nước cũng chênh lệch đáng kể dao động từ 800-2.700 nghìn đồng/m2, chênh lệch từ 1,27-1,78 lần.
B, Giá đất nhà nước và thực tế khi có quyết định phê duyệt dự án
Bảng 3.10: Giá đất nông nghiệp khi có dự án quy hoạch tại khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang
Đơn vị tính : nghìn đồng /m2
Năm Vị trí
Đất nông nghiệp
Giá đất nhà
nước quy định Giá TTr trung bình
So sánh (giá TT/NN) 2015-T6 năm 2015 2 52 145 2,79 3 35 110 3,14 T7/2015-2018 2 52 - 3 35 -
(Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế)
Trước khi dự án khu dân cư đô thị Đức Sơn được ký quyết định phê duyệt vào tháng 6 năm 2015 thì những tháng đầu năm 2015, tại khu quy hoạch tình trạng buôn bán, chuyển nhượng xảy ra nhiều hơn. Điều này là điều rất thường thấy tại các khu quy hoạch lớn. Do người dân có nắm bắt được thông tin chuẩn bị xây dựng dự án khu dân cư tại đây nên việc đầu cơ mua đất nông nghiệp là có lãi. Giá đất nông nghiệp thực tế lúc này tăng cao hơn rất nhiều so với những năm trước. Không những vậy giá đất nhà nước ở năm nay đã thay đổi, do áp dụng Luật 2013, giá nhà nước đã được xây dựng lại và xây dựng 5 năm 1 lần nên khu vực quy hoạch giá đã tăng so với năm 2013 và 2014, cùng với sự gia tăng của giá thị trường tại khu vực quy hoạch khu vực 2 là 145 nghìn đồng/m2, khu vực 3 giá đã tăng 3,14 lần so với giá Nhà nước tại thời điểm đó.
Tuy nhiên, từ sau khi dự án được phê duyệt quy hoạch dự án, bắt đầu triển khai việc bồi thường, giải phóng mặt bằng cho dự án nên các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi đất nông nghiệp là không được phép. Lúc này đất nông nghiệp người dân được bồi thường khoảng 110.000 đồng/m2.
Bảng 3.11: Giá đất ở đô thị khi có dự án quy hoạch tại khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang
Đơn vị tính : nghìn đồng /m2 Năm Khu vực Vị trí Đất ở đô thị Giá đất nhà nước quy định Giá TTr trung bình So sánh (giá TT/NN) 2013 III 3 785 1.200 1,53 II 2 1.565 2.300 1,47 IV 3 525 1.000 1,90 2014 III 3 785 2.100 2,68 II 2 1.565 3.400 2,17 IV 3 525 2.000 3,81 2015 III 3 942 4.500 4,78 II 2 1.878 8.000 4,26 IV 3 468 3.400 7,26 2016 III 3 942 6.000 6,37 II 2 1.878 8.500 4,53 IV 3 468 5.500 11,75 2017 III 3 942 8.400 8,92 II 2 1.878 10.100 5,38 IV 3 468 5.500 11,75 2018 III 3 942 8.500 9,02 II 2 1.878 10.500 5,59 IV 3 468 7.000 14,96
(Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế)
Có thể nói khu dân cư đô thị Đức Sơn, đất ở chưa bao giờ hạ nhiệt. Số tiền giao dịch trên thị trường liên tục tăng theo các năm, đỉnh điểm là năm 2018 tăng nhiều nhất 14,96 lần. Khu dân cư này là khu dân cư trọng điểm không chỉ thành phố mà còn tỉnh Hà Giang nên cơ sốt đất luôn luôn tăng. Năm 2013 mới là năm bắt đầu của dự án nên giá đất chưa tăng cao so với giá nhà nước chỉ gấp 1,47-1,90 lần. Trong giai đoạn trước và sau quy hoạch, các khu đất ở vị trí 3 khu vực IV tăng cao theo từng năm, năm 2014 tăng 14,96 lần.
C, Giá đất nhà nước và giá đất thực tế khi dự án thực hiện và kết thúc
Bảng 3.12. Giá đất nông nghiệp và giá đất ở sau khi bồi thường
Đơn vị: nghìn đồng/m2 Năm Đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm) Đất ở Giá NN quy định Giá TTr trung bình Giá NN quy định Giá TTr trung bình So sánh (giá TT/NN) 2013- 2014 45 0 - - - 30 0 630 2.500 3,97 2015- 2018 52 0 1.260 8.500 6,75 35 0 942 3.200 3,40
(Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế)
Vào thời điểm quy hoạch toàn bộ đất nông nghiệp được đưa vào dự án trở thành đất ở với khu hạ tầng hiện đại và đồng bộ. Từ năm 2013 đến năm 20154giá đất nông nghiệp nhà nước quy định từ 30.000 đồng/m2 lên 35.000 đồng/m2 và từ 45.000-52.000 đồng/m2 và đất giá đất nông nghiệp thực tế lúc này bằng 0 do đã được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
Năm 2013, quỹ đất trong khu dự án được bồi thường, giải phóng mặt bằng cùng với việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, cảnh quan đô thị v.v. nên chưa thực hiện chia lô để bán, lúc này giá đất ở thị trường tại đây chưa có do chưa xảy ra giao dịch đất đai. Giá nhà nước quy định năm 2013 chưa có do trong dự án chưa hoàn thiện đường giao thông.
Đến năm 2014, tại đây dự án bắt đầu chia lô và mở bán đấu giá tại từng thời điểm trong năm. Giá bán đấu giá khoảng 2.000.000 đồng/m2.
Tuy nhiên, ngay sau khi mua được đất bán đấu giá, chỉ có một số ít người dân sử dụng vào mục đích xây nhà để ở, còn lại phần lớn là đăng tin rao bán lại lô đất vừa mua được. Giá nhà nước quy định là 630 nghìn đồng/m2 trong khi giá thực tế là 2.500.000 đồng/m2 gấp 3,97 lần so với giá nhà nước.
Năm 2015 -2018, dự án gần như thực hiện được trên 85% nên cũng đẹp hơn, hiện đại và đẩy đủ hơn, người dân có nhu cầu mua đất ở tại đây tăng cao, chính vì vậy đã đẩy giá thị trường lên cao hơn nhiều lần. Giá đất ở do nhà nước quy định từ 942.000đồng/m2 – 1.260.000 đồng/m2 trong khi giá đất ở thực tế trung bình là 8.500.000 đồng/m2, gấp 6,75 lần so với giá nhà nước và chỉ sau 1 năm giá thực tế tăng lên 7.000.000 đồng/m2 trong cùng một khu vực.
Nhìn chung từ năm 2013 đến năm 2018, giá đất nông nghiệp thực tế bằng 0 do đất nông nông nghiệp đã được chuyển mục đích thành đất ở, giá đất ở thực tế tại khu vực trong những năm gần đây có giảm nhưng vẫn gấp khoảng 3,4 đến 6,7 lần so với đất ở do nhà nước quy định.
3.3.2.2. Ảnh hưởng của Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương ( Đại lộ Hữu Nghị) nằm trên địa bàn 02 xã Phương Thiện và xã Phương Độ, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang
A, Giá đất nhà nước và giá đất thực tế trước khi có quy hoạch
Bảng 3.13: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương
Đơn vị: nghìn đồng/m2
Năm Vị trí
Đất nông nghiệp (trồng lúa hạng 2)
Giá NN quy định Giá TTr trung bình So sánh (giá TT/NN) 2007 1 23 45 1,96 2 12 40 3,33 3 10 20 2,00
(Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế)
Được áp dụng theo quyết định 4476/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 của UBND Tỉnh Hà Giang về việc công bố bảng giá các loại đất và điều chỉnh, bổ sung bảng phân loại đường phố vị trí các khu vực áp dụng giá đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang. Diện tích mở rộng chủ yếu của dự án này là lấy trên đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, mang tính chất sử
dụng vào mục đích cộng cộng, vừa mang tính chất kinh doanh hạ tầng khu đô thị, quy mô sử dụng đất khá lớn, đất thu hồi vừa có đất sản xuất nông nghiệp và đất ở của hộ gia đình, cá nhân
So sánh với dự án khu đô thị Đức Sơn thì dự án này được làm vào năm 2009 nên giá đất tại thời điểm này vẫn còn thấp, áp dụng theo luật 2003 giá đất không được điều chỉnh nếu quá xa với giá thị trường. Giá thị trường chênh lệch với giá nhà nước từ 1,96-3,33 lần. Trước khi dự án được duyệt vào tháng 10/2007 và được khởi công vào tháng 1 năm 2010 nên giá tại thời điểm này vẫn rất thấp.
Bảng 3.14: Giá đất ở trước khi có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương
Đơn vị: nghìn đồng/m2
Năm Loại đường phố
Đất ở đô thị Giá NN quy định Giá TTr trung bình So sánh (giá TT/NN) 2007 Đường cấp phối 120 340 2,83 Đường<3m 151 450 2,98 Đường nhựa 202 630 3,12 R>12m-15m 1.290 2.300 1,78
(Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế)
Dự án Cầu Mè – công viên nước Hà Phương lấy 38 hộ gia đình có nhà ở trên đất, có nguồn gốc đất ở rõ ràng, hợp pháp, được Hội đồng bồi thường và chính quyền địa phương xét tính toán bồi thường tiền đất với đơn giá ở từng vị trí là: 120.000; 151.000, 202.000, 1.290.000 đồng/m2. Giá bồi thường này cũng chính là giá Nhà nước quy định tại thời điểm 2007. Tuy nhiên tại thời điểm này, khi dự án chưa được phê duyệt, thông tin về dự án cũng chưa được công báo trên phương tiện thông tin đại chúng nên giá nhà nước cũng chưa cao lắm, chênh lệch giá từ 1,78-3,12 lần. Giá chênh lệch tăng do loại đường từ đường cấp phối, đến đường có đường kính từ 12- 15m. Giá đất này sẽ thay đổi khi bắt đầu có quyết định phê duyệt dự án
B, Giá đất nhà nước và thực tế khi có quyết định phê duyệt dự án
Bảng 3.15: Giá đất nông nghiệp khi có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương
Đơn vị tính : nghìn đồng/m2
Năm Vị trí
Đất nông nghiệp
Giá đất nhà
nước quy định trung bình Giá TTr
So sánh (giá TT/NN) Tháng 10 năm 2010 1 30 60 2,00 2 22 43 1,95 3 15 32 2,13 2011-2014 1 59,5 - - 2 45 - - 3 30 - - 2015-2018 1 - - - 2 52 - - 3 35 - -
(Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế)
Khi dự án được phê duyệt vào tháng 10 năm 2010, giá đất nhà nước quy định là thay đổi rất ít, từ tháng 10 năm 2010 giá đất đã tăng so với năm 2007 khi quy hoạch chưa được duyệt, giá cao nhất ở vị trí 1 là 30 nghìn đồng/m2, so với giá nhà nước thì giá thị trường trung bình dao động từ 1,95- 2,13. Từ năm 2010 đến năm 2018, do đất đã vào quy hoạch nên không mua bán trong dự án. Tuy nhiên giá đất nhà nước đã thay đổi vào năm 2014 và năm 2015. Năm 2014 giá đất ở vị trí 1 là 59,5 nghìn đồng/m2, vị trí 3 là 30 nghìn đồng/m2. Giai đoạn 2015-2018 giá nhà nước đã thay đổi vị trí, chỉ chia làm 2 vị trí các thôn vùng thấp và các thôn vùng cao của 2 xã Phương Thiện và Phương Độ.
Bảng 3.16: Giá đất ở đô thị khi có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương
Đơn vị tính : đồng/m2 Năm Vị trí Đất ở đô thị Giá đất nhà nước quy định Giá TTr trung bình So sánh (giá TT/NN) 2013 Vị trí 1 230 450 1,96 Vị trí 2 135 250 1,85 Vị trí 3 105 200 1,90 Vị trí 4 65 110 1,69