III. Minh hoạ thực tế cụng tỏc thẩm định dự ỏn đầu tư bất động sản tại NHNo&PTNT Hà
2. Thẩm định khỏch hàng vay vốn
2.1 Thẩm định tư cỏch phỏp nhõn
- Khỏch hàng vay vốn thuộc loại hỡnh kinh doanh là hợp tỏc xó. HTX CN Thanh Tựng là tổ chức cú tư cỏch phỏp nhõn.
- Quan hệ tớn dụng: đơn vị cú quan hệ tớn dụng duy nhất tại NHNo & PTNT Hà Nội. Đơn vị vay trả sũng phẳng, khụng cú nợ quỏ hạn.
- Đăng ký thành lập hợp tỏc xó số 54-HTX/CN- HBT do UBND Quận Hai Bà Trưng cấp ngày 02/02/2000.
- Điều lệ HTX cụng nghiệp Thanh Tựng thụng qua ngày 29/12/1998 và điều lệ sửa đổi thụng qua thỏng 10 năm 2006.
- Giấy chứng nhận đăng ký thuế số 0100825050 ngày 01/04/2004. - Vốn điều lệ của HTX là 5.114 triệu đồng.
- HTX CN Thanh Tựng được thị trường biết đến với sản phẩm chớnh là cỏc mặt hàng giấy, giấy vở cho học sinh, sinh viờn, giấy văn phũng. HTX chủ yếu phõn phối ở thị trường miền Bắc.
- Đội ngũ cỏn bộ cụng nhõn viờn HTX là những người giàu kinh nghiệm và cú chuyờn mụn trong lĩnh vực sản xuất giấy. HTX sản xuất và phõn phối trực tiếp ra thị trường mà khụng thụng qua cụng ty con nào.
- Biờn bản họp đại hội xó viờn HTX CN Thanh Tựng ngày 28/07/2003 và ngày 01/01/2007 v/v bầu chủ nhiệm HTX và kế toỏn trưởng.
- Họ tờn người đại diện doanh nghiệp
- Chủ nhiệm Hợp tỏc xó: ễng Lờ Hữu Dũng - Kế toỏn trưởng: Bà Trần Thuý Hằng
- Trỡnh độ quản lý của người đại diện doanh nghiệp: tốt
- Quyết định bổ nhiệm Phú chủ nhiệm hợp tỏc xó ngày 12/01/2007.
- Cơ cấu tổ chức bao gồm ban chủ nhiệm và 01 (một) ban quản trị, trong đú chủ nhiệm HTX cụng nghiệp Thanh Tựng là trưởng ban quản trị.
2.2 Thẩm định tỡnh hỡnh sản xuất kinh doanh của HTX CN Thanh Tựng
Cỏc hồ sơ tài liệu làm căn cứ cho việc thẩm định tỡnh hỡnh tài chớnh của doanh nghiệp:
- Bỏo cỏo kết quả kinh doanh 02 (hai) năm liền kề (2007, 2008) và cỏc thuyết minh đi kốm theo;
Bảng 10. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh HTX CN Thanh Tựng năm 2007 - 2008
Đơn vị tớnh: triệu VNĐ
Chỉ tiờu Năm 2007 Năm 2008
Doanh thu bỏn hàng và cung cấp DV 18.350 22.425
Cỏc khoản khấu trừ 0 0
1. Doanh thu thuần 18.350 22.425
2. Giỏ vốn hàng bỏn 15.500 20.200
3. Lợi nhuận gộp 2.850 2.225
4. Doanh thu HĐTC 0 0
5. Chi phớ hoạt động tài chớnh 0 0
6. Chi phớ bỏn hàng 680 102
7. Chi phớ quản lý 849 212
8. Lợi nhuận thuần từ HĐKD 1.321 1.911
9. Thu nhập khỏc 0 0
10. Chi phớ từ hoạt động khỏc 0 0
11. Lợi nhuận từ hoạt động khỏc 0 0
12. Tổng lợi nhuận trước thuế 1.321 1.911
13. Thuế TNDN 370 535
14. Tổng lợi nhuận sau thuế 951 1.376
(Nguồn: Phũng tớn dụng NHNo&PTNT Hà Nội)
Nhận xột:
Doanh thu của HTX CN Thanh Tựng đạt được hoàn toàn từ hoạt động bỏn hàng cỏc sản phẩm giấy vở, giấy văn phũng khụng cú nguồn thu từ cỏc loại hỡnh kinh doanh khỏc.
Năm 2008, doanh thu thuần của HTX đạt 22.425 VNĐ, tăng 4.075 triệu VNĐ tương đương 22 % so với năm 2007.
Lợi nhuận sau thuế năm 2008 tăng so với năm 2007 là 426 triệu VNĐ, tỷ lệ tăng 44%. Lợi nhuận hàng năm của HTX tăng trưởng đều đặn.
Năm 2007 tỷ suất LN/DT = 951/18.350 tương đương với 5,183 % Năm 2008 tỷ suất LN/DT = 1.376/22.425 tương đương với 6,136 %
Từ đõy ta thấy, kết quả kinh doanh của HTX CN Thanh Tựng đạt hiệu quả cao, kết quả kinh doanh năm sau cao hơn năm trước.
HTX luụn hướng tới mở rộng sản xuất và nõng cao chất lượng sản phẩm để đỏp ứng yờu cầu của thị trường ngày càng cao và khắt khe. Chớnh vỡ thế, HTX thuờ đất ở cụm Cụng Nghiệp Hoàng Mai để mở rộng xưởng sản xuất.
Nhận xột:
Qua phõn tớch tỡnh hỡnh sản xuất kinh doanh của HTX CN Thanh Tựng trong 02 (hai) năm 2007-2008 ta cú một số nhận xột chung sau đõy:
Tỡnh hỡnh sản xuất kinh doanh của khỏch hàng là ổn định, doanh thu năm sau cao hơn năm trước. Tớnh chất kinh doanh của HTX là nhỏ lẻ nhưng cỏc khỏch hàng đều là những khỏch hàng truyền thống, cú uy tớn nờn lợi nhuận của HTX tăng trưởng đều đặn qua cỏc năm.
2.3 Thẩm định năng lực tài chớnh của HTX CN Thanh Tựng
Cỏc hồ sơ tài liệu làm căn cứ cho việc thẩm định tỡnh hỡnh tài chớnh của doanh nghiệp:
- Bảng cõn đối kế toỏn 02 (hai) năm liền kề (2007, 2008); - Bảng lưu chuyển tiền tệ
Bảng11. Khỏi quỏt hoạt động tài chớnh của HTX CN Thanh Tựng năm 2007-2008 Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiờu Năm 2007 Năm 2008 (+/-)
Tổng tài sản 8.884 15.126 6.242
- TSLĐ và ĐT ngắn hạn 4.491 4.640 149
Tiền 206 692 486
Đầu tư tài chớnh ngắn hạn 0 0 0
Cỏc khoản phải thu 1.189 1.520 331
Hàng tồn kho 3.096 2.428 -668
TSLĐ khỏc 0 0 0
- TSCĐ và ĐT dài hạn 4.393 10.486 6.093
TSCĐ 3.075 2.886 -189
Đầu tư tài chớnh dài hạn 0 0 0
XDCB dở dang 1.318 7.600 6.282 TS khỏc 0 0 0 Tổng nguồn vốn 8.884 15.126 6.242 - Nợ phải trả 3.809 9.625 5.816 Nợ ngắn hạn 1.792 4.625 2.833 Nợ dài hạn 2.017 5.000 2.983 Nợ khỏc 0 0 0
- Nguồn vốn chủ sở hữu 5.075 5.501 426
(Nguồn: Phũng tớn dụng NHNo&PTNT Hà Nội) Tài sản:
Năm 2007: TSLĐ và ĐT ngắn hạn chiếm 50,55 % (4.491/8.884) trờn tổng tài sản. TSCĐ và ĐT dài hạn chiếm 49,45 % trờn tổng tài sản.
Năm 2008: TSLĐ và ĐT ngắn hạn giảm chỉ chiếm 30,676 % trờn tổng tài sản. TSCĐ và ĐT dài hạn chiếm 69,324 % trờn tổng tài sản.
Như vậy, HTX đó cú sự chuyển biến rừ rệt trong hoạt động tài chớnh của mỡnh. Vẫn duy trỡ ở mức nhất định lượng TSLĐ ngắn hạn, tập trung nhiều hơn vào TSLĐ dài hạn.
Tài sản lưu động năm 2008 là 4.640 triệu đồng tăng 149 triệu đồng so với năm 2007, tỷ lệ tăng 3,3%. Tài sản cố định và đầu tư dài hạn là 10.486 triệu đồng tăng 6.093 triệu đồng so với năm 2007, tỷ lệ tăng 138 %.
Trong đú, vốn bằng tiền năm 2007 đạt 206 triệu đồng chiếm 4,587 %, năm 2008 tăng so với năm 2007 486 triệu đồng, và chiếm 14,91% tài sản lưu động.
Cụng ty khụng đầu tư tài chớnh ngắn hạn và đầu tư tài chớnh dài hạn.
Hàng tồn kho năm 2007 ở mức 3.096 triệu đồng, năm 2008 đó giảm 668 triệu đồng chỉ cũn là 2.428 triệu đồng, tỷ lệ giảm là 21,5%.
Cỏc khoản phải thu: năm 2007 là 1.189 triệu đồng, năm 2008 tăng 331 triệu đồng tương đương tăng 27,84% so với năm 2007.
XDCB dở dang: năm 2007 đạt 1.318 triệu đồng, năm 2008 con số này tăng lờn nhiều lần, tăng 476,6% so với năm 2007. Năm 2007 XDCB dở dang chỉ chiếm 30% TSCĐ và ĐT dài hạn, năm 2008 chiếm những 72,48 % so với TSCĐ và ĐT dài hạn. Điều này cho thấy, mức tiờu thụ sản phẩm của HTX tăng cao trong năm 2008.
Nguồn vốn:
Tổng nguồn vốn năm 2007 là 8.884 triệu đồng, năm 2008 là 15.126 triệu đồng tăng 70,26 % so với năm 2007.
Nguồn vốn chủ sở hữu năm 2007 là 5.075 triệu đồng chiếm 57,125 % so với tổng nguồn vốn, năm 2008 là tăng 426 triệu đồng, đạt 5.501 triệu đồng tăng 8,39 % so với năm 2007. Cơ cấu vốn chủ sở hữu trờn 50 % là hợp lý, HTX CN Thanh Tựng cú xu hướng tăng vốn chủ sở hữu qua từng năm cụ thể là năm 2008 đó cú những chuyển biến tớch cực.
Vốn lưu động rũng cỏc năm ta cú cụng thức tớnh:
Vốn lưu đụ̣ng rũng = Nợ dài hạn + Vốn CSH – TSCĐ thực
Vậy ta cú, vốn lưu động năm 2007 là 4.017 triệu đồng; năm 2008 đạt 7.615 triệu đồng tăng 89,57 % so với năm 2007.
Nợ phải trả: năm 2007 là 3.809 triệu đồng chiếm 42,875 % so với tổng nguồn vốn, năm 2008 tăng gấp 2,5 lần so với năm 2007, năm 2008 là 9.625 triệu đồng.
Vay ngắn hạn năm 2008 là 4.625 triệu đồng chiếm 48 % tổng nợ phải trả. Nợ dài hạn năm 2008 là 5.000 triệu đồng chiếm 52 % nợ phải trả.
Để đỏnh giỏ một cỏch chớnh xỏc tỡnh hỡnh tài chớnh của HTX CN Thanh Tựng trong 02 năm 2007 và năm 2008 cần tớnh một số chỉ tiờu tài chớnh sau đõy:
Bảng 12. Một số chỉ tiờu đỏnh giỏ khả năng thanh toỏn của HTX CN Thanh Tựng năm 2007-2008
Chỉ tiờu Năm 2007 Năm 2008
1/ Hệ số TC và khả năng thanh toỏn
Hệ số TT ngắn hạn 2.51 1.00
Hệ số TT nhanh 0.78 0.48
Hệ số nợ phải trả 0.75 1.75
2/ Tỷ suất tự tài trợ
Tỷ suất tự tài trợ 57.13 36.37
3/ Cỏc chỉ số hoạt đụ̣ng
Vũng quay vốn lưu động 4.02 4.91
Vũng quay hàng tồn kho 5.61 7.31
Vũng quay nợ phải thu 13.55 16.56
Kỳ thu nợ bỡnh quõn 15.18 10.37
4/ Tỷ suất sinh lời
TSLN/ Vốn CSH 18.74 25.01
TSLN/DT 5.18 6.14
TSLN/ Tổng TS 10.71 9.10
(Nguồn: Phũng tớn dụng NHNo&PTNT Hà Nội)
Khả năng thanh toỏn ngắn hạn của doanh nghiệp đảm bảo được khả năng trả nợ cỏc khoản đến nợ. Tuy nhiờn, khả năng thanh toỏn nhanh của HTX cú gặp khú khăn do tớnh chất ngành nghề kinh doanh của đơn vị. Đơn vị sản xuất, kinh doanh giấy vở học sinh cỏc loại và đổ lẻ cho cỏc hộ kinh doanh cỏ nhõn nhỏ lẻ, do đú tốc độ thu hồi vốn chậm, khả năng thanh toỏn nhanh gặp nhiều khú khăn.
Khả năng cõn đối của doanh nghiệp qua bảng trờn ta thấy tỷ suất tự tài trợ giảm. Nguyờn nhõn là do trong năm 2008 DN được phộp chuyển đổi cụng năng của khu nhà xưởng sản xuất tại khu cụng nghiệp thành khu văn phũng thương mại cho thuờ. Do đú chi phớ tăng làm cho nợ phải trả của DN tăng cao (152,6%).
Khả năng hoạt động của HTX suất sinh lời của tài sản, doanh thu, vốn chủ sở hữu là cao, vừa cú khả năng tự chủ về tài chớnh tốt lại cú tỷ suất sinh lời cao, cho thấy tiềm lực phỏt triển của HTX là tốt.
Kết luận: Qua phõn tớch tỡnh hỡnh tài chớnh của HTX CN Thanh Tựng trong 02
(hai) năm 2007 - 2008 ta thấy tỡnh hỡnh tài chớnh của HTX là tương đối lành mạnh, cú khả năng thanh toỏn, khả năng phỏt triển tốt.
2.4 Quan hệ tớn dụng
Cỏn bộ tớn dụng tra CIC về hồ sơ khỏch hàng HTX CN Thanh Tựng xem khỏch hàng đó và đang cú quan hệ tớn dụng với cỏc tổ chức tớn dụng khỏc ngoài NHNo&PTNT Hà Nội để trỏnh hiện tượng khỏch hàng làm thủ tục vay vốn NHNo&PTNT Hà Nội để thanh toỏn nợ cho tổ chức tớn dụng khỏc.
Sau khi thẩm định quan hệ tớn dụng của HTX CN Thanh Tựng, cú kết luận đơn vị cú quan hệ tớn dụng duy nhất tại NHNo&PTNT Hà Nội. Đơn vị vay trả sũng phẳng, và khụng cú nợ quỏ hạn.
3. Thẩm định dự ỏn đầu tư:
3.1 Cơ sở phỏp lý của dự ỏn
- Quyết định số 3180/QĐ- UBND Thành phố Hà Nội v/v cho HTX CN Thanh Tựng thuờ 957m2 đất tại lụ đất số 01-8A trong cụm TTCN phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, Hà Nội để xõy dựng nhà xưởng sản xuất giấy vở học sinh và văn phũng phẩm.
- Quyết định số 201/CNĐT-BQL-DDT của trưởng ban Quản lý cỏc khu Cụng Nghiệp và chế xuất Hà Nội ngày 24/11/2005 v/v Phờ duyệt dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà mỏy sản xuất giấy vở học sinh.
- Chứng chỉ quy hoạch số 108/CCQH-BQL ngày 17/03/2005 v/v quy hoạch lụ đất số 02-8A trong cụm TTCN phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, Hà Nội.
- Quyết định đầu tư số 14/QĐ- HTX ngày 30/11/2005 của HTX CN Thanh Tựng.
- Tờ trỡnh xin phờ duyệt bỏo cỏo khả thi số 31/HTX ngày 02/02/2005 của HTX CN Thanh Tựng.
- Quyết định phờ duyệt dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà xưởng của HTX CN Thanh Tựng ngày 20/01/2007.
- Biờn bản đại hội xó viờn HTX CN Thanh Tựng ngày 01/10/2007.
- Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất số AĐ-493576 ngày 18/05/2007 của UBND TP Hà Nội.
- Cụng văn số 451/UBND- KT của UBND TP Hà Nội ngày 15/07/2008 về triển khai thực hiện chuyển đổi chức năng khu cụng nghiệp Hoàng Mai I.
- Biờn bản đại hội xó viờn –HTX CN Thanh Tựng ngày 30/07/2008
- Quyết định phờ duyệt số 89/HTX-QĐ- XD ngày 15/08/2008 của Chủ nhiệm HTX CN Thanh Tựng về việc điều chỉnh bổ sung dự toỏn tài chớnh vốn đầu tư mới; điều chỉnh - bổ sung thiết kế kỹ thuật thi cụng xõy dựng xõy lắp Cụng Trỡnh toà nhà văn phũng thương mại HTX CN Thanh Tựng
- Quyết định số 96/HTX-QĐ-XD ngày 15/08/2008 của Chủ nhiệm HTX CN Thanh Tựng về việc đầu tư Cụng trỡnh toà nhà văn phũng thương mại HTX CN Thanh Tựng.
Ngoài cỏc quyết định, Biờn bản trờn đõy thỡ cũn cỏc văn bản khỏc liờn quan đến dự ỏn.
Nhận xột:
Khỏch hàng đó cung cấp đủ hồ sơ chứng minh tư cỏch phỏp lý của dự ỏn trờn.
3.2 Xuất xứ của dự ỏn và sự cần thiết phải đầu tư
3.2.1 Xuất xứ của dự ỏn
HTX CN Thanh Tựng là đơn vị được thành lập và đi vào hoạt động sản xuất từ năm 1999 với sản phẩm chớnh là giấy tập học sinh, giấy văn phũng.
Trong quỏ trỡnh phỏt triển sản phẩm của đơn vị đó cú chỗ đứng trờn thị trường giấy miền Bắc. Do nhu cầu tiờu dựng của người dõn về giấy vở, giấy văn phũng tăng trong khi xưởng sản xuất của HTX mỗi năm chỉ sản xuất được 500 tấn giấy vở. Chớnh vỡ vậy, HTX CN Thanh Tựng cú chủ trương đầu tư xõy dựng nhà xưởng mới đồng thời ỏp dụng cụng nghệ mỏy múc, thiết bị mới để nõng cao chất lượng sản phẩm giấy cung cấp ra ngoài thị trường.
Căn cứ vào tờ trỡnh và hồ sơ dự ỏn của HTX CN Thanh Tựng, UBND TP Hà Nội cú quyết định số 5477/QĐ-UBND ngày 08/12/2006 về việc cho HTX CN Thanh Tựng thuờ 957m2 đất tại lụ 02-8A, cụm tiểu thủ Cụng Nghiệp Hai Bà Trưng, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai để xõy dựng nhà xưởng mới phục vụ cho việc sản xuất giấy vở và văn phũng phẩm.
Dự ỏn đầu tư do Chủ nhiệm HTX tự phờ duyệt tại quyết định số 18/HTX- QĐ ngày 30/11/2005 được ban quản lý cỏc khu cụng nghiệp và chế xuất Hà Nội cấp giấy chứng nhận đầu tư số 203/CNĐT- BQL-DDT ngày 24/11/2005, hội đồng thẩm định nhu cầu sử dụng đất Thành phố thụng bỏo kết quả thẩm định nhu cầu sử dụng đất tại văn bản số 811/TB- TNMT% NĐ- KH ngày 13/10/2006. Thời gian thuờ đất là 50 năm.
Dự ỏn xõy dựng nhà xưởng sản xuất giấy vở học sinh và văn phũng của HTX CN Thanh Tựng dự kiến đến năm 2009 sẽ hoàn thành và đi vào sản xuất. Tuy nhiờn, ngày 03/07/2008. Thường trực UBND TP.Hà Nội đó thụng bỏo số 161/TB-UBND về việc thống nhất về chủ trương chuyển đổi chức năng một số cụm cụng nghiệp sang văn phũng giới thiệu sản phẩm và dịch vụ, trước mắt là thớ điểm 2 cụm cụng nghiệp: cụm CN Hoàng Mai, cụm CN Cầu Giấy.
HTX CN Thanh Tựng quyết định chuyển hướng sang thành dự ỏn “Cụng trỡnh toà nhà văn phũng thương mại Thanh Tựng” theo chủ trương của thành phố theo quyết định số 89/HTX-QĐ- XD ngày 15/08/2008 cựa HTX CN Thanh Tựng.
3.2.2 Sự cần thiết phải đầu tư:
Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới núi chung và nền kinh tế Việt Nam núi riờng, hiện nay việc cắt giảm chi phớ tối đa sẽ giỳp cỏc doanh nghiệp cú thể duy trỡ