- HTX CN Thanh Tựng cú đủ năng lực phỏp luật dõn sự và năng lực hành vi dõn sự để vay vốn ngõn hàng.
- HTX CN Thanh Tựng cú đủ uy tớn, năng lực huy động tài chớnh để thực hiện dự ỏn.
- Dự ỏn đầu tư xõy dựng toà nhà văn phũng xõy dựng thương mại của HTX CN Thanh Tựng là khả thi.
Kết luận:
Dự ỏn đầu tư xõy dựng toà nhà văn phũng xõy dựng thương mại của HXT là khả thi. Tuy nhiờn, bất kỳ một dự ỏn nào cũng cú những khú khăn và thuận lợi nhất định.
Thuận lợi, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới núi chung và nền kinh tế Việt Nam núi riờng cú nhiều biến động, nhiều doanh nghiệp đó tỡm cỏch cắt giảm chi phớ bằng cỏch tỡm thuờ những văn phũng cú giỏ rẻ xa trung tõm thành phố. Đõy là một trong những điểm thuận lợi cho dự ỏn. Ngoài ra, dự ỏn cũn co sự ủng hộ của UBND TP Hà Nội với chủ trương chuyển đổi chức năng của khu cụng nghiệp Hoàng Mai mà HTX CN Thanh Tựng là một trong những đơn vị được phộp chuyển đổi. Vị trớ giao thụng của dự ỏn cũng là một điểm quan trọng đối với bất kỳ một doanh nghiờp nào, HTX CN Thanh Tựng với vị trớ nằm khụng xa trung tõm thành phố sẽ thu hỳt được một lượng khỏch hàng thuờ văn phũng tiềm năng.
Khú khăn, cũng trong bối cảnh biến động của nền kinh tế thế giời, giỏ cho thuờ cỏc văn phũng sẽ cú nhiều biến động, trong đú sẽ cú cả những biến động khụng co lợi cho dự ỏn. Đơn vị cần cú những tớnh toỏn và dự phũng cần thiết cho những biến động nờu trờn. Ban đầu HTX CN Thanh Tựng chỉ cú ý định xõy dựng mở rộng nhà xưởng để phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh nhưng do quyết định được phộp chuyển đổi chức năng TTCN Hoàng Mai, HTX mới chuyển đổi tiến hành thực hiện “Dự ỏn toà nhà văn phũng thương mại Thanh Tựng”. Đõy là mảng mà HTX CN Thanh Tựng chưa cú kinh nghiệm quản lý và cho thuờ văn phũng. Đõy được coi là một trong những rủi ro mà HTX cần phải xem xột, tỡm cỏch học hỏi nõng cao trỡnh độ và kinh nghiệm quản lý cho thuờ văn phũng. Mặt khỏc, ngõn hàng đó cho vay theo dự ỏn cũ là 5.000.000.000VNĐ. Khi dự ỏn chuyển đổi mục đớch và cụng năng sử dụng sẽ làm cho nguồn trả nợ của dự ỏn thay đổi, rủi ro vể khả năng trả nợ sẽ tăng lờn. Ngoài ra, dự ỏn cũn phải đối mặt với rủi ro khỏc như thị trường văn phũng cú nguồn cung ra sao, giỏ cả thị trường biến động như thế nào.
Khụng chỉ HTX CN Thanh Tựng đơn vị cú nhu cầu vay vốn gặp khú khăn khi thực hiện dự ỏn. Về phớa cỏc cỏn bộ tớn dụng khi tiến hành thẩm định dự ỏn trờn cũng gặp những khú khăn nhất định xuất phỏt từ đặc điểm của cỏc dự ỏn bất động sản. Thứ nhất, đõy là dự ỏn thuộc dự ỏn trung hạn, thời gian vay vốn dài, nhu cầu vốn lớn, nờn khả năng xảy ra rủi ro là khụng trỏnh khỏi. Khõu thẩm định rủi ro cú
thể xảy ra của dự ỏn được thẩm định kỹ trước khi quyết định cho vay. Thứ hai, khả năng lập dự ỏn của HTX CN Thanh Tựng cú những giới hạn nhất định do đõy khụng phải là thế mạnh trong lịch sử kinh doanh trước đõy của doanh nghiệp. Chớnh vỡ thế, hồ sơ lập dự ỏn khụng trỏnh khỏi bị sai sút. Cỏc cỏn bộ tớn dụng khi tiếp nhận hồ sơ phải tiến hành tiếp xỳc khỏch hàng, dự ỏn của doanh nghiệp một cỏch sỏt sao để cú thể đưa ra những gúp ý để hoàn thiện cho dự ỏn trước khi lập bỏo cỏo thẩm định.
Ngoài ra, cụng tỏc thẩm định “Dự ỏn đầu tư xõy dựng toà nhà - văn phũng thương mại Thanh Tựng” cũn tồn tại một số hạn chế nhất định. Về thẩm định thị trường, cỏn bộ thẩm định vẫn chưa xỏc định được % nhu cầu thực tế văn phũng ở trung tõm, cú chi phớ cao và bao nhiờu % nhu cầu văn phũng xa trung tõm cú chi phớ mức trung bỡnh. Tất cả mới chỉ dừng lại phõn tớch định tớnh. Thẩm định kỹ thuật, hiệu quả của cỏc hạng mục cụng trỡnh, cỏc thiết bị được lắp đặt trong dự ỏn chưa được nờu cụ thể, mới chỉ giới thiệu chung chưa nờu bật được lợi thế so sỏnh của dự ỏn. Thẩm định tài chớnh, dự ỏn xõy dựng văn phũng thương mại Thanh Tựng cỏc cỏn bộ tớn dụng phõn tớch tài chớnh của doanh nghiệp khi lập bỏo cỏo thẩm định cũn sơ sài
VI. Đỏnh giỏ cụng tỏc thẩm định dự ỏn đầu tư bất đụ̣ng sản tại
NHNo&PTNTHà Nụ̣i
1. Những kết quả đạt được
Trong năm vừa qua 2009, tuy số lượng dự ỏn cho vay vốn đầu tư bất động sản tuy khụng nhiều nhưng số vốn vay dành cho cỏc dự ỏn này thỡ cũng chiếm một tỷ trọng đỏng kể trờn tổng số vốn cho vay của ngõn hàng. Nhưng tổng kết lại cụng tỏc thẩm định dự ỏn đầu tư tớn dụng núi chung và thẩm định núi riờng tại NHNo & PTNT Hà Nội đó được thực hiện nghiờm tỳc. Hoạt động tớn dụng tại Ngõn Hàng cú những kết quả khỏ khả quan.
Năm 2006, Ngõn Hàng đó tiến hành thẩm định cho vay 110 mún vay trung và dài hạn với tổng số tiền là 2.231 tỷ đồng. Năm 2007 là 151 mún vay với số tiền là 2.891 tỷ đồng. Vốn tớn dụng của NHNo & PTNT Hà Nội tập trung chủ yếu vào cỏc doanh nghiệp vừa và nhỏ (chiếm 74,6%).
Kết quả chất lượng thẩm định theo dự ỏn nhỡn chung là đó cú phỏt huy được hiệu quả. Tỷ lệ nợ xấu thấp.
Kết quả tài chớnh năm của NHNo & PTNT Hà Nội đều cú lói, sau khi đó trả lương cho cụng nhõn viờn và thực hiện nghĩa vụ đối với ngõn sỏch Nhà Nước. Năm 2005 lợi nhuận sau thuế là 110 tỷ đồng, năm 2006 là 195 tỷ đồng, năm 2007 là 256
tỷ đồng. Chất lượng đời sống cỏn bộ nhõn viờn của Ngõn hàng ngày càng được nõng cao.
Cú thể tổng kết những thành tựu đạt được của cụng tỏc thẩm định qua một số chỉ tiờu cụ thể:
1.1. Quy trỡnh thẩm định
Cụng tỏc thẩm định của NHNo & PTNT Hà Nội luụn thực hiện theo quy trỡnh thẩm định của NHNo & PTNT Việt Nam. Tuy nhiờn, khụng vỡ thế mà cụng tỏc thẩm định tiến hành một cỏch dập khuụn trong quỏ trỡnh thẩm định. Mỗi dự ỏn cú tớnh đặc thự riờng nờn quy trỡnh thẩm định cũng được ỏp dụng một cỏch linh hoạt tựy từng dự ỏn, tỡm ra cỏch thẩm định riờng phự hợp để khụng lóng phớ thời gian thẩm định vào những nội dung khụng cần thiết.
Quy trỡnh thẩm định cũng thể hiện rừ trỏch nhiệm, nhiệm vụ từng cụng đoạn của cỏn bộ tớn dụng.
Cụng tỏc thẩm định đó đạt yờu cầu về thời gian thẩm định do NHNo & PTNT Việt Nam quy định là khụng quỏ 15 ngày làm việc đối với cỏc dự ỏn trong quyền phỏn quyết của Chi Nhỏnh).
1.2. Phương phỏp thẩm định
Cỏc phương phỏp cơ bản trong cụng tỏc thẩm định dự ỏn đều được ngõn hàng ỏp dụng một cỏch linh họat đối với thẩm định dự ỏn bất động sản.
Phương phỏp theo trỡnh tự là phương phỏp đầu tiờn mà Ngõn Hàng thường sử dụng, Ngõn hàng đó sử dụng phương phỏp này để đưa ra cỏc kết luận về điều kiện phỏp lý, rồi điều kiện kinh tế xó hội của dự ỏn một cỏch tổng quỏt, thẩm định thị trường bất động sản núi chung đặc biệt là loại hỡnh bất động sản mà đang tiến hành thẩm định. Phương phỏp này giỳp cho Ngõn hàng đưa ra quyết định nhận hồ sơ vay vốn hay khụng hay đề xuất bổ sung tài liệu đối với khỏch hàng xin vay vốn.
Phương phỏp so sỏnh đối chiếu cỏc chỉ tiờu là phương phỏp quan trọng trong việc phõn tớch yếu tố kỹ thuật của dự ỏn bất động sản, tiờu chuẩn về cụng nghệ xõy dựng, chất lượng nguyờn vật liệu được đưa vào sử dụng thi cụng cụng trỡnh, định mức về chi phớ của dự ỏn ra sao, cú vượt quỏ so với chi phớ thực tế mà ngõn hàng cú thể dự tớnh đối với dự ỏn hay khụng. Phương phỏp này đặc biệt hiệu quả giỳp cho ngõn hàng hiểu rừ hơn về dự ỏn về phương ỏn lựa chọn cụng nghệ, điều kiện tài chớnh của doanh nghiệp cú phự hợp hay khụng. Từ đú cú thể đưa ra đỏnh giỏ một phần nào về tớnh khả thi của dự ỏn.
1.3. Nụ̣i dung thẩm định
Cỏc cỏn bộ tớn dụng và cỏn bộ thẩm định đó thực hiện đỳng quy tỡnh thẩm định của Ngõn Hàng Nụng Nghiệp và Phỏt triển Nụng Thụn Việt Nam số 3023/NHNo-TĐH. Nội dung thẩm định về cơ bản đó đầy đủ cỏc yếu tố để cú thể đỏnh giỏ được khỏch hàng và dự ỏn cú nhu cầu vay vốn: Năng lực phỏp lý của khỏch hàng, tỡnh hỡnh tài chớnh của khỏch hàng, cỏc vấn đề liờn quan trực tiếp đến dự ỏn như: cơ sở phỏp lý của dự ỏn, địa điểm tổ chức thực hiện dự ỏn, quy mụ dự ỏn, tỡnh hỡnh tài chớnh của dự ỏn, cụng nghệ mỏy múc sử dụng, mụi trường, tổ chức quản lý, rủi ro mà dự ỏn cú thể gặp phải, biện phỏp đảm bảo tiền vay. Đặc biệt là nội dung về hồ sơ vay vốn, thẩm định năng lực tài chớnh và tỡnh hỡnh sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cú dự ỏn bất động sản cần vay vốn đó được đỏnh giỏ một cỏch khỏch quan và chớnh xỏc. Thẩm định ngày càng chi tiết hơn cỏc khớa cạnh của dự ỏn bất động sản như định giỏ bất động sản, tớnh toỏn chi phớ đầu tư, tớnh toỏn chi phớ họat động, chi phớ cơ hội của dự ỏn. Tất cả cỏc yếu tố trong nội dung thẩm định đều được hướng dẫn cụ thể và cỏc kỹ năng kốm theo để thực hiện tốt cỏc nội dung thẩm định.
1.4. Thu thập thụng tin
Thu thập thụng tin là một trong những yếu tố vụ cựng quan trọng và được ngõn hàng chỳ trọng nõng cao khả năng thu thập thụng tin giỳp ngõn hàng trỏnh được những dự ỏn giả mạo lừa ngõn hàng, đảm bảo được uy tớn của khỏch hàng. Thu thập được nhiều thụng tin giỳp cho cụng tỏc phũng ngừa rủi ro được củng cố, vững chắc hơn. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hiện nay, thị trường bất động sản đang là kờnh đầu tư khỏ hấp dẫn tại Việt Nam nờn việc thu thập thụng tin về cỏc dự ỏn bất động sản tại ngõn hàng đó được thu thập khỏ đa dạng và phong phỳ. Thụng tin nhận được đa dạng từ cỏc nguồn thụng tin như: từ khỏch hàng, phương tiện thụng tin đại chỳng, cỏc đối tỏc làm ăn liờn quan đến khỏch hàng, thụng tin từ CIC trung tõm thụng tin phũng ngừa rủi ro, thụng tin từ cỏc ban ngành liờn quan, cỏc chớnh sỏch về dự ỏn bất động sản núi chung và dự ỏn cú nhu cầu vay vốn núi riờng.
1.5. Trỡnh đụ̣, kinh nghiệm của đụ̣i ngũ cỏn bụ̣ làm cụng tỏc thẩm định
Chất lượng cỏn bộ thẩm định ngày càng được nõng cao. Hàng năm, Chi Nhỏnh NHNo & PTNT Hà Nội đều tổ chức cỏc đợt tập huấn cho cỏc nhõn viờn. Chủ động làm mới mỡnh, xõy dựng hệ thống cụng nghệ hiện đại để quản lý, đào tạo cỏn bộ thẩm định trẻ, năng động, chuyờn mụn nghiệp vụ cao. Cú được nguồn nhõn
lực tốt sẽ giỳp cho ngõn hàng cú được những lợi nhuận lớn từ cỏc hợp đồng tớn dụng.
Cú sự phõn cụng rừ ràng cụng việc và trỏch nhiệm cho từng cỏn bộ thẩm định. Chớnh vỡ thế, khụng cú sự chồng chộo trong quản lý hồ sơ vay vốn của khỏch hàng giữa cỏc cỏn bộ thẩm định.
Cụng tỏc thẩm định dự ỏn bất động sản núi riờng và thẩm định dự ỏn núi chung là cụng việc đũi hỏi chuyờn mụn cao, kiến thức xó hội rộng. Chớnh vỡ thế, chất lượng nhõn sự đối với cỏn bộ thẩm định tại ngõn hàng đặc biệt được quan tõm. Bất kể là cỏn bộ cú kinh nghiệm lõu năm hay cỏn bộ cũn non trẻ kinh nghiệm đều được NHNo & PTNT Hà Nội tập huấn nghiệp vụ tận tỡnh chi tiết cụ thể về chuyờn mụn, kỹ năng cần bổ sung khi làm cụng tỏc thẩm định.
Tuy số lượng đội ngũ cỏn bộ thẩm định khụng nhiều trong khi khối lượng cụng việc cần làm thỡ nhiều nhưng cỏc cỏn bộ NHNo & PTNT Hà Nội vẫn đảm bảo được đỳng tiến độ cụng việc, thực hiện chớnh xỏc quy trỡnh, nội dung thẩm định dự ỏn mà Ngõn hàng cấp trờn quy định.
1.6. Cụng tỏc thẩm định đạt yờu cầu về tớnh kịp thời
Cỏc cỏn bộ thẩm định, cỏn bộ tớn dụng hay bất kỳ cỏn bộ nhõn viờn nào của ngõn hàng đều ý thức được họ phải đảm bảo tiến độ làm việc. Trả lời nhanh chúng khi nhận được hồ sơ vay của khỏch hàng để đảm bảo lợi ớch của khỏch hàng, trỏnh làm lỡ cơ hội đầu tư của khỏch hàng vỡ như vậy sẽ làm mất uy tớn của khỏch hàng đối với ngõn hàng.
Do sự phõn cụng một cỏch cú khoa học, giao dự ỏn cho cỏn bộ tớn dụng khoa học hơn, phự hợp với năng lực, kinh nghiệm từng người. Chớnh vỡ thế, cụng tỏc thẩm định đạt được yờu cầu, kịp thời, linh hoạt.
1.7 Những yếu tố giỳp NHNo & PTNT Hà Nụ̣i đạt được những thành tựu
trờn
Ban lónh đạo NHNo & PTNT Hà Nội luụn quan tõm tới thẩm định tài chớnh dự ỏn, tạo điều kiện cho cỏn bộ tớn dụng tập huấn nõng cao nghiệp vụ chuyờn mụn. Hàng năm, chi nhỏnh đều mở cỏc lớp bồi dưỡng nghiệp vụ cho cỏn bộ tớn dụng, trong đú đặc biệt quan tõm đến hoàn thiện nội dung thẩm định, thẩm định tài chớnh dự ỏn, mời cỏc giảng viờn trường ĐHKTQD về giảng dạy. Việc phõn cụng, giao dự ỏn cho cỏn bộ tớn dụng khoa học hơn, phự hợp với năng lực, kinh nghiệm của từng người.
Mặc dự số lượng cỏn bộ tớn dụng khụng nhiều, số lượng phương ỏn, dự ỏn cần thẩm định lớn nhưng cỏn bộ tớn dụng đó cố gắng hoàn thành nhiệm vụ của mỡnh.
Việc thu thập thụng tin ngày càng chớnh xỏc hơn, phong phỳ hơn, giỳp cho cỏc chỉ tiờu tớnh toỏn hiệu quả tài chớnh dự ỏn được chớnh xỏc hơn.
Thực hiện tốt việc phõn cấp thẩm định NHNo & PTNT Hà Nội ỏp dụng cơ chế phõn cấp thẩm định theo hạn mức tớn dụng của cỏc chi nhỏnh. Quyền phỏn quyết tối đa của Chi Nhỏnh cấp II loại 4 là 10 tỷ đồng, được xõy dựng trờn cơ sở đặc điểm kinh doanh từng chi nhỏnh, trỡnh độ cỏn bộ,…và đặc diểm địa bàn. Như vậy, một dự ỏn cú mức vốn đầu tư lớn sẽ được thẩm định ớt nhất hai lần, do đú chất lượng dự ỏn sẽ được đảm bảo.
2. Hạn chế, khú khăn trong quỏ trỡnh thẩm định và nguyờn nhõn tồn tại
2.1. Hạn chế, khú khăn trong cụng tỏc thẩm định 2.1.1 Phương phỏp và nụ̣i dung thẩm định 2.1.1 Phương phỏp và nụ̣i dung thẩm định
Trong quỏ trỡnh thẩm định tài chớnh dự ỏn Ngõn Hàng thường tập trung chủ yếu vào xem xột khả năng trả nợ hàng năm của dự ỏn qua việc tớnh toỏn nguồn trả nợ bằng khấu hao và lợi nhuận rũng là chủ yếu.
Trong việc xỏc định chi phớ hàng năm của dự ỏn hầu hết chỉ từ thụng tin của khỏch hàng cung cấp. Do đú, một số khoản tớnh chưa được tỡm hiểu kỹ lưỡng.
Trong nghiệp vụ tớn dụng ngõn hàng, cỏc cỏn bộ tớn dụng khụng chỉ đỏnh giỏ khỏch hàng dựa trờn khả năng tài chớnh đủ thể trả gốc và lói cho Ngõn Hàng hay mà cũn phải xem xột khỏch hàng đú cú thiện chớ trả nợ hay khụng. Thực tế, Ngõn Hàng vẫn chỳ trọng cao đến điều kiện tài sản đảm bảo cho mún vay. Tài sản là một điều kiện quan trọng nhưng thực chất tỏc dụng của nú khụng phải là cao bởi vỡ nếu khỏch hàng cú ý định khụng tốt thỡ dự giỏ trị tài sản đảm bảo cú cao bao nhiờu chăng nữa thỡ khoản vay cú mức độ rủi ro cao. Đặc biệt là tài sản thế chấp là dõy chuyền sản