III. Minh hoạ thực tế cụng tỏc thẩm định dự ỏn đầu tư bất động sản tại NHNo&PTNT Hà
3. Thẩm định dự ỏn đầu tư:
3.2.2 Sự cần thiết phải đầu tư:
Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới núi chung và nền kinh tế Việt Nam núi riờng, hiện nay việc cắt giảm chi phớ tối đa sẽ giỳp cỏc doanh nghiệp cú thể duy trỡ được hoạt động sản xuất kinh doanh của mỡnh, đặc biệt là cỏc doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đối với những doanh nghiệp lớn, ngoài việc đảm bảo được chất lượng của hàng hoỏ, dịch vụ của mỡnh thỡ doanh nghiệp cần phải giữ vững thương hiệu của mỡnh và một trong những cỏch cú thể giữ vững và quảng bỏ thương hiệu sản phẩm đú là thuờ những văn phũng cú vị trớ đẹp ở trung tõm thành phố, giao thụng tốt để thuận tiện cho khỏch hàng đến giao dịch. Vỡ võy, chi phớ cho việc thuờ văn phũng tại những vị trớ như trờn là rất cao, mà khụng phải doanh nghiệp nào cũng cú thể chịu được. Đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ, nếu như thuờ văn phũng tại những địa điểm như trờn thỡ chi phớ đú sẽ chiếm tỷ trọng khụng nhỏ trong tổng chi phớ của doanh nghiệp trong quỏ trỡnh hoạt động sản xuất kinh doanh của mỡnh, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế cú nhiều biến động như hiện nay. Vỡ võy, để cắt giảm chi phớ thuờ văn phũng tại cỏc vị trớ đẹp, giao thụng thuận lợi sẽ đi thuờ lại cỏc địa điểm xa trung tõm thành phố, giao thụng thuận lợi.
Mặt khỏc, do chủ trương của thành phố về chuyển đổi chức năng của khu CN Hoàng Mai thỡ HTX CN Thanh Tựng là một trong những đơn vị được phộp chuyển đổi cụng năng sử dụng của toà nhà.
Từ sự phõn tớch, đỏnh giỏ thị trường hiện trờn, đồng thời thực hiện theo chủ trương của UBND TP Hà Nội, cho thấy việc đầu tư xõy dựng văn phũng cho thuờ với giỏ thấp là hoàn toàn khả thi.
3.3 Phõn tớch thị trường của dự ỏn
Thị trường văn phũng cho thuờ: Theo dự bỏo của Tập đoàn CBRE thị
trường văn phũng cho thuờ tại Hà Nội sẽ tiếp tục sụi động trong ngắn hạn cho tới năm 2010. Từ năm 2011 trở đi thị trường sẽ đi dần vào ổn định khi cú nhiều dự ỏn đi vào hoạt động. Hiện văn phũng cú giỏ 20-26 USD mỗi m2 được tỡm thuờ nhiều nhất, doanh nghiệp tỡm thuờ đều thuộc loại vừa và nhỏ. Hầu hết khỏch hàng thuờ dạng văn phũng này tỡm những nơi cú diện tớch 200m2. Một số cụng ty tỡm loại 500-600m2, tiện đường đi lại, cú thang mỏy và đủ chỗ gửi xe cho nhõn viờn.
Trong nền kinh tế khú khăn như hiện nay, giỏ thuờ dự giảm nhiều nhưng vẫn vượt ngõn sỏch của nhiều cụng ty. Trong nhiều trường hợp đỏp ứng được giỏ này, cỏc cụng ty cũng khụng sẵn sàng mạnh tay chi trả cho mặt bằng như trước. Mặt
khỏc, trong bối cảnh kinh tế cú nhiều biến động, cỏc doanh nghiệp cũng tỏ ra thận trọng khi mở rộng hoạt động.
Nhiều doanh nghiệp khi đi tỡm văn phũng hiện khống chế chi phớ ở mức 25USD/m2. Họ cũng chuyển sang lựa chọn cỏc toà nhà văn phũng do tư nhõn xõy dựng và tự vận hành, hoặc cỏc toà nhà nằm xa trung tõm thành phố.
Cú thể núi, trong bối cảnh khủng hoảng của nền kinh tế thế giới núi chung và nền kinh tế Việt Nam núi riờng, thị trường cho thuờ văn phũng cao cấp đang rơi vào tỡnh trạng ế ẩm và thị trường văn phũng cho thuờ ở mức trung bỡnh đang là thị trường hấp dẫn đối với cỏc nhà đầu tư.
Khả năng cạnh tranh của dự ỏn: Qua phõn tớch thị trường văn phũng cho
thuờ như trờn, ta cú thể đưa ra vài nhận xột.
Trong thời gian sắp tới, thị trường văn phũng khụng sụi động như trước mà đi dần vào ổn định. Mặt khỏc, với tỡnh hỡnh kinh tế khú khăn, để giảm bớt chi phớ cho đơn vị của mỡnh, cỏc doanh nghiệp khụng chọn thuờ những văn phũng đẹp, vị trớ trung tõm cú giỏ thuờ đắt đỏ mà thay vào đú là xu hướng chuyển sang những văn phũng cho thuờ cú giỏ rẻ, nằm ở vị trớ ven trung tõm thành phố, nhằm tiết kiệm chi phớ.
Vỡ vậy, với vị trớ địa lý thuận lợi cho việc giao dịch, giỏ cho thuờ văn phũng tương đối thấp, diện tớch cho thuờ rộng,….chắc chắn toà nhà văn phũng thương mại Thanh Tựng sau khi được đầu tư xõy dựng và đi vào hoạt động sẽ đem lại hiệu quả cao.
3.4 Thẩm định phương diện kỹ thuật, cụng nghệ, trang thiết bị dự ỏn
a. Phương diện kỹ thuật
Địa điểm xõy dựng: Lụ đất 02-8A Cụm tiểu thủ cụng nghiệp Hoàng Mai. Toà nhà - Văn phũng Thương Mại Thanh Tựng gồm 2 khối kết hợp: khối nhà văn phũng cho thuờ và khối nhà dịch vụ thương mại.
Khối nhà văn phũng cho thuờ cú diện tớch xõy dựng 130m2, gồm 8 tầng, chiều cao mỗi tầng 3,2 m cú 01 khu cầu thang bộ rộng 1,5m, WC riờng tầng, bố trớ theo kiểu khụng gian mở cú cỏc văn phũng sử dụng phự hợp việc dịch vụ theo cỏc tầng. Hoàn thiện theo kiểu kiến trỳc tõn cổ kết hợp, mang nhiều nột hiện đại, mặt tiền rộng mở nhiều cửa thoỏng phục vụ cho 1 hay 2 cụng ty nhỏ làm cụng việc văn phũng hoặc dịch vụ cụng.
Khối nhà dịch vụ thương mại và cho thuờ gồm 7 tầng, chiều cao cỏc tầng: tầng 1:5m, tầng 2 và 3:4.5m; tầng 4,5,6,7 là 4m. Mỗi tầng cú 03 tuyến khu cầu thang, thang bộ rộng từ 1.3-1.5m, 02 thang mỏy từ 600-800 kg, tại khu trung tõm cú
khu thang bộ. Cỏc phũng phục vụ bố trớ xung quanh phũng chớnh (rộng tới 200m2) cú thể dựng hội họp.
Cỏc khối nhà cú thể thụng qua nhau và phối hợp tạo nờn một tổng thể kiến trỳc tương đối đồng đều của cả hệ thống hoặc tỏch rời mà khụng làm ảnh hưởng tới bố cục và mục tiờu sử dụng của cả toà nhà.
Tổng thể cụng trỡnh được phối hợp với cảnh quan xung quanh sõn vườn, bồn hoa, thảm cỏ, cõy cảnh, non bộ cựng hệ thống hàng rào và điện chiếu sỏng, tạo nờn tổng thể cụng trỡnh cú khuụn viờn đẹp trong khu cụng nghiệp.
b. Phương diện thiết bị
Cụng trỡnh được lắp đặt hệ thống mỏy lạnh cục bộ cho từng hệ thống phự hợp với yờu cầu sử dụng.
Hệ thống đốn chiếu sỏng và trang trớ trong ngoài nhà đủ theo yờu cầu (đốn chiếu sỏng, trong cụng trỡnh chủ yếu dựng đốn huỳnh quang lắp sỏt trần cho cỏc phũng làm việc, đốn lốp trần búng tuýt, Compaq, cho cỏc khu sảnh hành lang, khu WC). Hệ thống điện chiếu sỏng được bảo vệ bằng ỏp tụ mỏt lắp trong bảng điện của cỏc tầng hoặc từng khu vực. Điều khiển chiếu sỏng bằng cỏc cụng tắc lắp trờn tường cạnh cửa ra vào, lối đi lại, ở những vị trớ thuận lợi.
Hệ thống thang mỏy (02 thang- nhập khẩu) loại 500 kg cho người hoặc 800 kg cho vận chuyển hàng hoỏ hoặc sử dụng cả 2 tuỳ theo mục đớch sử dụng.
Hệ thống mỏy bơm nước cụng suất lớn phục vụ phũng chỏy chữa chỏy và sinh hoạt riờng biệt.
Hệ thống điện: cấp điện cho nhu cầu sử dụng điện bao gồm cấp điện động lực (dự phũng nếu bờn cú sử dụng) và cấp điện chiếu sỏng sinh hoạt. Do nhu cầu sử dụng điện là khụng lớn nờn dự kiến cấp điện từ trạm biến ỏp của khu CN cấp cho toà nhà thụng qua tủ điện tổng.
c. Cỏc hạng mục cụng trỡnh phụ trợ
- Nhà để xe cho cỏn bộ cụng nhõn viờn: diện tớch là 28 - 40m2. - Nhà thường trực: diờn tớch là 15m2.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật cơ sở:
- Hệ thống sõn, đường đi bộ, diện tớch 351m2; - Hệ thống bồn hoa, cõy xanh diện tớch: 100m2;
- Hệ thống cấp nước, thoỏt nước, điện ngoài nhà, bói đễ xe ngoài trời.
3.5 Thẩm định cơ cấu và nguồn vốn đầu tư dự ỏn
- Tổng mức đầu tư: 29.461.500.000 VNĐ
(Bằng chữ: Hai mươi chin tỷ, bốn trăm sỏu một triệu, năm trăm ngàn đồng).
• Chi phớ thiết bị:2.650.000.000 VNĐ • Chi phớ dự phũng: 2.496.500.000 VNĐ • Chi phớ khỏc: 300.000.000 VNĐ
• Lói vay trong thời gian thi cụng (GĐ1 +GĐ2): 2.000.000.000 VNĐ - Cơ cấu đẩu tư:
• Vốn tự cú: 7.000.000.000 VNĐ • Vốn khỏc: 7.461.500.000 VNĐ
• Vốn vay ngõn hàng: 15.000.000.000 VNĐ
(Chi tiết theo phụ lục số 04: Bảng tham số)
3.6 Phõn tớch tài chớnh dự ỏn
3.6.1 Cơ sở tớnh toỏn
- Khấu hao tớnh theo QĐ số 206/QĐ-BTC ngày 12.12.2003 do Bộ Tài Chớnh ban hành, ỏp dụng khấu hao theo đường thẳng.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp: 25% - Lói suất vay ngõn hàng: 10,5%/năm - Lói suất chiết khấu : 9,04%/năm
- ……….
3.6.2 Thẩm định dũng tiền
a. Doanh thu của dự ỏn (chi tiết theo phụ lục số 2)
Doanh thu của dự ỏn được lấy từ việc cho thuờ văn phũng. Trong đú: - Diện tớch sàn cho thuờ: 5.200 m2
- Giỏ cho thuờ bỡnh quõn: 10 USD/m2
- Vậy doanh thu mà dự ỏn cú thể thu được hàng năm: 5.200*10*12 = 624.000 USD/năm.
b. Chi phớ của dự ỏn (chi tiết theo phụ lục số 2)
- Khấu hao
Khấu hao được tớnh theo QĐ số 206/QĐ-BTC ngày 12.12.2003 do Bộ Tài Chớnh ban hành, ỏp dụng khấu hao theo đường thẳng.
+ Khấu hao TSCĐ xõy lắp: 25 năm + Khấu hao thiết bị: 07 năm
- Chi phớ cho việc cho thuờ văn phũng (tớnh cho 1 năm)
+ Chi phớ điện nước: 2% doanh thu + Chi phớ bảo dưỡng: 1 % doanh thu
+ Chi phớ thuờ đất: 23.000 đ/m2/ thỏng*1.000*12 thỏng = 276.000.000 đ + Chi phớ thuờ nhõn cụng: dao động từ 79.200.000 đ - 150.000.000 đ/năm + Chi phớ bảo hiểm toà nhà: 1 % Tài sản
+ Chi phớ quảng cỏo, tiếp thị 2 % doanh thu + Chi phớ an ninh: 1% doanh thu.
+ Chi phớ khấu hao: (chi tiết theo phụ lục 02) + Chi phớ khỏc: (chi tiết theo phụ lục 02)
+ Chi phớ lói: ( theo phụ lục 05: Bảng kế hoạch trả lói )
- Dũng tiền của dự ỏn: (theo phụ lục số 2)
3.6.3 Hiệu quả của dự ỏn
- Giỏ trị hiện tại thuần (NPV): 6.311 triệu đồng. (Chi tiết theo phụ lục số
03)
Áp dụng cụng thức: Trong đú:
B i-Ci:Luồng tiền rũng năm i Bi: Luồng tiền dự kiến năm i r : Tỷ lệ chiết khấu
Ci: Chi phớ đầu tư năm i
n: Số năm tớnh từ thời điểm đầu tư cho đến khi kết thỳc dự ỏn - Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): 12,76% (chi tiết theo phụ lục số 03)
Áp dụng cụng thức:
- Thời hạn thu hồi vốn: 9 năm
Nhận xột:
Ta thấy IRR= 12,76%>r=9,04 % và NPV dự ỏn = 6.311 triệu đồng >0. Như vậy, dự ỏn là khả thi. + = − = n i i i i r C B NPV 0 (1 ) 0 1 0 = + − = n i i i IRR C B Thời gian hoàn vốn = Số năm tr-ớc năm các luồng tiền của DA đáp ứng được chi phớ + =+ Số năm ngay tr-ớc năm các Luồng tiền thu đ-ợc
3.6.4 Thẩm định rủi ro của dự ỏn
a. Trường hợp: doanh thu giảm, chi phớ khụng đổi
Doanh thu giảm 0%` -10% -5%
NPV 6.311 3.122 4.717
IRR 12,76% 10,91% 11,84%
b. Trường hợp chi phớ tăng, doanh thu khụng đổi
Chi phớ tăng 0% 10% 5%
NPV 6.311 4.800 5.555
IRR 12,76% 11,88% 12,32%
- Khi doanh thu giảm 10% và 5%, chi phớ khụng thay đổi, NPV>0, IRR> lói suất chiết khấu, dự ỏn cú hiệu quả.
- Khi chi phớ tăng 10% và 5%, doanh thu khụng đổi, NPV>0, IRR> lói suất chiờt khấu, dự ỏn cú hiệu quả.
Nhận xột: Đõy là dự ỏn cú tớnh khả thi cao, võ̃n đem lại hiệu quả khi cú những
rủi ro cả về doanh thu và chi phớ.
3.6.5 Kế hoạch giải ngõn và trả nợ của dự ỏn
a. Kế hoạch giải ngõn: giải ngõn theo tiến đụ̣ dự ỏn
- Thời gian cho vay: 84 thỏng
- Thời gian õn hạn: 24 thỏng kể từ ngày nhận nợ đầu tiờn - Thời gian trả nợ: 60 thỏng
b. Kế hoạch trả nợ
- Thời gian rỳt vốn: 20 thỏng kể từ ngày nhận nợ đầu tiờn - Trả lói: hàng thỏng vào ngày 25 của thỏng
- Trả gốc: chi tiết theo bảng
- Nguồn trả nợ: trả gốc và lói: từ nguồn khấu hao và lợi nhuận sau thuế của dự ỏn.
IV. Thẩm định TSĐB
Hỡnh thức bảo đảm tiền vay: bảo đảm bằng toàn bộ tài sản hỡnh thành dự ỏn (toàn bộ tài sản hỡnh thành trờn đất tại lụ số 02-8A trong cụm TTCN Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội).
IV. Kết luận và đề xuất
- HTX CN Thanh Tựng cú đủ năng lực phỏp luật dõn sự và năng lực hành vi dõn sự để vay vốn ngõn hàng.
- HTX CN Thanh Tựng cú đủ uy tớn, năng lực huy động tài chớnh để thực hiện dự ỏn.
- Dự ỏn đầu tư xõy dựng toà nhà văn phũng xõy dựng thương mại của HTX CN Thanh Tựng là khả thi.
Kết luận:
Dự ỏn đầu tư xõy dựng toà nhà văn phũng xõy dựng thương mại của HXT là khả thi. Tuy nhiờn, bất kỳ một dự ỏn nào cũng cú những khú khăn và thuận lợi nhất định.
Thuận lợi, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới núi chung và nền kinh tế Việt Nam núi riờng cú nhiều biến động, nhiều doanh nghiệp đó tỡm cỏch cắt giảm chi phớ bằng cỏch tỡm thuờ những văn phũng cú giỏ rẻ xa trung tõm thành phố. Đõy là một trong những điểm thuận lợi cho dự ỏn. Ngoài ra, dự ỏn cũn co sự ủng hộ của UBND TP Hà Nội với chủ trương chuyển đổi chức năng của khu cụng nghiệp Hoàng Mai mà HTX CN Thanh Tựng là một trong những đơn vị được phộp chuyển đổi. Vị trớ giao thụng của dự ỏn cũng là một điểm quan trọng đối với bất kỳ một doanh nghiờp nào, HTX CN Thanh Tựng với vị trớ nằm khụng xa trung tõm thành phố sẽ thu hỳt được một lượng khỏch hàng thuờ văn phũng tiềm năng.
Khú khăn, cũng trong bối cảnh biến động của nền kinh tế thế giời, giỏ cho thuờ cỏc văn phũng sẽ cú nhiều biến động, trong đú sẽ cú cả những biến động khụng co lợi cho dự ỏn. Đơn vị cần cú những tớnh toỏn và dự phũng cần thiết cho những biến động nờu trờn. Ban đầu HTX CN Thanh Tựng chỉ cú ý định xõy dựng mở rộng nhà xưởng để phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh nhưng do quyết định được phộp chuyển đổi chức năng TTCN Hoàng Mai, HTX mới chuyển đổi tiến hành thực hiện “Dự ỏn toà nhà văn phũng thương mại Thanh Tựng”. Đõy là mảng mà HTX CN Thanh Tựng chưa cú kinh nghiệm quản lý và cho thuờ văn phũng. Đõy được coi là một trong những rủi ro mà HTX cần phải xem xột, tỡm cỏch học hỏi nõng cao trỡnh độ và kinh nghiệm quản lý cho thuờ văn phũng. Mặt khỏc, ngõn hàng đó cho vay theo dự ỏn cũ là 5.000.000.000VNĐ. Khi dự ỏn chuyển đổi mục đớch và cụng năng sử dụng sẽ làm cho nguồn trả nợ của dự ỏn thay đổi, rủi ro vể khả năng trả nợ sẽ tăng lờn. Ngoài ra, dự ỏn cũn phải đối mặt với rủi ro khỏc như thị trường văn phũng cú nguồn cung ra sao, giỏ cả thị trường biến động như thế nào.
Khụng chỉ HTX CN Thanh Tựng đơn vị cú nhu cầu vay vốn gặp khú khăn khi thực hiện dự ỏn. Về phớa cỏc cỏn bộ tớn dụng khi tiến hành thẩm định dự ỏn trờn cũng gặp những khú khăn nhất định xuất phỏt từ đặc điểm của cỏc dự ỏn bất động sản. Thứ nhất, đõy là dự ỏn thuộc dự ỏn trung hạn, thời gian vay vốn dài, nhu cầu vốn lớn, nờn khả năng xảy ra rủi ro là khụng trỏnh khỏi. Khõu thẩm định rủi ro cú
thể xảy ra của dự ỏn được thẩm định kỹ trước khi quyết định cho vay. Thứ hai, khả năng lập dự ỏn của HTX CN Thanh Tựng cú những giới hạn nhất định do đõy khụng phải là thế mạnh trong lịch sử kinh doanh trước đõy của doanh nghiệp. Chớnh vỡ thế, hồ sơ lập dự ỏn khụng trỏnh khỏi bị sai sút. Cỏc cỏn bộ tớn dụng khi tiếp nhận hồ sơ phải tiến hành tiếp xỳc khỏch hàng, dự ỏn của doanh nghiệp một cỏch sỏt sao để cú thể đưa ra những gúp ý để hoàn thiện cho dự ỏn trước khi lập bỏo cỏo thẩm định.
Ngoài ra, cụng tỏc thẩm định “Dự ỏn đầu tư xõy dựng toà nhà - văn phũng