2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
3.4.3. Giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất
- Đổi mới các phương pháp định giá đất, xây dựng giá phải sát với giá thị trường. Cụ thể: Căn cứ Hợp đồng chuyển nhượng thực tế đã thành công, phỏng vấn trực tiếp người nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Hoàn thiện chính sách pháp luật về giá đất, sửa đổi bổ sung các quy định pháp lý, tạo hành lang pháp lý đồng bộ và đầy đủ nhằm đảm bảo tính nhất quán và thực tiễn trong quá trình thực hiện và triển khai công tác xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc giá đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
63
Cần phân biệt rõ giá cả thị trường đất đai và giá trị thị trường đất đai trong các văn bản pháp luật để hiểu rõ về bản chất của giá trịđất đai khi định giá.
- Xây dựng hệ thống thông tin thị trường và chỉ số biến động về giá đất tại các địa phương để áp dụng các phương pháp định giá thị trường một cách dễ dàng và hiệu quả. Sử dụng các hình thức xác định giá thị trường thông qua cơ chếđấu giá và đầu thầu quyền sử dụng đất.
- Cần có quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất và sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể nhằm đảm bảo Hội đồng này phải hoạt động thực chất, hiệu quả để giá đất được xác định
khách quan, công khai, minh bạch.
- Sử dụng dịch vụ định giá độc lập của các tổ chức tư vấn giá chuyên nghiệp, nhằm đảm bảo tính khách quan và độ tin cậy theo giá giao dịch trên thị trường. Có những quy định cụ thể hơn về các tiêu chuẩn và đạo đức nghề nghiệp của các cá nhân và tổ chức tư vấn giá đất nhằm nâng cao chất lượng định giá đất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường bất động sản.
64
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 1. Kết luận
Sau thời gian nghiên cứu sự biến động về giá đất ở tại các phường trên
địa bàn thị xã Phổ Yên. Tôi đưa ra một số kết luận sau:
- Giá đất ở trên thị trường trên địa bàn 4 phường của thị xã Phổ Yên giai
đoạn 2016-2020 có nhiều biến động lớn, bắt đầu biến động mạnh từ năm 2019 trở lại đây đặc biệt ở một số tuyến đường chính và khu vực thực hiện dự án
đầu tư, do nhu cầu chuyển mục đích của người dân tăng caọ Bên cạnh đó nhiều nhà đầu tư bất động tập trung đất để đầu tư... Tuy nhiên, giá đất ở quy
định của tỉnh quy định thì biến động không lớn. Cụ thể như sau:
1. Giá đất ở đô thị trên thị trường trung bình trên các tuyến đường thuộc phường Ba Hàng (là phường Trung tâm): Vị trí cao nhất là 60.000.000 triệu/m2. Trong khi đó, giá đất ởđô thị quy định trong bảng giá đất ở quy định cao nhất là 18.000.000 triệu/m2.
Giá đất ở đô thị trên thị trường cao hơn giá đất ởđô thị quy định tại bảng giá do tỉnh quy định chênh lệch từ 2,72 lần đến 5,66 lần.
2. Các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã gồm: Yếu tố tự nhiên; cơ sở hạ tầng; mục đích sử dụng đất; tính pháp lý, tâm lý.
2. Đề nghị
- Hiện nay việc xác định giá đất cụ thể thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cũng như giá đất cụ thể giao đất tái định cư được Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ủy quyền cho các huyện, thành phố, thị xã thực hiện tại Quyết
định số 3734/QĐ-UBND ngày 26/11/2020. Do vậy, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã Phổ Yên cần quan tâm quán triệt sâu sắc vai trò, trách nhiệm của Hội đồng xác định giá đất thị xã. Cần bám sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường vềđất ở....
65
- Ủy ban nhân dân thị xã Phổ Yên có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên điều chỉnh lại bảng giá đất do giá thị trường biến động tăng trên 20%.
- Đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường, Đơn vị đào tạo nguồn nhân lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường tập huấn nâng cao chuyên môn vụ trong công tác xác định giá đất đối với Tổ giúp việc cho Hội đồng thẩm định giá đất của thị xã.
Công tác xác định giá đất phải độc lập, khách quan; đồng thời phải công bằng với các dự án có vị trí lân cận đã thực hiện; Giá đất phải phản ánh đúng giá trị của thửa đất, hài hòa lợi ích của người sử dụng đất với các dự án do nhà nước thực hiện.
66
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai ngày 29/11/2013.
2. Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật đất đaị
3. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
4. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
5. Quyết định số 1023/QĐ-UBND ngày 23/04/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2016-2020;
6. Quyết định số 1023/QĐ-UBND ngày 23/04/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên, về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
đến năm 2020 thị xã Phổ Yên và Kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của thị xã Phổ Yên.
7. Quyết định số 3569/QĐ-UBND ngày 22/12/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt quy hoạch, kiến trúc đô thị thị xã Phổ
Yên, tỉnh Thái Nguyên.
8. Quyết định số 3645/QĐ-UBND ngày 22/11/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chung thị xã Phổ
Yên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2035.
9. Quyết định số 3721/QĐ-UBND ngày 30/12/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên, về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất thị xã Phổ
Yên năm 2017.
10. Quyết định số 3770/QĐ-UBND ngày 30/12/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị
67
11. Quyết định số 4134/QĐ- UBND ngày 28/12/2018; Quyết định số
1170/QĐ- UBND ngày 26/6/2019; Quyết định số 2465/QĐ-UBND ngày 12/8/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế
hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên; Quyết định số 2888/QĐ- UBND ngày 12/9/2019; Quyết định số 3190/QĐ-UBND ngày 30/9/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên năm 2019.
12. Quyết định số 4185/QĐ-UBND ngày 29/12/2017; Quyết định số
2791/QĐ-UBND ngày 26/9/2018; Quyết định số 464/QĐ-UBND ngày 8/2/2018; Quyết định số 499/QĐ-UBND ngày 13/2/2018; Quyết định số
878/QĐ-UBND ngày 23/5/2018; Quyết định số 1405/QĐ-UBND ngày 23/5/2018; Quyết định số 1959/QĐ-UBND ngày 4/7/2018; Quyết định số 2555/QĐ- UBND ngày 30/8/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ
Yên năm 2018.
13. Quyết định số 4249/QĐ-UBND ngày 30/12/2019; Quyết định số
865/QĐ- UBND ngày 31/03/2020; Quyết định số 1129/QĐ- UBND ngày 24/4/2020 và Quyết định số 2302/QĐ- UBND ngày 31/7/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên năm 2020.
14. Quyết định số 777/QĐ-UBND ngày 06/4/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch điều chỉnh quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2020, lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2016-2020) cấp tỉnh điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử
dụng đất năm 2016 cấp huyện.
15. Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể và tư vấn xác xác định giá đất.
68
16. Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
17. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình xác định giá đất. NXB Nông nghiệp.
18. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất
động sản. NXB Nông nghiệp.
19. Đặng Hùng Võ (2006), Tài liệu cho bài nói chuyện "Chính sách pháp luật
đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" tại chương trình giảng dạy kinh tế
69
PHỤ LỤC
MẪU CÂU HỎI ĐỐI VỚI NGƯỜI DÂN (SỬ DỤNG ĐẤT), NGƯỜI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CẤP XÃ HOẶC NGƯỜI QUẢN CHÍNH QUYỀN
1. Tên phường: ………...…….……….
- Tên người được điều tra: ………... - Địa chỉ người sử dụng đất: ………; thời điểm chuyển nhượng (2): ……….
- Giá bất động sản chuyển nhượng: ………triệu đồng/bất
động sản
- Giá đất chuyển nhượng: ………đồng/m2
Nguồn thông tin: Phỏng vấn trực tiếp
* Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: ………; thửa đất số: ………; diện tích: ……… m2
- Địa chỉ thửa đất: ……… - Kích thước mặt tiền: ………m; kích thước chiều sâu thửa đất: …………m - Hình thể thửa đất: hình chữ nhật , hình bình hành , hình vuông , hình thang xuôi , hình thang ngược , hình đa giác , hình chữ L . - Khu vực: Trung tâm hay khu vực khác
- Vị trí đất: Hướng Bắc, Nam, Đông hay Tây
- Khoảng cách từ thửa đất đến: Đường giao thông gần nhất; đến Trung tâm UBND phường ...m
- Các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật: Đường Nhựa hay đường bê tông rộng ...m - Các yếu tố về hạ tầng xã hội: Cách Trụ sở UBND phường, Trường hoặc, Trạm Y tế ...m
- Các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất (nếu có): Cách khu CN, Khu Chế suất ...m
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với đất
- Nhà ở: Loại nhà: …………; cấp nhà: ………; năm xây dựng: …….. - Diện tích xây dựng: ………… m2; số tầng: ………; diện tích sàn sử dụng: ……….. m2