2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
3.3. Đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động
động giá đất ở các phường trên địa bàn thị xã Phổ Yên
Mặc dù có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, tuy nhiên với những thửa
57
giá đất là giống nhaụ Do đó tôi chỉ nghiên cứu các yếu tố khác biệt cơ bản, những yếu tố ảnh hưởng lớn đến sự khác biệt về giá đất của các thửa đất được tổng hợp.
Với tổng số phiếu điều tra là 170 phiếu trên cả 26 tuyến đường, tiến hành
điều tra và lựa chọn ra yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất cụ thể cho từng thửa đất do chủ sử dụng đất đánh giá được tổng hợp.
+ Những yếu tốđược lựa chọn nhiều nhất là các yếu tố về tự nhiên (hình dáng, diện tích) yếu tố cơ sở hạ tầng, an ninh xã hội và mục đích sử dụng của thửa đất.
+ Trong đó yếu tố vị trí là yếu tốđược quan tâm hàng đầu, ở nhóm 1 yếu tố vị trí được 76,67% người sử dụng đất đánh giá là yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất, nhóm 2 là 64,81% và nhóm 3 là 80,56%.
+ Yếu tố môi trường khu vực đất tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị.
+ Các yếu tố ít được lựa chọn như là biến động vật giá, trình độ dân trí, lãi suất ngân hàng, đô thị hóa, đầu cơ nhà đất,... Tuy cũng là những yếu tố có ảnh hưởng không nhỏđến giá đất ở nhưng ít được người sử dụng đất lựa chọn chủ
yếu do phần lớn người dân có tâm lý sinh sống ổn định, làm ăn lâu dài nên người ta chỉ quan tâm đến những yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến mục đích mua bán của thửa đất đó.
+ Yếu tố cung - cầu trên thị trường cung - cầu là quy luật tác động vào thị trường quyền sử dụng đất và mang đậm dấu ấn của quy luật kinh tế thị
trường. Do vậy dẫn đến có sự chênh lệch lớn với thu nhập bình quân của người dân lao động. Cụ thể:
Khi huyện Phổ Yên được Nhà nước công nhận là thị xã Phổ Yên vào ngày 15/5/2015, theo đó ngoài sự chỉ đạo của tỉnh Thái Nguyên, Thị ủy, HĐND, UBND thị xã Phổ Yên và các ngành chức năng của thị xã đồng hành bắt tay vào công việc giải phóng mặt bằng để đầu tư và phát triển cơ sở hạ
58
tầng nhằm thu tranh thủ tiếp cận với các nhà đầu tư vào địa bàn. Bên cạnh đó: Tập trung lập quy hoạch phát triển đô thị cùng quy hoạch sử dụng đất; hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất cùng hàng loạt hệ thống
đường giao thông...
Cũng vì vậy, nhà nước phải thu hồi rất lớn diện tích đất của người dân,
đặc biệt là đất nông nghiệp. Cũng từ đây giá đất được tăng cao, đặc biệt là đất
ở tại các khu vực đô thị các phường trên địa bàn. Nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở, nhu cầu về nhà ở đối với những người dân ở nơi khác đến làm việc sinh sống, các nhà đầu tư... Từ những nội dung nêu trên. Như vậy, có thể
thấy giá cả của đất đai là sự thể hiện chính xác nhất những ảnh hưởng của quy luật cung cầụ
+ Yếu tố kinh tế.
Giá đất là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá đất phụ thuộc rất lớn vào sựổn định của đồng tiền. Nếu sức mua của đồng tiền tăng, giá đất giảm, chẳng hạn, cùng một lượng tiền mua được một lượng hàng hóa lớn, các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vì tâm lý người bán muốn chờ giá vì cho rằng giá sẽ tiếp tục tăng. Ngược lại, nếu sức mua của đổng tiền giảm, giá đất sẽ tăng.
Mức thu nhập hay giá trị của bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó. Nếu mà thu nhập từ bất động sản cao thì giá trị
chuyển nhượng nó tăng cao theọ Nhưng việc bạn mua được một mảnh đất bạn bán được với giá tốt, sau đó người tiếp theo bán lại với giá tốt hơn thì giá trị của mảnh đất đó càng tăng caọ
Nhiều người sẵn sàng bỏ một khoản tiền khổng lồ để có được bất động sản ở vị trí có phong thủy đẹp, không chỉ đáp ứng nhu cầu ăn ở mà còn đáp
ứng nhu cầu giải trí, vui chơị..
59
Tình trạng pháp lý của đất đai: bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… của mảnh đất sẽ giúp cho việc mua bán, thanh khoản được minh bạch. Thực tế cho thấy, nếu hai mảnh đất tương tự nhau thì mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có giá cao hơn vì khi nhận chuyển nhượng mảnh đất có giấy tờ hợp pháp, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảọ
Ngoài sự đảm bảo của Nhà nước thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Quy định về xây dựng: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: Tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, hạn chế quyền sở hữu chung (xây dựng nhà ở khu vực quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ
không được phép xây dựng với mục đích ở,…).
Các yếu tố pháp lý, cụ thể là chủ trương, chính sác, pháp luật của Đảng và Nhà nước ảnh hưởng không nhỏđến việc hình thành giá đất. chính vì vậy, khi xác định giá đất cần có một sự hiểu biết nhất định về mảnh đất cần định giá và các yếu tố pháp lý có liên quan đến mảnh đất đó.
+ Các yếu tố không gian, thời gian.
Yếu tố không gian, thời gian ảnh hưởng không nhỏ tới việc hình thành giá đất. Có thể tại thời điểm này đất đai là "vàng" hứa hẹn nhiều tiềm năng cho tương lai nếu được đầu tư, khai thác. Khi xác định giá đất, chúng ta cần nhìn nhận và có những hiểu biết nhất định, chính xác các thông tin về vị trí của khu đất, thời gian để có thể xác định đúng giá đất.