2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.4. Các nghiên cứu về giá đất
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá đối với đời sống con người và trong sản xuất. Chính vì vậy ở nước ta cũng như các nước trên thế giới việc nghiên
25
cứu về giá đất đều được tìm hiểu, nghiên cứu chuyên sâu hơn được thể hiên qua các đề tài nghiên cứu:
- Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh. Tác giả: Trần Thị Ngọc Hà
- Nghiên cứu các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất đô thị. Tác giả: Thái Thị Quỳnh Như Giảng viên Khoa Địa lý thuộc Đại học khoa học Tự nhiên Hà Nộị
26
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở tại các phường trên địa bàn thị xã Phổ Yên theo quy định của Nhà nước, thực tế trên thị trường và sự biến động trong giai đoạn 2016 - 2020
- Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất tại các phường trên địa bàn thị xã Phổ Yên trong giai đoạn 2016-2020
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Sự biến động về giá đất ở trên thị trường theo thời gian; Sự khác nhau giữa giá đất ở trên thị trường với giá nhà nước quy định theo bảng giá.
- Phạm vi không gian: Khu vực các phường trên địa bàn thị xã Phổ
Yên, tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi thời gian: Từ năm 2016 đến năm 2020.
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
2.2.1. Thời gian nghiên cứu:Từ tháng 01 năm 2020 đến tháng 12 năm 2020
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên và hoàn thành tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên thành tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
2.3. Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1. Đánh giá tình hình cơ bản của thị xã Phổ Yên
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn thị xã Phổ Yên - Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên
- Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Phổ Yên
Nội dung 2. Thực trạng giá đất ở tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên
- Thực trạng giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh tại các phường trên địa bàn thị xã Phổ Yên.
27
- Thực trạng giá đất ở theo thị trường tại các phường trên địa bàn thị xã Phổ Yên.
- So sánh giá đất ở theo thị trường với giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh
Nội dung 3. Đánh giá sự biến động giá đất ở tại các phường trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên theo kiến của người dân
Qua khảo sát, phỏng vấn người dân có đất ở tại các khu vực nghiên cứu cũng như khu vực lân cận (người sử dụng đất) trong giai đoạn từ 2016-2020. Sau khi phỏng vấn tìm hiểu, đa số người dân đều cho rằng từ khi huyện Phổ
Yên lên thị xã Phổ Yên, giá đất ở tăng khá cao cả về giá thu tiền sử dụng đất (chuyển mục đích) cũng như giá chuyển nhượng thực tế ngọa thị trường. Đặc biệt, giá đất ở tăng cao hơn hẳn từ năm cuối năm 2019 cho đến naỵ Trừ một số vị trí ở trong ngỏ hẻm đường đất, đi xa và khó khăn và giáp ranh với xã vùng sâu như xã Phúc Thuận (giáp đất phường Bắc Sơn).
Qua đây, người dân kiến nghị tới cơ quan nhà nước xem xét, xây dựng quy hoạch và quản lý quy hoạch sử dụng đất và song song với việc điều chỉnh giá đất ở sao cho hợp lý hơn nữa với từng khu vực; đồng thời hạn chế việc nhà đầu tư tích trữ đất và mua diện tích đất lớn sau đó xin chuyển mục đích sang đất ở rồi phân lô bán lại cho những người khác tạo ra cơn sóng về giá
đất, đây cũng là một trong những nguyên nhân gây nên giá thu tiền sử dụng
đất nâng cao ảnh hưởng nhiều tới đời sống người dân nghèo, nhưng lại đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.
Nội dung 4. Tồn tại, nguyên nhân biến động và giải pháp quản lý giá
đất tại các phường trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên
- Nguyên nhân chênh lệch giá đất ở tại các phường trên địa bàn thị xã Phổ Yên
- Giải pháp góp phần khắc phục sự chênh lệch giá đất ở trong công tác thẩm định giá đất các phường trên địa bàn tại thị xã Phổ Yên
28
2.4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử
dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề rạ Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp
- Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ở thị xã Phổ
Yên từ phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Thu thập các văn bản có liên quan tới giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ở thị xã Phổ Yên từ phòng Tài nguyên và Môi trường và theo mạng Interrnet.
- Thu thập các số liệu về chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử
dụng đất từ năm 2016 đến 2020 tại Ủy ban nhân dân phường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên và Chi cục Thuế khu vực Phổ
Yên - Phú Bình.
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp * Phương pháp chọn điểm nghiên cứu * Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Căn cứ vào giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên áp dụng trên địa bàn thị xã Phổ Yên qua các năm từ 2016-2020. Cụ thể: Quyết định số
57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 Phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn năm 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và Quyết định số 46/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 Ban hành quy định về Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024.
Chọn ra 26 tuyến đường thuộc 4 phường trên địa bàn mang tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội của thị xã và cũng là khu vực có nhiều biến động về giá đất. Cụ thể như sau:
* Nhóm I: Đất ở phường Ba Hàng
1. Đường Trường Chinh, giá đất ở lớn hơn 10.000.000 đồng/m2
+ Từ đất phường Ba Hàng đến đường rẽ vào Viện 91 (Km42 + 268 - Km42 + 700)
29
+ Từ đường rẽ vào Viện 91 đến đường rẽ trường Tiểu học Ba Hàng (Km42 + 700 - Km42 + 845)
+ Từ đường rẽ Trường Tiểu học Ba Hàng đến đường đi Tiên Phong (Km42 + 845 - Km43)
+ Từ đường rẽ vào Trường Trung học cơ sở Đỗ Cận đến cách ngã tư Ba Hàng 100m (Km43 + 45 - Km43 + 350)
+ Từ qua ngã tư Ba Hàng 100m đến hết đất nhà ông Hòa Bỉ (đường rẽ
chợ Ba Hàng cũ) (Km43 + 550 - Km43 + 705)
2. Các tuyến đường trục phụ, giá đất ở nằm trong khoảng từ
(2.500.000 đồng/m2 - 7.500.000 đồng/m2), gồm:
+ Từ Quốc lộ 3 nhà ông Hòa Bỉ (đường rẽ chợ Ba Hàng cũ) đến giáp đất nhà ông Kiên tổ dân phố 3
+ Từ Quốc lộ 3 đi Trường Mầm non Sơn Ca đến hết đất nhà bà Bình (TDP 4)
+ Từ Quốc lộ 3 đến qua bờ kênh Núi Cốc 100m + Từ Quốc lộ 3 đến Trung tâm Y tế thị xã
+ Từ Quốc lộ 3 qua Trường THCS Đỗ Cận đến đường Ba Hàng - Tiên Phong
* Nhóm II: Đất ở phường Đồng Tiến (giá đất ở nằm trong khoảng từ
(6000.000 đồng/m2 -10.000.000 đồng/m2), gồm:
+ Từ nút giao Yên Bình (đường gom) đến Nhà máy Sam sung
+ Từ đường gom (nhà máy Sam Sung) qua cổng số 6 Sam Sung đến
đường 47m
1. Các tuyến đường giá đất ở nằm trong khoảng từ (2.200.000 đồng/m2 - 5.000.000 đồng/m2), gồm:
+ Từ đường đi Tiên Phong đến sau ga Phổ Yên (nhà ông Thắng thuế) + Từ đường đi Tiên Phong, nhà ông Đính Mầu đến Nhà khách Z131 + Từ đường đi Tiên Phong, nhà ông Đính Mầu đến cổng chính Z131 + Từ cổng chính Z131 đến nhà khách Z131
30
+ Đường đi Tiên Phong, nhà ông Cường Chanh đến Trường Tiểu học Đồng Tiến
2. Các tuyến đường trục phụ giá đất ở nằm trong khoảng từ (1.500.000
đồng/m2 -2.000.000 đồng/m2
+ Từ Cầu Máng, tổ dân phố Vinh Xương đến đất ở nhà ông Tấn, tổ dân phố Vinh Xương
+ Từ nhà ông Mỵ, tổ dân phố Vinh Xương qua nhà ông Hải đến đường Gom + Từ nhà ông Sơn, tổ dân phố Vườn Dẫy đến ngã ba nhà bà Sâm, tổ dân phố Vườn Dẫy
+ Từ nhà ông Thoan, tổ dân phố Tân Hoa đến ngã ba Trạm điện Thanh Xuân
+ Từ nhà ông Huyên (Sơn), tổ dân phố Hoàng Thanh qua ngã ba Trạm
điện Thanh Xuân đến đường 47m
+ Từ nhà ông Nhất qua Nhà văn hóa tổ dân phố Tân Hoa cũ, đến khu tái
định cư Tân Hoa
* Nhóm III: Đất ở phường Bãi Bông
1. Trục đường ĐT 261(giá đất ở nằm trong khoảng từ (4.000.000
đồng/m2 -6.000.000 đồng/m2), gồm:
+ Từ đường sắt đến hết chợ Hồng Tiến
+ Từ giáp đất chợ Hồng Tiến đến hết đất nhà ông Tiêu + Từ giáp đất nhà ông Tiêu đến Cầu Rẽo
2. Trục phụ (giá đất ở nằm trong khoảng từ (1.500.000 đồng/m2 - 2.000.000 đồng/m2), gồm:
+ Từ nhà ông Phương Hằng đến ngã tư nhà ông Thụ tổ dân phốĐại Đồng + Từ hết đất nhà ông Thụ qua nhà ông Vinh đến đất nhà ông Hùng tổ
dân phốĐại Đồng
+ Đoạn từ nhà ông Bắc (Chấp), tổ dân phốĐại Đồng đến hết đất xã Đồng Tiến + Đoạn từ nhà ông Ước đến nhà ông Đặng, tổ dân phốĐại Cát
31
* Nhóm IV: Đất ở phường Bắc Sơn
1. Các tuyến đường giá đất ở nằm trong khoảng từ (2.500.000 đồng/m2 - 4.000.000 đồng/m2), gồm:
+ Từ Hạt giao thông số 5 đến cách chợ Bắc Sơn 50m + Từ cách chợ Bắc Sơn 50m đến qua chợ Bắc Sơn 50m
+ Từ qua chợ Bắc Sơn 50m đến qua đường rẽ UBND phường Bắc Sơn 300m + Từ qua đường rẽ Ủy ban nhân dân phường Bắc Sơn 300m đến cách chợ
Phúc Thuận 50m
2. Các tuyến đường trục phụ giá đất ở nằm trong khoảng từ (1.500.000
đồng/m2 -2.500.000 đồng/m2
+ Từ Trung tâm Thương nghiệp đến hết Trường THPT Bắc Sơn
+ Từ ngã ba Ủy ban nhân dân phường Bắc Sơn đến Trạm biến thế Công ty Chè Bắc Sơn
- Khu vực 1:
* Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
- Điều tra theo Phiếu điều tra về giá đất thực tế trên địa bàn các phường thị
xã Phổ Yên tại các điểm đại diện đã lựa chọn
- Sau khi lựa chọn và xác định các tuyến đường đại diện, tiến hành điều tra thu thập thông tin thửa đất từ các hộ dân trên các tuyến đường
Bảng 2.1. Số hộ phỏng vấn trên các đoạn đường điều tra
Nhóm Tên đường Số hộ phỏng vấn Ghi chú Phường Ba Hàng
+ Từ đất phường Ba Hàng đến đường rẽ vào
Viện 91 (Km42 + 268 - Km42 + 700) 7 + Từ đường rẽ vào Viện 91 đến đường rẽ
trường Tiểu học Ba Hàng (Km42 + 700 - Km42 + 845)
32 Nhóm Tên đường Số hộ phỏng vấn Ghi chú + Từ đường rẽ Trường Tiểu học Ba Hàng đến
đường đi Tiên Phong (Km42 + 845 - Km43)
7 + Từ đường rẽ vào Trường Trung học cơ sở
Đỗ Cận đến cách ngã tư Ba Hàng 100m (Km43 + 45 - Km43 + 350) 7 + Từ cách ngã tư Ba Hàng 100 đến qua ngã tư Ba Hàng 100m (Km43 + 350 - Km43 + 550) 7 + Từ qua ngã tư Ba Hàng 100m đến hết đất
nhà ông Hòa Bỉ (đường rẽ chợ Ba Hàng cũ) (Km43 + 550 - Km43 + 705)
7
+ Từ Quốc lộ 3 đi Trường Mầm non Sơn Ca
đến hết đất nhà bà Bình (tổ dân phố 4)
7 + Từ Quốc lộ 3 đến qua bờ kênh Núi Cốc 100m 7 + Từ Quốc lộ 3 đến Trung tâm Y tế thị xã 7 Phường
Đồng Tiến
+ Từ nút giao Yên Bình (đường gom) đến Nhà máy Samsung
7
+ Từ đường gom (nhà máy SamSung) qua cổng số 6 Sam Sung đến đường 47m
7 + Từ đường đi Tiên Phong đến sau ga Phổ
Yên (nhà ông Thắng thuế)
7 + Từ đường đi Tiên Phong, nhà ông Đính Mầu
đến cổng chính Z131
7 + Từ cổng chính Z131 đến nhà khách Z131 7 + Từ đường đi Tiên Phong, nhà ông Cường
Chanh đến Trường Tiểu học Đồng Tiến
33 Nhóm Tên đường Số hộ phỏng vấn Ghi chú Phường Bãi Bông + Từ đường sắt đến hết chợ Hồng Tiến 7 + Từ giáp đất chợ Hồng Tiến đến hết đất nhà ông Tiêu 7 + Từ giáp đất ở nhà ông Tiêu đến cầu Rẽo 7 + Từ ngã ba Vòng Bi đến Nhà máy Vòng Bi 7 + Từ đường 261 (nhà ông Luật Hậu) đi xóm Đồng Quang đến đầu cầu Đồng Tâm 7 Phường Bắc Sơn + Từ Hạt giao thông số 5 đến cách chợ Bắc Sơn 50m 7 + Từ cách chợ Bắc Sơn 50m đến qua chợ Bắc Sơn 50m 7
+ Từ qua chợ Bắc Sơn 50m đến qua đường rẽ
UBND phường Bắc Sơn 300m 7 + Từ qua đường rẽ UBND phường Bắc Sơn
300m đến cách chợ Phúc Thuận 50m 7 + Từ Trung tâm Thương nghiệp đến hết Trường
THPT Bắc Sơn 7
+ Từ ngã ba UBND phường Bắc Sơn đến
Trạm biến thế Công ty Chè Bắc Sơn 7
TỔNG 182
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt thông tin
- Thống kê số liệu điều tra, khảo sát theo thời gian hàng năm
- Kiểm tra độ chính xác của số liệu, loại bỏ những số liệu không phản
đúng giá cả thị trường; xử lý số liệu bằng phần mềm Microsoft Excel. - So sánh các số liệu để làm rõ biến động và các yếu tố tác động.
- Số liệu có được xử lý thông tin thu thập được thể hiện bằng câu văn, các bảng.
34
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THẢO LUẬN 3.1. Tình hình cơ bản của thị xã Phổ Yên
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Thị xã Phổ Yên nằm phía Nam tỉnh Thái Nguyên, tiếp giáp với thủ đô Hà Nộị Phổ Yên có hệ thống giao thông gồm đường bộ, đường sắt, đường sông, kết nối khá thuận lợi với các trung tâm kinh tế lớn trong vùng, đồng thời là vị trí cửa ngõ trung chuyển hàng hóa giữa vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và vùng núi phía Bắc.
Vị trí của Phổ Yên tạo điều kiện thuận lợi thu hút các dự án phát triển công nghiệp. Thu hút lượng lao động lớn từ các địa phương, thúc đẩy phát triển kinh tế trong vùng, nhưng đồng thời cũng tạo ra nhiều thách thức cần giải quyết để tạo sự phát triển cân bằng, hiệu quả và bền vững.
Bên cạnh đó, Phổ Yên tiếp giáp với một số khu du lịch như: hồĐại Lải, Tam Đảo, hồ Núi Cốc... Có thể khai thác dịch vụ du lịch tại Phổ Yên và kết nối với tuyến du lịch liên tỉnh
35
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thị xã Phổ Yên thuộc vùng bán sơn địa của tỉnh Thái Nguyên, bao gồm vùng núi và đồng bằng. Địa hình của thị xã thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam và chia làm 2 vùng rõ rệt:
Vùng phía Đông gồm 10 xã và 3 phường có độ cao trung bình 8-15m, đây là vùng gò đồi thấp xen kẽ với địa hình bằng.
Vùng phía Tây gồm 4 xã và 1 phường, là vùng núi của thị xã địa hình đồi núi là chính. Độ cao trung bình ở vùng này cao 200-300m. Nhìn chung, địa hình của thị xã Phổ Yên cũng giống như các huyện khác thuộc vùng đồi gò và vùng trung tâm của Thái Nguyên có đặc điểm địa hình bằng phẳng xen lẫn địa hình gò đồi tạo thành hai nhóm cảnh quan
36
3.1.1.3. Khí hậu
Theo phân vùng khí hậu thì Phổ Yên chịu ảnh hưởng của khí hậu vùng miền núi phía Bắc. Theo tài liệu của trạm khí tượng thủy văn thị xã cho thấy các đặc điểm khí hậu thể hiện như sau:
- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình năm là: 23,50C, tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là 36,80C vào tháng 6, tháng thấp nhất là 8,80C vào tháng 12.
- Lượng mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1.321 mm. Lượng mưa năm