3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.3.6Shophouse và Officetel
Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhàở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thếgiới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới.
Nguồn cung khan hiếm nhưng Shophouse là loại hình đầu tư mang lại tiềm năng sinh lời lớn
26 - Đây là loại hìnhđầu tư có giá trị thương mại lớn.
- Tính thanh khoản của sản phẩm cao.
- Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8- 12%/ năm.
- Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3- 5%. Nhược điểm của loại hìnhđầu tư Shophouse: - Giá caohơn nhiều so với các căn hộ thông thường. - Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm
Căn hộ Officetel là một loại hìnhđầu tư bất động sản mới vô cùng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì mức độ lợi nhuận đem lại. Có thể nhận định, loại hìnhđầu tư căn hộOfficetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới do nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòngđa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.
Diện tích nhỏ, Officetel không thích hợp cho những cá nhân muốn sinh sống lâu dài
Ưu điểm của loại hìnhđầu tư căn hộ Officetel:
- Diệntíchthường nhỏ, chỉ từ 25- 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao. - Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường.
- Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.
- Cho phép sử dụngbảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân. Nhược điểm của loại hìnhđầu tư căn hộ Officetel:
- Diệntích nhỏ không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài.
- Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.
- Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác. 1.4.3.7 Phòng trọcho thuê
Nhu cầu thuê phòng trọhiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao. Bên cạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho thuê phòng trọcũngtiềmẩn không ít rủi ro.
27 Ưu điểm của loại hìnhđầu tư phòng trọ cho thuê:
- Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. - Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản.
- Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản.
Nhược điểm của loại hìnhđầu tư phòng trọ cho thuê:
- Phải đóngthuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu.
- An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê.
- Khả năng sinh lời thấp.
- Có thểtốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây thất thu. - Chi phí để bảo trì phòng trọ nhiều.
1.4.3.8Đầu tư nhà xưởng
Trong xu hướng mở rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp đều có nhu cầu tìm thuê nhà xưởng hay nhà kho để hoạt động sản xuất. Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến các khu nhà xưởng xây sẵn để tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro. Đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang trởthành loại hìnhđầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia.
Để đầu tư loại hình nhàxưởng, rất khó để tìmđược quỹ đất lớn phù hợp Ưu điểm của loại hìnhđầu tư nhà xưởng:
- Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây. - Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác. Nhược điểm của loại hìnhđầu tư nhà xưởng:
- Tiềmnăng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.
- Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn.
- Khó tìm quỹ đất lớn. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
28
1.4.4. Các dạng rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS
Dự án “treo” là một trong những rủi ro lớn nhất và phổbiến. Dự án treo đang là một điệp từnóng gây nhiều bức xúc trong xã hội. Đểgiải thích hiện tượng treo, không ít người đãđem “trăm dâu đổ đầu tằm”, như: “tay không bắt giặc” (không có vốn), thủ đoạn ghim đất để đầu cơ, lập mưu duyệt dự án cốt để sang tay trục lợi… Và “tằm” ở đây được hiểu chính là các chủ đầu tư trong ngành bất động sản.
Ở nước ta hiện nay không chỉ có các dự án của chủ đầu tư tư nhân bị treo mà còn một chuỗi treo dài dằng dặc ở phía Nhà nước. Bắt đầu là quy hoạch treo, quy hoạch xong bỏ đó không thực hiện. Tiếp đến là dựán treo, duyệt dự án xong đóng vài ba cây cọc rồi… ngưng. Kế đó là lời hứa treo, liên tục dời ngày khởi công, ngày kết thúc dựán; xin lỗi người dân nhiều lần, hứa đi hứa lại với doanh nghiệp. Rồi lợi nhuận treo, có những dựán không biết sinh ra để làm gì, mục đích đầu tư không rõ ràng, cho nên khi đưa vào sửdụng thì càng lỗ.
Vậy nguyên nhân của rủi ro dự án “treo” là do đâu? Chúng ta hãy cùng xem xét các rủi ro chủyếu mà một dự án đầu tưbất động sản có thểgặp phải.
Rủi ro vềphía chủ đầu tư
Rủiro năng lực pháp lý
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, các quan hệgiao dịch BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tếxã hội. Do đóbất động sản chịu sựchi phối mạnh mẽcủa pháp luật và sựquản lý của Nhà nước. Trong đầu tư nhất là lĩnh vực BĐS, rủi ro pháp lý dù chỉ là nhỏ nhất cũng có thể giết chết nhà đầu tư…Rủi ro xảy ra trong quá trình thẩm định năng lực pháp lý của chủ đầu tư khi không có đủ hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý theo quy định hiện hành. Các tài liệu chứng minh năng lực pháp lý của chủ đầu tư gồm: hồ sơ pháp lý, báo cáo hoạt dộng kinh doanh, tài liTrường Đại học Kinh tế Huếệu tham khảo khác.
29 Rủiro năng lực hoạt động kinh doanh
Rủi ro vềquản trị điều hành doanh nghiệp: Rủi ro phát sinh khi lãnhđạo không đủ năng lực, trình độ để lãnh đạo doanh nghiệp hay không đủ khả năng lãnh đạo do tuổi quá lớn khả năng tiếp nhận cái mới bị hạn chế, phản ứng kém linh hoạt với các biến động của thị trường. Trường hợp khác là người lãnhđạo tuy có năng lực, trình độ chuyên môn tốt nhưng không có khả năng đoàn kết thống nhất nội bộ. Việc thiếu sự đồng thuận của các thành viên sẽ khiến cho việc ra các quyết định không được chính xác. Các quyết định mang lại lợi ích đôi khi không được thực hiện.
Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Rủi ro xảy ra khi khả năng thanh toán của doanh nghiệp kém, phải đi vay với lãi suất cao hơn nên rủi ro sẽ cao hơn.
Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Sốdoanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường… Ví như tại Tp.HCM, hiện có hơn 6.000 doanh nghiệp hoạt động bất động sản nhưng chỉ có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó chỉ có gần 50 doanh nghiệp có sốvốn trên 100 tỷ. Vậy nhưng, tất cảvẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai người nấy đi, thích làm gì thì làm…Thêm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường bất động sản đó là tình trạng đầu tư bất động sản theo “mốt”. Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường địaốc. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu vềthị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này đãđược cảnh báo là rất có thểgây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp.
Rủi ro vềdựán
Rủiro cơ chế, chính sách
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụthểlà:
30 Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Các chính sách thuếcủa Nhà nước đối với bất động sản
Hiện nay hệ thống pháp luật của Việt Nam vẫn chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệthống đăng ký bất động sản đang bịchia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệthống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễdàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sửdụng đất còn nhiều yếu kém; hệthống cơ quan quản lý, cán bộquản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai… Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư… Tất cả đều xuất phát từ sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước.
Sựthiếu chuyên nghiệp thểhiệnởnhiều mặt, trong đó cóhệthống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủmạnh đã gây ra sựthiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủtục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch…
31 Giá của bất động sản phụthuộc vào các yếu tốkinh tếvĩ mô như:
- Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực - Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạtầng như đường, hệthống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệthống tín dụng trong vùng; - Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng - Tỷlệthuếvà mức thuếsuất
- Mức độlạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
Rủi ro lãi suất
Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sửdụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư.Giảsửtrong bối cảnh lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định tăng tỷ lệ dự trữbắt buộc, tăng lãi suất cơ bản VND và phát hành tín phiếu bắt buộc đối với các tổchức tín dụng nhằm thực thi chính sách thắt chặt tiền tệvà kiềm chếlạm phát. Các biện pháp này đã dẫn đến cuộc chạy đua lãi suất huyđộng giữa các tổ chức tín dụng và kết quả là làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam. Kết quảviệc tăng lãi suất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để duy trì hoạt động và mởrộng sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đến việc kết quảkinh doanh của doanh nghiệp giảm sút.
Mặt khác hoạt động đầu tư bất động sản lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn, nên thông thường chủ đầu tư phải đi vay vốn từ nhiều nguồn. Vốn vay lại thường là vốn vay trung và dài hạn. Mà gánh nặng lãi suất thì tỷlệthuận với thời gian dự án bị kéo
32 dài.Do đó lãi suất là biến số tác động rất lớn đến chiết khấu dòng tiền của vốn đầu tư. Dựán mang lại lợi ích nhiều hay ít phụthuộc rất lớn vào lãi suất.
Rủi ro tài chính
Độan toàn vềtài chính của dựán là nội dung cần xem xét trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư. Nó là căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi về tái chính của dựán. Rủi ro tài chính xảy ra khi không đảm bảo được ngồn vốn, xảy raứ đọng vốn. Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể hiện ở tính pháp lý và cơ sở thực tế của các nguồn huy động. Nếu là vốn góp cổphần hoặc liên doanh thì phải có sựcam kết về tiến độ và số lượng vốn góp của các cổ đônghoặc các bên liên doanh. Nếu là vốn tựcó thì phải có bản giải trình vềtình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của cơ sở 3 năm trước và hiện tại chứng tỏ rằng cơ sở đã, đang và sẽ tiếp tục hoạt động có hiệu quả, có tích lũy và do đó đảm bảo có vốn đểthực hiện dựán.
Rủi ro có thẻ xảy ra do việc tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy động chiếm trong tổng mức đầu tư. Khi xác định các nguồn tài trợ của dự án đã không xác định đúng cơ cấu nguồn vốn của dự án. Hoặc tính toán nguồn vốn cần huy động hàng năm không đúng do biến động giá cảhoặc lạm phát.
Khi thẩm định cần kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn của bên góp vốn, bên cho vay hoặc tài trợ vốn. Kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn tín dụng mở L/C tại các cơ quan cấp vốn.
Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán
Thị trường ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư bất động sản bởi giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị