3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.3.3.1. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phân tích nhân tố khám phá đối với các
Trung bình thang đo nếu loại biến Phương sai thang đo nếu loại biến Tương quan tổng biến HệsốCronbach's Alpha nếu loại biến
QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS: .923
Trong tương lai nếu có ý định anh/chị sẽ đầu tư tại Công ty 7.23 2.261 .835 .896 Anh/chị sẽ tiếp tục đầu tư tại Công ty 7.22 2.186 .901 .842 Anh/chị sẽ giới thiệu cho bạn bè và người thân trong thời gian tới
7.33 2.358 .797 .926
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS)
2.3.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
2.3.3.1. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phân tích nhân tố khám phá đối với cácbiến độc lập biến độc lập
Trước khi tiến hành phân tích nhân tố khám phá nhằm rút trích các nhân tốtác động đến quyết định đầu tư BĐScủa khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City từcác biến quan sát, tôi tiến hành kiểm định sự phù hợp của dữliệu thông qua hai đại lượng là chỉ sốKaiser - Meyer - Olkin (KMO) và kiểm định Barlett. Điều kiện đểsốliệu phù hợp với phương pháp phân tích nhân tố khám phá là giá trị KMO nằm trong khoảng [0,5;1] và kiểm định Barlett cho kết quảp-value bé hơn mức độý nghĩa 0,05.
(Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, phân tích dữ liệu nghiên cứu với spss– năm 2008, NXB Hồng Đức).
Từdữliệu thu thập được, tôi đã tiến hành phân tích nhân tốkhám phá.
Kiểm định Barlett được tính toán dựa trên đại lượng Chi – bình phương và được ra quyết định chấp nhận hay bác bỏ giả thuyết H0 căn cứ trên mức ý nghĩa p- value của kiểm định. Ở đây giá trị p-value = 0,000 cho phép ta hoàn toàn bác bỏ giả thuyết H0 (H0: Phân tích nhân tốkhông phù hợp với dữliệu). HệsốKMO = 0,874, cho thấy độphù hTrường Đại học Kinh tế Huếợp của mô hình cao.
74 Để xác định số lượng nhân tố, trong nghiên cứu này tôi sửdụng 2 tiêu chuẩn: Tiêu chuẩn Kaiser (Kaiser Criterion) nhằm xác định sốnhân tố được trích từthang đo. Các nhân tốkém quan trọng bịloại bỏ, chỉgiữlại những nhân tốquan trọng bằng cách xem xét giá trịEigenvalue. Giá trị Eigenvalue đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố, chỉ có nhân tốnào có Eigenvalue lớn hơn 1 mới được giữlại trong mô hình phân tích.
Tiêu chuẩn phương sai trích (Variance Explained Criteria): Phân tích nhân tố là thích hợp nếu tổng phương sai trích không được nhỏ hơn 50%.
Bảng 4. Kiểm định KMO & Bartlett’s Testvà ma trận xoay nhân tốbiến độc lập Kiểm định KMO and Bartlett's
HệsốKaiser-Meyer-Olkin .874
Giá trịtrong kiểm định Bartlett's Giá trị Chi-Square 2445.652
Df 278
Sig. .000
Nhóm biến
Eigenvalues khởi tạo Phương sai trích
Tổng hệsố tải Phầntrăm giải thích Phần trăm tích lũy Tổng hệsố tải Phần trăm giải thích Phần trăm tích lũy 1 10.020 37.110 37.110 10.020 37.110 37.110 2 2.156 7.985 45.096 2.156 7.985 45.096 3 1.712 6.341 51.436 1.712 6.341 51.436 4 1.575 5.834 57.270 1.575 5.834 57.270 5 1.468 5.438 62.708 1.468 5.438 62.708 6 1.285 4.759 67.467 1.285 4.759 67.467 conponent 1 2 3 4 5 6 GL5 .770 GL3 .770 GL6 .727
75 GL4 .705 GL2 .592 GL1 .534 TC2 .821 TC5 .749 TC4 .708 TC3 .698 TC1 .561 CT4 .801 CT5 .763 CT2 .665 CT3 .661 CT1 .641 VH3 .841 VH2 .803 VH1 .750 VH4 .841 PL4 .767 PL3 .735 PL1 .605 PL2 .767 VM2 .768 VM3 .766 VM4 .597 VM1
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS)
76 Dựa theo bảng trên, tổng phương sai trích là 67,467% > 50% và giá trị Eigenvalue là 1.285 > 1.Do đó, phân tích nhân tốlà phù hợp.
Sau khi tiến hành phân tích nhân tốkhám phá EFA, sốbiến quan sát được giữlại là 27 biến quan sát, so với 28 biến quan sát theo như lúc đầu trước khi phân tích EFA thì tôi đã loại bỏ đi 1 biến do có hệsốtải nhỏ hơn 0,5. Trình tựtiến hành loại biến quan sát được giải thích như sau:
Sau khi xoay nhân tốlần 1, loại 1 biến quan sát VM1 - Sự tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS trong tương lai (do hệsốtải nhỏ hơn 0,5).
Sau khi xoay nhân tố lần 2, tất cả các biến quan sát đều đáp ứng tốt các điều kiện đểtiến hành phân tích.
Sáu nhân tố được xác định trong Bảng 6 có thể được mô tả như sau:
Nhân tốsố1: Bao gồm 4 biến quan sát, thểhiện sự đánh giá của khách hàng về sự ảnh hưởng của hệ thống chính sách pháp luật đến quyết định đầu tư BĐS. Chính các biến quan sát này đã tạo nên nhân tố: “Hệthống chính sách pháp luật
Nhân tốsố2: Bao gồm 5 biến quan sát phản ánh về “Các yếu tốtài chính”, các biến quan sát phản ánh mức độ ánh hưởng của các yếu tố tài chính đến việc đưa ra quyết định đầu tư BĐS tại dự án An Cựu City. Qua kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha của nhóm biến quan sát này là 0,871 vì thếnhân tố này đủ độtin cậy đểsửdụng trong việc phân tích tiếp theo.
Nhân tốsố 3: Bao gồm 6 biến quan sát đềcập đến các yếu tố gắn liền với BĐS mà khách hàng định đầu tư. Liệu những tiện ích mà điều kiện xung quanh dự án có mang lại kết quả đầu tư tốt trong tương lai không? Những vấn đề đó sẽ được phản ánh thông qua các biến quan sát này. Các biến quan sát này tạo thành nhân tố“Các yếu tố
gắn liền BĐS”, hệsố Cronbach’s Alpha là 0,867, hệsốnày rất cao nên đảm bảo độtin cậy đểtiến hành các phân tích tiếp theo.
Nhân tố số 4: Bao gồm 4 biến quan sát thể hiện sự tác động đến khách hàng trong việc đưa ra quyết định đầu tư từcác yếu tố liên quan đến trìnhđộ dân cư, mật độ dân số, môi trường văn háo chính trị, … Vì vậy, tôi đã đặt tên cho nhóm biến này là
“Các yếu tố dân cư, văn hóa chính trị xã hội”. Nhân tố này có hệ số Cronbach’s Alpha là 0,837 lTrường Đại học Kinh tế Huếớn hơn 0,6 nên đảm bảo độtin cậy thang đo đểcó thểphân tích.
77 Nhân tố số 5: Bao gồm 5 biến quan sát, là những đánh giá của khách hàng về “Các yếu tố về phía công ty” trong việc tác động đến quyết định đầu tư. Chẳng hạn uy tín của công ty trên thị trường, chính sách hậu bán hàng, chính sách tái đầu tư, …Kiểm tra độtin cậy của thang đo thu được hệsố Cronbach’s Alpha là 0,874.
Nhân tố số 6: Đây là nhân tố cuối cùng khi tiến hành rút trích, bao gồm 3 biến quan sát đề cập đến đánh giá sự tác động của các “Yếu tố kinh tế vĩ mô”. Hệ số Cronbach’s Alpha là 0,707 lớn hơn 0,6, ta hoàn toàn có thể sử dụng nhân tố này đề tiến hành phân tích tiếp theo.
Bảng 5. Hệsố Cronbach’s Alpha và hệsốtải sau khi phân tích nhân tố
Biến Hệsốtải
Hệthống chính sách pháp luật: .787
Hệ thống luật và chính sách quản lý đất đai, nhà ở được hoàn thiện, minh
bạch .773
Các chính sách thuếcủa nhà nước cóảnh hưởng tới quyết định đầu tư .783 Chính sách tiếp cận tín dụng bất động sản thuận lợi và tạo điều kiện cho nhà
đầu tư .687
Chính sách quy hoạch và phát triển hạtầngảnh hưởng đến giá trị BĐS trong
tương lai .694
Các yếu tốtài chính: .871
Lãi suất tăng/giảm cóảnh hưởng tới quyết định đầu tư .850 Tỉgiá cóảnh hưởng đến quyết định đầu tư .849 Khả năng tài chính của nhà đầu tư phù hợp với nhu cầu .869 Biến động thị trường chứng khoánảnh hưởng tới quyết định đầu tư .835 Biến động thị trường vàng cóảnh hưởng đến quyết định đầu tư .813
Các yếu tốgắn liền BĐS: .867
Vịtrí của BĐS thuận lợi cho việc tái đầu tư .845 Giá của BĐS phù hợp với khả năng tài chính .856 Các thông tin pháp lý dựán rõ ràng, minh bạch .831 Đặc điểm đất đai nơi BĐS tọTrường Đại học Kinh tế Huếa lạc thuận lợi cho việc xây dựng và tránh các .841
78 rủi ro từthiên nhiên
Các tiện ích xung quanh được hoàn thiện .837
khả năng sinh lời của BĐS trong tương lai tốt .853
Các yếu tố dân cư, văn hóa chính trịxã hội: .837
Trìnhđộdân sốxung quanh dự án tương đối cao .819
Mật độdân sốxung quanh dựán ổn định .788
Môi trường văn hóa xung quanh dựán lành mạnh .766
Môi trường chính trị ổn định .801
Các yếu tốvềphía công ty: .874
Uy tín thương hiệu công ty tạo niềm tin cho khách hàng .844 Chính sách bán hàng của công ty rõ ràng, minh bạch .867 Phương thức thanh toán thuận lợi cho từng đối tượng khách hàng .856 Chính sách tái đầu tư của công ty mang lại hiệu quảcao .860 Chính sách chăm sóc khách hàng được quan tâm, chú trọng .804
Yếu tốkinh tếvĩ mô: .673
Sự chuyển dịch cơ cấu phát triển kinh tế ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong tương lai
.541
Sự thay đổi thu nhập bình quânđầu người cóảnh hưởng đến thị trường BĐS .422 Lạm phát cóảnh hưởng đến quyết định đầu tư .723
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS)
2.3.3.2. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phân tích nhân tố khám phá đối với biến phụthuộc.
Tôi đã tiến hành đánh giá chung khách hàng vềquyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City, thông qua 6 biến quan sát và từcác biến quan sát đó, tôi cũng tiến hành phân tích nhân tố khám phá. Nhằm kiểm tra xem độ phù hợp của dữliệu để tiến hành phân tích nhân tố tôi đã sửdụng chỉ sốKMO và kiểm định Barlett. Kết quảcho chỉ số KMO là 0,720 (nằm trong khoảng [0,5;1]) và kiểm định Barlett cho giá trị sig. là 0.000 bé hơn mức ý nghĩa 0,05 nên dữliệu thu thập được đáp ứng được điều kiện.
79
Kiểm định KMO and Bartlett's
HệsốKaiser-Meyer-Olkin 0,720
Giá trịkiểm định Bartlett Giá trịChi-Square 359.690
Df 3
Sig. 0.000
Nhóm biến
Eigenvalues khởi tạo Phương sai trích
Tổng hệsố tải Phần trăm giải thích Phần trăm tích lũy Tổng hệsố tải Phần trăm giải thích Phần trăm tích lũy 1 2.602 86.728 86.728 2.602 86.728 86.728 2 .278 9.276 96.004 .278 9.276 96.004 3 .120 3.996 100.000 .120 3.996 100.000
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS)
Kết quảphân tích nhân tố khám phá đối với các biến này rút trích ra được một nhân tố, nhân tố này được tạo ra từ các biến quan sát nhằm rút ra kết luận về quyết định đầu tư BĐS tại dự án An Cựu City. Nhân tố được rút trích có tổng phương sai trích là 86,728 > 50%, hệ số Eigenvalue là 2,602 (lớn nhiều so với mức Eigenvalue tiêu chuẩn là 1) vì thếcác biến quan sát này có thểtạo nên được một nhân tố. Nhân tố này được gọi tên là nhân tố “Quyết định đầu tư BĐS” của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. Kết quả kiểm định định độtin cậy thang đo của nhóm biến quan sát này cho chỉ số Cronbach’s Alpha là 0,923 (lớn hơn 0,6) nên có đủ độ tin cậy để có thể sửdụng trong quá trình phân tích.
Bảng 7. Hệsốtải của nhân tố “quyết định đầu tư BĐS”
QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS Hệsốtải
Trong tương lai nếucó ý định anh/chịsẽ đầu tư tại Công ty .896 Anh/chịsẽtiếp tục đầu tư tại Công ty .842 Anh/chịsẽgiới thiệu cho bạn bè và người thân trong thời gian tới .926
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS)
80 Sau khi tiến hành phân tích nhân tố khám phá, nhóm các biến theo từng yếu tố, tôi tiếp tục tiến hành phân tích hồi quy. Tôi muốn đo lường xem mức độ tác động của các nhân tố trên đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City bằng phân tích hồi quy dựa trên việc đo lường sự ảnh hưởng của các nhân tố được rút trích.
Trong mô hình phân tích hồi quy, biến phụ thuộc là biến “Quyết định đầu tư BĐS”, các biến độc lập là các nhân tố được rút trích ra từ các biến quan sát từ phân tích nhân tốEFA. Mô hình hồi quy như sau:
QD =β0+β1PL +β2TC +β3GL +β4VH +β5CT +β6VM Trong đó:
QD: Giá trịcủa biến phụthuộc quyết định đầu tư BĐS
PL: Giá trịcủa biến độc lập thứnhất là hệthống chính sách pháp luật.
TC: Giá trịcủa biến độc lập thứhai là các yếu tốtài chính.
GL: Giá trịcủa biến độc lập thứba là các yếu tốgắn liền BĐS.
VH: Giá trịcủa biến độc lập thứ tư là các yếu tố dân cư, văn hóa, chính trị, xã hội.
CT: Giá trịcủa biến độc lập thứ năm là các yếu tốvềphía Công ty.
VM: Giá trị của biến độc lập thứsáu là các yếu tốvĩ mô Các giảthuyết:
H0: Các nhân tốchính không có mối tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân
H1: Nhân tố “PL” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dự án An Cựu City của khách hàng cá nhân
H2: Nhân tố “TC” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân
H3: Nhân tố “GL” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân
H4: Nhân tố “VH” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân
H5: Nhân tố “CT” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhânTrường Đại học Kinh tế Huế
81 H6: Nhân tố “VM” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân
Trước khi tiến hành hồi quy các nhân tố độc lập với nhân tố “QUYẾT ĐỊNH
ĐẦU TƯ BĐS”, tôi đã tiến hành xem xét mối tương quan tuyến tính giữa các biến. Kết quảkiểm tra cho thấy “Hệsố tương quan” giữa biến phụthuộc với các nhân tố đều nhỏ hơn 0,05. Sơ bộ có thể kết luận rằng các biến độc lập này đều có mối quan hệ tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc, có thể đưa vào mô hình để giải thích cho biến phụ thuộc. Ngoài ra hệ số phóng đại phương sai VIF (Variance inflation fator) đều nhỏ hơn 10, do vậy, khẳng định rằng mô hình hồi quy không xảy ra hiện tượng Đa cộng tuyến.
Khóa Luận Tốt Nghiệp 82
Bảng 8. Mối tương quan tuyến tính giữa các biến
QD PL TC GL VH CT VM QD Hệ số tương quan 1 .895** .625** .677** .457** .618** .397** Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .000 PL Hệ số tương quan .895** 1 .556** .576** .392** .586** .386** Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .000 TC Hệ số tương quan .625** .556** 1 .605** .307** .573** .402** Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .000 GL Hệ số tương quan .677** .576** .605** 1 .390** .555** .368** Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .000 VH Hệ số tương quan .457** .392** .307** .390** 1 .445** .246** Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .002 CT Hệ số tương quan .618** .586** .573** .555** .445** 1 .414** Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .000 VM Hệ số tương quan .397** .386** .402** .368** .246** .414** 1 Sig. .000 .000 .000 .000 .002 .000
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS)
83 Qua sốliệu từbảng 9dưới đây, ta có thểthấy hệsố tương quan của 2 nhân tố “yếu tố Công ty” và “yếu tốvĩ mô” đều cho kết quả Sig. > 0,05; điều này chứng tỏrằng hệsố hồi quy này không có ý nghĩa và phải loại 2 nhân tốnày ra khỏi mô hình. Hay nói cách khác là trong 6 nhân tố tác động đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân thì có 2