chấp bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao
Là khu vực có không gian kinh tế với môi trường đầu tư và kinh doanh riêng biệt, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo điều kiện, trình tự, thủ tục do Chính phủ quy định, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao cũng được ban hành một cơ chế quản lý riêng, trong đó có việc quản lý các giao dịch về thế chấp bất động sản. Theo Thông tư liên tịch số 04/2006/ TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của liên Bộ Tư pháp - Tài nguyên và Môi trường, hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì được xác nhận tại Ban quản lý Khu công nghiệp, Ban quản lý Khu kinh tế, Ban quản lý Khu công nghệ cao(13) (sau đây gọi tắt là Ban quản lý). Điều này tiếp tục được khẳng định trong
Nghị định 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế tại điều khoản quy định trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản lý(14).
Để thực hiện đồng bộ Luật Công chứng 2006 về vấn đề này, Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ đã quy định thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản theo Điều 37 của Luật Công chứng bao gồm cả các hợp đồng, giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở(15); đồng thời, bãi bỏ nội dung này tại Nghị định 29/2008/NĐ-CP. Tuy nhiên, Nghị định 04/2013/NĐ- CP chỉ đề cập đến giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất mà quên mất một loại tài sản khác được phép giao dịch bảo đảm đó là tài sản gắn liền với đất. Vấn đề này sau đó đã được thống nhất tại văn bản số 3576/BTP-BTTP ngày 13/5/2013 của Bộ Tư pháp v/v công chứng các giao dịch về bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao gửi các Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Theo đó, kể từ ngày 25/02/2013, đối tượng điều chỉnh tại quy định này là các hợp đồng, giao dịch về bất động sản, không phải chỉ là quyền sử dụng đất. Ngoài ra, tại văn bản này, Bộ Tư pháp cũng đã hướng dẫn cụ thể về việc chuyển giao các hợp đồng, giao dịch đã được xác nhận của Ban quản lý cho tổ chức hành nghề công chứng phục vụ cho việc công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung nếu có phát sinh sau này.
Thế nhưng, ngay sau khi nội dung này đã được thống nhất thì Chính phủ lại ban hành Nghị định số 164/2013/NĐ-CP ngày
Nghiên cứu TRAO ĐỔI
(7). Tiết a, điểm 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013;
(8). Khoản 1, Điều 55, Luật Công chứng sửa đổi;
(9). Khoản 3, Điều 83, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật;
(10). Khoản 3, Điều 93, Luật Nhà ở 2005;
(11). Khoản 1, Điều 3, Luật Nhà ở 2005;
(12). Khoản 3, Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010;
(13). Điểm 2.3, khoản 2, mục I, Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT- BTP-BTNMT ngày 13/6/2006;
(14). Tiết g, khoản 2, Điều 37, Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế tại điều khoản quy định trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản lý;
(15). Điều 17, Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013;
(16). Tiết g, điểm 3, khoản 21, Điều 1, Nghị định số 164/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013.
12/11/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 29/2008/ NĐ-CP ngày 14/3/2008, trong đó quy định một trong những nhiệm vụ của Ban quản lý theo ủy quyền và hướng dẫn của các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan nhà nước có thẩm quyền là xác nhận hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế cho tổ chức có liên quan(16). Như vậy, nếu chiếu theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì kể từ ngày 01/01/2014 (ngày Nghị định 164/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 có hiệu lực thi hành), hợp đồng thế chấp bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao sẽ không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng nữa mà sẽ do Ban quản lý xác nhận. Rõ ràng, đến đây, việc triển khai thực hiện của các tổ chức, cá nhân có liên quan về vấn đề này sẽ bị ách tắc và gặp không ít trở ngại, gây lãng phí về thời gian, tiền của cũng như mất đi nhiều cơ hội kinh doanh không đáng có của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Mặc dù cũng như phần trên đã nói, với việc Quốc hội đã thông qua Luật Công chứng sửa đổi trong tháng 6/2014, những bất cập này sẽ sớm được khắc phục một khi Luật
này có hiệu lực thi hành, nhưng những hậu quả của việc bất nhất trong quy định của pháp luật về nội dung trên đã và sẽ xảy ra trong năm 2014 là không thể tránh khỏi.
Có thể nói, tài sản bảo đảm như là một trong những chiếc phao cứu sinh mà bên nhận thế chấp cố gắng giữ lấy để vượt qua sóng gió của chuyến hải hành cho vay, thu nợ. Việc chấp hành và thực hiện đầy đủ những quy định của pháp luật về nội dung, hình thức của giao dịch bảo đảm là điều tiên quyết mà bất cứ tổ chức cho vay nào cũng phải tuân theo nếu muốn xử lý được tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay. Tuy nhiên, với những quy định bất nhất về công chứng hợp đồng bảo đảm như đã phân tích ở trên, các nhà làm luật, các nhà quản lý chuyên ngành
đã khiến cho hoạt động này gặp không ít khó khăn khi áp dụng vào thực tiễn.
Qua nghiên cứu và quan sát thực trạng ở một số nơi, người viết xin hệ thống lại một số quy định hiện hành của pháp luật có liên quan đến vấn đề trên để bạn đọc tiện theo dõi và áp dụng một cách hiệu quả nhất trong quá trình tác nghiệp của mình. Mong rằng với những quy định khoa học hơn, chặt chẽ, thống nhất và toàn diện hơn, các Luật chuyên ngành sửa đổi cùng với các văn bản hướng dẫn dưới luật sẽ sớm được ban hành để hoạt động này được thực hiện một cách thông suốt và phát huy được giá trị pháp lý của công chứng như đúng bản chất của thuật ngữ này./.
CHÚ THÍCH
(1). Khoản 2, mục I, Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì hợp đồng, văn bản về bất động sản;
(2). Điều 47, Luật Công chứng 2006;
(3). Điểm 8, Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 79/2007/ NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký;
(4). Các văn bản số 978/BTP-HCTP ngày 02/4/2009; số 1939/BTP-BTTP ngày 18/6/2009; số 3745/BTP-BTTP ngày 26/10/2009;
(5). Chuyên mục hỏi đáp và tư vấn pháp luật của Bộ Tư pháp tại trang thông tin điện tử: www.moj.gov.vn;
(6). Tiết l, khoản 2, Điều 23 Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng;
Nghiên cứu TRAO ĐỔI
Ngày 01/3/2012, Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng giai đoạn 2011-2015” theo Quyết định số 254/QĐ-TTg. Ngân hàng Nhà nước đã xây dựng đề án yêu cầu các tổ chức tín dụng (TCTD) tiến hành tái cơ cấu bằng nhiều cách như: yêu cầu ngân hàng lớn tham gia mua cổ phần; thay đổi một số vị trí lãnh đạo trong quản trị, điều hành; và cơ cấu lại các khoản mục đầu tư; mua lại hoặc hợp nhất, sáp nhập
ngân hàng… Thực chất của tái cơ cấu hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) là thực hiện một khâu trong tái cấu trúc nền kinh tế. Đó là việc sắp xếp, tổ chức lại hệ thống NHTM một cách toàn diện, tự làm mới mình cho phù hợp với tình hình hiện tại nhằm sao cho hợp lý, đảm bảo cho NHTM nâng cao hiệu suất kinh doanh, tính cạnh tranh để tồn tại và phát triển bền vững. Để tái cơ cấu thành công thì các NHTM phải tiến hành tái cấu trúc từ xây dựng chiến lược, lựa chọn vận dụng hệ thống
quy chế quản trị, phòng ngừa tốt rủi ro... và trong đó không thể thiếu tái cấu trúc quản trị nhân sự để đảm bảo cho NHTM phát triển bền vững. Bài viết này xin được đề cập về “Quản trị nhân sự các ngân hàng thương mại Việt Nam trong giai đoạn tái cấu trúc”.