2 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.4.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
2.4.1.1. Trung Quốc
Luật Đất đai được xây dựng trên cơ sở các quy định của Hiến pháp. Hiến pháp đặt ra các quy phạm pháp luật về chế độ sở hữu đối với đất đai, chế độ sử dụng đất đai và bảo hộ đất đai.
Đất thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản lý về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi đối với 5 loại đất sau:
- Cần phải sử dụng vì mục đích cơng cộng.
- Cần phải điều chỉnh việc sử dụng đất để thực hiện chỉnh trang đô thị cũ theo quy hoạch đô thị.
- Thời hạn thoả thuận sử dụng đất trong hợp đồng xuất nhượng đất đai có trả tiền đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài chưa được phê chuẩn.
- Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp thuộc sở hữu nhà nước.
- Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng hoạt động.
- Sử dụng đất khơng theo mục đích đã được phê chuẩn. - Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất.
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp
sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước [31].
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngồi ra, pháp luật đất đai Trung quốc cịn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Cịn đối với người dân ở khu vực nơng thơn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi. Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài
nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình trên khu đất giải tỏa.
Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nơng thơn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai
khu vực này. Đối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ
yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền. Giá tiền bồi thường do các tổ chức do các tổ chức tư vấn về giá đất xác định căn cứ vào giá bất động sản tại thời điểm thu hồi. Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những đặc điểm riêng biệt. Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa khu thu hồi đất.
Một vấn đề rất quan trọng đó là gắn cơng tác bồi thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội. Thông thường khi bị thu hồi đất, người nơng dân khó tìm được việc làm thích hợp với khả năng của mình. Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc đã thực hiện chế độ dưỡng lão đối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên) và hỗ trợ tiền cho những người đang trong độ tuổi lao động để các đối tượng này tự tìm việc làm mới.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án.
2.4.1.2. Đài Loan
Điều 208 Luật Đất đai Đài Loan quy định “Do nhu cầu xây dựng các cơng trình cơng cộng, nhà nước có thể trưng thu đất tư hữu theo quy định của bộ luật này, nhưng phạm vi trưng thu phải hạn chế trong nhu cầu cần thiết của cơng trình đó, như cơng trình quốc phịng, cơng trình giao thơng, cơng trình cơng cộng, vệ sinh cơng cộng, cơ quan Chính phủ, cơ quan tự trị của địa phương, kiến trúc công cộng khác, sự nghiệp khoa học kỹ thuật và từ thiện, các cơng trình khác do Chính phủ xây mới phục vụ lợi ích cơng cộng” [31].
Ở Đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu của Nhà nước (cơng hữu): chiếm 69% so với tổng diện tích tự nhiên tồn lãnh thổ và sở hữu tư nhân chiếm 31%, bao gồm đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của nông dân và đất của các tổ chức tư nhân khác.
Pháp luật đất đai Đài Loan cũng quy định rõ về những trường hợp tự triệt tiêu quyền sở hữu như đất đai tư hữu khi thiên nhiên biến đổi thành đầm hồ, hoặc thuỷ đạo có thể vận chuyển được thì quyền sở hữu tự triệt tiêu. Hoặc người có quyền sở hữu và gia đình đã đi khỏi huyện thị nơi có đất đó liên tục trong thời gian 5 năm liền.
Trong Luật Đất đai Đài Loan quy định cụ thể các loại đất không được trở thành sở hữu tư nhân bao gồm: đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của bờ biển, đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của hồ đầm và hồ đầm hình thành tự nhiên cần dùng cho công cộng, đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của hai bên hồ và thuỷ đạo có thể làm đường vận chuyển, đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của hai bên hồ và hồ đầm, mương máng nằm trong khu vực của thành phố, thị trấn, đường giao thông cơng cộng, đất suối nước khống, đất thác nước, đất dùng cho nguồn nước cơng cộng, đất danh lam thắng cảnh, cổ tích, những đất khác mà pháp luật cấm khơng được tư hữu. Những loại đất này pháp luật quy định nếu thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy định của pháp luật. Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền đất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của đất.
Pháp luật Đài Loan cịn quy định những diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân, nhưng trong đất có khống sản thì khống sản khơng thể trở thành sở hữu tư nhân.
Đất đai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý. Qua các quy định trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tích đất thuộc sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân khơng đồng ý bán thì lúc đó Nhà nước mới trưng thu.
Đảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển đi nơi khác người dân vẫn mua được đất và xây dựng được nhà ở.
- Các cơng trình của Nhà nước thì Nhà nước mới đứng ra thoả thuận mua đất của dân, nếu dân khơng đồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình trưng thu để lấy đất xây dựng các cơng trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng đất.
- Những cơng trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu đất nếu tư nhân không thoả thuận được với dân. Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn, Nhà nước khơng can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính tốn lợi nhuận nếu thấy giá đất tuy đắt, nhưng thấy khả năng đầu tư có triển vọng thì nhà đầu tư tư nhân vẫn sẵn sàng mua của dân. Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không can thiệp. Trường hợp Nhà nước làm cơng trình phải di chuyển cả thơn thì Nhà nước xây dựng khu tái định cư.
Khi Nhà nước cần xây dựng các cơng trình phục vụ sự nghiệp cơng cộng, quốc phịng, giao thơng thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chính sách kinh tế... được phép trưng thu đất đai tư hữu trong giới hạn quy định của pháp luật.
2.4.1.3. Australia
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích cơng cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường.
Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại thu đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện.
Trong thu hồi đất tự nguyện khơng có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường. Khơng có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia.
Thu đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích cơng cộng và các mục đích khác. Thơng thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.