5. Bố cục luận văn
2.1.2. Thẩm quyền và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Trường hợp 3: Điều kiện cấp giấy chứng nhận khi sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014. Căn cứ khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất lấn, chiếm được cấp giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện sau: Đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Đất không có tranh chấp.
2.1.2. Thẩm quyền và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đấtdụng đất dụng đất
2.1.2.1 Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ
Là quyền hạn mà pháp luật quy định cho cơ quan nhà nước được cấp GCNQSDĐ cho NSDĐ. Điều này không chỉ có ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, tránh sự tùy tiện hoặc bừa bãi trong việc cấp GCNQSDĐ mà còn tăng cường trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong cấp GCNQSDĐ. Theo Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được quy định như sau:
1. UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan TN&MT cùng cấp cấp GCNQSDĐ.
2. UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ” [39, Điều 105].
So sánh với các đạo Luật đất đai được ban hành trước đây, tác giả thấy rằng quy định về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ của Luật đất đai năm 2013 có một số điểm đáng chú ý sau:
Một là, các nhà làm luật Việt Nam vẫn kế thừa truyền thống lập pháp khi quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. Điều này là hợp lý; bởi lẽ, xét về mặt pháp lý thì quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Trong khi đó, GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý để xác định tính hợp pháp của quyền sử dụng đất. Với tính chất quan trọng của quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ và GCNQSDĐ như vậy nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ cũng là cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ.
Hai là, Luật đất đai năm 1993 chưa cho phép UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, thực tế triển khai cấp GCNQSDĐ thực hiện rất chậm không đáp ứng nhu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường. Hơn nữa, chiếm một số lượng lớn tổ chức thuộc đối tượng cấp GCNQSDĐ là tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đây là các chủ thể có nhu cầu cấp thiết vay vốn thông qua thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng. Việc cấp GCNQSDĐ chậm sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh. Vì vậy, Luật đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp GCNQSDĐ đối với các đối tượng sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của UBND cấp tỉnh. Luật đất đai năm 2013 kế thừa quy định này của Luật đất đai năm 2003.
dung ghi trong GCNQSDĐ cho phù hợp với đòi hỏi của thực tế sử dụng đất ở nước ta hiện nay. Theo đó, thẩm quyền đính chính nội dung ghi trong GCNQSDĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh.
Bốn là, Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định về thẩm quyền cấp đổi và cấp lại GCNQSDĐ nhằm đáp ứng đòi hỏi của người sử dụng đất; theo đó, thẩm quyền cấp đổi và cấp lại GCNQSDĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh.
2.1.2.2. Trình tự, thủ tục hành chính, thời hạn cấp GCNQSDĐ
Thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ được quy định tại Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) quy định về hồ sơ địa chính. Luật đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc chung, nội dung và hình thức công khai thủ tục hành chính về đất đai tại Điều 195, trong đó có thủ tục cấp GCNQSDĐ. Tiếp đó, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT cụ thể hóa quy định của Luật đất đai năm 2013 về thủ tục cấp GCNQSDĐ; theo đó, trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ được thực hiện theo từng đối tượng riêng.
* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất
a. Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài 02 loại giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp, cụ thể: Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định
43/2014/NĐ-CP. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó (thông thường tài sản cần đăng ký là nhà ở). Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
b. Trình tự thực hiện cấp GCN được quy định như sau:
Bước 1 : Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện; thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; công bố công khai danh sách trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCN trong thời gian 15 ngày; tổng hợp và gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sau khi kết thúc thời gian công khai.
Bước 2: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin cấp GCN đối với trường hợp đủ điều kiện; trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) bổ sung hồ sơ; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì trích sao hồ sơ địa chính, thông tin địa chính gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính, gửi thông báo cho người xin cấp GCN về thời gian, địa điểm nộp tiền, gửi thông báo cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lưu hồ sơ.
Bước 4: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai viết giấy chứng nhận gửi hồ sơ xin cấp GCN cho Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định sau khi nhận được thông báo về thực hiện nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ, trình Chủ tịch UBND huyện.
Bước 6: Chủ tịch UBND huyện ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chuyển cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nậm Nhùn vào sổ cấp giấy chứng nhận.
Bước 7: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai vào sổ cấp giấy chứng nhận, chỉnh lý biến động, chuyển giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện.
Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện thu phí, lệ phí và trả giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân.
Thời gian thực hiện giải quyết không quá 45 ngày làm việc
Hình 2.1: Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ thông qua cơ chế “một cửa”
* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất
a. Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm có:
1. Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
2. Văn bản về kết quả trúng đấu giá, đấu thầu được UBND cấp có thẩm quyền xét duyệt.
3. Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất;
4. Biên bản bàn giao ranh giới, mốc giới thửa đất trúng đấu giá ở ngoài thực địa.
b. Trình tự thực hiện cấp GCN được quy định như sau:
Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ đất đối với người trúng đấu giá quyền sử Phòng Tài nguyên và Môi trường UBND huyện Chi nhánhVăn phòng ĐKĐĐ Chi cục thuế Người sử dụng đất Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
dụng đất được thể hiện qua hình 2.2:
Hình 2.2: Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ đất đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 1: Tổ chức được giao đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện đúng kế hoạch đấu giá được duyệt, phối hợp cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất trúng đấu giá tiến hành thủ tục bàn giao đất và trao GCNQSDĐ cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 2: Trong thời hạn 5 ngày làm việc VPĐKQSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích đo địa chính thửa đất; 10 ngày làm việc tiếp có trách nhiệm lập tờ trình và ký GCNQSDĐ.
Bước 3: Khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ của tổ chức đấu giá, không quá 15 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đã trúng đấu giá.