5. Bố cục luận văn
3.3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ
dụng đất từ thực tiễn thi hành tại huyện Nậm Nhùn
Trên cơ sở thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn thi hành tại huyện Nậm Nhùn được đề cập tại Chương 2 cho thấy hệ thống pháp luật đất đai còn thiếu đồng bộ, thống nhất. Nhiều sự kiện pháp lý phát sinh trong lĩnh vực đất đai song vẫn còn thiếu các quy định điều chỉnh. Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ cần thực hiện theo một số giải pháp sau:
Thứ nhất, tiếp tục rà soát, thống kê các vướng mắc về quy định của pháp luật đối với các hồ sơ chưa được cấp GCNQSDĐ lần đầu, kiến nghị sửa đổi cho hoàn thiện.
Cần bổ sung các quy định liên quan đến vấn đề giải quyết thừa kế quyền sử dụng đất trong quá trình làm thủ tục cấp GCNQSDĐ lần đầu, từng bước khắc phục các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai nhưng chưa có văn bản pháp luật nào điều chỉnh. Hơn nữa, nên thay đổi tên gọi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" bằng tên gọi khác như "Giấy chứng nhận quyền sử dụng bất động sản" cho phù hợp với một số khái niệm BĐS trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Bởi lẽ, với tên gọi như hiện nay là quá dài và không cần thiết vì thực tế không phải nhất thiết trường hợp nào GCN cũng ghi nhận đủ các quyền về sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có những trường hợp GCN chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất do tại thời điểm cấp chưa có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng người sử dụng đất không tiến hành đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nên không được ghi nhận trong GCN.
Thứ hai, đối với các cơ quan chính quyền cần nghiên cứu ban hành bộ thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ mang tính khả thi hơn, phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Trong công tác cải cách hành chính, có thể rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ đối với các giao dịch nhà, đất đã được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở như đăng ký thế chấp, chuyển quyền, tách hợp thửa đất, cấp lại.... Riêng đối với thời gian giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu cần điều chỉnh tăng thời gian giải quyết hồ sơ cho phù hợp với thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.
Thứ ba, cần có quy định hướng dẫn cụ thể về người được quyền nhận GCNQSDĐ để tháo gỡ đối với trường hợp người sử dụng đất đã hoàn tất hồ sơ kê khai xin cấp GCNQSDĐ. GCNQSDĐ đã có nhưng người sử dụng đất chưa đến nhận thì bị chết. Bên cạnh đó, cũng cần hoàn thiện pháp luật về việc cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp đã lập hợp đồng mua bán, tặng cho nhưng người mua, người nhận tặng cho chết sau khi hoàn thành việc mua bán, tặng cho nhưng chưa kịp làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân.
Thứ tư, hoàn thiện các quy định về phí và lệ phí liên quan đến cấp GCNQSDĐ. Trong thời gian tới, để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, kiến nghị nên xem xét giảm tỷ lệ đóng lệ phí trước bạ từ 0,5% xuống còn 0,2 % giá trị quyền sử dụng đất. Hoặc thay thế chế độ thu phí trước bạ với tỷ lệ thu % trên giá trị đất bằng mức thu cố định cho dịch vụ hành chính khi đăng ký quyền sử dụng như các loại lệ phí khác. Mức thu lệ phí trước bạ có thể
được ấn định theo các mức phù hợp với giá trị mảnh đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định. Ví dụ: mức phí đối với đất đai có giá trị dưới 500 triệu đồng thì lệ phí là: 200.000 đồng, đất đai có giá trị từ 500 triệu đồng đến 01 tỷ đồng thì lệ phí trước bạ là: 500.000 đồng, từ 01 tỷ đồng đến 02 tỷ đồng thì lệ phí là 01 triệu đồng, … Việc giảm mức thu lệ phí trước bạ như trên sẽ giảm gánh nặng của NSDĐ khi có nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc chuyển QSDĐ; đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS dường như vẫn gặp không ít khó khăn như hiện nay. Đồng thời sẽ giảm được hiện tượng trốn thuế do mức đóng lệ phí quá cao, giúp Nhà nước kiểm soát đất đai và thị trường BĐS tốt hơn, hiệu quả hơn.
Thứ năm, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ những văn bản dưới luật chưa phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Các quy định liên quan về cấp GCNQSDĐ cần được thực hiện đồng bộ, tạo điều kiện cho người dân xin cấp GCNQSDĐ; cụ thể: Theo Điều 105 Luật đất đai năm 2013 về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sở TN&MT, không quy định được cấp GCNQSDĐ cho cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, tại Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 lại quy định, Sở TN&MT được cấp giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài. Hoặc như Điều 114 Luật đất đai năm 2013 không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên, Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 lại quy định giá đất cụ thể làm căn cứ để xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ. Sự mâu thuẫn này gây khó khăn trong công tác thực thi trên thực tế… Mặt khác, việc áp dụng pháp luật đất đai để xử lý vi phạm đất đai nói chung và vi phạm về cấp GCNQSDĐ nói riêng, các địa phương đang gặp nhiều khó khăn vì Điều 71 Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định cưỡng chế thực hiện đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai.