5. Bố cục luận văn
2.1.4. Chỉnh lý biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp lạ
cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Chỉnh lý biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chuyển đổi, thu hồi...)
Chỉnh lý biến động là chỉnh lý những thay đổi về thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất sau khi được xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ban đầu. Người sử dụng đất thực hiện các quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) được đăng ký chỉnh lý biến động. Chỉnh lý biến động đất đai chỉ được thực hiện khi có quyết định cho phép biến động. Do đó, trên thực địa thay đổi nhưng do người sử dụng đất không đăng ký thì
chưa chỉnh lý biến động.
Chỉnh lý biến động đất đai được thực hiện một số trường hợp cụ thể như: - Nhà nước thu hồi đất,
- Người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất - Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thay đổi thời hạn sử dụng đất. - Chuyển đổi từ hình thức sử dụng đất
- Có thay đổi những hạn chế quyền của người sử dụng đất
* Nguyên tắc chỉnh lý biến động đất đai
Thủ tục đăng ký biến động đất đai chỉ được thực hiện đối với những người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính được tổ chức thực hiện theo các chế độ sau:
Tổ chức đăng ký biến động, chỉnh lý biến động thường xuyên.
Định kỳ 05 năm một lần, các địa phương phải thực hiện tổng kiểm tra tình hình biến động đất đai.
* Trình tự thủ tục chỉnh lý biến động đất đai
Về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể sẽ có trình tự thủ tục riêng. Tuy nhiên, trình tự thủ tục chung về đăng ký biến động đất đai được thực hiện như sau:
Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; công khai hồ sơ, trích lục hoặc đo bản đồ địa chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với những trường hợp thuộc thẩm quyền; chuyển số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo thuế đến người sử dụng đất (hoặc Ủy ban nhân dân xã để gửi đến người sử dụng đất), chuyển hồ sơ đến phòng Tài nguyên - Môi trường.
Phòng Tài nguyên – môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và lập tờ trình trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt; chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền.
* Thẩm quyền chỉnh lý biến động đất đai
a) Văn phòng đăng ký đất đai
Trường hợp biến động mà đối tượng sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở) thì người sử dụng đất đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đai thuộc Sở Tài nguyên và môi trường.
b) Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
Trường hợp đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư thì đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường.
* Quy trình chỉnh lý biến động
Quy trình chỉnh lý biến động đối với từng trường hợp sẽ thực hiện khác nhau nhưng quy trình chỉnh lý biến động chung là: Khi nhận được hồ sơ đăng ký biến động của người sử dụng đất, qua thẩm tra nếu hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành chỉnh lý trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả kết quả cho người sử dụng đất dưới dạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới (đối với trường hợp có thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có sự chỉnh lý (đối với trường hợp chuyển mục đích, sai sót nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thế chấp,..) đồng thời lưu lại hồ sơ.
Căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ vào sổ theo dõi biến động và chỉnh lý trên bản đồ, sổ mục kê và sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.1.4.2. Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Từ thực tiễn có thể nhận thấy, Đất đai được xác định là một loại tài sản đặc biệt và thường có giá trị lớn. Việc xác định quyền của một cá nhân, hộ gia đình đối
với đất đai thường được thể hiện thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó, đối với người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy tờ rất quan trọng. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng, bảo quản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì một số lí do mà người sử dụng đất làm mất, làm hư hỏng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có biến động về đất. Trong các trường hợp như vậy việc đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một vấn đề tất yếu.
* Trình tự, thủ tục đối với trường hợp cấp lại do mất GCNQSDĐ
Căn cứ Khoản 3, Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trình tự, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại “Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất”, cụ thể:
- Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với UBND cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hoả hoạn.
- Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao
đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.
- Hồ sơ cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2, Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính như sau:
+ Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.
+ Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân…”.
* Trình tự, thủ tục đối với trường hợp cấp đổi GCNQSDĐ
Những hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị khi yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận được quy định tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. Cụ thể:
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK. - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Để thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về các bước cần làm. Cụ thể như sau:
Bước 1. Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận. Hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận được quy định tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính bao gồm những loại giấy tờ như đã nêu ở trên. Hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận được nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra hồ sơ. Khoản 3 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai. Cụ thể như sau:
nhận QSDĐ.
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.
Bước 3. Trao Giấy chứng nhận. Trong hoạt động trao Giấy chứng nhận được chia thành hai trường hợp:
Thứ nhất, cấp đổi không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng. Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện giữa Văn phòng đăng ksy đất đai và người sử dụng đất.
Thứ hai, cấp đổi thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng. Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện giữa ba chủ thể là: Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng. Cụ thể: Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp. Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
- Trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày (không tính ngày nghỉ,
ngày lễ). Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
* Cấp GCNQSDĐ do tách thửa hoặc hợp thửa đất a. Hồ sơ lập thành phần 01 bộ gồm:
- Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa (Mẫu số 11/ĐK).
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đối với trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận QSDĐ).
- Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 101, 102 của Luật Đất đai 2013.
Luật đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, tại Điều 75 quy định trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất như sau:
Bước 1. Người sử dụng đất có như cầu sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu nhận thấy hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Bước 3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện: - Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
Đối với trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất.
Trong trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau: Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho