C1- Các báo cáo tài chính:
a ) Bảng tổng kết tài sản/ báo cáo về trạng thái tài chính:
Bảng tổng kết tài sản thể hiện một bảng tóm lược về trạng thái tài chính của công ty tại một thời điểm nào đó. Bảng tổng kết tài sản cân đối các tài sản của công ty (cái mà công ty sở hữu) với các nguồn tài trợ cho nó (cái công ty nợ) hoặc vốn chủ sở hữu (cái mà các chủ sở hữu cung cấp).
Các thành phần của bảng tổng kết tài sản:
a1) Tài sản có: Là những khoản mục tài sản mà công ty sở hữu và sử dụng cho các hoạt động kinh doanh. Tài sản có thường được phân loại thành tài sản lưu động, tài sản cố định và các khoản khác.
+ Tài sản lưu động: là tất cả các tài sản có thể chuyển đổi thành một số hình thức tài sản khác, hoặc được sử dụng trong kỳ hoạt động. Trong bảng tổng kết tài sản, tài sản lưu động được sắp xếp thứ tự sựa trên mức độ chuyển đổi nhanh thành tiền mặt hoặc thành những tài sản không phải tiền mặt. Ví dụ: tiền mặt, chứng khoán có thể mua bán, các khảon phải thu,…
+ Tài sản cố định: như quyền sử dụng đất, nhà xưởng và thiết bị là những tài sản được dự tính cho việc sử dụng lâu dài hơn. Những tài sản này thường không dành để mua bán hay chuyển đổi thành những hình thức tài sản khác.
a2) Tài sản nợ: là nghĩa vụ của công ty đối với những chủ nợ bên ngoài. Những khoản nợ này cũng có thể nằm dưới hình thức các khoản tạm ứng nhận từ các chủ sở hữu của công ty.
Tài sản nợ được xem là ngắn hạn khi phải trả trong thời 1 năm và xem như dài hạn khi thời gian đáo hạn dài hơn năm hiện hành. Ví dụ: các khoản phải trả, phiếu thanh toán phải trả,…
a3) Vốn chủ sở hữu: Phản ánh khoản góp vốn của các chư sở hữu hoặc các khoản tích lũy trong kinh doanh. Phần này được biểu thị trong bảng báo cáo với tên gọi là vốn góp và lợi nhuận giữ lại.
Cổ phiếu thường hoặc vốn biểu thị số tiền mà các chủ sở hữu đã đầu tư trực tiếp vào doanh nghiệp.
Lợi nhuận giữ lại biểu thị khỏan lãi ròng cộng dồn của một công ty tính từ ngày thành lập.
b) Báo cáo thu nhập:
Là bảng tóm tắt các khoản thu nhập và chi phí trong khoản thời gian cụ thể. Các thành phần cấu thành trong báo cáo thu nhập:
b1) Doanh thu: Biểu thị giá trị hàng hóa bán ra hoặc dịch vụ đã được cung cấp. Đây là khoản thu nhập chính của doanh nghiệp từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính.
b2) Giá vốn hàng bán: Là chi phí trực tiếp đối với khối lượng hàng hóa trực tiếp bán ra. Trong một công ty sản xuất, đây là khoản chi phí trực tiếp hình thành nên giá thành của sản phẩm. Trong một công ty thương mại, đây là khoản giá mua hàng + chi phí mua hàng.
b3) Lãi gộp: Là số còn lại sau khi lấy doanh thu – giá vốn hàng bán.
b4) Chi phí hoạt động: Bao gồm các khoản chi phí như lương, bảo hiểm, quảng cáo, khấu hao, chi phí bán hàng,…
b5) Lãi ròng từ hoạt động kinh doanh: Là kết quả của b3 – b4
b6) Lãi từ hoạt động tài chính: Thu nhập từ hoạt động tài chính – chi phí hoạt động tài chính.
b7) Lãi từ hoạt động kinh doanh bất thường: Thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất thường – chi phí hoạt động kinh doanh bất thường
b8) Lãi ròng trước thuế lợi tức: Kết quả của b5 + b6 + b7
b9) Thuế lợi tức
b10) Lãi ròng sau thuế lợi tức c) Báo cáo lưu chuyển tiền mặt:
Theo dõi luồng tiền thu vào từ mọi nguồn và chi ra cho những mục đích khác nhau trong suốt môt kỳ hạn nào đó.
Nhà phân tích nên quan tâm sâu sát tới các nguồn thu chủ yếu cũng như việc sử dụng quỹ để xác định xem có sự phát triển nào xuất hiện đi ngược lại với chính sach tài chính của công ty hay không.
Nguồn quỹ làm tăng tiền mặt:
- Giảm ròng trên bất cứ tài sản nào ngoài tiền mặt hoặc tài sản cố định. - Giảm gộp trên tài sản cố định.
- Giảm ròng trên bất cứ tài sản nợ nào. - Tăng vốn.
- Tiền thu được từ hoạt động. Việc sử dụng quỹ bao gồm:
- Tăng ròng trên bất cứ tài sản nào ngoài tiền mặt hoặc tài sản cố định. - Tăng gộp trên tài sản cố định.
- Tăng ròng trên bất cứ tài sản nợ nào. - Giảm vốn.
- Chi trả cổ tức bằng tiền mặt.
C2- Các hệ sô tài chính:
a) Khả năng sinh lời:
Những hệ số này đo lường khả năng sinh lời của công ty dựa trên doanh thu và đầu tư. Các hệ số khả năng sinh lời được tính toán từ bảng báo cáo thu nhập và bảng tổng kết tài sản.
(Doanh thu năm 1 – Doanh thu năm gốc)
Hệ số tăng doanh thu = x 100% Doanh thu năm gốc
Lãi ròng năm 1 – Lãi ròng năm gốc
Hệ số tăng lãi ròng = x 100% Lãi ròng năm gốc Lãi gộp Tỷ số lãi gộp = x 100% Doanh thu Tiền lãi hoạt động Tỷ số lãi hoạt động = x 100% Doanh thu Lãi ròng Tỷ lệ lãi ròng = x 100% Doanh thu Lãi ròng
Tỷ lệ lãi trên vốn chủ sở hữu = x 100% Vốn cổ đông bình quân
Tiền lãi hoạt động
Tỷ lệ lãi trên tài sản có = x 100% [Tài sản lưu động bình quân – Chi phí trả
trước bq - Các khoản trả chậm bq +Tài sản cố định(trừ khấu hao) bq]
b) Hệ số thanh khoản:
Các hệ số này dùng để đánh giá khả năng đáp ứng những khoản nợ ngắn hạn của công ty.
Tài sản có lưu động Hệ số hiện hành = Tài sản nợ ngắn hạn
Tài sản có lưu động – Hàng tồn kho – Chi phí trả trước Hệ số thanh toán nhanh =
Tài sản nợ ngắn hạn
c) Hệ số đo lường khả năng chi trả:
Những hệ này phân tích tính thanh khoản dài hạn của công ty Tổng tài sản nợ
Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu =
Tổng vốn chủ sở hữu
(Lãi trước thuế + các khoản chi không phải bằng tiền + Lãi vay)
Hệ số khả năng chi trả lãi vay =
Lãi vay Nợ dài hạn
Hệ số nợ dài hạn =
Tổng tài sản có
Hệ số tài sản có hữu hình ròng trên tổng tài sản nợ:
(Tổng tài sản có – Chi phí trả trước – các khoản trả chậm) Tổng tài sản nợ
Luồng tiềm ròng trước khi trả nợ Hệ số khả năng chi trả =
Vốn gốc + Lãi phải trả
d) Đo lường việc sử dụng tài sản:
Nhóm công thức này cho biết tài sản có được công ty sử dụng một cách khôn ngoan hay không.
Các khoản phải thu
Thời gian thu hồi công nợ = x 365 Doanh thu
Hàng tồn kho
Thời gian hàng tồn kho = x 365 Giá vốn hàng bán
Các khoản phải trả
Thời gian thanh toán công nợ = x 365 Chi phí bằng tiền
Chi phí bằng tiền mặt = Giá vốn hàng bán + Chi phí hoạt động – Các loại chi phí không bằng tiền.
Tiền hiện có
Mức tiền mặt = x 365 Chi phí bằng tiền
Khoảng thời gian chênh lệch về nguồn tài trợ = (T/ gian thu hồi công nợ + T/gian hàng tồn kho – T/gian thanh toán công nợ)
(Giá vốn hàng bán * khoảng thời gian chênh lệch về nguồn tài trợ)
Nhu cầu vốn lưu động =
365 Mức tiền mặt
Nhu cầu tiền = x (Giá vốn hàng bán + CP hoạt động – Khấu hao) 365
* Thuyết minh các hệ số tài chính:
Việc phân tích các hệ số không chỉ đơn thuần là việc áp dụng các công thức vào các số liệu tài chính để tính toán một hệ số cụ thể. Điều quan trọng hơn là sự thuyết minh giá trị của hệ số:
- Làm cho con số biết nói. - Theo dõi xu hướng.
- Nhìn vào mối quan hệ với các chênh lệch hoặc tài khoản khác. - So sánh với các con số trung bình ngành.
C3- Các dự toán tài chính:
Các dự toán tài chính có thể giúp cho việc xác định kết quả kinh doanh chung cũng như khả năng thanh toán. Tuy nhiên, dự toán cũng chỉ là những điều dựa trên căn cứ giả định. Những dự toán này có thể không là một công cụ dự đoán chính xác 100%, nhưng nó phục vụ mục đích giới hạn khung tham khảo cho cán bộ tín dụng.
Kiểm tra sự hợp lý của các giả định, những giả định này phải có thể chỉ ra những câu hỏi: “ Cái gì có thể sẽ xảy ra?” hoặc “ Điều này có thể xảy ra hay không?”.
Kiểu dự đoán có thể khác nhau tùy vào những yếu tố mà người vay yêu cầu.
C4- Phân tích điểm hòa vốn:
Nói đến điểm hòa vốn, chúng ta đề cập đến giá bán hòa vốn, lượng bán hòa vốn và doanh thu hòa vốn. Là những điểm mà tại đó công ty không lời cũng không lỗ. Đây là 3 khái niệm có liên quan đến phân tích điểm hòa vốn.
Định phí: Là những chi phí không thay đổi khi số lượng sản phẩm thay đổi hoặc mức độ hoạt động. Định phí bao gồm: Khấu hao, thuế, bảo hiểm, chi phí gián tiếp phục vụ sản xuất, chi phí quản lý.
Biến phí: Là những chi phí thay đổi, tỷ lệ với những thay đổi trên số lượng và mức độ hoạt động. Ví dụ: Chi phí nguyên vật liệu chính, chi phí nhân công trực tiếp và những biến phí gián tiếp.
Điểm hòa vốn giúp chúng ta đo lường mức biên tế mà tại đó doanh nghiệp có thể rút lui một cách an toàn không bị lỗ. Khi lượng hàng bán ra lùi dần đến điểm hòa vốn, biên tế an toàn bị thu lại; Khi lượng hàng bán ra chạm đến điểm hòa vốn, biên tế hoàn toàn bị xóa đi.
Điểm hòa vốn cho ta một hình ảnh về mực độ đàn hồi của doanh nghiệp, đối với những thay đổi bất lợi và giúp ta đánh giá tốt hơn về chất lượng tài chính của doanh nghiệp.
C5- Phân tích tính nhạy cảm:
Có liên quan mật thiết đến phân tích điểm hòa vốn là phân tích tính nhạy cảm. Phân tích tính nhạy cảm được thực hiện với mục đích thử để xem, khi bạn muốn thay đổi những giả định trong bảng dự toán thì nó sẽ ảnh hưởng một cách đáng kể lên kết quả hoạt động của công ty.
Nó đo lường ảnh hưởng của một thay đổi nào đó trên các biến số chủ yếu, đói với bảng báo cáo tài chính dự toán. Nó trả lời tình huống “ cái gì xảy ra nếu…”. Ví dụ: “ Lợi nhuận ròng sẽ là gì nếu lãi suất của giá bán thay đổi một con số nào đó so với dự toán ban đầu?”.
Một số yếu tố có thể dùng trong phân tích nhạy cảm là giá bán, khối lượng bán hàng/ nhu cầu, lãi suất,…
Lợi ích lớn nhất của phân tích nhạy cảm là nó dự phòng cho một giải pháp tài chính tức khắc từ những sai lầm trong dự đoán mang tính tích cực.
LẬP TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH KHÁCH HÀNG
Bước 1:
- Chọn lựa các số liệu, thông tin cần thiết.
- Kiểm tra chính xác và độ tin cậy của các số liệu, thông tin.
Bước 2: Dựa vào các hồ sơ mà khách hàng cung cấp và các nguồn thông tin mà ngân hàng thu thập được, nhân viên tín dụng lập tờ trình theo các bước sau:
- Giới thiệu khách hàng. - Nhu cầu của khách hàng.
Căn cứ vào đơn xin vay, phương án sử dụng vốn vay của khách hàng, nhân viên tín dụng nêu lên các nhu cầu của khách hàng.
Tình hình tài chính-kinh doanh. Nguồn cung cấp:
+ Bảng cân đối kế toán, bảng kết quả kinh doanh. + Bảng tự khai về tình hình tài chính.
+ Nếu có thể lấy số liệu của hai năm gần nhất hay hai kỳ kế toán gần nhất để so sánh.
- Quan hệ với ACB. Nguồn số liệu:
+ Do nhân viên quản lý hồ sơ vay, bảo lãnh L/C và bảo lãnh khác cung cấp. + Do nhân viên thẩm định tài sản thế chấp, cầm cố đánh giá và cung cấp. - Quan hệ với các tổ chức tín dụng khác.
Nguồn thông tin:
+ Thu thập qua phỏng vấn trực tiếp với khách hàng. + Thu thập được từ các ngân hàng bạn.
+ Thu thập được từ CIC, CIP.
- Nhận xét về khách hàng, phương án sử dụng vốn vay. Nguồn thông tin:
+ Thu thập qua phỏng vấn trực tiếp với khách hàng. + Thu thập được từ các ngân hàng bạn.
+ Thu thập được từ CIC, CIP. + Các nguồn thu tin khác,… - Kiến nghị.
III.2.2.2. Phân tích qui trình thẩm định Bất động sản:
BĐS là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ( nhà ở, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất khác)
Thẩm định BĐS: Là việc xem xét, đánh giá các điều kiện để nhận thế chấp, xác định giá trị BĐS.
a) Các nguyên tắc khi thực hiện thẩm định BĐS:
a1) Nguyên tắc độc lập: Người thẩm định phải thẩm định BĐS một cách độc lập, không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lơi ích vật chất hoặc tinh thần nào.
a2) Nguyên tắc chính trực: Người thẩm định phải thẳng thắng, trung thực và chính kiến rõ ràng khi phân tích cá yếu tố tác động trong quá trình thẩm định. Người thẩm định phải từ chối thẩm định khi xét thấy không đủ điều kiện thẩm định hoặc bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai kết quả thẩm định.
a3) Nguyên tắc khách quan: Người thẩm định phải thẩm định một cách công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu, sử dụng tài nguyên để thẩm định.
a4) Nguyên tắc bí mật: Người thẩm định không được tiết lộ thông tin của khách hàng mà mình biết được trong quá trình thẩm định, kết quả thẩm định cho những cá nhân, đơn vị không liên quan.
a5) Nguyên tắc thận trọng: Người thẩm định phải cân nhắc đày đủ, thận trọng các thông tin thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức.
b) Nội dung thẩm định:
Công tác thẩm định BĐS bao gồm các nội dung sau: 1)Chủ sở hữu, sử dụng BĐS.
2)Quy hoạch sử dụng BĐS.
3)Khả năng chuyển nhượng của BĐS.
4)Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS. 5)Định giá BĐS.
b1) Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS:
. Việc thẩm định chủ sở hữu, sử dụng BĐS phải đảm bảo xác định được: - Người là chủ sở hữu, sử dụng, những người đồng sở hữu, cùng sở dụng. - Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng BĐS.
- Người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản của Doanh nghiệp Nhà nước, công ty TNHH, công ty Cổ phần, Doanh nghiệp Liên doanh, Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, Hợp tác xã và tổ chức khác.
- Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng BĐS với người được bảo lãnh trong trường hợp chủ sở hữu, sử dụng BĐS BĐSảo lãnh cho cá nhân, tổ chức khác tại ACB.
Căn cứ thẩm định:
Các chứng từ sở hữu, sở dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh.
Phương pháp thẩm định:
Trên cơ sở các căn cứ thẩm định trên, người thẩm định thẩm định thực tế nơi BĐS tọa lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các qui định pháp luật, qui định của ACB để làm rõ nội dung cần thẩm định.
b2) Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc:
Việc thẩm định về quy hoạch sở dụng đất nơi BĐS tọa lạc phải đảm BĐSảo xác định được:
- Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa. - Trường hợp đã có thì quy hoach như thế nào.
Căn cứ thẩm định:
Chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng quy hoạch tổng thể của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác.
Phương pháp thẩm định:
Đối chiếu với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS để xác định quy hoạch. Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có