Mục tiêu của việc sử dụng hợp lí tài nguyên đất là phát huy tối đa tiềm năng đất đai nhằm đạt hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và sự phát triển bền vững. Vì vậy, phạm vi, cơ cấu và phương thức sử dụng đất vừa bị chi phối bởi các điều kiện quy luật sinh thái tự nhiên vừa bị chi phối bởi các điều kiện quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Theo nghiên cứu của
Viện điều tra quy hoạch đất đai (Viện điều tra quy hoạch, Tổng cục Địa chính, 1998). Có 3 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến sử dụng đất:
- Nhân tố điều kiện tự nhiên: khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt không gian cần chú ý đến việc thích ứng với các điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất như nhiệt độ ánh sáng, bức xạ, độ ẩm, yếu tố địa hình, thổ nhưỡng. xói mòn... Để xác định các yếu tố hạn chế hay tích cực cho việc sử dụng đất. Trong điều kiện tự nhiên khí hậu là yếu tố hàng đầu tác động đến việc sử dụng đất, sau đó là điều kiện đất đai và các yếu tố khác.
+ Yếu tố khí hậu: khí hậu là một thành phần quan trọng của hệ sinh thái đồng ruộng. Nó cung cấp năng lượng chủ yếu cho quá trình tạo thành chất hữu cơ, mang lại năng suất cho cây trồng. Tổng tích ôn nhiều hay ít, nhiệt độ bình quân cao thấp, sự sai khác nhiệt độ về thời gian và không gian, sự sai khác giữa nhiệt độ tối cao và tối thấp, sai khác về độ ẩm trong ngày, giữa mùa trong năm hay các khu vực khác nhau... Trực tiếp ảnh hưởng đến sự phân bố, sinh trưởng và phát triển của cây trồng, rừng tự nhiên và thực vật thủy sinh... Cường độ ánh sáng mạnh yếu, thời gian chiếu sáng dài hay ngắn có tác dụng nhất định tới sinh trưởng, phát triển và quang hợp của cây trồng. Chế độ nước, lượng mưa nhiều hay ít, bốc hơi mạnh hay yếu có ý nghĩa quan trọng cho việc giữ nhiệt độ và độ ẩm của đất, cũng như khả năng đảm bảo cung cấp nước cho sinh trưởng của cây trồng, thảm thực vật gia súc và thủy sản...
+ Điều kiện đất đai sự khác nhau giữa địa hình, địa mạo, độ cao so với mặt nước biển, độ dốc và hướng dốc, sự bào mòn mặt đất và mức độ xói mòn ... thường dẫn tới sự khác nhau về đất đai và khí hậu, ảnh hưởng tới sản xuất và phân bổ các ngành nông, lâm nghiệp.
Địa hình là yếu tố phức tạp ảnh hưởng đến nhiều yếu tố khác nhau ở vùng đồi núi, địa hình và độ dốc ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu xây dựng hệ thống đồng ruộng để thủy lợi hóa và
cơ giới hóa. Đối với ngành phi nông nghiệp, địa hình quyết định Những thuận lợi hay khó khăn của việc thi công công trình hay khả năng lưu thông hàng hóa gián tiếp ảnh hưởng đến khả năng và quy mô sản xuất.
Đặc thù của điều kiện tự nhiên mang tính khu vực, vị trí địa lý của vùng với sự khác biệt về điều kiện ánh sáng, nhiệt độ, nguồn nước và các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định đến khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đất đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ các quy luật tự nhiên tận dụng các lợi thế nhằm đạt lợi ích cao nhất về kinh tế - xã hội - môi trường.
- Nhân tố kinh tế xã hội: Điều kiện kinh tế - xã hội bao gồm cấc yếu tố: Điều kiện dân số, lao động, điều kiện vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật của sản xuất xã hội, trình độ quản lý và tổ chức sản xuất, sự phát triển của khoa học và ứng dụng tiến bộ kỹ thuật, chế độ kinh tế, xã hội.
Các điều kiện tự nhiên của đất đai là cơ sở cho phép xác định khả năng thích ứng về phương thức sử dụng đất; còn phương hướng sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã hội và mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất định. Việc sử dụng đất như thế nào quyết định bởi sự năng động của con người và các điều kiện kinh tế - xã hội, kỹ thuật hiện có; quyết định bởi tính hợp lý, tính khả khi về kỹ thuật và mức độ đáp ứng của chúng...; quyết định bởi nhu cầu thị trường.
Trên thực tế điều kiện tự nhiên của mỗi vùng thì ít có sự khác biệt nhưng hiệu quả sử dụng đất thì có sự khác biệt lớn, nguyên nhân chủ yếu là do các điều kiện kinh tế, xã hội: vốn, nguồn nhân lực, cơ sở hạ tầng... quyết định; với điều kiện tự nhiên đồng nhất nhưng vùng nào có kinh tế phát triển, vốn đầu tư lớn, nhận thức và trình độ của người lao động cao thì sử dụng có hiệu quả.
Trình độ phát triển kinh tế - xã hội khác nhau dẫn đến trình độ sử dụng đất khác nhau. Khi khoa học công nghệ ngày càng phát triển thì hiệu qủa sử dụng đất cũng được nâng lên. Nhờ có thành tựu khoa học kỹ thuật tiên tiến
mà chúng ta có những nghiên cứu về lai tạo giống cây trồng cho năng suất cao, phù hợp với điều kiện sinh thái của từng vùng, chế tạo ra máy móc, công cụ sản xuất theo công nghệ tiên tiến... tạo điều kiện nâng cao tối đa hiệu quả sản xuất, đảm bảo cho sự phát triển bền vững.
Từ những lý luận trên cho thấy, các điều kiện kinh tế - xã hội có tác động không nhỏ tới sử dụng đất đai thúc đẩy hoặc kìm hãm quá trình sử dụng đất hiệu quả của con người. Vì vậy, Khi lựa chọn phương án sử dụng đất, ngoài việc dựa vào quy luật tự nhiên thì các yếu tố kinh tế - xã hội cũng không kém phần quan trọng.
- Nhân tố không gian: trong thực tế, đất đai là điều kiện không gian đảm bảo hoạt động của bất kỳ ngành sản xuất nào (nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, khai thác khoáng sản...) Tính không gian của đất đai bao gồm: vị trí địa lý, địa hình, hình dạng, diện tích. Đất đai phải khai thác tại chỗ nên sự thừa thãi của nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất ở địa phương khác. Do đó, không gian là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả của việc sử dụng đất.
Sự bất biến của tổng diện tích đất đai không chỉ hạn chế khả năng mở rộng không gian sử dụng đất, mà còn chi phối giới hạn thay đổi của cơ cấu đất đai. Điều này quyết định việc điều chỉnh cơ cấu đất đai theo loại, số lượng được sử dụng căn cứ sức sản xuất của đất và yêu cầu sản xuất của xã hội nhằm nâng cao năng lực của đất đai.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng, nhà xưởng, giao thông... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và giá trị kinh tế cao.
Như vậy nhân tố không gian ảnh hưởng tới quá trình sử dụng đất, nó sẽ gián tiếp quyết định hiệu quả sử dụng đất.