Phật giáo tỉnh Sơn La (bản Sẳng, phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La)
Phường Chiềng Sinh là khu vực cửa ngõ, trung tâm kinh tế, văn hóa phía Đông Nam thành phố Sơn La, là địa bàn đang trên đà phát triển mạnh mẽ về quy hoạch sử dụng đất, là trung tâm hành chính tương lai của thành phố Sơn La, nên có điều kiện tương đối thuận lợi trong việc giao lưu văn hóa, kinh tế với các vùng khác.
3.4.1.1. Thông tin chung về dự án:
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch hành chính – Phật giáo tỉnh Sơn La thuộc bản Sẳng, phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La có 18 thửa tổng diện tích đấu giá là 1924,0m2, có kí hiệu từ OT05-01 đến OT05-18, có đặc điểm vị trí như sau:
+ Phía Đông giáp đường bê tông
+ Phía Tây giáp khu quy hoạch Bệnh viện 500 giường. + Phía Bắc đường Quy hoạch
+ Phía Nam nam giáp đường Quy hoạch
Khu đất tổ chức đấu giá trên đã hoàn thiện việc bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng, đã xây dựng hạ tầng kĩ thuật đủ điều kiện giao đất cho các hộ gia đình cá nhân sau khi trúng đấu giá xây dựng nhà ở.
Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng Mục đích sử dụng: Đất ở
Thời hạn sử dụng: lâu dài
Giá đất do UBND tỉnh Sơn La (Theo Bảng giá đất) 2.500.000 đồng/m2
Hình 3.2: Sơ đồ Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La
3.4.1.2. Điều kiện đăng kí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
- Tổ chức, cá nhân đăng kí tham gia đấu giá không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4, điều 38 Luật đấu giá tài sản.
- Tổ chức, cá nhân đăng kí tham gia đấu giá thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 của Luật đất đai 2013.
3.4.1.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
* Tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất
- Đơn vị tổ chức đấu giá: UBND thành phố Sơn La giao cho Trung tâm phát triển Quỹ đất thành phố Sơn La thực hiện
- Đơn vị thực hiện phiên đấu giá: Công ty Hợp danh Đấu giá Tài sản Phú Thọ (Số 36, tổ 16C, khu 9, phường Gia Cẩm, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ)
* Trách nhiệm của đơn vị tổ chức đấu giá:
- Thực hiện các quy định của Luật đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016. Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24/2/2017 của UBND thành phố Hà Nội và các văn bản pháp luật hiện hành.
- Kí hợp đồng với tổ chức đấu giá tài sản để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Phối hợp với tổ chức đấu giá tài sản phát hành hồ sơ mời tham gia đấu giá.
- Phối hợp với tổ chức đấu giá tài sản xây dựng và ban hành quy chế cuộc đấu giá và các nội dung hướng dẫn có liên quan tại phiên đấu giá, thông báo công khai danh sách những nhà đầu tư không đủ điều kiện tham gia đấu giá.
- Phối hợp với tổ chức đấu giá tài sản thu hồ sơ đăng kí tham gia đấu giá và các khoản thu tiền hồ sơ tham gia đấu giá, khoản tiền đặt trước theo quy định. tổ chức buổi đi thăm thực địa tại khu đất đấu giá tối thiểu trước 02 ngày khi mở phiên đấu giá.
- Thông báo bằng văn bản cho người trúng đấu giá về việc nộp tiền trúng đấu giá
- Phối hợp với tổ chức đấu giá tài sản hoàn tiền đặt trước cho người tham gia đấu giá không trúng đấu giá chậm nhất là 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc bán đầu giá.
- Nộp tiền đặt trước của những người tham gia đấu giá vi phạm quy chế (nếu có) vào ngân sách nhà nước.
3.4.1.4. Hồ sơ mời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đăng kí tham gia đấu giá và hồ sơ tham gia đấu giá.
* Hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất
Hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất gồm có: - Thư mời đấu giá
- Phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt
- Sơ đồ mặt bằng về vị trí khu đất, vị trí các thửa
- Giới thiệu quy hoạch khu đất, mục đích sử dụng khu đất và các công trình hạ tầng kĩ thuật đã xây dựng
- Quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt
- Quy định về quản lý đầu tư, xây dựng công trình hạ tầng sau khi trúng đấu giá và được bàn giao đất
- Quy định điều kiện tham gia đấu giá, thời gian, địa điểm nộp đơn Đăng kí tham gia đầu giá
- Đơn đăng kí tham gia đấu giá
- Hướng dẫn việc xác định số tiền phải nộp khi đăng kí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và việc hoàn lại số tiền này sau khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tên đơn vị và số hiệu tài khoản của đơn vị nhận tiền đặt trước tham giá đấu giá
* Đăng kí tham gia đấu giá
Người có nhu cầu tham gia đấu giá đăng kí và nộp hồ sơ theo quy định . Thời gian, địa điểm bán hồ sơ, tiếp nhận hồ sơ đăng kí tham gia đấu giá được nêu cụ thể tại thông báo mời đấu giá
Việc đăng kí được thực hiện thông qua các hình thức: Gửi trực tiếp tới tổ chức đấu giá tài sản hoặc gửi bằng thư đảm bảo, đồng thời đặt tiền đặt trước, tiền hồ sơ tham gia đấu giá khi đăng kí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Người tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước bằng chuyển khoản qua tài khoản của tổ chức đấu giá tài sản
* Hồ sơ đăng kí tham gia đấu giá
- Đơn đăng kí tham gia đấu giá theo mẫu
- Bản sao chứng từ xác định các khoản tiền người tham gia đấu giá đã nộp để đăng kí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
- Bản sao giấy chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân, Hộ khẩu thường trú, giấy ủy quyền hợp lệ (nếu có) đối với trường hợp là tổ chức, doanh nghiệp tham gia đấu đấu giá nộp bản sao giấy đăng kí kinh doanh.
3.4.1.5 Nguyên tắc đấu giá, hình thức đấu giá, trình tự mở cuộc đấu giá, cách thức tham gia đấu giá, xét duyệt điều kiện tham gia đấu giá
a. Nguyên tắc đấu giá
Việc đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên tham gia.
b. Hình thức, phương thức đấu giá
Toàn bộ 18 thửa đất thuộc khu đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu quy hoạch hành chính – Phật giáo tỉnh Sơn La thuộc bản Sẳng, phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La được đưa ra đấu giá 01 lần.
- Đấu giá bằng hình thức Đấu giá công khai bằng lời trực tiếp tại cuộc đấu giá, mở kết quả công khai. Thời gian trả giá không quá 01 phút cho một lần giơ thẻ. Đấu giá viên điều hành phiên đấu giá công khai các nội dung trong phiên đấu giá.
- Phương thức đấu giá: Phương thức trả giá lên.
c. Việc mở các cuộc đấu giá phải tiến hành theo nguyên tắc
Số lượng người tham gia đấu giá phải lớn hơn hoặc bằng 2 lần so với tổng số thửa đất đưa ra đấu giá. Trong trường hợp số khách hàng đăng kí tham gia đấu giá không đủ số lượng so với số thửa đất đưa ra bán đấu giá thì căn cứ vào số lượng khách hàng đăng kí, UBND thành phố quyết định số
lượng thửa đất đưa ra bán đấu giá. Số thửa được đưa ra đấu giá theo thứ tự từ OT05-01 đến OT05-01.
d. Trình tự mở phiên đấu giá
- Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu các thành phần trong Hội đồng đấu giá và thành phần tham dự phiên đấu giá.
- Công bố danh sách và điểm danh người đã đăng kí tham gia đấu giá đủ điều kiện
- Đọc quy chế của phiên đấu giá - Giới thiệu khu đất đấu giá
- Nhắc lại mức giá khởi điểm, thông báo bước giá, thời gian trả giá, phương thức đấu giá
- Phát thẻ trả giá cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá
- Hướng dẫn người tham gia đấu giá trả giá, chấp nhận giá và giơ thẻ. - Giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá
- Nhắc lại yêu cầu đối với trả giá hợp lệ, thời gian để thực hiện việc giơ thẻ, xác định người trúng đấu giá, cách thức lựa chọn vị trí thửa đất trúng đấu giá
- Điều hành phiên đấu giá
- Công bố từng phiếu trả giá và những người trúng đấu giá
3.4.1.6 Cách thức tham gia đấu giá
- Người tham gia đấu giá có thể tham gia đấu giá một hoặc nhiều thửa đất trong khu đất đấu giá nhưng chỉ đứng tên 01 đơn tham dự và bỏ cùng 1 giá cho các thửa đất khác nhau trong cùng một khu đất. Nộp tiền hồ sơ tham gia đấu giá và phải nộp khoản tiền đặt trước tương ứng với số lượng thửa đất đăng kí đấu giá.
- Người tham gia đấu giá phải nộp đủ các khoản tiền: Tiền hồ sơ tham gia đấu giá và tiền đặt trước theo quy định.
3.4.4.7 Tiền hồ sơ tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá
a. Tiền hồ sơ tham gia đấu giá
Cá nhân, tổ chức khi đăng kí tham gia đấu giá phải nộp tiền hồ sơ tham gia đấu giá là: 200.000 đồng/01 hồ sơ
b. Các khoản tiền đặt trước phải nộp khi đăng kí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
- Người tham gia đấu giá khi nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt trước để tham gia đấu giá, cụ thể như sau:
+ Nhóm 01: Từ thửa đất có kí hiệu OT05-01 và OT05-18: Số tiền đặt trước là 50.000.000 đồng/1 thửa
+ Nhóm 02: Thửa đất có kí hiệu OT05-02 đến OT05-17: Số tiền đặt trước là 70.000.000 đồng/thửa
Người tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước đang kí tham gia đấu giá bằng hình thức chuyển khoản vào tài khoản của tổ chức bán đấu giá tài sản
- Khoản tiền đặt trước đã nộp của người trúng đấu giá được chuyển thành tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Người không trúng đấu giá, không vi phạm các quy định tại phương án đấu giá sẽ được hoàn trả tiền đặt trước chậm nhất là 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá.
3.4.4.8 Giá khởi điểm, bước giá, công thức trả giá
- Giá khởi điểm
Phê duyệt theo quyết định số 2889/QĐ-UBND ngày 27/10/2016 của UBND thành phố Sơn La. Giá khởi điểm cho 02 thửa đất OT05-1 và OT05- 18 là 425.000.000 đồng/thửa (tương đương 5.902.700 đồng/m2); Giá khởi
điểm cho 16 thửa đất OT05-2 đến OT05-17 là 370.000.000 đồng/thửa (tương đương 4.000.000 đồng/m2);
- Bước nhảy được quy định là: 5.000.000 đồng cho 01 lần giơ thẻ (trả giá). - Công thức trả giá:
Giá trả hợp lệ = giá khởi điểm + n * bước giá (n là số tự nhiên, n = 0,1,2,3...)
- Giá trả hợp lệ là giá phải trả bằng hoặc hơn giá khởi điểm và phù hợp với bước giá
- Giá trúng đấu giá: là các giá trả phải cao hơn giá khởi điểm tối thiểu một bước giá được sắp xếp theo thứ tự từ cao xuống thấp tương ứng với thửa đất đưa ra bán đấu giá.
Kết quả đấu giá cụ thể được thể hiện qua bảng 3.4
Bảng 3.4: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La
STT Số ký hiệu thửa đất Diện tích (m2) Giá theo Bảng giả (1000đ) Giá khởi điểm (1000đ) Giá trúng đấu giá (1000đ) Mức chênh lệch Ghi chú 1 OT05 - 01 72.0 180,000 425,000 475,000 1.12 2 OT05 - 02 92.5 231,250 370,000 525,000 1.42 3 OT05 - 03 92.5 231,250 370,000 515,000 1.39 4 OT05 - 04 92.5 231,250 370,000 495,000 1.34 5 OT05 - 05 92.5 231,250 370,000 465,000 1.26 6 OT05 - 06 92.5 231,250 370,000 465,000 1.26 7 OT05 - 07 92.5 231,250 370,000 460,000 1.24 8 OT05 - 08 92.5 231,250 370,000 455,000 1.23 9 OT05 - 09 92.5 231,250 370,000 475,000 1.28 10 OT05 - 10 92.5 231,250 370,000 480,000 1.30
STT Số ký hiệu thửa đất Diện tích (m2) Giá theo Bảng giả (1000đ) Giá khởi điểm (1000đ) Giá trúng đấu giá (1000đ) Mức chênh lệch Ghi chú 11 OT05 - 11 92.5 231,250 370,000 495,000 1.34 12 OT05 - 12 92.5 231,250 370,000 435,000 1.18 13 OT05 - 13 92.5 231,250 370,000 440,000 1.19 14 OT05 - 14 92.5 231,250 370,000 445,000 1.20 15 OT05 - 15 92.5 231,250 370,000 485,000 1.31 16 OT05 - 16 92.5 231,250 370,000 500,000 1.35 17 OT05 - 17 92.5 231,250 370,000 510,000 1.38 18 OT05 - 18 72.0 180,000 425,000 505,000 1.19
(Nguồn:Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Sơn La)
Qua bảng số liệu trên có thể thấy lô đất được trả giá cao nhất đó là lô OT05-02 với giá trúng đấu giá là 525.000.000 đồng bởi thửa đất này có diện tích lớn và có vị trí được coi là thuận lợi nhất. Bên cạnh đó còn những lô có giá đấu giá thấp so với các lô trong khu vực như OT05-01, OT05-12; OT05- 13 với giá trúng đấu giá lần dao động từ 425.000.000 đồng đến 440.000.000 đồng nguyên nhân mức giá thấp như vậy là do diện tích thửa đất nhỏ, là thửa đất ở góc đường và vị trí kém thuận lợi hơn so với các thửa đất khác trong cùng khu đấu giá. Các thửa còn lại có mức giá trung bình và dao động ở mức chênh lệch 1,28 lần.
Với dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La, thuộc Bản Sẳng, phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La với tổng diện tích 1624,0m2 tương ứng với số tiền trúng đấu giá là 8.625.000.000 đồng. Đây là dự án đầu tiên của UBND thành phố Sơn La thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong năm 2017.
Tuy nhiên, so với mặt bằng chung của một số khu đất tương tự thì còn nhiều bất cập như: Cơ sở hạ tầng vẫn chưa đảm bảo, toàn bộ diện tích đất được giải phóng mặt bằng sạch, như công tác hạ tầng mới chỉ thực hiện được về đường giao thông cấp phối, hệ thống điện, nước vẫn sơ sài. Do đó, việc đấu giá gần như thực hiện bán đất nền sẵn có, giá trị thu về tương đối thấp.
Như vậy việc lựa chọn vị trí khu đất đấu giá và công tác xác định giá sàn là 2 yếu tố quyết định rất lớn đến sự thành công của dự án đấu giá.