Mỗi phiên đấu giá khác nhau có quy chế cụ thể khác nhau, mang một số đặc điểm riêng, nhưng đều dựa trên quy chế chung, đó là Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao hoặc cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất; Luật đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 62/2017/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản; Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
3.3.2.1. Tổ chức được giao đấu giá quyền sử dụng đất và đối tượng tham gia đấu giá
- Trung tâm phát triển Quỹ đất thành phố Sơn La được thành lập là đơn vị sự nghiệp, có chức năng tổ chức thực hiện các quy trình, thủ tục pháp
lý, thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Trung tâm trên các lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, tạo, quản lý và phát triển quỹ đất.
- Đối tượng tham gia đấu giá gồm: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai (gọi chung là người tham gia đấu giá), có khả năng về tài chính và nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Các đối tượng khác có liên quan đến đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
3.3.2.2. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo một nguyên tắc nhất định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này. Quy định nguyên tắc đấu giá dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định điều 117 - Luật Đất đai năm 2013 thì hoạt động này phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
3.3.2.3. Quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá
a. Quyền lợi
- Được quyền xét giá, thu tiền theo kết quả trúng giá và quản lý, sử dụng số tiền thu được theo quy định của Luật ngân sách Nhà nước, thực hiện quyền quản lý theo Quy chế quản lý đầu tư.
- Yêu cầu bên ký kết hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất cung cấp đầy đủ hồ sơ tài liệu liên quan đến thửa đất, khu đất đấu giá quyền sử dụng đất.
- Được bên ký kết hợp đồng thanh toán các khoản chi phí liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Thông tư số 48/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 15/5/2017 quy định về chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản.
b. Trách nhiệm
- Thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, gồm cả các thông tin có liên quan tới thửa đất, phiên đấu giá (trừ những yếu tố phải bảo mật theo quy định).
- Xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất làm căn cứ tổ chức đấu giá.
- Kiểm tra, xác định tư cách người tham gia đấu giá và xét giá.
- Xác nhận kết quả trúng giá làm căn cứ để cấp có thẩm quyền giao (cho thuê) đất.
- Hội đồng đấu giá có trách nhiệm hoàn thành thủ tục pháp lý, công nhận kết quả thắng giá và làm thủ tục giao đất cho người trúng giá.
3.3.2.4. Quyền lợi và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá
a. Quyền lợi
- Đảm bảo an toàn trong khi tham gia đấu giá.
- Khi không trúng giá hoặc không tiếp tục tham gia đấu giá sẽ được hoàn trả tiền đặt cọc ngay sau phiên đấu giá.
- Người tham gia đấu giá trúng giá thì được xác nhận kết quả trúng giá và làm các thủ tục nhận đất, xác lập quyền sử dụng đất theo quy định.
- Đối với trường hợp người tham gia trúng giá đối với dự án giao đất có thời hạn thì khi hết thời hạn sử dụng nếu có nhu cầu sử dụng tiếp thì được gia hạn và phải nộp nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm gia hạn.
b. Nghĩa vụ
- Người tham gia đấu giá phải có đơn xin tham gia đấu giá hợp lệ theo mẫu in sẵn của Hội đồng đấu giá, nộp đơn theo đúng thời hạn quy định tại thông báo đấu giá quyền sử dụng đất của Hội đồng đấu giá.
- Người tham gia đấu giá khi vào phòng đấu giá phải mang theo phiếu tham dự đấu giá do Hội đồng đấu giá cấp và giấy chứng minh thư nhân dân, trường hợp không có giấy chứng minh thư nhân dân phải làm đơn xin xác nhận của Công an xã, phường nơi cư trú.
- Khi tham gia đấu giá phải chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá.
3.3.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất
Quy trình gồm 7 bước:
Bước 1: Lập và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP: Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất) lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất Hồ sơ bao gồm:
- Tờ trình và dự thảo quyết định;
- Giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất đấu giá; - Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất.
Phòng TNMT thẩm định và trình UBND huyện phê duyệt.
Bước 3: Lập hồ sơ xác định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Bước 4: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Gồm 5 bước nhỏ: Từ thông báo mời thầu, thành lập tổ tư vấn đến việc ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá.
UBND thành phố Sơn La thông báo công khai lựa chọn tiêu chí bán đấu giá theo quy định và trình chỉ định thầu. Phòng TNMT có quan điểm phải tổ chức đấu thầu, trừ trường hợp có 1 đơn vị tham gia đấu thầu;
Bước 5: Tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất
Thực hiện theo quy định của Luật đấu giá. Đề xuất thành lập tổ giám giá đấu giá hay giao ban đơn vị tổ chức thực hiện việc giám sát.
Bước 6: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Hoàn thiện hồ sơ và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt (phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND thành phố)
Bước 7: Thu tiền trúng đấu giá, bàn giao đất ngoài thực địa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thực hiện việc thu tiền và bàn giao đất ngoài thực địa, hoàn thiện hồ sơ cấp GCN cho người trúng đấu giá;
3.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2019 tại thành phố Sơn La phố Sơn La
Trước khi tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La, UBND thành phố đã có những khảo sát, nghiên cứu, tính toán để tham mưu, trình các Sở và UBND tỉnh Sơn La về quy hoạch các khu dân cư mới tập trung. Trên cơ sở quy hoạch được phê duyệt, UBND thành phố Sơn La kêu gọi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo cơ sở khang trang và từng bước thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong những năm đầu thực hiện đã có những kết quả thuận lợi, thúc đẩy thành phố Sơn La tiếp tục thực hiện các dự án khu dân cư tập trung tiếp
theo. Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng còn hết sức mới mẻ, song có hiệu quả rõ rệt, là hướng đi mới cho thành phố. Kết quả đấu giá QSDĐ mang lại đã đánh dấu một bước tiến mới trong lĩnh vực quản lý đất đai, tránh được cơ chế “xin cho”, giúp thành phố huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai. Chính vì vậy mà công tác đấu giá QSDĐ là nội dung quan trọng mà UBND thành phố Sơn La đã chỉ đạo tập trung chú trọng trong những năm tiếp theo.
Thông qua đấu giá công khai, dân chủ sẽ thu được giá trị cao nhất khi giao quyền sử dụng đất. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 được thể hiện cụ thể như sau:
Năm 2017: Tổ chức đấu giá được 12.712,5m2 đất cho 06 dự án gồm: Khu trung tâm hành chính, văn hóa phật giáo tỉnh Sơn La; Khu dân cư Ngã ba Quyết Thắng, thành phố Sơn La; Khu quy hoạch dân cư tổ 6, phường Quyết Tâm; Khu trụ sở Đảng ủy, HĐND-UBND phường Quyết Thắng cũ; Khu dân cư tổ 2, phường Quyết Tâm; Khu dân cư tổ 11, phường Quyết Thắng với số tiền là 148.329.421.800 đồng.
Năm 2018: Thực hiện lập quy hoạch, xác định giá khởi điểm, công bố công khai và tổ chức đấu giá thành công với 7.939,0m2 cho 61 thửa đất, với số tiền nộp ngân sách nhà nước là 99.843.043.000 đồng Gồm các khu: Khu quy hoạch kè suối Nậm La (bản Mé Ban, phường Chiềng Cơi, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La); Khu dân cư lô số 3a, Kè suối Nậm La; Khu quy hoạch dân cư lô số 4a, kè suối Nậm La; Khu dân cư Sang Luông, phường Quyết Thắng, thành phố Sơn La.
Năm 2019: Kết quả đấu giá QSDĐ đã thực hiện đấu giá tại 5 khu đất: Khu quy hoạch trường Trung cấp Luật; Khu quy hoạch dân cư lô số 6B, Kè suối Nậm La; Khu quy hoạch dân cư tổ 2, phường Quyết Tâm; Khu quy hoạch lô số 4B, Kè suối Nậm La; Khu quy hoạch tổ 14, phường Quyết Thắng. với tổng diện tích 9.170,0m²; bao gồm 144 thửa đất với số tiền thu được là 93.504.170.000 đồng.
Bảng 3.2: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 tại TP Sơn La, tỉnh Sơn La
STT Xã, phường Số thửa đất Diện tích trúng đấu giá (m²) Số tiền trúng đấu giá (đồng)
1 Phường Chiềng Sinh 24 1564,0 9.542.400.000 2 Phường Quyết
Thắng 26 1755,0 9.689.100.000
3 Phường Chiềng Cơi 32 1728,0 12.809.800.000
4 Phường Chiềng Lề 34 2.519,5 48.697.900.000
5 Phường Chiềng An 28 1603,5 12.764.970.000
Tổng 144 9.170,0 93.504.170.000
(UBND thành phố Sơn La, 2019)
Qua những kết quả đã nêu có thể thấy được rằng, trong giai đoạn 2017– 2019 kết quả đấu giá trong toàn thành phố có sự khác nhau, trong đó năm 2017 là năm có kết quả đấu giá cao nhất với tổng diện tích tham gia đấu giá 12.712,5m2 với số tiền nộp vào ngân sách nhà nước là 148.329.421.800 đồng. Trong khi đó 2019 là năm có số diện tích đấu giá 9.170,0 m² với 144 thửa và số tiền thu được là 93.504.170.100 đồng. Đạt được kết quả đấu giá quyền sử dụng đất này một phần đạt được là do công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng được thực hiện tốt hơn, từ việc chọn vị trí đấu giá, công tác xác định giá khởi điểm cho đến việc công khai thu hút người tham gia đấu giá. Qua đó có thể thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La đang được quan tâm và ngày càng phát triển, tuy nhiên công tác thực hiện đấu giá chưa thực sự ổn định, cần có những biện pháp tích cực hơn, đặc biệt trong giai đoạn năm 2018 và năm 2019 có sự giảm sút về số tiền nộp ngân sách nhà nước.Cụ thể kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sơn La từ 2017 - 2019 thể hiện tại bảng sau:
Bảng 3.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La giai đoạn 2017 - 2019
STT Năm Diện tích trúng đấu giá (m²) Số tiền trúng đấu giá (đồng)
1 Năm 2017 12.712,5 148.329.421.800
2 Năm 2018 7939,0 99.843.043.000
3 Năm 2019 9.170,0 93.504.170.100
TỔNG CỘNG 29.821,5 341.676.634.900
(UBND thành phố Sơn La, 2019)
3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Sơn La thành phố Sơn La
3.4.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La (bản Sẳng, phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La, Phật giáo tỉnh Sơn La (bản Sẳng, phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La)
Phường Chiềng Sinh là khu vực cửa ngõ, trung tâm kinh tế, văn hóa phía Đông Nam thành phố Sơn La, là địa bàn đang trên đà phát triển mạnh mẽ về quy hoạch sử dụng đất, là trung tâm hành chính tương lai của thành phố Sơn La, nên có điều kiện tương đối thuận lợi trong việc giao lưu văn hóa, kinh tế với các vùng khác.
3.4.1.1. Thông tin chung về dự án:
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu quy hoạch hành chính – Phật giáo tỉnh Sơn La thuộc bản Sẳng, phường Chiềng Sinh, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La có 18 thửa tổng diện tích đấu giá là 1924,0m2, có kí hiệu từ OT05-01 đến OT05-18, có đặc điểm vị trí như sau:
+ Phía Đông giáp đường bê tông
+ Phía Tây giáp khu quy hoạch Bệnh viện 500 giường. + Phía Bắc đường Quy hoạch
+ Phía Nam nam giáp đường Quy hoạch
Khu đất tổ chức đấu giá trên đã hoàn thiện việc bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng, đã xây dựng hạ tầng kĩ thuật đủ điều kiện giao đất cho các hộ gia đình cá nhân sau khi trúng đấu giá xây dựng nhà ở.
Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng Mục đích sử dụng: Đất ở
Thời hạn sử dụng: lâu dài
Giá đất do UBND tỉnh Sơn La (Theo Bảng giá đất) 2.500.000 đồng/m2
Hình 3.2: Sơ đồ Khu quy hoạch hành chính - Phật giáo tỉnh Sơn La
3.4.1.2. Điều kiện đăng kí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
- Tổ chức, cá nhân đăng kí tham gia đấu giá không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4, điều 38 Luật đấu giá tài sản.
- Tổ chức, cá nhân đăng kí tham gia đấu giá thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 của Luật đất đai 2013.
3.4.1.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
* Tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất
- Đơn vị tổ chức đấu giá: UBND thành phố Sơn La giao cho Trung tâm phát triển Quỹ đất thành phố Sơn La thực hiện
- Đơn vị thực hiện phiên đấu giá: Công ty Hợp danh Đấu giá Tài sản Phú Thọ (Số 36, tổ 16C, khu 9, phường Gia Cẩm, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ)
* Trách nhiệm của đơn vị tổ chức đấu giá:
- Thực hiện các quy định của Luật đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016. Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24/2/2017 của UBND thành phố Hà Nội và các văn bản pháp luật hiện hành.
- Kí hợp đồng với tổ chức đấu giá tài sản để tổ chức đấu giá quyền sử