Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá QSDĐ. Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp GCN QSDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.
Hiện nay có 3 hình thức đấu giá QSDĐ đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng: Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trúng giá.
Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.
Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc. Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó. Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng: là mở kết quả công khai:
Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét giao người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất. Nếu một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá.
- Đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc
bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn.
Đấu giá QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: Giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá QSDĐ được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá.
Các chính sách đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng...
1.3.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội
Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá QSDĐ.
Hiện nay thành phố Hà Nội có 44 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với 148 đấu giá viên. Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá QSDĐ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá QSDĐ, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá QSDĐ của Hà Nội là 153 ha.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội năm 2014, do thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lượng tăng cả về người tham gia đấu giá và quy mô diện tích. Tính đến ngày 31/12/2014, diện tích tổ chức đấu giá 18,38 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 2.989 tỷ đồng. Một số đơn vị có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch); quận Hà Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch) (Nguyễn Văn Cường, 2017).
1.3.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh a. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 53 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND thành phố Hồ Chí Minh. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.
+ Về nhân sự: Trung tâm có 10 đấu giá viên (tất cả đấu giá viên đều có trình độ từ cử nhân luật trở lên) và 15 nhân viên khác.
+ Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở mới xây tại số 19/5 Hoàng Việt, phường 4, quận Tân Bình; kho tài sản tại số 32 Lê Lai, phường 3, quận Gò Vấp và cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết khác đảm bảo tốt cho hoạt động bán đấu giá tài sản.
- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 43 doanh nghiệp và 09 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:
+ Về ngành nghề kinh doanh: có 28 doanh nghiệp và 06 chi nhánh doanh nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 17 doanh nghiệp và 01 chi nhánh doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
+ Về hình thức doanh nghiệp: có 26 công ty cổ phần, 15 công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 05 chi nhánh công ty cổ phần và 06 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:
Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 Quận-Huyện. Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận - Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, phòng Tài chính Kế hoạch, phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
b. Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất
Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá QSDĐ thành phố, Hội đồng đấu giá QSDĐ các quận, huyện và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:
- Giải thể các Hội đồng đấu giá QSDĐ thành phố và quận, huyện được thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của UBND thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá QSDĐ và Quyết định số 76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho UBND các quận, huyện tổ chức bán đấu giá QSDĐ.
- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ (Nguyễn Văn Cường, 2017).
1.3.2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng a. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
nghề tại 11 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số lượng đấu giá viên có chuyên môn về luật là 15/27 chiếm 55,55% số lượng đấu giá viên.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Đà Nẵng (sau đây
gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp có địa chỉ tại số 8
Phan Bội Châu, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, thành Phố Đà Nẵng; được thành lập theo Quyết định số 1540/QĐ-UB ngày 03 tháng 6 năm 1997 của UBND lâm thời thành phố Đà Nẵng và được bổ sung thêm nhiệm vụ mới theo Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 04/1/2006 của UBND thành phố Đà Nẵng. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định.
* Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 08 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:
+ Về ngành nghề kinh doanh: có 04 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 04 doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
+ Về hình thức doanh nghiệp: có 05 công ty cổ phần; 03 công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 02 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:
Có 08 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 08 quận- huyện. Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở
xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
b. Thủ tục
- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận QSDĐ dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá. Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.
- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
- MCL mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m², mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.
c. Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:
- Giá khởi điểm do UBND thành phố quyết định giao động từ 3.900.000 - 5.330.000 đồng/m², giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.000.000 đồng/m² và giá đất trúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000 đồng/m² cao hơn 1,24 - 2,42 lần so với giá khởi điểm quy định. Theo ý kiến của tất cả các hộ được
phỏng vấn, với mức giá khởi điểm như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125-130 trường hợp), chỉ có 0,5 trường hợp cho là cao hơn giá trị thị trường.
- Tiền đặt cược: Trước khi tham gia đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt cược bằng 10% đối với khu đất (thửa đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm từ 2 tỷ đồng trở xuống; nộp bằng 3%-5% đối với khu đất (thửa đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm trên 2 tỷ đồng và giao cho Hội đồng đấu giá đề xuất mức tỷ lệ cụ thể tùy theo tổng giá trị khu đất (thửa đất) để trình Chủ tịch UBND thành phố quyết định.
- Giá đất do ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực này trước khi có dự án là 560.000.000 đồng/m² và giá đất đền bù khi giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000.000 đồng/m².
- Phương thức thành toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh toán xong (Nguyễn Văn Cường, 2017).
Chương 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng nghiên cứu và điều tra
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá đất của thành phố