Hạn chế của công tác đấugiá quyền sử dụngđất tại huyệnĐồng Hỷ

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.3.3 Hạn chế của công tác đấugiá quyền sử dụngđất tại huyệnĐồng Hỷ

3.3.3.1 Công tác tổ chức và thực hiện

Công tác tổchức

-Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính; Việc này đã dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian gần đây có rất ít người đăng ký tham gia

-Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian

-Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp 1 người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao

-Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt

-Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao

Quy chế đấu giá cũng còn có bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, mặc dù đều được huyện phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần

3.3.3.2 Đối với người tham gia đấu giá

-Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu

giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá

-Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc

-Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá

-Thời hạn thanh toán tiền sau khi trúng đấu giá và thời gian xây dựng, người sử dụng đất đều bị động, không thể thương lượng lại được

-Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham giađấugiámangtínhđầucơđấtđainhucầuvềđấtở,nhàởthực sựrấtít

-Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định)

3.3.3.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị

-Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Trong khi để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” thì Luật đất đai 2003 đã không cho phép hình thức phân lô bán nền như trước đây

-Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất

-Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các công trình

-Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất

3.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ

3.4.1 Giải pháp về chính sách

-Từng bước giao công tác đấu giá đất cho 1 đơn vị chuyên trách để người dân có thể dễ dàng tìm hiểu được thông tin, việc này có thể giao cho Sàn giao dịch BĐS thực hiện. Các cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân dân các cấp chỉ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của mình, có chính sách tạo điều kiện cho đơn vị được giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá. Hiện nay việc đấu giá QSD đất được giao cho TT đấu giá tài sàn thuộc Sở tư pháp thực hiện

-Trích một phần kinh phí thu được từ đấu giá đất( tối 10% tiền thu được từ đấu giá QSD đất ) để đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp và tái định cư để khi cần thu hồi có thể có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư ngay

- Giá đất của Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trong các trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường. Nâng cao hiệu quả của công tác xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất

3.4.2 Giải pháp về tổ chức

- Hoàn thiện công tác tổ chức đấu giá theo một trình tự cho cả nước và cụ thể hóa cho huyện Đồng Hỷ. Nới rộng quy định về thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất lên 30 ngày kể từ ngày trúng đấu giá

- Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến tới mọi người dân, cần tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham gia đấu giá và trúng đấu giá( như đăng lên trên các trang mạng về đấu giá , qua các phương tiện thông tin đại chúng …) để mọi người dân có thể biết

- Quy định chi tiết việc xây dựng công trình trên đất đấu giá đối với các ô đất tham gia đấu giá tại các khu dân cư theo quy hoạch như là một trong những nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất và được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án( đấu giá trực tiếp hay đấu giá thông qua bỏ phiếu kín ) để người dân đỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau

3.4.3 Giải pháp về phương pháp đấu giá

-Khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi thông

tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá, phát các tờ rơi để người dân có thêm thông tin

Huyện Đồng Hỷ cần từng bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị có thể thiết lập hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Tạo ra được sự liên kết của hạ tầng giữa các khu vực khác nhau, từ đó nâng cao được giá trị quyền sử dụng đất

Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện các dự án để sớm thực hiện đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay. Trên cơ sở các dự án đã đuợc phê duyệt quy hoạch như dự án khu dân cư Xóm Gò Cao hay dự án tái định cư khu hành chính mới huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên tiến hành công khai thông tin quy hoạch để người dân có thể tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị về mặt tài chính khi thực hiện

-Đối với các dự án đấu giá đất cần được đầu tư hạ tầng trước khi đưa ra đấu giá như hệ thống mương thoát nước, cống đường một mặt để làm tăng giá trị đất khi đấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay, tránh việc để đất bỏ hoang do không có cơ sở hạ tầng để xây dựng

-Cần nghiên cứu và áp dụng đồng bộ các giải pháp kỹ thuật để đánh giá đúng

tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài. Trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể: thiết kế các thửa đất đấu giá

theo các diện tích khác, đưa ra đấu giá theo các phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn và bước giá cũng cần được điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với thửa đất lẻ thì giá sàn cần xây dựng vừa phải, còn nếu cả lô lớn thì giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực)

- Hiện nay, theo chế độ chính sách mới của Luật đất đai năm 2013 trong đó các văn bản kèm theo chưa có được sự thống nhất. Thông tư 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài Chính quy định cơ quan tài chính là đơn vị thẩm định, trình

3.4.4Giải pháp về cơ chế tài chính

Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ và thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả

BĐS, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Có cơ chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ một cách công khai, minh bạch và hiệu quả Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước là 10% của giá khởi điểm

Bổ sung quy định công khai kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Hiện tại, theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, việc niêm yết, thông báo rộng rãi mới thực hiện ở giai đoạn đầu trước khi thực hiện bán đấu giá; còn kết quả bán đấu giá như thế nào thì chỉ những người tham gia phiên bán đấu giá và số ít người có liên quan được biết. Điều này có thể phù hợp với tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân có yêu cầu không công khai rộng rãi, song với tài sản nhà nước, đặc biệt là quyền sử dụng đất thì thực sự cần thiết. Nó không chỉ làm tăng tính công khai, minh bạch trong xử lý tài sản, mà còn là căn cứ quan trọng, đáng tin cậy khi xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, kiểm tra, giám sát việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận

- Tổng số tiền thu được của 3 dự án đấu giá QSD đất là 8.874.229.000 đồng trong đó có 1 dự án hoàn thành xong công tác đấu giá QSD đất và 2 dự án vẫn đang được tiếp tục đem ra đấu giá .

- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ mang lại những

hiệu quả thiết thực về mặt kinh tế,xã hội,quản lý và sử dụng đất đai . Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng là từ 1.24 đến 1.65 lần . Giá trúng đấu giá và giá trên thị trường từ 1.07 đến 1.25 lần. Giá trúng thường cao hơn giá sàn được phê duyệt, đấu giá quyền sử dụng đất theo từng lô đất đó đem lại nguồn thu cho ngân sách so với nguồn thu được nếu thực hiện giao đất có thu tiền trước đây .

- Đấu giá QSDĐ đã tạo sức ép đối với công tác quản lý và quy hoạch sử dụng đất, qua đó, các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước được luật hoá và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá QSDĐ đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện

- Công tác đấu giá phù hợp , thủ tục đăng kí tham gia đấu giá QSD đất rất thuận tiện nhanh chóng . Các lô đất đấu giá đều được phân lô xây dựng cơ sở hạ tầng đầy đủ , giá của BĐS được đấu giá phù hợp với thu nhập thực tế của người dân .

2. Kiến nghị

Nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ quản lý, SDĐ, đối huyện Đồng Hỷ, ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ thống nhất trên toàn quốc nói chung, tỉnh Thái Nguyên và ở huyện Đồng Hỷ nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ công tìm hiểu.

Để các dự án đấu giá đất hiệu đạt hiệu quả kinh tế cao hơncần:

+ Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá được hoàn thiện hơn như: quy hoạch xây dựng thế nào để phù hợp nhu cầu của người tham gia đấu giá ở khu vực thực hiện dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp hơn.

+ Hoàn thiện đồng bộ hạ tầng các dự án trước khi đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá.

+ Đối với các dự án đấu giá đất cần được phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều nguời thamgia.

Tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá: Kiểm tra rà soát tình hình SDĐ của các tổ

chức, cá nhân, kiên quyết thu hồi các diện tích đất sử dụng không đúng pháp luật để tạo quỹ đất đưa ra đấu giá.

Tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm và xây dựng không đúng quy hoạch.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.Bộ Tài nguyên và Môi trường,Thông tư số 36/2014TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

2.Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

3. Chính phủ , Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất

4. Chính phủ.Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

5. Hồ Thị Lam Trà giao trình định giá đất,2006 6.Luật đất đai năm 2013

7. Luật Đấu giá tài sản năm 2016

8.Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Định giá đất và bất động sản

9. Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên(2016) Quyết định 07/2016/QĐ-UBNDQuy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

10.Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND Về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

11. Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND về việc phê duyệtQuy hoạch tổng thể phát triển KTXH huyện Đồng Hỷ đến năm 2020)

12.Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 2671/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch tổng thể phát triển KTXH huyện Đồng Hỷ đến năm 2020) 13.Ủy ban nhân dân huyện Đồng Hỷ Quyết định số 3002/QĐ-UBND ngày 27 tháng 6

năm 2019 của UBND huyện Đồng Hỷ về việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất các ô đất thuộc khu dân cư xóm Cầu Đất, xã Nam Hoà, huyện Đồng Hỷ

14.Ủy ban nhân dân huyện Đồng Hỷ Quyết định số 4589/QĐ-UBND ngày 08/9/2017 của UBND huyện Đồng Hỷ

15.Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên (2010), Quyết định 33/2010/QĐ-UBND ngày 15/10/2010 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, TháiNguyên

16.Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 4186/QĐ-UBND ngày 29/12/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Đồng Hỷ

Website:

17. http://www.monre.gov.vn, Website Bộ Tài nguyên và Môi trường 18. http://www.moc.gov.vn, Website Bộ Xây dựng

19. http://www.vnrea.vn, Website Hiệp Hội BĐS Việt Nam.

20. Website thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh TháiNguyên.

20.http://batdongsan.com.vn/

PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƯỢNG THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tên khu đất đấu giá:

Dự án :……… Người phỏng vấn: ……… Ngày phỏng vấn : ……….

I. THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG

1. Họ tên : ... Tuổi: ... Trình độ văn hóa: ... Nghề nghiệp:... Giới tính: Nam, Nữ

Chổ ở hiện nay:………

Câu hỏi 1. Xin vui lòng cho biết ông (bà) Tìm kiếm nguồn thông tin về BĐS từ đâu?

1. Qua bạn bè, họ hàng………... 2. Qua các trung tâm môi giới nhà đất… 3. Qua phương tiện thông tin đại chúng. 4. Qua cơ quan quản lý Nhà đất………. 5. Qua kênh thông tin khác……….

Câu hỏi 2. Nguồn tài chính để đầu tư vào bất động sản ?

1. Vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng ……… 2. Nguồn vốn của gia đình, họ hàng……….. 3. Nguồn vốn thu nhập của chủ đầu tư (Hộ gia đình)… 4. Nguồn khác……….

Câu hỏi 3. Giá cả BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế của người dân không?

1. Rất phù hợp……. 2. Phù hợp…………

3. Không phù hợp….