3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.3.1 Đấugiá đất tại một số nước trên thế giới
Công tác định giá đất nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động
sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả
1.3.1.1 Trung Quốc
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về bất động sản, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường bất động sản(http://Batdongsan.com.vn/)
1.3.1.2 Đức
Định giá đất đai là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông đất đai trong khu vực xây dựng và khu vực phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán ra theo giácả công bố trên thị trường địa sản
Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các loại nhân tố.Đối với ngườichủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị trường địa sản,và cũng không có đủ những tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên họ không thể xác định giá cả giao dịch địa sản một cách tương đối chính xác. Do đó để có thể xácđịnh giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sátliên tục động thái
của thị trường địa sản, thông qua quan sát và nghiên cứu các yếu tố về cơ cấu tàisản, nhà cửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyêngia này bao gồm kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư.Để làm côngviệc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chứcquyền tương ứng. Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơquan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai. Vị trí của Uỷ ban này ở các banglà không hoàn toàn giống nhau. Ví dụ: ở Bang Saxe thì bố trí trong Cục địa tịch, lãnh đạo Cục địatịch là chủ tịch của Uỷ ban; còn ở bang Morson thì nằm trong Cục tài chính. Nhưng xu thế sau này,cũng sẽ chuyển từ Cục tài chính sang Cục địa tịch. Bất luận là Uỷ ban nằm trong Cục địa tịch hayCục tài chính thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệpcủa bất kỳ ai. Để tránh thiên lệch, thành viên của Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một lần. Dưới Uỷ ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực,thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn phòng, ởBang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc(http://Batdongsan.com.vn/)
1.3.1.3 Nhật Bản
Định giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hoàn chỉnh
Cơ sở của bình giá giám định địa sản ở Nhật bản
Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật bản là do Ngân hàng làm đại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng. Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm vụ bình giá đất đai ngoài việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tư nhân trong một bộ phận của xã hội ra, chủ yếu là để đáp ứng yêu cầu của cơ quan Chính phủ tính toán đền bù trong trưng dụng đất. Sau đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến định giá dần dần thoát ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phương đều thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt động nghiệp vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ quan nhà nước, đất đai công cộng
quan trọng, rồi nhanh chóng mở rộng ra đến các xí nghiệp tư nhân dân gian và cá nhân (http://Batdongsan.com.vn/)
1.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số thành phố lớn của Việt Nam